1. Vooraf
Op grond van de Woningwet dient het bestuur voor de jaarrekening het vastgoed in exploitatie te waarderen op
basis van marktwaarde in verhuurde staat. Dit waarderingshandboek beoogt de toegelaten
instellingen te ondersteunen in het proces om tot waardering op marktwaarde te komen.
Daarnaast levert dit handboek een bijdrage aan uniformering en transparantie van de
waarderingen bij alle toegelaten instellingen, mede door de onderlinge vergelijkbaarheid
te vergroten.
1.1. Eerdere versies van het handboek
De eerste versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde werd op 17 juni
2015 gepubliceerd als bijlage 2 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting.
Dat handboek had als peildatum 31 december 2014. Het handboek in deze bijlage is de
achtste geactualiseerde versie van het handboek met als peildatum 31 december 2022.
Deze actualisatie is in opdracht van de Autoriteit woningcorporaties uitgevoerd door
Fakton mede op basis van sessies met woningcorporaties, accountants, taxateurs en
de producenten van software voor marktwaardering. Bij de actualisatie is ook gebruik
gemaakt van het validatie onderzoek dat in 2022 door ABF en Calcasa is uitgevoerd.
Deze actualisatie van het handboek geeft een basis voor de waardering op marktwaarde
van het vastgoed in exploitatie op peildatum 31 december 2022. Deze waardering zal
in het kader van de jaarverslaggeving over het jaar 2022 aangeleverd dienen te worden.
1.2. Werkwijze totstandkoming
Bij de totstandkoming van dit handboek is gebruik gemaakt van waarderingen bij de
toegelaten instellingen die in de jaarrekening 2021 het vastgoed in exploitatie op
marktwaarde full hebben gewaardeerd. Met deze waarderingsgegevens is het handboek
gevalideerd via backtesting. Tevens is vastgesteld of de waardering peildatum 31 december
2022 in een logisch verband staat met de waardering peildatum 31 december 2021. Bij
dit handboek zal in november 2022 een effectrapportage worden opgesteld waarin de
waarden in 2022 vergeleken worden met die van 2021 en verschillen zoveel mogelijk
worden geduid. Verder is bij verschillende marktpartijen informatie opgevraagd over
de marktontwikkelingen in 2022. Deze informatie is verwerkt in het handboek. De opmerkingen
en aanvullingen op het eerdere handboek met prijspeil 2021, die op basis van gesprekken
en schriftelijke reacties zijn ontvangen, zijn waar mogelijk verwerkt in dit handboek.
1.3. Belangrijkste wijzigingen
Als uitgangspunt voor de actualisatie van 2022 stonden de kernwoorden ‘continuïteit’,
'toepasbaarheid’ en ‘leesbaarheid’ centraal. De belangrijkste wijzigingen die in het
handboek zijn doorgevoerd, zijn:
-
– De verhuurderheffing vervalt met ingang van 1 januari 2023.
-
– Het tarief voor de overdrachtsbelasting voor beleggerswoningen wijzigt per 1 januari
2023 van 8,0% naar 10,4%.
-
– De leegwaardestijging vormt de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het
uitpondscenario. Omdat er regionale verschillen zijn, is de leegwaardestijging vanaf
het handboek 2022 voor elke COROP-regio en voor de vier grote steden afzonderlijk
weergegeven.
-
– De leegwaardestijging wordt met ingang van dit handboek per COROP regio plus de G4
opgenomen. In de vorige handboeken was dit per provincie.
-
– De methodiek van de huurstijging is geactualiseerd naar de laatste wet- en regelgeving
in de marktwaarde en beleidswaarde. Dit wordt uitgebreid toegelicht in hoofdstuk 5
en hoofdstuk 9. Belangrijkste aandachtspunten zijn:
-
○ De indexatie van de contracthuur vóór harmonisatie.
-
○ Het toevoegen van het onderscheid tussen gereguleerde en niet-gereguleerde woningen.
-
○ Het vervallen van het onderscheid tussen zelfstandige en niet zelfstandige woningen.
-
– Flexwoningen zijn met ingang van dit handboek een aparte vastgoedcategorie die de
definitie volgt zoals opgenomen in de DVI 2021, te weten: Flexibele woningen zijn verplaatsbare woningen, niet zijnde woonwagens, die tijdelijk
op een locatie worden geplaatst. Tevens worden Flexwoningen gecategoriseerd als “niet-reguliere woongelegenheden”,
hierdoor tellen ze mee voor de materialiteitsgrens zoals opgenomen in bijlage 2.
-
– De actualisatie van de hoogte van de normen en de parameters naar peildatum 31 december
2022.
-
– De tekst is op verschillende plaatsen verduidelijkt en definities zijn aangescherpt.
Naast wijzigingen in het handboek is er ook een wijziging in het proces en vaststellen
van de parameters leegwaardestijging, markthuur en disconteringsvoet. De publicatie
van het handboek wordt verdeeld naar twee publicatiemomenten. Net als voorgaande jaren
wordt er een versie in oktober gepubliceerd. Hierin wordt de methodiek en alle parameters
definitief vastgesteld, behalve de parameters van de volgende vrijheidsgraden:
-
– Leegwaardestijging
-
– Markthuur
-
– Disconteringsvoet
Voor deze vrijheidsgraden wordt een eerste invulling gegeven op basis van de kennis
die tot en met september beschikbaar is. Aanvullend wordt er uiterlijk 31 januari
een versie gepubliceerd met de definitieve parameters van bovenstaande drie vrijheidsgraden.
De aanvulling geeft de mogelijkheid om marktontwikkelingen in het laatste kwartaal
van 2022 beter te kunnen inschatten. Daarnaast geeft de publicatie in januari nog
de mogelijkheid om de update door te voeren zonder ingrijpende wijziging in het jaarrekeningproces
van corporaties.
1.4. Overige punten
Dit handboek besteedt wederom uitgebreid aandacht aan de verdere modelmatige uitwerking
van de DCF-methode om meer uniformiteit te bewerkstelligen in de rekenmodellen. Het
is van essentieel belang dat de corporatie aandacht besteedt aan het controleren van
de kwaliteit van objectgegevens en de uitkomsten van de waarderingen (eventueel met
taxateur) checkt op plausibiliteit. Dit handboek bevat het voorschrift om deze plausibiliteit
in elk geval te toetsen aan de hand van de WOZ-waarde.
2. Inleiding
2.1. Juridisch kader
In de Woningwet die op 1 juli 2015 is ingegaan, artikel 35 lid 2, is opgenomen dat toegelaten instellingen in het kader van de jaarrekening, het vastgoed
in exploitatie dienen te waarderen op actuele waarde, waaronder in dit verband dient
te worden verstaan de marktwaarde, overeenkomstig het marktwaardebegrip onderhandse
verkoopwaarde in verhuurde staat. Hiermee is de mogelijkheid die bestond op basis
van BW2 en de Richtlijnen voor de jaarrekening, om het vastgoed ook op historische kosten
of bedrijfswaarde te waarderen, beëindigd.
Het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) heeft in artikel 31 nadere uitwerking gegeven aan het genoemde wetsartikel. In het artikel is aangegeven
dat de marktwaarde op basis van de contante waarde van inkomende en uitgaande kasstromen
berekend dient te worden (de DCF-methode).
Verder dient op basis van artikel 31 van het BTIV bij de waardering onderscheid te worden gemaakt naar de volgende categorieën:
Op basis van artikel 31 van het BTIV kunnen ook nadere voorschriften worden gegeven aan de waardering op marktwaarde.
Overeenkomstig artikel 14 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV) is dit handboek daar
het uitvloeisel van. Omdat de marktwaarde in verhuurde staat wordt bepaald op basis
van een systematiek die vergelijkbaar is met de marktwaardebepaling voor commerciële
partijen, is in de waardering een aantal aspecten opgenomen, die niet per definitie
in lijn liggen met het beleid van een toegelaten instelling. Deze aspecten zien onder
meer op de verkoopfictie, het inrekenen van marktconforme huurprijzen na woningmutatie
alsmede het onderhouds- en beheerlasten niveau. In dit waarderingshandboek is derhalve
bepaald dat een toegelaten instelling bij de waardering op marktwaarde ook moet aangeven
welk deel van de marktwaarde zij kan realiseren rekening houdend met haar beleid (de
beleidswaarde) en welk deel van de marktwaarde zij niet zal realiseren (de maatschappelijke
bestemming). De beleidswaarde en de maatschappelijke bestemming dienen in de toelichting
van de jaarrekening te worden opgenomen.
Let op: dit waarderingshandboek ziet alleen toe op vastgoed in exploitatie. Grondposities,
vastgoed in ontwikkeling en sloopcomplexen vallen hier dus expliciet niet onder. Hiervoor
gelden de regels conform RJ 645. Complexen die grootschalig worden onderhouden of
gerenoveerd worden gezien als vastgoed in exploitatie. Waardering van vastgoed in
exploitatie waarop grootschalig onderhoud wordt toegepast dan wel wordt gerenoveerd
wordt gewaardeerd op basis van de (contante waarde van de) verwachte kasstromen na
de ingreep minus de per balansdatum nog te maken investeringsuitgaven. Qua te hanteren
parameters wordt hierbij aangesloten op de in dit handboek voor betreffende vastgoedcomplexen
opgenomen parameters.
2.2. Afspraken met Kadaster, NRVT en accountants
Toegelaten instellingen dienen voor de uitvoering van de marktwaardering te beschikken
over een aantal basisgegevens van haar bezit. Basisgegevens, zoals kadastrale data,
bestemmingsplannen, milieukundige informatie en gegevens uit de BAG (zoals m2 GBO, perceelgrootte en bouwjaar) zijn op te vragen bij het Kadaster. Meer informatie
daarover is verkrijgbaar via www.kadaster.nl/woningcorporaties of door contact met
het Kadaster.
Bij gebruik van de full-versie voor regulier woningvastgoed dient jaarlijks minimaal
een derde, steeds wisselend deel van het betreffende vastgoed, via een volledige taxatie
te worden gewaardeerd. Voor het andere deel van het vastgoed is een interne waardering
van de corporatie vereist. Een markttechnische update voor het deel dat door externe
taxateur eerder is getaxeerd is niet verplicht, hiervoor mag ook van een interne waardering
gebruik worden gemaakt, conform voorwaarden opgenomen in bijlage 10.
De marktwaardeontwikkeling van de corporatie in de periode 31 december 2021 tot en
met 31 december 2022 dient door de corporatie te kunnen worden verklaard en gedocumenteerd.
Mutaties in de marktwaarde van het bezit van een corporatie kunnen onder andere worden
veroorzaakt door:
-
– Parameteraanpassingen als gevolg van marktontwikkelingen
-
– Parameteraanpassingen als gevolg van de validatie van het handboek 2021
-
– Methodische wijzigingen in de software als gevolg van nieuwe regels in het handboek
-
– Andere wijzigingen in de software
-
– Mutaties in het bezit van de corporatie
-
– Mutaties in de basisgegevens van de corporatie als correctie op de vorig jaar gehanteerde
gegevens.
Om corporaties te ondersteunen bij de duiding van de waardeontwikkeling van het bezit
zal medio november een memo worden gepubliceerd met daarin een beschrijving van de
marktontwikkelingen, een beschrijving van de effecten die parameteraanpassingen hebben
op de waardeontwikkeling en een beschrijving van de effecten die methodische wijzigingen
in het handboek kunnen hebben op de waardeontwikkeling. Daarnaast bevatten diverse
softwarepakketten de mogelijkheid om een verschillenanalyse tussen waarderingen te
reproduceren.
Indien de waardeontwikkeling bij een corporatie in de periode 31 december 2021 t/m
31 december 2022 leidt tot een waarde die meer dan 10% afwijkt van de verwachte marktwaarde,
is in ieder geval een nadere analyse door de corporatie vereist en kan dit leiden
tot vereiste nadere toelichting in de jaarrekening. Ook in bepaalde specifieke gevallen
kan een nadere analyse benodigd zijn. De vereiste analyses en daaruit voortvloeiende
verwerkingswijze/toelichting in de jaarrekening zijn omschreven in bijlage 7.
Het is gewenst dat rekenmodellen die gebruikt worden voor de berekening van de marktwaarde
zijn gecertificeerd volgens de accountantsnorm COS3000. De accountant toetst de werking
bij de individuele corporatie om vast te stellen dat de aandachtspunten in de COS3000
assurance rapportages bij de rekenmodellen adequaat bij de individuele corporatie
zijn geadresseerd. Als rekenmodellen niet zijn gecertificeerd zal de controlerend
accountant aanvullend de werking van het rekenmodel bij de toegelaten instelling controleren.
2.3. Algemene uitgangspunten
Dit waarderingshandboek is onderdeel van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting
en geeft nadere uitwerking aan de Woningwet en het BTIV van de wijze waarop de waardering van het vastgoed in exploitatie ten behoeve van
de jaarrekening van toegelaten instellingen dient plaats te vinden. Het handboek zorgt
voor vergelijkbaarheid en biedt ondersteuning aan toegelaten instellingen voor het
omgaan met marktwaarde en beleidswaarde. Doel van de invoering van de marktwaardering
was om de sturing op rendementen cq. keuzes te bevorderen omwille van een prudent
beheer van het maatschappelijk bestemd vermogen en het inzicht en de verantwoording
hierover bij corporaties te versterken. Het handboek fungeert als bindend kader voor
alle toegelaten instellingen voor de wijze waarop de marktwaarde in het kader van
de jaarrekening en de balansopstellingen voor de DAEB- en de niet-DAEB-tak dienen
te worden opgesteld.
In het handboek zijn twee benaderingen onderscheiden: de basisversie en de full-versie.
De basisversie biedt de mogelijkheid om op portefeuilleniveau tot een aannemelijke markwaarde te komen. De full-versie stelt de toegelaten instelling
in staat om op complexniveau, met ondersteuning van een externe taxateur, de aannemelijke waarde te bepalen en
deze waarde in te zetten bij bijvoorbeeld vastgoedsturing. De waarde op complexniveau
zoals die voortvloeit uit de basisversie is niet geschikt voor vastgoedsturing, omdat
de basisversie alleen op portefeuilleniveau tot een aannemelijke waarde van het vastgoed
leidt.
Bij de uitwerking van het handboek zijn verschillende uitgangspunten in acht genomen:
-
– De marktwaarde is van de “markt”. Op basis van dit uitgangspunt is aansluiting gezocht
bij de (inter)nationale richtlijnen over de wijze waarop de marktwaarde van vastgoed
dient te worden bepaald. Bij het opstellen van het handboek is gebruik gemaakt van
beschikbare marktgegevens om te borgen dat de waardering op basis van het handboek
aansluit bij de markt.
-
– Er is een balans gezocht tussen enerzijds uniformering van de waardering en anderzijds
ruimte voor maatwerk. Uniformering waar mogelijk om de transparantie en de onderlinge
vergelijkbaarheid te bevorderen. Maatwerk waar nodig om desgewenst rekening te kunnen
houden met specifieke omstandigheden. Daarnaast biedt maatwerk de mogelijkheid om
tot een grotere nauwkeurigheid van de waardering te komen, binnen de algemene kaders
ten behoeve van de uniformering. Dit gaat met hogere lasten voor de toegelaten instelling
gepaard, maar daar staat de mogelijkheid tot een betere vastgoedsturing tegenover.
-
– Bij de toepassing van de basisversie van het waarderingshandboek komt een waardering
van het vastgoed tot stand, die ten behoeve van de jaarrekening op het niveau van
de totale vastgoedportefeuille, onderscheiden naar DAEB en niet-DAEB, tot een bruikbare
waarde leidt. Voor afzonderlijke complexen is een waardering zonder maatwerk niet
altijd voldoende om daarop beleid te baseren en beslissingen te nemen.
-
– Bij de waardering van het vastgoed dient voorts een doorexploiteer- en een uitpondscenario
te worden onderscheiden, tenzij uit marktanalyse blijkt dat een uitpondscenario niet
realistisch is. De marktwaarde is de hoogste van beide waarderingen, of, indien een
uitpondscenario niet van toepassing is, de waarde in het doorexploiteerscenario.
-
– Toegelaten instellingen die de waardering ook willen gebruiken voor professionele
vastgoedsturing, hebben daartoe de ruimte via maatwerk zoals weergegeven in de full-versie.
Deze ruimte is voldoende groot om de gewenste nauwkeurigheid te bereiken die noodzakelijk
is voor de vastgoedsturing. Op deze wijze sluit de waardering ten behoeve van de jaarrekening
aan bij de waardering ten behoeve van de vastgoedsturing. Het is de eigen verantwoordelijkheid
en keuze van de toegelaten instelling of, en zo ja in welke mate, de mogelijkheden
van maatwerk worden toegepast. Daarbij geldt wel dat voor corporaties met specifiek
bezit en/of specifieke locaties deze keuze beperkt is omdat uit de validatie is gebleken
dat de basisversie onvoldoende nauwkeurig is voor specifiek vastgoed of vastgoed op
specifieke locaties als fullregio’s en aardbevingsgebieden. Verder geldt dat afstemming
met de accountant gewenst is voor het maken van een keuze.
-
– Als een toegelaten instelling maatwerk toepast, is dat alleen mogelijk met tussenkomst
van een externe taxateur. Op de in het handboek benoemde onderdelen, heeft de externe
taxateur de gelegenheid om op basis van het principe “pas toe of leg uit” tot aanpassingen
over te gaan en daarmee tot een betere waardering te komen. De taxateur wordt daarbij
geacht alle parameters op juistheid te toetsen en daar waar nodig aanpassingen te
maken om tot een juiste waarde te komen. Het taxatierapport en het taxatiedossier
waarin de waardering en de daarbij gehanteerde vrijheidsgraden zijn onderbouwd en
vastgelegd worden door de taxateur verstrekt aan de toegelaten instelling en zijn
op aanvraag beschikbaar bij de toegelaten instelling voor de Autoriteit woningcorporaties.
-
– Het handboek marktwaardering is opgesteld om het vastgoed in exploitatie van woningcorporaties
op marktwaarde te waarderen voor de jaarrekening. De waarderingsdatum voor de jaarrekening
is in alle gevallen 31 december 2022. Bij volledige taxaties die eerder of later dan
deze waarderingsdatum worden uitgevoerd geldt dat deze taxaties gecorrigeerd moeten
worden naar waarderingspeildatum 31 december 2022. Hiervoor kunnen de macro-economische
parameters uit hoofdstuk 4 van dit waarderingshandboek gebruikt worden. Een andere
optie is dat de taxaties worden uitgevoerd op basis van onderliggende gegevens met
prijspeil 31 december 2022.
-
– In het besluit van wijziging van 27 maart 2017 op het BTIV is vastgesteld dat de term “leegwaarde” niet de meest wenselijke term is voor het
beschrijven van de marktwaardesituatie waarbij een VHE niet verhuurd is. Het betreft
op dat moment immers eveneens een marktwaarde, echter nu niet een marktwaarde “in
verhuurde staat”, maar een marktwaarde “vrij van huur en gebruik”. Kortheidshalve
wordt in dit handboek de term leegwaarde gebruikt als synoniem voor de situatie “marktwaarde
vrij van huur en gebruik”.
-
– Indien een woningcorporatie een koopovereenkomst voor een complex heeft gesloten met
een derde en dit koopcontract afdwingbaar heeft gemaakt (contract getekend, eventueel
met boeteclausule), maar de levering nog niet heeft plaatsgevonden op waarderingspeildatum
(31 december 2022), mag de overeengekomen transactieprijs worden opgenomen als marktwaarde.
Dit overigens onder de aanname dat er een gedegen verkoopproces is doorlopen waarbij
een marktwaarde tot stand is gekomen, en het vastgoed betreft dat op het moment van
verkoop en levering in exploitatie is. Zie ook de definitie van de marktwaarde: “waarde
waartegen een onroerende zaak in de gebruiksstaat waarin die zich bevindt, wordt overgedragen
in een situatie waarin partijen volledig geïnformeerd, prudent en niet onder enigerlei
dwang handelen”.
-
– Deze waardering op marktwaarde geldt op grond van de Woningwet voor de jaarrekening voor het vastgoed in exploitatie. De meest gerede kopers in
het geval van corporatiebezit zijn doorgaans (institutionele) beleggers.
2.4. Gebruik full-versie
De keuze voor toepassing van de basisversie of full-versie is de eigen verantwoordelijkheid
en keuze van de toegelaten instelling. Afstemming met de accountant hierover wordt
aanbevolen. Van belang is dat een betrouwbare marktwaarde in verhuurde staat kan worden
vastgesteld, die marktconform is. In specifieke situaties kan het zijn dat de basisversie
hiervoor onvoldoende zekerheden biedt.
Het gebruik van de full-versie taxatie en het inschakelen van een externe taxateur
is in een aantal gevallen verplicht. Het betreft de volgende situaties:
-
– Indien de huursom van reguliere woningen die gelegen zijn in fullregio’s of aardbevingsgebied
gecombineerd met de huursom van studentenwoningen en extramurale zorgwoningen gezamenlijk
meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB-tak
afzonderlijk. Alle woningen behorende tot deze 5% moeten dan full worden gewaardeerd.
In “Bijlage 2: Overzicht fullregio’s en aardbevingsgebieden” treft u de gemeenten
waarvoor geldt dat deze binnen fullregio’s en aardbevingsgebieden vallen. De verplichte
toepassing van de full-versie voor deze woningtypen geldt structureel en voor onbepaalde
tijd.
-
– Indien de huursom van niet-reguliere woningen, bedrijfsmatig, maatschappelijk en intramuraal
zorgvastgoed tezamen meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak
of de niet-DAEB-tak afzonderlijk. Al het vastgoed van deze typen moet dan full worden
gewaardeerd. In “Bijlage 1: Definities” treft u de definities van de verschillende
typen.
-
– Indien de gezamenlijke huursom van exoten tezamen meer dan 1% van de totale huursom
uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB-tak afzonderlijk. Al het vastgoed in de
categorie exoten moet dan full worden gewaardeerd. Verder:
-
– Als de gezamenlijke huursom minder is dan 1% maar als de WOZ-waarde (geïndexeerde
waarde van de WOZ-beschikking 2022 met peildatum 1-1-2021) of de geschatte waarde
van een individuele exoot meer dan € 10.000 (als richting: huursom meer dan € 1.000 per jaar) is moet die individuele exoot middels de full-waardering worden
getaxeerd.
-
– Als de gezamenlijke huursom minder is dan 1% en de WOZ-waarde (geïndexeerde waarde
van de WOZ-beschikking 2022 met peildatum 1-1-2021) of geschatte waarde van een individuele
exoot minder is dan € 10.000 (als richting: huursom minder dan € 1.000 per jaar) dan mag de WOZ-waarde
of geschatte waarde op de balans worden opgenomen.
De hiervoor geschetste situaties moeten afzonderlijk worden beoordeeld en hoeven niet
in samenhang te worden bekeken.
Let op: het is in alle gevallen mogelijk om een taxatie in de full-variant te maken,
ook als er geen directe verplichting is. U kunt daarbij de keuze maken om een aantal
complexen, deelportefeuille(s) of vastgoedtype(s) op full te waarderen.
2.5. Taxatiecyclus full-waardering
Het uitgangspunt bij de full-waardering is dat minimaal eens per drie jaar het vastgoed
getaxeerd wordt waarbij alle taxatiewerkzaamheden volledig verricht worden. Er zijn
grofweg twee mogelijkheden om het full-taxatieproces vorm te geven. Deze staan hieronder
weergegeven. Jaar 1 slaat op verslagjaar 2022, jaar 2 op verslagjaar 2023, en zo verder.
De twee varianten zijn als volgt:
-
1. In jaar 1 een full-waardering voor 100% van het vastgoed dat full gewaardeerd moet
worden. In jaar 2 en 3 volgt dan een taxatie-update van deze full-waardering. In jaar
4 wederom een full-waardering voor 100% van het vastgoed dat full gewaardeerd moet
worden.
-
2. Elk jaar een full-waardering van éénderde (steeds wisselend deel) van het vastgoed
dat full gewaardeerd moet worden. Het overige tweederde deel kan onder voorwaarden
door middel van een interne waardering of een taxatie-update. De (deel)portefeuille
wordt door de toegelaten instelling (in samenspraak met taxateur en accountant) in
drie vergelijkbare delen verdeeld, waarbij representativiteit vereist is.
De verplichting voor het toepassen van een taxatie-update als het vastgoed in de een
of twee voorgaande jaren middels de full versie is getaxeerd vervalt. Er mag dan ook
voor een interne waardering worden gekozen.
Let op: Alleen als er sprake is van regulier woningvastgoed en homogeen parkeervastgoed
kan gekozen worden voor deze tweede variant, omdat hierbij veel repetitie aanwezig
is. Er moet immers op basis van de taxatie van het éénderde deel een uitspraak gedaan
worden over het tweederde deel dat niet door de taxateur is gezien. Daarom is voor
overig vastgoed, dat in zijn aard meer heterogeen is, gekozen om variant 1 verplicht
te stellen. In bijlage 10 zijn voorwaarden opgenomen.
In bijlage 3 staat het schema opgenomen dat duidelijkheid geeft over de verplichting
van de full-versie en de keuze voor de taxatie-uitgangspunten. In bijlage 5 staan
de rapportagevereisten vanuit het NRVT opgenomen.
Voor het deel van het bezit dat in enig jaar getaxeerd moet worden conform de taxatiecyclus
zoals beschreven in deze paragraaf geldt dat het mogelijk is om de taxatie gedurende
het jaar door de taxateur te laten uitvoeren. Als hiervoor wordt gekozen dient er
voor dit deel van het bezit een markttechnische update naar 31 december te worden
uitgevoerd. Deze markttechnische update dient plaats te vinden conform de richtlijnen
van het NRVT.
2.6. Groeipad gebruiksoppervlakte (GBO)
Toegelaten instellingen worden geacht hun metrages conform NEN 2580 op orde te brengen.
Gemeenten krijgen eenzelfde verplichting in verband met een correcte en uniforme bepaling
van de WOZ-waarde. De Waarderingskamer (toezichthouder op uitvoering van de wet WOZ) heeft daarvoor een groeipad aangegeven dat zich richtte op 2022. Om samenwerking
tussen gemeenten en toegelaten instellingen mogelijk te maken, met het oog op efficiency
en synergie, is ervoor gekozen om voor toegelaten instellingen hetzelfde groeipad
te hanteren. In het handboek 2021 was opgenomen dat dat zowel gemeenten als toegelaten
instellingen uiterlijk in 2022 (dus vóór 1 januari 2023) moesten zorgen dat zij voor
alle woningen de gebruiksoppervlakte geregistreerd en gecontroleerd hadden om de woningen
op basis van de NEN 2580-gebruiksoppervlakte te kunnen taxeren voor verslagjaar 2022.
Door onder andere de coronacrisis is het veel corporaties niet gelukt om het volledige
bezit tijdig in te meten conform NEN 2580. Voor het verslagjaar 2022 is het daarom
toegestaan om gebruik te maken van de metrages zoals opgenomen in de BAG (bagviewer.kadaster.nl)
danwel metrages die zijn uitgevoerd voor de waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Deze metrages betreffen een optelling van de m2 GBO wonen en m2 GBO overige inpandige ruimte. Als er betere (gecheckte) gegevens voorhanden zijn,
dienen die te worden gebruikt. De metrages van individuele onzelfstandige eenheden
zijn niet opgenomen in de BAG. Voor het verslagjaar 2022 mogen voor deze ruimtes de
metrages conform het WWS-stelsel worden aangehouden
Het einddoel blijft dat de toegelaten instelling voor elke woning moet beschikken
over de gebruiksoppervlakte vastgesteld conform de NEN 2580. Hiervoor kan gebruik
gemaakt worden van de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen of van de metingen in het kader van energieprestaties die eveneens de NEN 2580 als
onderlegger kennen. Naast de meting van de woning zélf mag ook gebruik gemaakt worden
van de meetgegevens van een identieke woning, al dan niet uit hetzelfde waarderingscomplex.
Conform de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen wordt bij het meten van de
woning onderscheid worden gemaakt tussen:
-
– gebruiksoppervlakte wonen
-
– gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte
-
– gebruiksoppervlakte externe bergruimte
-
– gebruiksoppervlakte gebouwgebonden buitenruimte.
In full taxaties gebruiken taxateurs voor hun referenties primair de gebruiksoppervlakte
wonen.
De gebruiksvloeroppervlakte bedoeld in dit waarderingshandboek betreft uitsluitend
deze gebruiksoppervlakte wonen. Geadviseerd wordt een splitsing aan te brengen in
deze oppervlakte en de overige genoemde oppervlakten. De gebruiksvloeroppervlakte
van het gebouw is een optelling van de gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte
overige inpandige ruimte. De optelling van deze oppervlakten komt overeen met de totale
inpandige gebruiksoppervlakte van de woning, gemeten conform NEN 2580.
Het inmeten van de woning mag door een (tijdelijke) medewerker van de corporatie gebeuren
of door een daarvoor ingehuurde externe partij, zolang de NEN 2580, ofwel de meetinstructie
gebruiksoppervlakte woningen wordt gebruikt. Deze is ook toegepast bij de inmeting
voor de energieprestatie met een energielabel verstrekt vóór 1 januari 2015, of met
de bepaling van de energie-index verstrekt op of na 1 januari 2015. Ook metingen in
het kader van de energieprestatie of in een ander kader waarbij de NEN 2580 de onderlegger
is, mogen dus worden toegepast, mits in de inmeting zowel de m2 GBO wonen als de m2 GBO overige inpandige ruimte zijn bepaald. De m2 GBO overige inpandige ruimte wordt over het algemeen niet standaard meegenomen bij
de inmeting voor de energieprestatie. De corporatie kan hier bij haar opdrachtverstrekking
rekening mee houden. Een opnameformulier zoals dat horend bij de meetinstructie gebruiksoppervlakte
woningen kan behulpzaam zijn bij de toedeling van de verschillende oppervlaktes van
een woning.
Voor onzelfstandige eenheden geldt dat binnen de verblijfseenheid alle gemeenschappelijke
ruimtes worden ingemeten en evenredig op basis van kamergrootte verdeeld over de eenheden.
De kameroppervlakte plus toebedeelde gemeenschappelijke ruimte is de oppervlakte GO-wonen.
Gemeenschappelijke ruimtes binnen het gebouw, maar buiten de verblijfseenheid worden
niet meegenomen bij de berekening van de oppervlakte volgens NEN2580.
2.7. Beschikbaarheid WOZ-gegevens
Om verschillende redenen is het mogelijk dat de toegelaten instelling (nog) geen beschikking
heeft over de juiste WOZ-waarde van het te taxeren object. Er zijn vier situaties
denkbaar waarin dit het geval is:
-
• Situatie 1: Het te taxeren object is, volgens de afbakeningsregels van de Wet WOZ, een onzelfstandig object, waardoor geen afzonderlijke WOZ-waarde wordt afgegeven.
-
• Situatie 2: Het te taxeren object bestaat uit meerdere afzonderlijke gedeelten, die
ieder afzonderlijk een eigen WOZ-waarde hebben;
-
• Situatie 3: Het te taxeren object was in aanbouw, waardoor de WOZ-waarde gebaseerd
is op de situatie waarin het object nog niet in gebruik is, terwijl de taxatie gebaseerd
is op de situatie waarin het object gereed is;
-
• Situatie 4: De gemeente heeft nog geen WOZ-beschikking afgegeven, maar moet dit nog
wel doen.
Van situatie 1 zal bijvoorbeeld sprake zijn in het geval van kantoortransformatie. Er kan uitsluitend
een beschikking zijn afgegeven voor het oorspronkelijke kantoor maar niet voor de
nieuwe verhuureenheid zoals de (nieuwe) woning. Voor de juiste WOZ-waarde moet worden
gehanteerd:
-
1. Kan worden uitgegaan van de waarde die de gemeente informeel, maar wel schriftelijk
is gecommuniceerd. Dit kan bijvoorbeeld met behulp van een taxatie verslag of taxatieoverzicht,
waarin per onzelfstandig deel de waarde is vermeld.
-
2. Wanneer de gemeente geen waarde per onderdeel vermeldt, moet de WOZ-waarde van het
totaal-object (bijvoorbeeld het totale kantoorgebouw) worden gehanteerd, en moet deze
worden toegerekend aan de afzonderlijke verhuureenheden (bijvoorbeeld naar rato van
de oppervlakte).
Als het niet mogelijk is op basis hiervan een reële waarde te bepalen, mag een schatting
worden gehanteerd. In de eerste plaats moet deze worden gebaseerd op WOZ-waardes van
vergelijkbare objecten. Als ook deze niet aanwezig zijn, mag deze worden bepaald op
basis van recente transacties of aanbodprijzen van vergelijkbare objecten. In dit
geval dient de taxatie plaats te vinden op basis van de full-versie.
Als er voor het te taxeren object geen actuele WOZ-waarde is vastgesteld, omdat het
te taxeren object feitelijk bestaat uit meerdere WOZ-objecten (situatie 2), kan de som van de verschillende WOZ-objecten als uitgangspunt worden genomen.
In het geval van nieuwbouw kan de WOZ-beschikking nog uitgaan van een object in aanbouw
(situatie 3). Voor de WOZ-waarde moet worden uitgegaan van een fictieve waarde die wordt berekend
met behulp van het taxatieverslag object in aanbouw en de daarin opgenomen stichtingskosten verbonden aan de WOZ-beschikking. De waarde
wordt daarbij bepaald door uit te gaan van 100% voortgang. N.B. De vastgestelde waarde
van een woning in aanbouw is bepaald op basis van de vervangingswaarde. Hiervoor wordt
afzonderlijk de waarde voor de woning (bouwkosten) en de waarde voor de grond berekend.
De waarde voor de woning wordt bepaald door het voortgangspercentage van de bouw op
1 januari te vermenigvuldigen met de geobjectiveerde stichtingskosten. De waarde voor
de grond wordt niet gecorrigeerd voor een voortgangspercentage.
Wanneer er voor het te taxeren object nog geen WOZ-waarde bekend is, maar de gemeente
deze nog wel moet afgeven (situatie 4), kan de gemeente worden verzocht een WOZ-beschikking af te geven. Als het afgeven
van deze beschikking te lang op zich laat wachten, mag een schatting worden gehanteerd.
In de eerste plaats moet deze worden gebaseerd op WOZ-waardes van vergelijkbare objecten.
Als ook deze niet aanwezig zijn, of overduidelijk onjuist, mag deze worden bepaald
op basis van recente transacties of aanbodprijzen van vergelijkbare objecten. In dit
geval dient taxatie plaats te vinden met de full-versie.
2.8. Handreiking/voorschrift rekenkundige uitwerking
De rekenkundige uitwerking is in dit handboek nader gepreciseerd. De reden hiervoor
is dat uit het validatieonderzoek blijkt dat de uitkomsten van reken- en/of softwaremodellen
onderling kunnen verschillen, de verdere preciseringen hebben als doel deze verschillen
te minimaliseren.
De nadere uitwerkingen gaan onder meer over het omgaan met indexeren en verdisconteren
bij een medio jaar benadering, over het omgaan met muteren en uitponden en over de
eindwaardeberekening. De nadere uitwerkingen in dit handboek zijn gebaseerd op een
benadering in jaarschijven. Er zijn modellen die bijvoorbeeld niet in jaar- maar in
maandschijven rekenen. Deze modellen geven bij het juist toepassen van een medio benadering
nagenoeg dezelfde uitkomsten als de uitwerkingen in dit handboek op basis van jaarschijven.
Beide type modellen zijn daarom toegestaan.
Tot slot geldt dat de waarderingen (zowel uitponden als doorexploiteren) in eerste
instantie op vhe-niveau dienen te worden uitgevoerd. Daarna kan op complexniveau de
som van alle doorexploiteerwaarden en de som van alle uitpondwaarden worden bepaald.
De marktwaarde is de hoogste van één van beide sommen.
2.9. Jaarlijkse actualisatie
Om te borgen dat het waarderingshandboek in de toekomst blijft leiden tot een waardering
van de marktwaarde, wordt het handboek jaarlijks geactualiseerd. Deze actualisatie
omvat een jaarlijkse aanpassing van de normen en parameters in het handboek.
Naast de jaarlijkse actualisatie wordt het handboek jaarlijks gevalideerd. Bij de
validatie wordt gecontroleerd of de verkregen marktwaardes door toepassing van de
basisversie van het handboek inderdaad leiden tot een aannemelijke marktwaarde voor
alle corporaties in alle provincies en voor alle typen vastgoed. Het handboek 2021
is in 2022 gevalideerd. Dit handboek zal in 2023 worden gevalideerd.
2.10. Omgaan met indicatieve uitgangspunten
Na het moment van publicatie van het handboek marktwaardering in de Staatscourant,
maar vóór inwerkingtreding op 1 januari, zijn beperkte wijzigingen van uitgangspunten
nog mogelijk. Bijvoorbeeld: een wetsbehandeling over een voor de marktwaardering belangrijke
parameter kan plaatsvinden tussen het moment van publicatie en het moment van inwerkingtreding.
Waar een uitgangspunt nog kan wijzigen is sprake van een indicatief uitgangspunt in
het handboek marktwaardering. Een indicatief uitgangspunt in het handboek marktwaardering
is altijd expliciet aangegeven als zijnde indicatief en bovendien ondergeschikt aan de wet-
en regelgeving waarin de bron van het uitgangspunt is opgenomen. Raadpleging van de
bron van het indicatieve uitgangspunt per peildatum 31 december 2022 is aanbevolen.
3. Nadere kaderstelling
3.1. Doel van de waardering
Het waarderingsprotocol van dit handboek heeft tot doel een waardering van het vastgoed
op basis van marktwaarde op te leveren ten behoeve van de jaarrekening van toegelaten
instellingen. Op deelportefeuilleniveau, onderscheiden naar DAEB en niet-DAEB, dient
de waardering een goed beeld van de marktwaarde van het vastgoed op te leveren. Dit
impliceert dat de waardering op complexniveau gemiddeld genomen wél een goed beeld
geeft, maar dat er complexen zijn met een te hoge en complexen met een te lage waardering.
De waarden zoals die voortvloeien uit de basisversie zijn daarom niet geschikt binnen
de vastgoedsturing.
Toegelaten instellingen gebruiken de waardering van het vastgoed niet alleen voor
de jaarrekening, maar ook voor de vastgoedsturing. Deze toegelaten instellingen willen
voor elk afzonderlijk complex de aannemelijke waarde vastgesteld hebben. Dit handboek
biedt daartoe ook de mogelijkheid. In dat geval kan met ondersteuning van een externe
taxateur een waardering worden vastgesteld die zowel voor de jaarrekening als voor
de vastgoedsturing kan worden gebruikt.
In dit waarderingshandboek worden derhalve twee versies voor de waardering beschreven:
-
– De basisversie
-
– De full versie
De basisversie vormt het uitgangspunt van alle marktwaardewaarderingen. Deze versie
wordt gedetailleerd uitgewerkt in dit handboek. Alle toegelaten instellingen hebben
de vrijheid om de full versie toe te passen. De full versie maakt gebruik van vrijheidsgraden.
Dit betekent dat op genoemde onderdelen voor de waardering van woongelegenheden kan
worden afgeweken van de parameters zoals opgenomen in de basisversie. Voor niet woongelegenheden
biedt de full versie ook aanvullende mogelijkheden om het kasstroomschema van de waardering
aan te vullen. Het is de eigen verantwoordelijkheid en keuze van de toegelaten instelling
of, en zo ja, op welke onderdelen van de waardering de full versie wordt toegepast.
Daarbij geldt het principe “pas toe, of leg uit”. Dit houdt in dat op die onderdelen
van de waardering waar de full versie wordt toegepast, een onderbouwing noodzakelijk
is van de keuze door een externe taxateur.
3.2. Typen vastgoed en overig vastgoed
In dit handboek worden verschillende typen vastgoed onderscheiden te weten:
-
– Woongelegenheden: eengezinswoningen (EGW), meergezinswoningen (MGW), studenteneenheden
en zorgeenheden (extramuraal).
-
– Bedrijfsmatig, maatschappelijk en zorg onroerend goed (BOG, MOG en ZOG).
-
– Parkeergelegenheden: parkeerplaatsen en garageboxen.
Voor elk van de verschillende typen vastgoed wordt gebruik gemaakt van een eigen waarderingsmodel.
In de bijlage zijn de definities en een overzicht van de verhuureenheden per type
opgenomen.
Woningcorporaties hebben ook vastgoed in exploitatie dat niet onder de vier eerdergenoemde
typen valt. Deze typen vastgoed worden ook wel exoten of rafelranden genoemd. Voor
deze exoten moet aansluiting worden gezocht bij de meest logische waarderingscategorie.
Bijvoorbeeld voor zendmasten de full-versie van BOG-MOG-ZOG. Als aansluiting bij een
van de waarderingscategorieën niet mogelijk is (door bijvoorbeeld fundamenteel andere
huurafspraken zoals huur om niet) kan altijd een vrije taxatie worden gebruikt.
3.3. Marktwaarde en markthuur
Ten aanzien van de verschillende waardebegrippen sluit dit handboek aan bij internationale
richtlijnen, zoals die zijn vastgelegd door middel van de International Valuation
Standards (IVS) en de European Valuation Standards (EVS). De definitie van marktwaarde
is:
“Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de
waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een
zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben
gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang”
Ook wordt ten aanzien van de definitie van de markthuur aangesloten bij de IVS en
de EVS. De definitie voor markthuur luidt:
“Het geschatte bedrag waarvoor een belang in vastgoed op de waardepeildatum, na behoorlijke
marketing, op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie door een bereidwillige
verhuurder aan een bereidwillige huurder zou worden verhuurd, waarbij elk der partijen
zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.”
3.4. Waarderingsmethodiek
Er bestaan verschillende mogelijkheden om de waardering van vastgoed uit te voeren.
Zoals gebruikelijk is in de woningbeleggingssector, volgt dit handboek de inkomstenbenadering, en meer specifiek de netto contante waarde
methode, ook wel de DCF-methode genoemd. Via de DCF-methode worden de toekomstige
inkomende en uitgaande kasstromen contant gemaakt naar het heden aan de hand van een
discontovoet, inclusief de eindwaarde die de geschatte opbrengstwaarde is van het
vastgoed aan het einde van de DCF-periode. Het handboek volgt voor de toepassing van
deze methode de internationale definities. Hierbij wordt verondersteld dat de jaarbedragen -op enkele hierna te noemen uitzonderingen
na- medio het jaar ontvangen en betaald worden. Bij zowel het indexeren als het verdisconteren
dient dit principe gehanteerd te worden.
Er zijn kasstromen die niet medio vallen, maar aan het eind (ultimo) of begin (primo)
van een jaar.
-
– De eindwaarde valt aan het eind (ultimo) van het laatste jaar van de exploitatieperiode.
-
– Correctiefactoren zoals achterstallig onderhoud, waardecorrectie erfpacht moeten in
mindering gebracht worden op de waarde en vallen dus aan het begin van het eerste
jaar (primo) en niet halverwege een jaar.
De berekening van de netto contante marktwaarde wordt bij alle typen vastgoed uitgevoerd
voor een exploitatieperiode van 15 jaar. In de volgende paragrafen wordt de DCF-methode
meer verduidelijkt en gepreciseerd.
3.4.1. Contante waarde bij medio jaar
Alle kasstromen in de prognose worden geacht halverwege het jaar te worden ontvangen
of betaald. Dat uitgangspunt heeft gevolgen voor de wijze van disconteren. De contante
waarde van een kasstroom in het jaar (t) bij een discontovoet van (r) is gelijk aan
de kasstroom gedeeld door (1 + r) ^ (t – 0,5). De netto contante waarde is zoals gebruikelijk
de som van alle contante waarden. Op basis van een medio benadering disconteren van
kasstromen geeft een ander resultaat dan het ultimo (op eind jaar) disconteren. Het
procentuele verschil is ongeveer de helft van de gebruikte discontovoet.
Het handboek schrijft medio disconteren voor. Op het medio disconteren bestaan enkele
uitzonderingen.
-
– De eerste uitzondering is de eindwaarde. Daarvoor geldt niet de veronderstelling dat
deze halverwege het jaar valt, maar aan het eind van de exploitatieperiode. De contante
waarde van de nominale eindwaarde is daarom de eindwaarde ultimo jaar 15 gedeeld door
(1 + r) ^ 15.
-
– De andere uitzonderingen betreffen kosten die aan het begin van de exploitatieperiode
vallen zoals achterstallig onderhoud, waardecorrectie erfpacht en eventuele transactiekosten.
Omdat deze kasstromen aan het begin van de exploitatieperiode vallen, moeten deze
kasstromen niet verder verdisconteerd worden.
-
– In het geval als gevolg van leegstand direct wordt uitgepond, dan vallen ook de inkomende
en uitgaande kasstromen van uitponden aan het begin van de exploitatieperiode.
3.4.2. Indexeren
Via indexeren wordt de nominale waarde van een kasstroom, of een grondslag als de
WOZ-waarde, in het jaar (t) bepaald door op de reële waarde (de waarde op een prijspeil)
een index toe te passen. Dit principe is in essentie eenvoudig maar vraagt om enige
precisering.
Het handboek bevat op verschillende plekken gegevens over het toepassen van indexen.
Als bijvoorbeeld voor de prijsinflatie in een bepaald kalenderjaar een index is opgenomen
dan gaat het in sommige gevallen over de index in een kalenderjaar en soms de index over een kalenderjaar.
Een voorbeeld van de eerste categorie (index in een kalenderjaar) is de prijsinflatie, plus opslag bij een gereguleerde eenheid,
voor de aanpassing van de huur in een jaar. De index gaat dan over de huurverhoging op 1 juli van het betreffende jaar.
Een voorbeeld van de tweede categorie (index over een kalenderjaar) is de bouwkostenstijging. Is in jaar (t) de bouwkostenstijging
gelijk aan i %, dan houdt dat in dat de kosten gedurende het jaar stijgen om aan het
eind van het kalenderjaar i % hoger te zijn dan aan het begin van dat jaar.
In het algemeen gaat het handboek voor uitgaven en ontvangsten uit van medio jaar
indexeren: de nominale waarde van een kasstroom in een jaar is de totale kasstroom
over dat jaar op prijspeil medio jaar. Een manier om de hoogte van een kasstroom medio
jaar te bepalen is eerst de waarde primo te bepalen, vervolgens de waarde ultimo te
bepalen en van die twee uitkomsten het gemiddelde te bepalen.
Een voorbeeld:
-
– Het instandhoudingsonderhoud op prijspeil 31-12-2022 is € 800 per jaar per VHE
-
– Dat betekent dat de hoogte van de kasstroom primo 2023 gelijk is aan dezelfde € 800
-
– Stel de index 2023 in dit voorbeeld op 3,7% (de bouwkostenindex van dat jaar). Dan
is de hoogte van de kasstroom ultimo 2022 gelijk aan € 800 * (1 + 3,7%) = € 830
-
– De kasstroom over heel 2023 is dan het gemiddelde van € 800 en € 830 is € 815.
Kanttekening bij medio indexeren
Meer vanuit theoretisch perspectief geldt dat de medio kasstroom in dit voorbeeld
gelijk is aan € 800 * (1,037)0,5. Dat levert nagenoeg hetzelfde resultaat als de hierboven geschetste benadering maar
vraagt bij per jaar variërende indexen om een iets complexere uitwerking. Stel in
hetzelfde voorbeeld dat de index in het eerste jaar 3,7% en in het tweede jaar 3,0%
is, dan is dit de uitwerking:
-
– Medio jaar 1 is de geïndexeerde kasstroom gelijk aan 800 * (1,037)0,5
-
– Medio jaar 2 is de geïndexeerde kasstroom gelijk aan 800 * (1,037) * (1,030)0,5.
Zoals eerder vermeld zijn er ook modellen die in maandschijven rekenen. Een dergelijk
model bepaalt weer op een andere wijze de medio jaar kasstroom.
Alle drie de benaderingen geven nagenoeg dezelfde uitkomsten en zijn alle drie toepasbaar
en toegestaan. Vanuit praktisch oogpunt is in dit handboek steeds de eerste benadering
opgenomen.
Medio jaar indexeren volgens één van de bovenbeschreven methoden is voorgeschreven.
Het uitgangspunt om medio jaar te indexeren geldt niet voor alle kasstromen. Enkele
uitzonderingen zijn:
-
– Voor woongelegenheden en BOG/MOG/ZOG wordt de OZB initieel bepaald op basis van de
WOZ-waarde in de beschikking 2022 en dus de WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2021,
en het gemeentelijk percentage OZB voor de vastgoedcategorie in 2022 en het percentage
voor overige belastingen, verzekeringen voor de vastgoedcategorie. Dit levert het
bedrag OZB en belastingen/verzekeringen op voor het jaar 2022. De OZB, belastingen
en verzekeringen in het volgende jaar worden bepaald door het bedrag uit het voorgaande
jaar te indexeren met de prijsinflatie in het voorgaande jaar. De OZB in 2023 is bijvoorbeeld
de OZB in 2022 verhoogd met de prijsinflatie in 2022. Met andere woorden: indexatie
van de OZB is primo jaar.
-
– De berekening van de huurinkomsten is weer anders. De huurverhoging van woningen vindt
plaats op 1 juli van een kalenderjaar. Dat betekent dat over de eerste helft van een
jaar een andere contracthuur geldt dan over de tweede helft van het jaar. Voor een
gebeurtenis als mutatie is het uitgangspunt dat die medio jaar plaatsvindt. De huur
over de tweede helft van het jaar is dus nog gedeeltelijk onderhevig aan wijziging
naar de markthuur.
-
– Eerder is al de eindwaarde genoemd. Die valt aan het eind van de beschouwingsperiode,
dus ultimo jaar 15.
-
– Splitsingskosten vallen bij uitponden primo jaar. Als er geen exploitatieverplichting
is betreft dat primo jaar 1. Is er wel een verplichting dan worden de deze kosten
verondersteld primo jaar 8 genomen te worden en moeten deze kosten daarmee naar primo
jaar 8 geïndexeerd worden.
3.4.3. Fractioneel muteren en uitponden
Het modelmatig benaderen van het muteren en uitponden van woningen toont de lastigheid
bij het waarderen van vastgoed. Hoe voorspelt men immers welke woningen op welk tijdstip
muteren en weer te verhuren of uit te ponden zijn? Er zijn grofweg twee manieren waarop
met mutatie en uitponden kan worden omgegaan, te weten per gehele woning of per fractionele
woning.
In de niet-fractionele benadering vindt mutatie of uitponden pas plaats voor een hele
woning. Stel er is een complex van 50 woningen, de mutatiegraad is 5% per jaar, dan
worden in deze berekeningswijze in het eerste jaar 2 woningen uitgepond omdat 5% van
50 een uitkomst van 2 hele en één halve woning geeft. De resterende halve woning wordt
dan meegenomen naar het volgend kalenderjaar.
Stel dat de complexgrootte echter slechts 5 is, dan muteert bij een mutatiegraad van
5% elk jaar slechts 0,25 woning. Bij het optellen van de woningfracties muteert pas
na vier jaar de eerste woning (4 x 0,25 = 1).
De andere benadering is een fractionele benadering. Hierbij wordt de modelmatige fictie
gehanteerd dat ook één woning fractioneel kan worden uitgepond of kan muteren. Bij
één woning en een mutatiegraad van 5% is dan deze woning begin van het eerste jaar
100% in exploitatie en eind van het jaar voor 95%. Bij doorexploiteren geldt voor
deze woning de eerste helft van het jaar 100% van de contracthuur primo. In de tweede
helft geldt voor 95% de geïndexeerde contracthuur en voor 5% de huur na mutatie. In
het uitpondscenario wordt in dit voorbeeld 5% van de woning uitgepond en zijn de bruto
inkomsten gelijk aan 5% van de verkoopopbrengst op basis van de leegwaarde medio dat
jaar.
De twee methoden leveren vooral bij kleine complexen verschillen op, vooral in de
waarde in het uitpondscenario. Omdat in het merendeel van de gevallen de waarde in
het uitpondscenario hoger is dan die in het doorexploiteerscenario, spelen die verschillen
een rol in de waardebepaling.
De fractionele benadering leidt tot een meer aannemelijke waarde, met name bij kleine
complexen (van minder dan circa 20 vhe).
De fractionele benadering is met ingang van het verslagjaar 2018 voorgeschreven.
3.4.4. Lineair versus exponentieel uitponden en muteren.
Naast het onderscheid fractioneel of niet-fractioneel uitponden is het onderscheid
lineair versus exponentieel uitponden en muteren van belang. Stel een complex heeft
100 eenheden en de mutatiekans is 5%. Dat impliceert dat in het eerste kalenderjaar
5 eenheden worden uitgepond of muteren.
Bij de lineaire benadering wordt ervan uit gegaan dat ook gedurende de resterende
beschouwingsperiode 5 eenheden per jaar uitgepond of gemuteerd worden eventueel met
een vermindering van dit aantal vanaf bijvoorbeeld het 6e jaar. Deze benadering impliceert
dat de mutatiekans in het uitpondscenario toeneemt. Na tien jaar is de mutatiekans
10%: 5 muterende woningen op 50 resterende woningen.
Bij de exponentiële benadering blijft de mutatiekans gelijk en wordt deze toegepast
op de nog in exploitatie zijnde eenheden. In het voorbeeld zijn aan het begin van
het tweede jaar nog 95 eenheden in exploitatie. De mutatiekans van 5% wordt toegepast
op dit aantal wat betekent dat in het tweede jaar 95 * 5% = 4,75 eenheden muteren.
Bij de exponentiele benadering blijft de mutatiekans gelijk.
Vanzelfsprekend geldt in het doorexploiteerscenario dat de mutatiegraad in alle jaren
van toepassing is op álle eenheden. Alle eenheden blijven in dit scenario immers in
exploitatie. Wel dient rekening gehouden te worden met feit dat op een zeker moment
een deel van de huren als gevolg van eerdere mutaties al geharmoniseerd is, dat wil
zeggen aangepast aan de markthuur.
Met ingang van verslagjaar 2017 is de exponentiële benadering voorgeschreven.
3.4.5. Afronden
In de berekening worden alleen de eindresultaten afgerond. Tussenresultaten worden
niet afgerond. Afronding geldt daarmee niet voor de berekening zelf, maar uitsluitend
voor het tonen van resultaten. De wijze van afronden van te tonen resultaten staat
vrij. In de rekenvoorbeelden in dit handboek is gekozen voor afronding vanwege de
leesbaarheid.
3.4.6. Verdere toelichting rekenwijze
In de tekst van dit handboek zijn op verschillende plaatsen toelichtingen opgenomen
voor de rekenkundige uitwerking.
3.5. Waarderingscomplex
Om te komen tot een marktwaardewaardering van het vastgoed, wordt het gehele bezit,
dat wil zeggen alle verhuureenheden van de toegelaten instelling, opgedeeld in waarderingscomplexen.
Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat bestaat uit vergelijkbare
verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als
één geheel aan een derde partij in verhuurde staat kan worden verkocht. Alle verhuureenheden
van de toegelaten instelling maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een
afzonderlijk waarderingscomplex.
Er bestaat geen minimum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex.
Dit betekent dus dat een waarderingscomplex ook uit één verhuureenheid kan bestaan.
Eveneens geldt dat geen maximum aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex wordt
voorgeschreven.
Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit DAEB en niet-DAEB-vastgoed.
In dat geval dient, nadat de waarde van het waarderingscomplex is bepaald, de waarde
opgesplitst te worden in een deel dat aan het DAEB-vastgoed, resp. aan het niet-DAEB
deel kan worden toegerekend.
Als wordt voldaan aan de voorwaarden van het waarderingscomplex (bouwperiode, locatie,
logischerwijs als één geheel te verkopen) kan het ook voorkomen dat een waarderingscomplex
bestaat uit een samenstelling van BOG, MOG en/of ZOG-ruimtes, bijvoorbeeld als er
in een intramurale zorglocatie (ZOG) losse units worden verhuurd aan bijvoorbeeld
een kapper (BOG) of zorgopleidingsinstantie (MOG), etc.
Let op: Als bijvoorbeeld meerdere studentenwoningen of (extramurale) zorgeenheden in één
contract zijn verhuurd aan een derde partij, dan gedraagt dit complex zich op basis
van het contract als een BOG-MOG-ZOG-complex en dient het complex conform die uitgangspunten
gewaardeerd te worden.
Let op: Het isniet logisch als één waarderingscomplex bestaat uit objecten op meerdere uit
elkaar liggende locaties, zeker niet wanneer bijvoorbeeld één van beide objecten in
fullregio’s of aardbevingsgebied ligt. Scheiding van het waarderingscomplex in meerdere
nieuwe waarderingscomplexen is dan het meest logisch. Voor het complex(gedeelte) in
fullregio moet de full versie worden toegepast; zie daarvoor het schema in Bijlage
3 van het handboek.
Voor het complex(gedeelte) buiten de fullregio bestaat de keuze om deze via de basis-
of via de full versie te waarderen.
Let op: het is mogelijk dat een complex verhuurbare eenheden bevat waarvoor zowel het doorexploiteer-
als het uitpondscenario geldt, én eenheden waarvoor geen uitpondscenario geldt. Dat
is binnen een complex toegestaan. Bij het bepalen van de waarde van de uitpondwaarde
van het complex moet dan voor niet uitpondbare eenheden de doorexploiteerwaarde meegenomen
worden als vervanger van de uitpondwaarde.
3.6. Doorexploiteer- en uitpondscenario
De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt plaats aan
de hand van twee scenario’s: enerzijds op basis van het doorexploiteerscenario en
anderzijds op basis van het uitpondscenario. Hierbij gelden de volgende uitgangspunten:
-
– Voor reguliere woongelegenheden en parkeren geldt dat de hoogste van het doorexploiteer-
of uitpondscenario wordt gehanteerd. Alleen in de full-versie kan het hanteren van
één deze twee scenario’s worden afgedwongen, als bijvoorbeeld uit marktanalyse blijkt
dat uitponden niet realistisch is kan alleen het doorexploiteerscenario worden gehanteerd.
-
– Niet-zelfstandige eenheden kunnen en zullen in de praktijk niet één voor één uitgepond
worden en voor deze eenheden geldt daarom in de basis- en full-versie uitsluitend
het doorexploiteerscenario.
-
– Voor zelfstandige studenteenheden en zelfstandige extramurale zorgeenheden wordt een
uitpondscenario niet waarschijnlijk geacht. Daarom wordt in de basisversie het doorexploiteerscenario
voorgeschreven. Als marktanalyse aantoont dat een uitpondscenario wel degelijk realistisch
is, mag de externe taxateur in de full versie het uitpondscenario toepassen. Zie ook
Bijlage 4 waardering van studenteenheden.
-
– Bij BOG, MOG en ZOG is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing.
Het doorexploiteerscenario veronderstelt dat verhuureenheden worden doorverhuurd.
Daarbij wordt verondersteld dat elk jaar bij een deel van de verhuureenheden, de huurder
verhuist. Bij de leegkomende verhuureenheden wordt de eenheid opnieuw verhuurd en
wordt de huur na mutatie opgetrokken naar de potentiële huur, die bepaald is op basis
van de markthuur met voor gereguleerde woningen als maximum de maximale huur op basis
van het woningwaarderingsstelsel. De maximale huur kan desgewenst ook worden ingevoerd
als de WWS-punten niet beschikbaar zijn. Die maximale huur moet dan wel gelijk zijn
aan de markthuur (zie 5.2.2), en niet de maximale huur volgens het huurbeleid van
een toegelaten instelling (streefhuur).
Aan het einde van de 15-jarige DCF-periode wordt een eindwaarde opgenomen. De kasstromen
en de eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar het heden en opgeteld om tot
een waarde in het doorexploiteerscenario te komen.
In het uitpondscenario wordt verondersteld dat verhuureenheden bij mutatie leeg worden
verkocht. In tegenstelling tot het doorexploiteerscenario wordt de huur voor deze
verhuureenheden niet opgetrokken, maar wordt daarvoor in de plaats een verkoopkasstroom
en verkoopkosten opgenomen.
Na de 15-jarige DCF-periode wordt de eindwaarde van de nog niet verkochte verhuureenheden
bepaald. De kasstromen en de eindwaarde worden contant gemaakt en vervolgens opgeteld
om tot de waarde in het uitpondscenario te komen.
De waarde op basis van het doorexploiteerscenario, respectievelijk indien van toepassing
het uitpondscenario, is de som van de waarden van alle individuele verhuureenheden
in het waarderingscomplex. Nadat de waarden op basis van beide scenario’s zijn bepaald,
leidt de hoogste waarde van de twee scenario’s uiteindelijk tot de marktwaarde van
het waarderingscomplex.
3.7. Verhuureenheden in exploitatie buiten de landsgrenzen
Voor verhuureenheden buiten de Nederlandse landsgrenzen geldt dat de waardering dient
plaats te vinden met inschakeling van een externe taxateur. De reden hiervoor is dat
het handboek betrekking heeft op de Nederlandse situatie en niet op vastgoed in het
buitenland.
4. Macro-economische parameters
Om de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt
van macro-economische parameters. Het gaat hierbij om de prijsinflatie, de loonstijging,
de bouwkostenstijging en de leegwaardestijging. De parameters worden in dit hoofdstuk
weergegeven.
4.1. Prijsinflatie
De prijsinflatie wordt als basis gehanteerd voor de jaarlijkse indexering van de volgende
posten:
-
– de contracthuur, exclusief de boven inflatoire opslag;
-
– de maximale huur en de liberalisatiegrens volgens het woningwaarderingsstelsel;
-
– de markthuur bij de marktwaarde en de streefhuur bij beleidswaarde;
-
– de OZB, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten.
Voor het jaar 2021 geldt de door het CBS geregistreerde CPI van 2,7%. Voor 2022 en
2023 wordt aangesloten bij de meest recente korte termijn prognose van het Centraal
Planbureau (CPB) van respectievelijk 9,9% en 2,6%. Voor de 2024 wordt de middellange termijn prognose
(MLT) van het CPB gehanteerd met 2,3%. Vanaf 2025 van de prognoseperiode wordt aangesloten bij de lange
termijn verwachting, conform het (maximale) streven van de Europese Centrale Bank
(ECB) van 2,00%.
Tabel 1: prijsinflatie
Prijsinflatie
|
2021
|
2022
|
2023
|
2024
|
2025
|
2026
|
2027
|
2028 e.v.
|
Prijsinflatie
|
2,70%
|
9,90%
|
2,60%
|
2,30%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
4.2. Loonstijging
De loonstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de beheerkosten marktwaarde
exclusief de zakelijke lasten. Voor de beleidswaarde geldt deze index voor de post
beheer.
In het uitpondscenario met een zeven jaar exploitatieverplichting is deze index van
toepassing op de juridische splitsingskosten.
Voor de jaren 2022 en 2023 wordt aangesloten bij de meest recente korte termijn prognose
van het CPB. Voor de jaren 2024 tot en met 2027 wordt de middellange termijn prognose (MLT) van
het CPB gebruikt. Voor de prognoseperiode wordt vanaf 2028 aangesloten bij de reële
groei van de lonen in het verleden, die gemiddeld ongeveer 0,5% boven inflatie was.
Tabel 2: loonstijging
Loonstijging
|
2022
|
2023
|
2024
|
2025
|
2026
|
2027
|
2028 e.v.
|
Loonstijging
|
2,90%
|
3,70%
|
3,30%
|
3,30%
|
3,30%
|
3,30%
|
2,50%
|
4.3. Bouwkostenstijging
De bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten,
en de verouderingskosten. In het uitpondscenario met een zeven jaar exploitatieverplichting
is deze index van toepassing op de technische splitsingskosten voor zover opgevoerd
in een full waardering.
Voor de veronderstelde bouwkostenstijging is aangesloten bij de loonstijging zoals
ontleend aan de prognose van het CPB.
Voor het jaar 2022 wordt echter uitgegaan van een hogere stijging als gevolg van de
spanning tussen vraag en aanbod op de bouwmarkt. Volgens het CBS was de outputindex
in het eerste kwartaal van 2022 gelijk aan 4,4% en de inputindex 8,2% beiden ten opzichte
van een jaar eerder. De gegevens van BouwkostenKompas per 1 oktober 2022 komen tot
een outputindex van 6,1% en een inputindex van 5,4% beide eveneens op jaarbasis. De
bouwkostenindex 2022 is met 7,8% gebaseerd op het gemiddelde van de cijfers voor de
inputindex. Dit omdat vooral de prijs van materialen in 2022 sterk toenam.
Vanaf 2024 is de bouwkostenstijging weer gelijkgesteld aan bij de loonkostenstijging.
Tabel 3: bouwkostenstijging
Bouwkostenstijging
|
2022
|
2023
|
2024
|
2025
|
2026
|
2027
|
2028 e.v.
|
Bouwkostenstijging
|
7,80%
|
3,70%
|
3,30%
|
3,30%
|
3,30%
|
3,30%
|
2,50%
|
4.4. Leegwaardestijging
De leegwaardestijging vormt de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het
uitpondscenario. Omdat er regionale verschillen zijn, is de leegwaardestijging vanaf
het handboek 2022 voor elke COROP-regio en voor de vier grote steden afzonderlijk
weergegeven. In voorgaande handboeken werd de leegwaardestijging voor de provincies
en de vier grote steden weergegeven.
Over 2021 gaat het daarbij om de gerealiseerde stijgingen op basis van gegevens van
de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van het Kadaster.
Over 2022 is als bron de openbare rapportage van de NVM voor het derde kwartaal van
2022 gebruikt zoals begin oktober vrijgegeven. Voor de G4 waren op het moment van schrijven geen gegevens beschikbaar. Voorlopig
zijn daar de cijfers van de COROP regio van de G4 gebruikt. Uit die cijfers blijkt
dat de hoge prijsstijgingen van de voorgaande jaren voorbij zijn.
Vanaf 2023 is verondersteld dat de leegwaardestijging uitkomt op de trendmatige 2,0%.
Dit sluit aan bij de lange termijn verwachting dat de leegwaardestijging trendmatig
gelijk is aan de veronderstelde prijsinflatie en bij de manier waarop taxateurs de
leegwaarde inschatten. Hoewel de recente prijsstijgingen in de meeste regio’s ruim
boven de trend liggen, is het niet waarschijnlijk dat deze prijsstijgingen zich langer
door zullen zetten gegeven de geopolitieke omstandigheden, de stijging van de rente
en hoge inflatie in 2022. Daarom is al vanaf 2023 en verder gekozen voor een trendmatige,
veilige benadering.
N.B.
Voor de leegwaardestijging in tabel 4 wordt nu een eerste invulling gegeven op basis
van de kennis die tot en met begin oktober beschikbaar is. Uiterlijk 31 januari 2023
wordt een definitieve actualisatie van deze parameter gepubliceerd. Deze aanvulling
geeft de mogelijkheid om marktontwikkelingen in het laatste kwartaal van 2022 beter
te kunnen inschatten. Gegeven de geopolitieke en financiële ontwikkelingen in 2022
is op het moment dat dit concept geschreven wordt, begin oktober, niet te voorspellen
hoe de ontwikkelingen verder zullen verlopen.
|
Tabel 4: leegwaardestijging per COROP regio, voor de G4 en voor heel Nederland
COROP regio
|
2021
|
2022
|
2023
|
2024
|
2025 e.v.
|
Oost-Groningen
|
19,60%
|
6,90%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Delfzijl en omgeving
|
14,00%
|
6,80%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Overig Groningen
|
14,30%
|
3,40%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Noord-Friesland
|
15,50%
|
7,10%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Zuidwest-Friesland
|
13,30%
|
7,80%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Zuidoost-Friesland
|
15,90%
|
3,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Noord-Drenthe
|
15,10%
|
2,30%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Zuidoost-Drenthe
|
15,80%
|
8,10%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Zuidwest-Drenthe
|
16,10%
|
8,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Noord-Overijssel
|
13,70%
|
5,10%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Zuidwest-Overijssel
|
15,60%
|
7,90%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Twente
|
13,30%
|
6,80%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Veluwe
|
14,60%
|
5,60%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Achterhoek
|
14,60%
|
4,90%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Arnhem/Nijmegen
|
14,60%
|
1,90%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Zuidwest-Gelderland
|
14,70%
|
6,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Utrecht
|
13,70%
|
0,40%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Kop van Noord-Holland
|
15,20%
|
0,70%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Alkmaar en omgeving
|
14,80%
|
0,70%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
IJmond
|
14,10%
|
–2,60%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Agglomeratie Haarlem
|
14,40%
|
–3,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Zaanstreek
|
15,50%
|
4,90%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Groot-Amsterdam
|
9,00%
|
2,10%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Het Gooi en Vechtstreek
|
12,80%
|
1,30%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Agglomeratie Leiden en Bollenstreek
|
11,70%
|
4,10%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Agglomeratie 's-Gravenhage
|
13,30%
|
0,20%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Delft en Westland
|
11,50%
|
3,60%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Oost-Zuid-Holland
|
13,20%
|
3,80%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Groot-Rijnmond
|
13,70%
|
1,30%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Zuidoost-Zuid-Holland
|
10,00%
|
6,40%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Zeeuwsch-Vlaanderen
|
15,70%
|
–7,30%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Overig Zeeland
|
15,90%
|
8,40%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
West-Noord-Brabant
|
11,90%
|
3,30%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Midden-Noord-Brabant
|
13,30%
|
3,60%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Noordoost-Noord-Brabant
|
11,70%
|
4,20%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Zuidoost-Noord-Brabant
|
12,40%
|
7,30%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Noord-Limburg
|
11,50%
|
4,10%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Midden-Limburg
|
12,10%
|
0,50%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Zuid-Limburg
|
12,40%
|
4,10%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Flevoland
|
17,00%
|
3,80%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
G4
|
|
|
|
|
|
Amsterdam
|
7,50%
|
2,10%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
's-Gravenhage
|
13,20%
|
0,20%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Rotterdam
|
12,90%
|
1,30%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Utrecht (gemeente)
|
14,00%
|
0,40%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Heel Nederland
|
13,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|