8. Opstalrechten
[Vervallen per 01-01-2021]
De vestiging van een opstalrecht is een overdracht van de eigendom van de onroerende zaak als bedoeld in artikel 3, eerste lid, onderdeel c, onder 1°, van de NSW. Dit is alleen anders als er op het moment van de vestiging van het opstalrecht geen opstal is. Als de opstalgerechtigde vervolgens zelf een opstal bouwt, is dat geen overdracht van eigendom als bedoeld in artikel 3, eerste lid, onderdeel c, onder 1°, van de NSW.
Over de vestiging van een recht van opstal op een landgoed moet in beginsel overdrachtsbelasting worden geheven. In de praktijk wordt gewezen op twee brieven uit 1999 waaraan de conclusie wordt verbonden dat er geen overdrachtbelasting wordt geheven. Die conclusie is onjuist.
Door de wetswijziging per 1 juni 2007 van de NSW en het nieuwe Rangschikkingsbesluit NSW geldt het volgende. De opstalhouder of het recht van opstal is niet opgenomen als eigenaar als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel b, van de NSW, voor wie de faciliteiten van de NSW kunnen gelden. Overigens kan een enkele opstal (een gebouw) of opstalrecht niet gezien worden als een met natuurterrein of bos bezette onroerende zaak. Een houder van een opstalrecht heeft geen recht op NSW-faciliteiten als zijn rechten niet zelfstandig kwalificeren als landgoed. Het ligt niet in de rede daarvan af te wijken.
Voorbeeld
Eigenaren van een NSW-landgoed willen ten behoeve van een derde (de verkrijger), het zakelijk recht van opstal vestigen op het woonhuis dat op het landgoed staat. In beginsel is de verkrijger overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit kan anders zijn als de verkrijger (tevens) andere rechten verkrijgt, waardoor hij wél NSW-faciliteiten kan krijgen. Hierbij valt te denken aan het recht van erfpacht. In dat geval kan de verkrijger als erfpachter een verzoek doen om aanmerking als landgoed van het door hem verkregen perceel met opstal. Dat verzoek wordt dan beoordeeld met inachtneming van de NSW en het Rangschikkingsbesluit NSW. Dat betekent onder meer dat ook aanleun- of samenwerkingsrangschikking mogelijk is (artikel 1, tweede lid, onderdeel a, van de NSW), als het erfpachtrecht zelf zich daarvoor voldoende leent.