Voor een feitelijk en rechtens herstel van de toestand van vóór de verkrijging, moet
de verkoper onder meer de door hem ontvangen koopsom geheel restitueren. Het komt
voor dat koper en verkoper daarbij ook een bedrag verrekenen vanwege een waardeverandering
van de onroerende zaak. Als een dergelijke verrekening plaatsvindt, geldt dat de toestand
van vóór de verkrijging niet geheel feitelijk en rechtens is hersteld. Een teruggaaf
van betaalde belasting is dan niet mogelijk. Daarnaast kan voor een eventuele herstellevering
geen beroep worden gedaan op de vrijstelling van artikel 15, eerste lid, onderdeel r, WBR. Ik vind dit niet in alle gevallen gewenst. Daarom keur ik het volgende goed met
toepassing van de hardheidsclausule, bedoeld in artikel 63 AWR.
Goedkeuring
Ik keur onder voorwaarden het volgende goed. Op grond van artikel 19 WBR kan teruggaaf van betaalde overdrachtsbelasting worden verleend als naast de restitutie
van de koopsom een bedrag wordt verrekend ter zake van een bepaalde waardeverandering
van de betrokken onroerende zaak tussen het moment van de eerdere verkrijging door
de koper en het moment waarop het eigendomsrecht van de onroerende zaak, al dan niet
als gevolg van een herstellevering, in civielrechtelijke zin terugkeert bij de verkoper.
Voor de verkrijging krachtens herstel kan in dit geval de vrijstelling van artikel 15, eerste lid, onderdeel r, WBR worden toegepast.
Voorwaarden
Voor deze goedkeuring gelden de volgende vijf voorwaarden:
-
a. Het te verrekenen bedrag ziet uitsluitend op, en is maximaal gelijk aan, de waardeverandering
die het gevolg is van een bebouwing, verbouwing of sloop van de betrokken onroerende
zaak.
-
b. Voor de berekening van de waardeverandering tussen het moment van de eerdere verkrijging
en het moment waarop het eigendomsrecht van de onroerende zaak, al dan niet als gevolg
van een herstellevering, in civielrechtelijk zin terugkeert bij de verkoper, wordt
de onroerende zaak gewaardeerd in de staat die is ontstaan door de bebouwing, verbouwing
of sloop, naar het moment van de oorspronkelijke verkrijging.
-
c. De verrekening strekt tot nakoming van een tussen partijen bestaande verplichting
tot vergoeding van schade, hetzij wegens ongerechtvaardigde verrijking zoals bedoeld
in artikel 6:212 BW, hetzij uit andere oorzaak.
-
d. Aan de overige vereisten van artikel 19 WBR wordt voldaan.
-
e. De goedkeuring vervalt en de door de goedkeuring niet geheven of teruggegeven belasting
is alsnog verschuldigd, voor zover bij een toekomstige verkrijging een beroep wordt
gedaan op artikel 9, vierde lid, of artikel 13 WBR ter zake van de ingevolge de goedkeuring niet geheven of teruggegeven belasting.
Voorbeeld 1
Op 2 januari 2018 levert A aan B een onroerende zaak ter waarde van € 200.000. B voldoet
6% overdrachtsbelasting (€ 12.000). Vervolgens brengt B verbeteringen aan de onroerende
zaak aan.
Op 1 maart 2019 wordt de koopovereenkomst ontbonden en levert B de onroerende zaak
weer terug aan A. De waarde van de onroerende zaak, na verbeteringen, bedraagt op
dat moment € 250.000. De waarde van de onroerende zaak op 2 januari 2018 zou met de
aangebrachte verbeteringen € 240.000 zijn.
Voor een feitelijk en rechtens herstel moet A de koopsom van € 200.000 geheel restitueren.
Daarnaast mag tevens verrekening plaatsvinden vanwege de door B aangebrachte verbeteringen.
Verrekend mag worden € 40.000, zijnde het verschil tussen de waarde per 2 januari
2018 met verbeteringen (€ 240.000) en de waarde zonder verbeteringen (€ 200.000).
A kan aldus naast de restitutie van de koopsom van € 200.000, maximaal een bedrag
van € 40.000 vergoeden aan B. Dit betekent dat als er naast restitutie van de koopsom
een bedrag van meer dan €40.000 wordt vergoed, de goedkeuring niet kan worden toegepast.
Voorbeeld 2
Op 2 januari 2018 levert A aan B een onroerende zaak ter waarde van € 200.000. B voldoet
6% overdrachtsbelasting (€ 12.000). Vervolgens verricht B sloophandelingen waardoor
de waarde van onroerende zaak daalt.
Op 1 maart 2019 wordt de koopovereenkomst ontbonden en levert B de onroerende zaak
weer terug aan A. De waarde van de onroerende zaak in gesloopte staat zou op 2 januari
2018 € 140.000 zijn geweest.
Voor een feitelijk en rechtens herstel moet A de koopsom van € 200.000 in beginsel
geheel restitueren. Hierbij mag nu verrekening plaatsvinden vanwege de waardeverandering
ten gevolge van de door B verrichte sloophandelingen. Verrekend mag worden maximaal
€ 60.000, zijnde het verschil tussen de waarde in gesloopte staat per 2 januari 2018
(€ 140.000) en de waarde zonder sloophandelingen op die datum (€ 200.000). A kan aldus
aan B een bedrag vergoeden van ten hoogste € 200.000 en ten minste € 140.000.
Toelichting op voorwaarde e
Door toepassing van artikel 9, vierde lid, of artikel 13 WBR kan het bedrag aan verschuldigde overdrachtsbelasting worden verminderd. Deze wettelijke
vermindering geldt ook als bij een voorgaande verkrijging een tegemoetkoming op grond
van de in dit besluit opgenomen goedkeuring is verleend. Het is ongewenst dat een
beroep wordt gedaan op vermindering van overdrachtsbelasting op grond van artikel
9, vierde lid, of artikel 13 WBR als bij een voorgaande verkrijging de heffing op
grond van een goedkeuring geheel of gedeeltelijk achterwege is gebleven of een gehele
of gedeeltelijke teruggaaf heeft plaatsgevonden.