Bijlage 1. Bepaling volkshuisvestelijk vermogen en risico
verslagjaar 2014 en prognosejaren 2015–2019
1.1. Nadere waardering balansposten uitverslagjaar 2014
Materieel vaste activa in exploitatie
De Aw hanteert de bedrijfswaarde op basis van een voortgezette verhuurexploitatie als grondslag voor de waardering van materieel vaste activa (MVA) in exploitatie (sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie en sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging). De Aw hanteert deze grondslag zowel voor het bezit dat is gekwalificeerd als Daeb, als voor bezit dat zich hiervoor niet kwalificeert (niet-Daeb). De bedrijfswaarde is de contante waarde van de aan de afzonderlijke complexen van de corporatie toe te rekenen geschatte toekomstige kasstromen. Voor de berekening van de bedrijfswaarde van de afzonderlijke complexen heeft de corporatie een zekere bandbreedte in zowel de gekozen uitgangspunten, zoals inrekenen verkoop, levensduur, parameters (verwachte huurstijging en toekomstige inflatie) alsook de toerekening van uitgaven aan afzonderlijke complexen. De Aw past de in Bijlage 5 van de ministeriele regeling bedoelde Verantwoorde bedrijfswaarde aan, om te komen tot de in de methodiek gebruikte waarderingsgrondslag volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. De waarden die na de aanpassing ontstaan, zijn goed vergelijkbaar omdat ze op dezelfde toegespitste grondslag zijn gebaseerd.
De Aw hanteert hierbij een zeven-stappen aanpak:
1
Moment van disconteren
De Aw veronderstelt dat de exploitatiekasstromen gemiddeld halverwege het jaar binnenkomen. Indien de corporaties anders hebben gedisconteerd, wordt dit bijgesteld.
2
Verkoopportefeuille
Als uitvloeisel van de gekozen grondslag bedrijfswaarde op basis van voortgezette verhuurexploitatie (woongelegenheden) wordt de bedrijfswaardeopgave aangepast indien corporaties verkoop hebben ingerekend.
3
Parameters
De stijgingsparameters voor inflatie zijn exogene variabelen. De Aw leidt uit externe bronnen de inflatieverwachting af. Deze wordt voor alle corporaties gehanteerd. De huurstijging is deels afhankelijk van de inflatieverwachting en deels van het beleid van de corporatie. Het beleid van de corporatie zelf is mede afhankelijk van de marktmogelijkheden, maar ook van de formele mogelijkheden (wetgeving). De Aw hanteert een bandbreedte bij de eventuele aanpassing van de stijgingsparameter van de corporatie. Voor de eerste vijf prognosejaren levert dit een marge op ten opzichte van de inflatieverwachting.
Vanaf het zesde jaar hanteert de Aw hiervoor de inschatting van het evenwichtsniveau voor de inflatie. Voor de beheer- en onderhoudskosten hanteert de Aw vanaf het zesde jaar de sectorparameters zoals door WSW is vastgelegd (evenwichtsniveau inflatie plus 1%). Ook voor huurderving onderkent de Aw een bandbreedte. Voor de eerste vijf jaren is deze bandbreedte groter dan voor de periode daarna. Als discontofactor hanteert de Aw de door WSW voorgeschreven discontofactor.
4
Levensduur
De Aw neemt de levensduur van de corporatie over tenzij deze aanmerkelijk hoger is dan hetgeen andere corporaties opgeven. Voor het deel dat de levensduur de bandbreedte overschrijdt, wordt deze bijgesteld, tenzij uit eerdere onderzoeken is gebleken dat de afwijking samenhangt met specifieke kenmerken van de portefeuille. De Aw maakt bij deze vergelijking gebruik van een aantal kenmerken van de vastgoedportefeuille.
5
Restwaarde
Exclusief de opgegeven deelportefeuille sloop uniformeert de Aw de restwaarde voor de niet in de sloopportefeuille opgenomen woongelegenheden. In eerder onderzoek vastgestelde situaties waarbij correcties vanwege erfpacht hebben plaatsgevonden, worden hierbij betrokken.
6
Lastenniveau
De Aw confronteert het lastenniveau voor de verhuureenheden dat uit de bedrijfswaarde kan worden afgeleid, met sectorcijfers en met de aangeleverde kasstroomprognoses. Indien het niveau niet plausibel is in relatie tot de kasstroomprognose voor de eerste vijf jaar, een extrapolatie van de beheerkosten voor de resterende periode en sectorcijfers voor onderhoud voor de resterende periode, wordt rekening houdend met een bandbreedte, het niveau aangepast. Hierbij kan ook rekening worden gehouden met in eerder onderzoek vastgestelde bevindingen met betrekking tot het lastenniveau in de bedrijfswaarde.
7
Verhuurdersheffing
De Aw bepaalt rekening houdend met de levensduur van de portefeuille, de door het Rijk vastgestelde heffingspercentages en de door de corporatie opgegeven waarde, de contante waarde van de verhuurdersheffing. Deze waarde is niet lager dan de door de corporatie opgegeven waarde. De door de Aw aangepaste bedrijfswaarde is de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van het bezit van de corporatie.
Deelnemingen
Bij verbindingen die betrekking hebben op de exploitatie van onroerende zaken wil de Aw ook voor het bezit in exploitatie in de betreffende verbindingen de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde hanteren als waarderingsgrondslag. Indien naar voren komt dat de waardering van het vastgoed van de verbindingen hoger is dan de door de Aw gehanteerde normwaarden, zal de Aw de waardering van de verbindingen aanpassen. De eventuele aanpassing werkt door in de post deelnemingen.
Langlopende schulden
De langlopende leningen van woningcorporaties die primair werkzaam zijn op de markt voor sociale huurwoningen, worden voor de beoordeling tegen rentabiliteitswaarde gewaardeerd. De omvang van de rentabiliteitswaardecorrectie van de leningenportefeuille, zoals in de balans opgenomen, wordt ontleend aan de door de corporatie verantwoorde rentabiliteitswaardecorrectie in bijlage II Bbsh. De Aw gaat bij de waardering van de leningenportefeuille uit van hetzelfde disconteringspercentage als bij de bedrijfswaarde.
Een eventueel in de balanspost langlopende schulden opgenomen agio wordt niet betrokken in de bepaling van de rentabiliteitswaarde. Langlopende leningen die het karakter hebben van achtergestelde leningen, kunnen betrokken worden bij de bepaling van het volkshuisvestelijk vermogen.
1.2. Vermogensbepaling ten behoeve van analyse solvabiliteit
De modelmatige analyse van de solvabiliteit wordt gebaseerd op de dVi 2014 die de Aw uiterlijk 1 juli 2015 ontvangt. Op basis van de (nadere) waardering van alle balansposten wordt het saldo van de waarde van de activa minus de waarde van de passiva (exclusief eigen vermogen) bepaald, waardoor het volkshuisvestelijke vermogen wordt vastgesteld. De indeling van en rubricering binnen de balans van een woningcorporatie is vastgelegd in de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Deze indeling is overgenomen in de betreffende bijlagen bij de ministeriele regeling en is uitgangspunt voor de Aw. De Aw krijgt via de dVi zowel de enkelvoudige als de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening. De enkelvoudige balans vormt het vertrekpunt bij de bepaling van het vermogen en het risico. De enkelvoudige balans biedt namelijk direct zicht op de bezittingen en schulden van de corporatie. Bij de nadere analyse van balansposten zal ook gebruik worden gemaakt van gegevens die uit de geconsolideerde balans kunnen worden afgeleid dan wel uit de verstrekte toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening in de dVi.
1.3. Risicobepaling bij de analyse solvabiliteit
Door middel van de risicobeoordeling wordt het vermogen bepaald dat aanwezig moet zijn om met 95% zekerheid de risico’s op te vangen. Bij de financiële beoordelingsmethodiek vormt de onzekerheid over de toekomstige kasstromen een belangrijke factor. Er is een bepaalde mate van onzekerheid over de te verwachten hoogte van het volkshuisvestelijk vermogen. Om hiermee rekening te houden, dient het risico te worden bepaald. In principe wordt voor elke balanspost afzonderlijk de hoogte van het risico bepaald dat verbonden is aan de realisatie van de waarde van de betreffende balanspost. Hierbij gaat het alleen om de neerwaartse risico’s. De risicobepaling is gebaseerd op de ‘value-at-risk’-benadering. Daar waar de benodigde gegevens ontbreken om deze benadering toe te passen, is een praktische oplossing gekozen.
Voor de beoordeling op basis van de verantwoordingsinformatie en zonder extra informatie als uitvloeisel van een nader onderzoek heeft de Aw de beschikking over een beperkt aantal gegevens. Dit betekent dat sommige risico’s niet al te gedifferentieerd kunnen worden uitgewerkt. De Aw kiest dan een voorzichtige benadering, waarbij het neerwaartse risico vrij hoog wordt geschat. In het nader onderzoek kan het risico worden aangepast op basis van informatie van de corporatie, voor zover dit past binnen de door de Aw gekozen benadering en uitgangspunten. Dit laat onverlet dat er nog risicosignaleringen kunnen blijven optreden uit hoofde van de andere toezichtonderwerpen.
Risicogebieden
Bij het vaststellen van het totale risico in het kader van de solvabiliteitsbeoordeling onderscheidt de Aw de volgende risicogebieden:
• exploitatie woongelegenheden (voortgezette verhuur);
• exploitatie overig vastgoed;
• onroerende zaken verkocht onder voorwaarden;
• financiering en financiële instrumenten;
• deelnemingen;
• beleggingen en andere financiële activa;
• grondposities (met of zonder bouwbestemming);
• aangegane verplichtingen koopwoningen;
• aangegane verplichtingen bouw huurwoningen;
• overige verplichtingen.
De risicogebieden zijn voor het overgrote deel rechtstreeks verbonden met bepaalde balansposten en daarmee met het volkshuisvestelijk vermogen. Ze dekken alle activiteiten van de corporatie met een substantieel risico, uitgezonderd de voorgenomen activiteiten, zoals investeringen en verkopen.
Risicobronnen
De Aw onderscheidt drie risicobronnen:
Marktrisico
Dit betreft het risico dat door een negatieve marktontwikkeling de waarde van (niet-) woongelegenheden of de opbrengst van grondposities, effecten, niet verkochte gereedgekomen koopwoningen (voorraden), de productie van nieuwbouw koop (reeds aangegane verplichtingen), rechten op de terugkoop van woningen lager is dan verwacht. Het concept van ‘value at risk’ is hierbij ook gebruikt. De ontwikkeling van de koopprijs wordt door de Aw meegenomen onder de marktrisico’s en niet onder de macro-economische risico’s. In de uitwerking van het waarderisico heeft de Aw voor de zelfstandige woongelegenheden Daeb de verhouding tussen de huur en de WOZ-waarde gebruikt als indicator om het marktrisico te differentiëren. In gebieden waar de verhouding huur/ WOZ-waarde een laag percentage laat zien, gaat de Aw uit van een lager marktrisico dan in gebieden waar deze verhouding een hoger percentage laat zien. De achterliggende gedachte hierbij is dat het percentage iets zegt over de verhouding tussen de deelmarkten huur en koop.
Bij een laag percentage zal het voor huurders minder makkelijk en economisch minder rationeel zijn om de oversteek naar de koopsector te maken. De kans dat de huurmarkt verslechtert, wordt daarom kleiner geacht dan in het geval dat de verhouding huur/ WOZ-waarde aanmerkelijk hoger ligt. Voor overige wooneenheden (waaronder studentenkamers en onzelfstandige verzorgingseenheden) is uitgegaan van een generiek risico dat gegeven de aard van dit bezit wat hoger is gesteld. Op basis van informatie over de kamermarkt in de belangrijkste studentensteden kan het percentage voor overige wooneenheden neerwaarts worden bijgesteld. Voor woongelegenheden niet-Daeb is uitgegaan van een generiek risico dat hoger is vastgesteld gegeven het meer marktconforme karakter van dit segment. Voor niet-woongelegenheden is ook uitgegaan van een generiek risico dat gegeven het karakter van dit bezit, met veelal markthuren ook hoger is gesteld. Voor het niet-Daeb-deel van de niet-woongelegenheden wordt nog een extra opslag gehanteerd.
Voor grondposities en voorraden wordt een afzonderlijk risicopercentage gerekend. Bij de productie van nieuwbouw verkoop is de portefeuille waar verplichtingen voor zijn aangegaan, geschat. Voor deze portefeuille is het risicopercentage (van de geraamde stichtingskosten) bepaald. Het marktrisico met betrekking tot de balanspost onroerende zaken onder voorwaarden en de balanspost VOV-verplichtingen houdt rekening met een prijsschok in de koopmarkt en het verschil in doorwerking die een prijsschok op de rechten en de verplichtingen heeft. Daarnaast wordt voor de nog niet doorverkochte voorraad een afzonderlijk marktrisico gehanteerd.
Macro-economisch risico
Het macro-economisch risico betreft de kans dat door economische ontwikkelingen (inflatie, rente) de komende vijf jaar de waarde van bezittingen of schulden lager of hoger uitpakt dan verwacht. De benadering is ten behoeve van het solvabiliteitsbeoordeling uitgewerkt voor de balansposten sociaal vastgoed in exploitatie, commercieel vastgoed in exploitatie en langlopende schulden. Deze drie posten maken ook het overgrote deel van de balans uit (eigen vermogen buiten beschouwing latend). De focus is hierbij met name gericht op de onzekere kasstromen in de bedrijfswaarde en de onzekerheid met betrekking tot de renteontwikkeling. Op basis van historische reeksen is bepaald wat met een 95% kans de ongunstige ontwikkeling van respectievelijk inflatie, bouwkosteninflatie en rente voor de eerst komende vijf jaren is.
Voor wat betreft rente wordt er een onderscheid gemaakt tussen geborgde en ongeborgde financiering. Voor de inflatie en de bouwkosteninflatie is voor de periode vanaf jaar zes aangenomen dat de kasstromen zich op het evenwichtsniveau (respectievelijk inflatie en inflatie plus 1%) zullen gaan ontwikkelen. Het contante waarde-effect van de veranderde kasstromen wordt als risicobedrag meegenomen. Voor wat betreft de rente wordt nagegaan of het renteniveau bij (her)financieringen en conversies in de eerste vijf jaar voortvloeiende uit de dPi bij het ‘slecht-weerscenario’ (95% kans) boven het gehanteerde discontoniveau uitkomt. De resulterende bedragen voor het macroeconomisch risico voor respectievelijk inflatie, bouwkosteninflatie en rente kunnen niet zonder meer bij elkaar worden opgeteld. Het betreffen afhankelijke risico’s. In de optelling van de risicobedragen wordt daarom rekening gehouden met de correlatie.
Operationeel risico
Dit betreft het risico van een verlies door inadequate of falende interne processen, mensen of systemen of door externe gebeurtenissen. Dit risico kan in vele verschillende vormen naar voren komen en is lastig op voorhand te meten en te rapporteren. Wel hangen de risico’s uiteraard af van de omvang van de activiteiten en kan aangegeven worden in welke omstandigheden (bijvoorbeeld kwaliteit van het risicobeheer, professionaliteit van de organisatie) het risico groter of kleiner is. In de modelmatige analyse is daarom gekozen voor een vrij globale uitwerking. In het kader van risicogericht toezicht kunnen er ook meer kwalitatieve signalen met betrekking tot de sturing en risicobeheersing bij corporaties zijn die reden zijn voor nader onderzoek. Bij de analyse van de solvabiliteit neemt de Aw bij de bepaling van het operationeel risico de risicogebieden exploitatie van het vastgoed, onroerende zaken verkocht onder voorwaarden, VOV-verplichtingen, deelnemingen, grondposities, voorraden, aangegane verplichtingen koop en huur en treasury mee.
Op basis van een vergelijking van de netto variabele lasten in de laatste drie kasstroomprognoses wordt bezien hoe stabiel het niveau van deze lasten is (focus op tegenvallende ontwikkeling). Afhankelijk van de mate van stabiliteit wordt een risicobedrag bepaald op basis van de contante waarde van de netto variabele lasten. Bij de bepaling van het basisbedrag wordt rekening gehouden met het feit dat niet alle variabele lasten (overhead) in de kasstromen van de bedrijfswaarde worden opgenomen, en met de hoogte van deze kasstromen. Bij de uitwerking van het risico voor deelnemingen is er tevens voor gekozen om via het operationele risico de andere risico’s (markt en macro-economisch) mee te nemen. De beschikbare informatie biedt onvoldoende ruimte om voor deze post fijnmazig de afzonderlijke risico’s weer te geven. Indien corporaties risicodragend participeren in andere corporaties (bijvoorbeeld certificaten ten behoeve van het Wooninvesteringsfonds of achtergestelde leningen), wordt de post voor 100% als operationeel risico aangemerkt. De posten worden bij de ontvangende corporaties meegenomen in het volkshuisvestelijk vermogen. De waarde van de balansposten immateriële vaste activa en de latente belastingvorderingen wordt voor 100% als operationeel risico aangemerkt.
Totaalrisico
Het totaalrisico is de resultante van de drie risicobronnen die hiervoor zijn beschreven. Omdat het om onafhankelijke risico’s gaat, kan niet volstaan worden met een simpele optelling. Bij onafhankelijke risico’s vindt optelling plaats door eerst de afzonderlijke bedragen te kwadrateren, vervolgens op te tellen en dan de wortel van deze telling te nemen. In de risicobepaling wordt met een zekerheidsgrens van 95% gewerkt. Echter indien de marktwaarde van de portefeuille minder dan 150% bedraagt van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde dan wordt het risicobedrag verhoogd met 5% van het geüniformeerde balanstotaal. De mogelijkheid om extra woningen te verkopen bij tegenvallende ontwikkelingen teneinde extra opbrengsten te genereren, wordt dan onvoldoende aanwezig geacht (c.q. vraagt een te grote inbreuk op het beginsel van volkshuisvestelijke continuïteit).
Vpb-beklemming
Voor de Vpb-beklemming ten behoeve van de solvabiliteitsbeoordeling wordt uitgegaan van de contant gemaakte raming van de Vpbkasstromen voor de eerste vijf jaren.
1.4. De analyse draagkracht vermogen in relatie tot de voorgenomen activiteiten
De analyse van de voorgenomen activiteiten heeft betrekking op de verhouding tussen de beschikbaar komende middelen om na het verslagjaar 2014 activiteiten te ondernemen en het beslag op middelen dat voortvloeit uit de voorgenomen activiteiten. De prognoseperiode omvat een vijfjaarsperiode (2015–2019). De analyse van de voorgenomen activiteiten brengt in feite in beeld de passendheid van de voornemens in relatie tot de financiële mogelijkheden (draagkracht vermogen). Een woningcorporatie kan ten opzichte van de beschikbare middelen voornemens hebben die een te groot beslag leggen op deze middelen. Deze toets vindt zowel in het derde prognosejaar als het vijfde prognosejaar plaats. De beoordeling wordt gebaseerd op de dPi over de periode 2015–2019 die de Aw uiterlijk 1 februari 2015 ontvangt. De startpositie voor deze analyse is het vermogen per ultimo 2014 zoals dat bij de analyse solvabiliteit over het verslagjaar 2014 is bepaald. Ten behoeve van de analyse van de financiële passendheid van de activiteiten wordt vergelijkbaar aan de benadering bij de solvabiliteit, het vermogen bepaald dat aanwezig moet zijn om met 95% zekerheid de risico’s op te kunnen vangen en de Vpb-beklemming.
1.5. Vermogensbepaling in de prognose
Prognose beschikbare middelen
De balansposities die zijn bepaald ten behoeve van de berekening van de vermogensstartpositie, vormen mede de basis voor de prognose van de beschikbare middelen. In de methodiek wordt alleen rekening gehouden met het rendement dat voortvloeit uit de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde en de rentabiliteitswaarde. In geval van vastgoed exploitatieverbindingen kan de nader vastgestelde waarde van het vastgoed hierbij worden betrokken in samenhang met de wijze waarop de verbindingen zijn gefinancierd. Deze beperking is niet alleen ingegeven door het feit dat het rendement bij veel activa- en passivaposten onduidelijk, onzeker of afwezig is, maar met name door het feit dat de balansposten volkshuisvestelijke exploitatiewaarde en de rentabiliteitswaarde het meest bepalend zijn. Als verwacht rendement op deze posten wordt de gehanteerde discontovoet bij de waardering gebruikt. De discontovoet maal de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde levert een positieve bijdrage aan de beschikbare middelen in de prognosejaren. De discontovoet maal de rentabiliteitswaarde levert een negatieve bijdrage aan de beschikbare middelen.
Voorgenomen activiteiten
De voorgenomen activiteiten hebben betrekking op mutaties in het bezit in exploitatie (woongelegenheden en nietwoongelegenheden) van de toegelaten instelling (en gelieerde verbinding). Het gaat om achtereenvolgens: nieuwbouw, aankoop, verkoop, woningverbetering en sloop. Activiteiten die voortvloeien uit de exploitatie van het bestaande bezit (beheer en onderhoud), zijn al betrokken bij de waardering van het vastgoed, behoudens de lasten die niet begrepen zijn in de waardering (overhead). Het hiermee gemoeide bedrag wordt elk jaar ten laste van het vermogen gebracht.
Activiteiten die samenhangen met projectontwikkeling worden ook meegenomen in de mate waarin ze voor rekening en risico van de toegelaten instelling (en gelieerde verbinding) worden uitgevoerd. Op deze wijze kan er toch indirect een rendement ontstaan op andere balansposten (voorraden en onderhanden werk).
Financieringsactiviteiten die de resultante zijn van de exploitatie van de bestaande portefeuille en de programmering (voorgenomen activiteiten), worden ook meegenomen. Hierbij is het van belang of het gaat om geborgde (samenhangend met Daeb-activiteiten) dan wel ongeborgde (samenhangend met niet-Daeb-activiteiten) financiering. Ten behoeve van de koppeling tussen activiteiten en bestedingseffecten zijn de activiteiten nader gespecificeerd.
In de beoordeling hanteert de Aw de volgende uitgangspunten:
• De volkshuisvestelijke exploitatiewaarde en rentabiliteitswaarde ultimo 2014 genereren een vast rendement tijdens de prognosejaren gelijk aan het disconto waarmee de waardering heeft plaatsgevonden. De nader bepaalde volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van de exploitatieverbinding kan hierbij worden betrokken in samenhang met de wijze van financiering.
• De vastgestelde saneringsheffing en de niet in de bedrijfswaarde begrepen lasten (zonder een andere dekking) geven direct Vermogenseffecten Investeringen in woongelegenheden bestemd voor de (sociale) verhuur kunnen gepaard gaan met zogenaamde onrendabele investeringen. De Aw gaat bij de waardering van deze investeringen uit van een voortgezette verhuurexploitatie.
• Investeringen in niet-woongelegenheden (onder andere maatschappelijke investeringen)kunnen gepaard gaan met onrendabele investeringen.
• Verkoop van bestaand bezit (desinvesteringen) zal over het algemeen leiden tot positieve vermogenseffecten omdat de waarde waarvoor de bestaande portefeuille is gewaardeerd (volkshuisvestelijke exploitatiewaarde), is gebaseerd op voortgezette verhuur.
• Verkoop van teruggekochte verkoop onder voorwaarden bezit (of vergelijkbare constructies) wordt anders benaderd. Hierop worden nauwelijks meer vermogenseffecten geboekt.
• De sloop van eenheden in de bestaande portefeuille kan leiden tot negatieve vermogenseffecten.
• De Aw gaat ervan uit dat transacties tussen de toegelaten instelling en een gelieerde verbinding in de prognoseperiode geen vermogenseffect opleveren.
• Investeringen in de productie verkoop nieuwbouw (voor rekening en risico toegelaten instelling of een gelieerde verbinding) kunnen winst opleveren en tot een positief vermogenseffect leiden. De Aw zal echter terughoudend zijn met het inrekenen van winst in de prognose.
• De financieringsbehoefte (inclusief renteconversies) die een uitvloeisel is van de vervalkalender van de leningenportefeuille ultimo 2014, de exploitatie van de bestaande voorraad en de programmering van investeringen en desinvesteringen (inclusief projectontwikkeling), kan vermogenseffecten oproepen. Vanaf 2015 wordt de kasstroom die voortvloeit uit de verhuurders- en de saneringsheffing, betrokken bij de bepaling van de financieringsbehoefte. De aan te trekken financiering wordt gewaardeerd tegen dezelfde discontofactor als het vastgoed. Het vermogenseffect is mede afhankelijk van het al dan niet aanwezig zijn van renteafspraken en de borgbaarheid van de financieringsbehoefte. In geval van afspraken honoreert de Aw in beginsel alleen vermogenseffecten als deze gebaseerd zijn op een maximaal te betalen rente en looptijden van leningen die niet vanwege de geldgever zo maar opgezegd kunnen worden.
• De mutaties in de vastgoedportefeuille (volkshuisvestelijke exploitatiewaarde) en in de leningenportefeuille (rentabiliteitswaarde) krijgen ook een jaarlijks rendement toegerekend gedurende de prognosejaren.
• Op basis van het voor 2014 geldende wettelijke kader zal de Aw de vennootschapsbelasting betrekken bij de bepaling van het beslag op middelen. De opgave van de corporatie met betrekking tot de vennootschapsbelasting wordt hier in beginsel als uitgangspunt genomen.
1.6. Risicobepaling
De risicobronnen markt, macro-economisch en operationeel zoals deze bij de analyse solvabiliteit zijn gebruikt, blijven ook hier van kracht.
Wat verandert, is dat er risicogebieden bij komen en afvallen. Dit hangt samen met de aard van de analyse. In de analyse van de voornemens staan de activiteiten centraal en in de analyse solvabiliteit de financiële positie op balansdatum, rekening houdend met alleen de harde verplichtingen. Daarnaast kan als gevolg van de activiteiten, de financiële omvang van een risicogebied wijzigen. Ook hier dient rekening mee te worden gehouden bij de bepaling van het risico in de prognoseperiode. Als in de vermogensbepaling geen rekening is gehouden met het effect van transacties tussen de toegelaten instelling en een gelieerde verbinding, worden in de risicobepaling deze transacties ook niet meegenomen.
Onderstaand wordt per risicobron uiteengezet wat de kern is van het verschil bij de bepaling van het risicobedrag in vergelijking met de benadering zoals die is gehanteerd bij de analyse solvabiliteit.
Marktrisico
Het marktrisico voor de vastgoedportefeuille wordt op dezelfde manier bepaald. Alleen de verandering van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van de deelportefeuilles in de prognosejaren leidt via weging tot een ander risicobedrag ten opzichte van het risico ultimo 2014.
Voor zowel prognosejaar drie als jaar vijf wordt het risicobedrag bepaald. Het marktrisico voor effecten, grondposities, de verkoop van de voorraden en verkoop onder voorwaarden blijft bestaan maar het marktrisico voor aangegane verplichtingen koopwoningen verdwijnt. Hiervoor komt in de plaats de geraamde productie nieuwbouw verkoop in de vijf prognosejaren. Daarnaast wordt het marktrisico bij de verkoop van eenheden uit de bestaande voorraad toegevoegd (prijsrisico). Rekening houdend met de opgegeven activiteiten wordt voor zowel jaar drie als jaar vijf het risicobedrag bepaald.
Macro-economisch risico
Het risico vanwege een inflatieschok en een bouw- en onderhoudskosten-inflatieschok wordt voor de vastgoedportefeuille in jaar drie en jaar vijf van de prognoseperiode op dezelfde manier uitgewerkt als bij de bepaling voor de analyse solvabiliteit. De risicogebieden financiering (nieuwe financieringsbehoefte vanwege de voorgenomen activiteiten en renteconversies), nieuwbouw, sloop en verbetering (omzet) worden toegevoegd aan de risicobepaling. Voor zowel jaar drie van de prognose als voor jaar vijf wordt het risicobedrag bepaald. Bij de financieringsbehoefte (en de renteconversies) heeft dit betrekking op het verschil tussen de verwachte rente en de rente uitgaande van een ‘slecht-weerscenario’ in geval er geen afspraken zijn gemaakt over de financieringsbehoefte en de renteconversies.
Indien de afspraken en de daarop gebaseerde rentabiliteitswaardecorrectie niet gebaseerd zijn op de maximaal te betalen rente en over een periode die door de geldgever vervroegd kan worden afgelost, kan de beoordelingswijze bij de vermogensbepaling tot gevolg hebben dat er over deze afspraken toch een risico wordt bepaald. Hierbij wordt rekening gehouden met het onderscheid tussen geborgde en ongeborgde financiering. Het verschil in rente, gekapitaliseerd in de rentabiliteitswaardecorrectie, wordt als risicobedrag toegevoegd. Op basis van de productieraming van de corporatie kan het inflatierisico over de investeringen worden bepaald.
Ook dit aldus bepaalde bedrag wordt toegevoegd aan het risicobedrag. Bij de bepaling van het totaal macro-economisch risico wordt rekening gehouden met samenhangen tussen risico’s.
Operationeel risico
Het risicopercentage voor de stabiliteit van de netto variabele lasten wordt ontleend aan de analyse solvabiliteit. Hetzelfde geldt voor het risico met betrekking tot de belastingvorderingen en de immateriële vaste activa. De benadering van de verbindingen (exclusief de activiteiten in de verbinding) wordt afgeleid van de analyse solvabiliteit over het verslagjaar 2014. Bij het operationeel risico treasury wordt ook informatie uit de prognoses gebruikt om het risicobedrag vast te stellen voor jaar drie en jaar vijf. Voor het overige wordt teruggegrepen op de analyse solvabiliteit over het verslagjaar 2014.
Het operationeel risico vanwege verplichtingen (grond, koop, huur) verschuift voor een deel naar investeringen in de nieuwbouw van huur- en koopwoningen. De benadering is overigens vergelijkbaar als bij de verplichtingen, alleen de horizon is anders bij de beoordeling van de financiële passendheid van de voornemens (prognosejaar drie en einde prognoseperiode).
Ook voor geraamde aankopen, te slopen eenheden en verbeteringsuitgaven wordt een operationeel risico gehanteerd. Het operationeel risico vanwege de verkoop bestaand bezit wordt ook meegenomen. Het risicobedrag wordt steeds zowel voor jaar drie als voor jaar vijf bepaald.
Totaalrisico
Het totaalrisico is de resultante van de drie risicobronnen die hiervoor zijn beschreven. Omdat het om onafhankelijke risico’s gaat, kan niet volstaan worden met een simpele optelling. Bij onafhankelijke risico’s vindt optelling plaats door eerst de afzonderlijke bedragen te kwadrateren, vervolgens op te tellen en dan de wortel van deze telling te nemen. In de risicobepaling wordt met een zekerheidsgrens van 95% gewerkt. Echter indien de marktwaarde van de portefeuille (op basis van een slecht weer scenario) minder dan 150% bedraagt van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde dan wordt het risicobedrag verhoogd met 5% van het geüniformeerde balanstotaal.
De mogelijkheid om woningen te verkopen bij tegenvallende ontwikkelingen wordt dan onvoldoende aanwezig geacht (c.q. vraagt een te grote inbreuk op het beginsel van volkshuisvestelijke continuïteit).
Beklemming vennootschapsbelasting
De beklemming heeft betrekking op de contante waarde van het bedrag dat de corporatie op basis van de voortgezette exploitatie de eerstkomende vijf jaar, na de periode (2019) waar de beoordeling betrekking op heeft, verschuldigd is aan vennootschapsbelasting. Hiertoe wordt een extrapolatie gemaakt van de gemiddeld opgegeven VPB-kasstroom voor de periode 2017–2019.