Voor de beoordeling of sprake is van een kavelruil landelijk gebied is bepalend of
aan de omschrijving en criteria van artikel 12.47 in samenhang met artikel 12.44 van de Omgevingswet wordt voldaan. In artikel 12.47, eerste lid, van de Omgevingswet wordt de kavelruil
landelijk gebied gedefinieerd. Volgens deze bepaling strekt de kavelruil landelijk
gebied tot verbetering van een gebied in overeenstemming met de functies die aan de
betrokken locaties zijn toegedeeld. Bij de parlementaire behandeling van de Omgevingswet
is aangegeven dat de verbeteringseis voor kavelruil in artikel 12.47 van belang is
voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting en dat die vrijstelling alleen geldt
voor een kavelruil landelijk gebied die strekt tot verbetering van een gebied. Daarbij
is opgemerkt dat de Belastingdienst toetst of aan deze voorwaarde voor vrijstelling
van de overdrachtsbelasting is voldaan.
Sinds 1 januari 2024 valt het toezicht op de naleving van deze voorwaarde daarmee
onder de verantwoordelijkheid van de Belastingdienst. Gebleken is dat in de praktijk
behoefte bestaat aan inzicht in de criteria die de Belastingdienst bij dit toezicht
hanteert.
De Belastingdienst zal terughoudend omgaan met het beoordelen of de kavelruil landelijk
gebied strekt tot verbetering van het gebied in overeenstemming met de functies die
aan de betrokken locaties zijn toebedeeld. Dit betekent dat niet bij elke akte van
kavelruil door de inspecteur wordt getoetst of er sprake is van verbetering. Beoordeling
of sprake is van verbetering zal met name aan de orde komen in situaties waarin volgens
de inspecteur sprake is van onbedoeld gebruik van de vrijstelling. Van onbedoeld gebruik
van de vrijstelling kan geen uitputtende lijst met voorbeelden worden gegeven, maar
met name de volgende situaties kunnen in de praktijk als onbedoeld gebruik worden
beschouwd:
-
1. een onroerende zaak, zoals bijvoorbeeld een perceel grond, wordt kort voor de kavelruil
geleverd aan de inbrenger en dezelfde onroerende zaak wordt via een akte van kavelruil
vervolgens weer geheel of gedeeltelijk teruggeleverd aan een vorige eigenaar;
-
2. een onroerende zaak, die voor de kavelruil geen enkele zelfstandige reële betekenis
heeft, wordt door een inbrenger aan de kavelruil toegevoegd, uitsluitend om op deze
wijze een kavelruil met drie of meer partijen mogelijk te maken;
-
3. een of meer woningen of andere opstallen die niet functioneel zijn verbonden met een
nabijgelegen agrarisch bedrijf worden aan de kavelruil toegevoegd;
-
4. de overdracht van een aandeel in de onverdeelde eigendom van een onroerende zaak,
als niet gelijktijdig de overige aandelen in de onverdeelde eigendom van die onroerende
zaak worden ingebracht.
De Belastingdienst kan nagaan of de kavelruil daadwerkelijk tot verbetering van het
landelijk gebied strekt. Of hiervan sprake is, is een zelfstandige toets en hangt
af van de specifieke omstandigheden van het geval. Dit laat onverlet dat ook andere
kavelruilakten kunnen worden beoordeeld als de omstandigheden van het geval daartoe
aanleiding geven. In alle gevallen geldt overigens dat belanghebbenden die twijfelen
of een voorgenomen kavelruil aan de fiscale voorwaarden voldoet, hierover in vooroverleg
met de inspecteur kunnen treden.
Voorbeeld
Minder dan een maand voorafgaand aan de akte van kavelruil is door E perceel 3 krachtens
koop geleverd aan C en perceel 4 aan D.
Volgens de kavelruilakte is de inbreng:
-
– door A woning 1;
-
– door B woning 2;
-
– door C perceel 3;
-
– door D perceel 4.
Toedeling:
A en B krijgen geld.
In dit voorbeeld is sprake van onbedoeld gebruik van de kavelruilvrijstelling. De
transacties met perceel 3 en 4 missen namelijk iedere reële zelfstandige betekenis;
deze lijken alleen te zijn toegevoegd om aan het vereiste aantal partijen te komen.
Dit betekent dat nader beoordeeld zal worden of voldaan wordt aan de verbeteringseis.
