De vestiging van een opstalrecht is een overdracht van de eigendom van de onroerende
zaak als bedoeld in artikel 3, eerste lid, onderdeel c, onder 1°, NSW als er op het moment van de vestiging van het opstalrecht een opstal is. Als op het
moment van vestiging van het opstalrecht geen opstal aanwezig is, maar de opstalgerechtigde
zelf een opstal bouwt, is dat geen overdracht van eigendom als bedoeld in artikel
3, eerste lid, onderdeel c, onder 1°, NSW.
Ten aanzien van opstalrechten geldt verder het volgende. De opstalgerechtigde is niet
een eigenaar als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel b, van de NSW. Bovendien kan een enkele opstal (een gebouw) of opstalrecht niet gezien worden als
een met natuurterrein of bos bezette onroerende zaak. Een opstalgerechtigde, die geen
andere rechten heeft die hem tot eigenaar als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel
b, van de NSW kunnen maken, kan geen gebruik maken van de fiscale faciliteiten die
gelden voor een eigenaar van een NSW-landgoed.
Een eigenaar van een opstalrecht kan mogelijkerwijs wel in aanmerking komen voor fiscale
faciliteiten indien hij naast zijn opstalrecht tevens andere rechten, zoals een recht
van erfpacht, heeft of verkrijgt.
Voorbeeld
Eigenaren van een NSW-landgoed willen ten behoeve van een derde het zakelijk recht
van opstal vestigen op het woonhuis dat op het landgoed staat. De verkrijger van het
opstalrecht is daarover overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit kan anders zijn als
de verkrijger van het opstalrecht (tevens) andere rechten verkrijgt, waardoor hij
wél als eigenaar van een NSW-landgoed kan worden aangemerkt. Hierbij valt te denken
aan het recht van erfpacht, aangezien de erfpachtgerechtigde wel een eigenaar als
bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel b, van de NSW is. In dat geval kan de verkrijger als erfpachter een verzoek doen om aanmerking
als landgoed van het door hem verkregen erfpachtsrecht met opstal. Dat verzoek wordt
dan beoordeeld met inachtneming van de NSW en het Rangschikkingsbesluit NSW. Dat betekent onder meer dat ook aanleun- of samenwerkingsrangschikking mogelijk
is (artikel 1, tweede lid, onderdeel a, NSW), als het erfpachtrecht zelf zich daarvoor
voldoende leent.