2. Inleiding
2.1. Juridisch kader
In de Woningwet die op 1 juli 2015 is ingegaan, artikel 35 lid 2, is opgenomen dat
toegelaten instellingen in het kader van de jaarrekening, het vastgoed in exploitatie
dienen te waarderen op actuele waarde, waaronder in dit verband dient te worden verstaan
de marktwaarde, overeenkomstig het marktwaardebegrip onderhandse verkoopwaarde in
verhuurde staat. Hiermee is de mogelijkheid die bestond op basis van BW2 en de Richtlijnen
voor de jaarrekening, om het vastgoed ook op historische kosten of bedrijfswaarde
te waarderen, beëindigd.
Het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) heeft in artikel 31 nadere
uitwerking gegeven aan het genoemde wetsartikel. In het artikel is aangegeven dat
de marktwaarde op basis van de contante waarde van inkomende en uitgaande kasstromen
berekend dient te worden (de DCF-methode).
Verder dient op basis van artikel 31 van het BTIV bij de waardering onderscheid te
worden gemaakt naar de volgende categorieën:
Op basis van artikel 31 van het BTIV kunnen ook nadere voorschriften worden gegeven
aan de waardering op marktwaarde. Overeenkomstig artikel 14 van de Regeling Toegelaten
Instellingen Volkshuisvesting (RTIV) is dit handboek daar het uitvloeisel van. Omdat
de marktwaarde in verhuurde staat wordt bepaald op basis van een systematiek die vergelijkbaar
is met de marktwaardebepaling voor commerciële partijen, is in de waardering een aantal
aspecten opgenomen, die niet per definitie in lijn liggen met het beleid van een toegelaten
instelling. Deze aspecten zien onder meer op de verkoopfictie, het inrekenen van marktconforme
huurprijzen na woningmutatie alsmede het onderhouds- en beheerlasten niveau. In dit
waarderingshandboek is derhalve bepaald dat een toegelaten instelling bij de waardering
op marktwaarde ook moet aangeven welk deel van de marktwaarde zij kan realiseren rekening
houdend met haar beleid (de beleidswaarde) en welk deel van de marktwaarde zij niet
zal realiseren (de maatschappelijke bestemming). De beleidswaarde en de maatschappelijke
bestemming dienen in de toelichting van de jaarrekening te worden opgenomen.
Let op: dit waarderingshandboek ziet alleen toe op vastgoed in exploitatie. Grondposities,
vastgoed in ontwikkeling en sloopcomplexen vallen hier dus expliciet niet onder. Hiervoor
gelden de regels conform RJ 645. Complexen die grootschalig worden onderhouden of
gerenoveerd worden gezien als vastgoed in exploitatie. Waardering van vastgoed in
exploitatie waarop grootschalig onderhoud wordt toegepast dan wel wordt gerenoveerd
wordt gewaardeerd op basis van de (contante waarde van de) verwachte kasstromen na
de ingreep minus de per balansdatum nog te maken investeringsuitgaven. Qua te hanteren
parameters wordt hierbij aangesloten op de in dit handboek voor betreffende vastgoedcomplexen
opgenomen parameters.
2.2. Afspraken met Kadaster, NRVT en accountants
Toegelaten instellingen dienen voor de uitvoering van de marktwaardering te beschikken
over een aantal basisgegevens van haar bezit. Basisgegevens, zoals kadastrale data,
omgevingsplannen, milieukundige informatie en gegevens uit de BAG (zoals m2 GBO, perceelgrootte en bouwjaar) zijn op te vragen bij het Kadaster. Meer informatie
daarover is verkrijgbaar via www.kadaster.nl/woningcorporaties of door contact met het Kadaster.
Bij gebruik van de full-versie voor regulier woningvastgoed dient jaarlijks minimaal
een derde, steeds wisselend deel van het betreffende vastgoed, via een volledige taxatie
te worden gewaardeerd. Voor het andere deel van het vastgoed is een interne waardering
van de corporatie vereist. Een markttechnische update voor het deel dat door externe
taxateur eerder is getaxeerd is niet verplicht, hiervoor mag ook van een interne waardering
gebruik worden gemaakt, conform voorwaarden opgenomen in bijlage 10.
De marktwaardeontwikkeling van de corporatie in de periode 31 december 2021 tot en
met 31 december 2022 dient door de corporatie te kunnen worden verklaard en gedocumenteerd.
Mutaties in de marktwaarde van het bezit van een corporatie kunnen onder andere worden
veroorzaakt door:
-
– Parameteraanpassingen als gevolg van marktontwikkelingen
-
– Parameteraanpassingen als gevolg van de validatie van het handboek 2021
-
– Methodische wijzigingen in de software als gevolg van nieuwe regels in het handboek
-
– Andere wijzigingen in de software
-
– Mutaties in het bezit van de corporatie
-
– Mutaties in de basisgegevens van de corporatie als correctie op de vorig jaar gehanteerde
gegevens.
Om corporaties te ondersteunen bij de duiding van de waardeontwikkeling van het bezit
zal medio november een memo worden gepubliceerd met daarin een beschrijving van de
marktontwikkelingen, een beschrijving van de effecten die parameteraanpassingen hebben
op de waardeontwikkeling en een beschrijving van de effecten die methodische wijzigingen
in het handboek kunnen hebben op de waardeontwikkeling. Daarnaast bevatten diverse
softwarepakketten de mogelijkheid om een verschillenanalyse tussen waarderingen te
reproduceren.
Indien de waardeontwikkeling bij een corporatie in de periode 31 december 2021 t/m
31 december 2022 leidt tot een waarde die meer dan 10% afwijkt van de verwachte marktwaarde,
is in ieder geval een nadere analyse door de corporatie vereist en kan dit leiden
tot vereiste nadere toelichting in de jaarrekening. Ook in bepaalde specifieke gevallen
kan een nadere analyse benodigd zijn. De vereiste analyses en daaruit voortvloeiende
verwerkingswijze/toelichting in de jaarrekening zijn omschreven in bijlage 7.
Het is gewenst dat rekenmodellen die gebruikt worden voor de berekening van de marktwaarde
zijn gecertificeerd volgens de accountantsnorm COS3000. De accountant toetst de werking
bij de individuele corporatie om vast te stellen dat de aandachtspunten in de COS3000
assurance rapportages bij de rekenmodellen adequaat bij de individuele corporatie
zijn geadresseerd. Als rekenmodellen niet zijn gecertificeerd zal de controlerend
accountant aanvullend de werking van het rekenmodel bij de toegelaten instelling controleren.
2.3. Algemene uitgangspunten
Dit waarderingshandboek is onderdeel van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting
en geeft nadere uitwerking aan de Woningwet en het BTIV van de wijze waarop de waardering
van het vastgoed in exploitatie ten behoeve van de jaarrekening van toegelaten instellingen
dient plaats te vinden. Het handboek zorgt voor vergelijkbaarheid en biedt ondersteuning
aan toegelaten instellingen voor het omgaan met marktwaarde en beleidswaarde. Doel
van de invoering van de marktwaardering was om de sturing op rendementen cq. keuzes
te bevorderen omwille van een prudent beheer van het maatschappelijk bestemd vermogen
en het inzicht en de verantwoording hierover bij corporaties te versterken. Het handboek
fungeert als bindend kader voor alle toegelaten instellingen voor de wijze waarop
de marktwaarde in het kader van de jaarrekening en de balansopstellingen voor de DAEB-
en de niet-DAEB-tak dienen te worden opgesteld.
In het handboek zijn twee benaderingen onderscheiden: de basisversie en de full-versie.
De basisversie biedt de mogelijkheid om op portefeuilleniveau tot een aannemelijke markwaarde te komen. De full-versie stelt de toegelaten instelling
in staat om op complexniveau, met ondersteuning van een externe taxateur, de aannemelijke waarde te bepalen en
deze waarde in te zetten bij bijvoorbeeld vastgoedsturing. De waarde op complexniveau
zoals die voortvloeit uit de basisversie is niet geschikt voor vastgoedsturing, omdat
de basisversie alleen op portefeuilleniveau tot een aannemelijke waarde van het vastgoed
leidt.
Bij de uitwerking van het handboek zijn verschillende uitgangspunten in acht genomen:
-
– De marktwaarde is van de ‘markt’. Op basis van dit uitgangspunt is aansluiting gezocht
bij de (inter)nationale richtlijnen over de wijze waarop de marktwaarde van vastgoed
dient te worden bepaald. Bij het opstellen van het handboek is gebruik gemaakt van
beschikbare marktgegevens om te borgen dat de waardering op basis van het handboek
aansluit bij de markt.
-
– Er is een balans gezocht tussen enerzijds uniformering van de waardering en anderzijds
ruimte voor maatwerk. Uniformering waar mogelijk om de transparantie en de onderlinge
vergelijkbaarheid te bevorderen. Maatwerk waar nodig om desgewenst rekening te kunnen
houden met specifieke omstandigheden. Daarnaast biedt maatwerk de mogelijkheid om
tot een grotere nauwkeurigheid van de waardering te komen, binnen de algemene kaders
ten behoeve van de uniformering. Dit gaat met hogere lasten voor de toegelaten instelling
gepaard, maar daar staat de mogelijkheid tot een betere vastgoedsturing tegenover.
-
– Bij de toepassing van de basisversie van het waarderingshandboek komt een waardering
van het vastgoed tot stand, die ten behoeve van de jaarrekening op het niveau van
de totale vastgoedportefeuille, onderscheiden naar DAEB en niet-DAEB, tot een bruikbare
waarde leidt. Voor afzonderlijke complexen is een waardering zonder maatwerk niet
altijd voldoende om daarop beleid te baseren en beslissingen te nemen.
-
– Bij de waardering van het vastgoed dient voorts een doorexploiteer- en een uitpondscenario
te worden onderscheiden, tenzij uit marktanalyse blijkt dat een uitpondscenario niet
realistisch is. De marktwaarde is de hoogste van beide waarderingen, of, indien een
uitpondscenario niet van toepassing is, de waarde in het doorexploiteerscenario.
-
– Toegelaten instellingen die de waardering ook willen gebruiken voor professionele
vastgoedsturing, hebben daartoe de ruimte via maatwerk zoals weergegeven in de full-versie.
Deze ruimte is voldoende groot om de gewenste nauwkeurigheid te bereiken die noodzakelijk
is voor de vastgoedsturing. Op deze wijze sluit de waardering ten behoeve van de jaarrekening
aan bij de waardering ten behoeve van de vastgoedsturing. Het is de eigen verantwoordelijkheid
en keuze van de toegelaten instelling of, en zo ja in welke mate, de mogelijkheden
van maatwerk worden toegepast. Daarbij geldt wel dat voor corporaties met specifiek
bezit en/of specifieke locaties deze keuze beperkt is omdat uit de validatie is gebleken
dat de basisversie onvoldoende nauwkeurig is voor specifiek vastgoed of vastgoed op
specifieke locaties als fullregio’s en aardbevingsgebieden. Verder geldt dat afstemming
met de accountant gewenst is voor het maken van een keuze.
-
– Als een toegelaten instelling maatwerk toepast, is dat alleen mogelijk met tussenkomst
van een externe taxateur. Op de in het handboek benoemde onderdelen, heeft de externe
taxateur de gelegenheid om op basis van het principe ‘pas toe of leg uit’ tot aanpassingen
over te gaan en daarmee tot een betere waardering te komen. De taxateur wordt daarbij
geacht alle parameters op juistheid te toetsen en daar waar nodig aanpassingen te
maken om tot een juiste waarde te komen. Het taxatierapport en het taxatiedossier
waarin de waardering en de daarbij gehanteerde vrijheidsgraden zijn onderbouwd en
vastgelegd worden door de taxateur verstrekt aan de toegelaten instelling en zijn
op aanvraag beschikbaar bij de toegelaten instelling voor de Autoriteit woningcorporaties.
-
– Het handboek marktwaardering is opgesteld om het vastgoed in exploitatie van woningcorporaties
op marktwaarde te waarderen voor de jaarrekening. De waarderingsdatum voor de jaarrekening
is in alle gevallen 31 december 2022. Bij volledige taxaties die eerder of later dan
deze waarderingsdatum worden uitgevoerd geldt dat deze taxaties gecorrigeerd moeten
worden naar waarderingspeildatum 31 december 2022. Hiervoor kunnen de macro-economische
parameters uit hoofdstuk 4 van dit waarderingshandboek gebruikt worden. Een andere
optie is dat de taxaties worden uitgevoerd op basis van onderliggende gegevens met
prijspeil 31 december 2022.
-
– In het besluit van wijziging van 27 maart 2017 op het BTIV is vastgesteld dat de term
‘leegwaarde’ niet de meest wenselijke term is voor het beschrijven van de marktwaardesituatie
waarbij een VHE niet verhuurd is. Het betreft op dat moment immers eveneens een marktwaarde,
echter nu niet een marktwaarde ‘in verhuurde staat’, maar een marktwaarde ‘vrij van
huur en gebruik’. Kortheidshalve wordt in dit handboek de term leegwaarde gebruikt
als synoniem voor de situatie ‘marktwaarde vrij van huur en gebruik’.
-
– Indien een woningcorporatie een koopovereenkomst voor een complex heeft gesloten met
een derde en dit koopcontract afdwingbaar heeft gemaakt (contract getekend, eventueel
met boeteclausule), maar de levering nog niet heeft plaatsgevonden op waarderingspeildatum
(31 december 2022), mag de overeengekomen transactieprijs worden opgenomen als marktwaarde.
Dit overigens onder de aanname dat er een gedegen verkoopproces is doorlopen waarbij
een marktwaarde tot stand is gekomen, en het vastgoed betreft dat op het moment van
verkoop en levering in exploitatie is. Zie ook de definitie van de marktwaarde: ‘waarde
waartegen een onroerende zaak in de gebruiksstaat waarin die zich bevindt, wordt overgedragen
in een situatie waarin partijen volledig geïnformeerd, prudent en niet onder enigerlei
dwang handelen’.
-
– Deze waardering op marktwaarde geldt op grond van de Woningwet voor de jaarrekening
voor het vastgoed in exploitatie. De meest gerede kopers in het geval van corporatiebezit
zijn doorgaans (institutionele) beleggers.
2.4. Gebruik full-versie
De keuze voor toepassing van de basisversie of full-versie is de eigen verantwoordelijkheid
en keuze van de toegelaten instelling. Afstemming met de accountant hierover wordt
aanbevolen. Van belang is dat een betrouwbare marktwaarde in verhuurde staat kan worden
vastgesteld, die marktconform is. In specifieke situaties kan het zijn dat de basisversie
hiervoor onvoldoende zekerheden biedt.
Het gebruik van de full-versie taxatie en het inschakelen van een externe taxateur
is in een aantal gevallen verplicht. Het betreft de volgende situaties:
-
– Indien de huursom van reguliere woningen die gelegen zijn in fullregio’s of aardbevingsgebied
gecombineerd met de huursom van studentenwoningen en extramurale zorgwoningen gezamenlijk
meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB-tak
afzonderlijk. Alle woningen behorende tot deze 5% moeten dan full worden gewaardeerd.
In ‘Bijlage 2: Overzicht fullregio’s en aardbevingsgebieden’ treft u de gemeenten
waarvoor geldt dat deze binnen fullregio’s en aardbevingsgebieden vallen. De verplichte
toepassing van de full-versie voor deze woningtypen geldt structureel en voor onbepaalde
tijd.
-
– Indien de huursom van niet-reguliere woningen, bedrijfsmatig, maatschappelijk en intramuraal
zorgvastgoed tezamen meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak
of de niet-DAEB-tak afzonderlijk. Al het vastgoed van deze typen moet dan full worden
gewaardeerd. In ‘Bijlage 1: Definities’ treft u de definities van de verschillende
typen.
-
– Indien de gezamenlijke huursom van exoten tezamen meer dan 1% van de totale huursom
uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB-tak afzonderlijk. Al het vastgoed in de
categorie exoten moet dan full worden gewaardeerd. Verder:
-
– Als de gezamenlijke huursom minder is dan 1% maar als de WOZ-waarde (geïndexeerde
waarde van de WOZ-beschikking 2022 met peildatum 1-1-2021) of de geschatte waarde
van een individuele exoot meer dan € 10.000 (als richting: huursom meer dan € 1.000
per jaar) is moet die individuele exoot middels de full-waardering worden getaxeerd.
-
– Als de gezamenlijke huursom minder is dan 1% en de WOZ-waarde (geïndexeerde waarde
van de WOZ-beschikking 2022 met peildatum 1-1-2021) of geschatte waarde van een individuele
exoot minder is dan € 10.000 (als richting: huursom minder dan € 1.000 per jaar) dan
mag de WOZ-waarde of geschatte waarde op de balans worden opgenomen.
De hiervoor geschetste situaties moeten afzonderlijk worden beoordeeld en hoeven niet
in samenhang te worden bekeken.
Let op: het is in alle gevallen mogelijk om een taxatie in de full-variant te maken,
ook als er geen directe verplichting is. U kunt daarbij de keuze maken om een aantal
complexen, deelportefeuille(s) of vastgoedtype(s) op full te waarderen.
2.5. Taxatiecyclus full-waardering
Het uitgangspunt bij de full-waardering is dat minimaal eens per drie jaar het vastgoed
getaxeerd wordt waarbij alle taxatiewerkzaamheden volledig verricht worden. Er zijn
grofweg twee mogelijkheden om het full-taxatieproces vorm te geven. Deze staan hieronder
weergegeven. Jaar 1 slaat op verslagjaar 2022, jaar 2 op verslagjaar 2023, en zo verder.
De twee varianten zijn als volgt:
-
1. In jaar 1 een full-waardering voor 100% van het vastgoed dat full gewaardeerd moet
worden. In jaar 2 en 3 volgt dan een taxatie-update van deze full-waardering. In jaar
4 wederom een full-waardering voor 100% van het vastgoed dat full gewaardeerd moet
worden.
-
2. Elk jaar een full-waardering van éénderde (steeds wisselend deel) van het vastgoed
dat full gewaardeerd moet worden. Het overige tweederde deel kan onder voorwaarden
door middel van een interne waardering of een taxatie-update. De (deel)portefeuille
wordt door de toegelaten instelling (in samenspraak met taxateur en accountant) in
drie vergelijkbare delen verdeeld, waarbij representativiteit vereist is.
De verplichting voor het toepassen van een taxatie-update als het vastgoed in de een
of twee voorgaande jaren middels de full versie is getaxeerd vervalt. Er mag dan ook
voor een interne waardering worden gekozen.
Let op: Alleen als er sprake is van regulier woningvastgoed en homogeen parkeervastgoed
kan gekozen worden voor deze tweede variant, omdat hierbij veel repetitie aanwezig
is. Er moet immers op basis van de taxatie van het éénderde deel een uitspraak gedaan
worden over het tweederde deel dat niet door de taxateur is gezien. Daarom is voor
overig vastgoed, dat in zijn aard meer heterogeen is, gekozen om variant 1 verplicht
te stellen. In bijlage 10 zijn voorwaarden opgenomen.
In bijlage 3 staat het schema opgenomen dat duidelijkheid geeft over de verplichting
van de full-versie en de keuze voor de taxatie-uitgangspunten. In bijlage 5 staan
de rapportagevereisten vanuit het NRVT opgenomen.
Voor het deel van het bezit dat in enig jaar getaxeerd moet worden conform de taxatiecyclus
zoals beschreven in deze paragraaf geldt dat het mogelijk is om de taxatie gedurende
het jaar door de taxateur te laten uitvoeren. Als hiervoor wordt gekozen dient er
voor dit deel van het bezit een markttechnische update naar 31 december te worden
uitgevoerd. Deze markttechnische update dient plaats te vinden conform de richtlijnen
van het NRVT.
2.6. Groeipad gebruiksoppervlakte (GBO)
Toegelaten instellingen worden geacht hun metrages conform NEN 2580 op orde te brengen.
Gemeenten krijgen eenzelfde verplichting in verband met een correcte en uniforme bepaling
van de WOZ-waarde. De Waarderingskamer (toezichthouder op uitvoering van de wet WOZ)
heeft daarvoor een groeipad aangegeven dat zich richtte op 2022. Om samenwerking tussen
gemeenten en toegelaten instellingen mogelijk te maken, met het oog op efficiency
en synergie, is ervoor gekozen om voor toegelaten instellingen hetzelfde groeipad
te hanteren. In het handboek 2021 was opgenomen dat zowel gemeenten als toegelaten
instellingen uiterlijk in 2022 (dus vóór 1 januari 2023) moesten zorgen dat zij voor
alle woningen de gebruiksoppervlakte geregistreerd en gecontroleerd hadden om de woningen
op basis van de NEN 2580-gebruiksoppervlakte te kunnen taxeren voor verslagjaar 2022.
Door onder andere de coronacrisis is het veel corporaties niet gelukt om het volledige
bezit tijdig in te meten conform NEN 2580. Voor het verslagjaar 2022 is het daarom
toegestaan om gebruik te maken van de metrages zoals opgenomen in de BAG (bagviewer.kadaster.nl)
danwel metrages die zijn uitgevoerd voor de waardebepaling in het kader van de Wet
waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Deze metrages betreffen een optelling van de
m2 GBO wonen en m2 GBO overige inpandige ruimte. Als er betere (gecheckte) gegevens voorhanden zijn,
dienen die te worden gebruikt. De metrages van individuele onzelfstandige eenheden
zijn niet opgenomen in de BAG. Voor het verslagjaar 2022 mogen voor deze ruimtes de
metrages conform het WWS-stelsel worden aangehouden.
Het einddoel blijft dat de toegelaten instelling uiterlijk in 2023 (dus vóór 1 januari
2024) voor elke woning moet beschikken over de gebruiksoppervlakte vastgesteld conform de NEN 2580. Hiervoor
kan gebruik gemaakt worden van de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen0F of van de metingen in het kader van energieprestaties die eveneens de NEN 2580 als
onderlegger kennen. Naast de meting van de woning zélf mag ook gebruik gemaakt worden
van de meetgegevens van een identieke woning, al dan niet uit hetzelfde waarderingscomplex.
Conform de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen wordt bij het meten van de
woning onderscheid worden gemaakt tussen:
-
– gebruiksoppervlakte wonen
-
– gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte
-
– gebruiksoppervlakte externe bergruimte
-
– gebruiksoppervlakte gebouwgebonden buitenruimte.
In full taxaties gebruiken taxateurs voor hun referenties primair de gebruiksoppervlakte
wonen, inclusief gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte.
De gebruiksvloeroppervlakte bedoeld in dit waarderingshandboek betreft uitsluitend
deze gebruiksoppervlakte wonen. Geadviseerd wordt een splitsing aan te brengen in
deze oppervlakte en de overige genoemde oppervlakten. De gebruiksvloeroppervlakte
van het gebouw is een optelling van de gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte
overige inpandige ruimte. De optelling van deze oppervlakten komt overeen met de totale
inpandige gebruiksoppervlakte van de woning, gemeten conform NEN 2580.1F
Het inmeten van de woning mag door een (tijdelijke) medewerker van de corporatie gebeuren
of door een daarvoor ingehuurde externe partij, zolang de NEN 2580, ofwel de meetinstructie
gebruiksoppervlakte woningen wordt gebruikt. Deze is ook toegepast bij de inmeting
voor de energieprestatie met een energielabel verstrekt vóór 1 januari 2015, of met
de bepaling van de energie-index verstrekt op of na 1 januari 2015. Ook metingen in
het kader van de energieprestatie of in een ander kader waarbij de NEN 2580 de onderlegger
is, mogen dus worden toegepast, mits in de inmeting zowel de m2 GBO wonen als de m2 GBO overige inpandige ruimte zijn bepaald. De m2 GBO overige inpandige ruimte wordt over het algemeen niet standaard meegenomen bij
de inmeting voor de energieprestatie. De corporatie kan hier bij haar opdrachtverstrekking
rekening mee houden. Een opnameformulier zoals dat horend bij de meetinstructie gebruiksoppervlakte
woningen kan behulpzaam zijn bij de toedeling van de verschillende oppervlaktes van
een woning.
Voor onzelfstandige eenheden geldt dat binnen de verblijfseenheid alle gemeenschappelijke
ruimtes worden ingemeten en evenredig op basis van kamergrootte verdeeld over de eenheden.
De kameroppervlakte plus toebedeelde gemeenschappelijke ruimte is de oppervlakte GO-wonen.
Gemeenschappelijke ruimtes binnen het gebouw, maar buiten de verblijfseenheid worden
niet meegenomen bij de berekening van de oppervlakte volgens NEN2580.
2.7. Beschikbaarheid WOZ-gegevens
Om verschillende redenen is het mogelijk dat de toegelaten instelling (nog) geen beschikking
heeft over de juiste WOZ-waarde van het te taxeren object. Er zijn vier situaties
denkbaar waarin dit het geval is:
-
• Situatie 1: Het te taxeren object is, volgens de afbakeningsregels van de Wet WOZ,
een onzelfstandig object, waardoor geen afzonderlijke WOZ-waarde wordt afgegeven.
-
• Situatie 2: Het te taxeren object bestaat uit meerdere afzonderlijke gedeelten, die
ieder afzonderlijk een eigen WOZ-waarde hebben;
-
• Situatie 3: Het te taxeren object was in aanbouw, waardoor de WOZ-waarde gebaseerd
is op de situatie waarin het object nog niet in gebruik is, terwijl de taxatie gebaseerd
is op de situatie waarin het object gereed is;
-
• Situatie 4: De gemeente heeft nog geen WOZ-beschikking afgegeven, maar moet dit nog
wel doen.
Van situatie 1 zal bijvoorbeeld sprake zijn in het geval van kantoortransformatie. Er kan uitsluitend
een beschikking zijn afgegeven voor het oorspronkelijke kantoor maar niet voor de
nieuwe verhuureenheid zoals de (nieuwe) woning. Voor de juiste WOZ-waarde moet worden
gehanteerd:
-
1. Kan worden uitgegaan van de waarde die de gemeente informeel, maar wel schriftelijk
is gecommuniceerd. Dit kan bijvoorbeeld met behulp van een taxatie verslag of taxatieoverzicht,
waarin per onzelfstandig deel de waarde is vermeld.
-
2. Wanneer de gemeente geen waarde per onderdeel vermeldt, moet de WOZ-waarde van het
totaal-object (bijvoorbeeld het totale kantoorgebouw) worden gehanteerd, en moet deze
worden toegerekend aan de afzonderlijke verhuureenheden (bijvoorbeeld naar rato van
de oppervlakte).
Als het niet mogelijk is op basis hiervan een reële waarde te bepalen, mag een schatting
worden gehanteerd. In de eerste plaats moet deze worden gebaseerd op WOZ-waardes van
vergelijkbare objecten. Als ook deze niet aanwezig zijn, mag deze worden bepaald op
basis van recente transacties of aanbodprijzen van vergelijkbare objecten. In dit
geval dient de taxatie plaats te vinden op basis van de full-versie.
Als er voor het te taxeren object geen actuele WOZ-waarde is vastgesteld, omdat het
te taxeren object feitelijk bestaat uit meerdere WOZ-objecten (situatie 2), kan de som van de verschillende WOZ-objecten als uitgangspunt worden genomen.
In het geval van nieuwbouw kan de WOZ-beschikking nog uitgaan van een object in aanbouw
(situatie 3). Voor de WOZ-waarde moet worden uitgegaan van een fictieve waarde die wordt berekend
met behulp van het taxatieverslag object in aanbouw2F en de daarin opgenomen stichtingskosten verbonden aan de WOZ-beschikking. De waarde
wordt daarbij bepaald door uit te gaan van 100% voortgang. N.B. De vastgestelde waarde
van een woning in aanbouw is bepaald op basis van de vervangingswaarde. Hiervoor wordt
afzonderlijk de waarde voor de woning (bouwkosten) en de waarde voor de grond berekend.
De waarde voor de woning wordt bepaald door het voortgangspercentage van de bouw op
1 januari te vermenigvuldigen met de geobjectiveerde stichtingskosten. De waarde voor
de grond wordt niet gecorrigeerd voor een voortgangspercentage.
Wanneer er voor het te taxeren object nog geen WOZ-waarde bekend is, maar de gemeente
deze nog wel moet afgeven (situatie 4), kan de gemeente worden verzocht een WOZ-beschikking af te geven. Als het afgeven
van deze beschikking te lang op zich laat wachten, mag een schatting worden gehanteerd.
In de eerste plaats moet deze worden gebaseerd op WOZ-waardes van vergelijkbare objecten.
Als ook deze niet aanwezig zijn, of overduidelijk onjuist, mag deze worden bepaald
op basis van recente transacties of aanbodprijzen van vergelijkbare objecten. In dit
geval dient taxatie plaats te vinden met de full-versie.
2.8. Handreiking/voorschrift rekenkundige uitwerking
De rekenkundige uitwerking is in dit handboek nader gepreciseerd. De reden hiervoor
is dat uit het validatieonderzoek blijkt dat de uitkomsten van reken- en/of softwaremodellen
onderling kunnen verschillen, de verdere preciseringen hebben als doel deze verschillen
te minimaliseren.
De nadere uitwerkingen gaan onder meer over het omgaan met indexeren en verdisconteren
bij een medio jaar benadering, over het omgaan met muteren en uitponden en over de
eindwaardeberekening. De nadere uitwerkingen in dit handboek zijn gebaseerd op een
benadering in jaarschijven. Er zijn modellen die bijvoorbeeld niet in jaar- maar in
maandschijven rekenen. Deze modellen geven bij het juist toepassen van een medio benadering
nagenoeg dezelfde uitkomsten als de uitwerkingen in dit handboek op basis van jaarschijven.
Beide type modellen zijn daarom toegestaan.
Tot slot geldt dat de waarderingen (zowel uitponden als doorexploiteren) in eerste
instantie op vhe-niveau dienen te worden uitgevoerd. Daarna kan op complexniveau de
som van alle doorexploiteerwaarden en de som van alle uitpondwaarden worden bepaald.
De marktwaarde is de hoogste van één van beide sommen.
2.9. Jaarlijkse actualisatie
Om te borgen dat het waarderingshandboek in de toekomst blijft leiden tot een waardering
van de marktwaarde, wordt het handboek jaarlijks geactualiseerd. Deze actualisatie
omvat een jaarlijkse aanpassing van de normen en parameters in het handboek.
Naast de jaarlijkse actualisatie wordt het handboek jaarlijks gevalideerd. Bij de
validatie wordt gecontroleerd of de verkregen marktwaardes door toepassing van de
basisversie van het handboek inderdaad leiden tot een aannemelijke marktwaarde voor
alle corporaties in alle provincies en voor alle typen vastgoed. Het handboek 2021
is in 2022 gevalideerd. Dit handboek zal in 2023 worden gevalideerd.
2.10. Omgaan met indicatieve uitgangspunten
Na het moment van publicatie van het handboek marktwaardering in de Staatscourant,
maar vóór inwerkingtreding op 1 januari, zijn beperkte wijzigingen van uitgangspunten
nog mogelijk. Bijvoorbeeld: een wetsbehandeling over een voor de marktwaardering belangrijke
parameter kan plaatsvinden tussen het moment van publicatie en het moment van inwerkingtreding.
Waar een uitgangspunt nog kan wijzigen is sprake van een indicatief uitgangspunt in
het handboek marktwaardering. Een indicatief uitgangspunt in het handboek marktwaardering
is altijd expliciet aangegeven als zijnde indicatief en bovendien ondergeschikt aan de wet-
en regelgeving waarin de bron van het uitgangspunt is opgenomen. Raadpleging van de
bron van het indicatieve uitgangspunt per peildatum 31 december 2022 is aanbevolen.
10. Bijlage 1: Definities
Aangebroken complex: van het oorspronkelijke samengestelde waarderingscomplex zijn al één of meer afzonderlijke
verhuureenheden verkocht. Het oorspronkelijke waarderingscomplex is daarmee niet meer
voor 100% in het bezit van de corporatie en er is in het geval van meergezinswoningen
een vereniging van eigenaren opgericht.
Actuele contracthuur: bij de actuele contracthuur gaat het om de kale huurprijs per maand van de verhuureenheid
op de waardepeildatum, die tussen huurder en verhuurder is overeengekomen.
Basisversie: de totstandkoming van de marktwaarde zoals weergegeven in het waarderingshandboek,
waarbij geen gebruik wordt gemaakt van één of meer vrijheidsgraden. De tussenkomst
van een externe taxateur is bij gebruikmaking van de basisversie niet noodzakelijk.
Beheer in de beleidswaarde
Deze definitie geldt uitsluitend voor de toepassing in de beleidswaarde. Voor de toepassing in de marktwaarde zijn de beheerkosten opgesplitst in meerdere
componenten die in de afzonderlijke paragrafen bij de toelichting van het waarderingsmodel
nader zijn toegelicht.
De beheerkosten voor de beleidswaarde zijn gedefinieerd op basis van het totaal van
de posten ‘Lasten verhuur en beheeractiviteiten’ en ‘Overige directe operationele
lasten exploitatiebezit’. Dit zijn vastgoed gerelateerde beheerkosten als onderdeel
van het ‘Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille’.
Onder ‘Lasten verhuur en beheeractiviteiten’ vallen de kosten die rechtstreeks zijn
te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten. Het betreft de (veelal personeels)kosten
van vastgoedsturing (inclusief huur- en onderhoudsbeleid) en vastgoedbeheer (inclusief
verhuur en aansturing onderhoud). Hierbij kan worden gedacht aan werkzaamheden uit
onderstaande tabel. De werkzaamheden zijn opgesplitst in financieel / administratieve
beheeractiviteiten (gericht op verhuuractiviteiten) en technische beheeractiviteiten
(aansturing en toezicht op onderhoud). Technisch beheer zal hierbij onder onderhoud verantwoord blijven en financieel/administratief
onder (verhuur en) beheer. De lasten voor (verhuur en) beheeractiviteiten moeten in de beleidswaarde op basis
van een verdeelsleutel worden toegerekend aan de individuele vastgoedobjecten. Onderstaande
opsomming is niet limitatief. Een en ander zal afhankelijk zijn van de specifieke
activiteiten van de corporatie.
|
Financieel/administratief
|
Technisch
|
Asset management
(Vastgoedsturing)
|
Opstellen/actualiseren strategie
Opstellen/actualiseren investeringsstatuut
Opstellen/actualiseren/monitoren portefeuille strategie
Opstellen/actualiseren/monitoren object beleidsplannen: het vertalen van portefeuille
strategie in concrete ingrepen in complexen
Huurbeleid
Betaalbaarheid- en bereikbaarheid
Hold – Sell analyses
Prestatiemeting op basis budgetten
(Licentie)kosten systemen
|
Onderhoudsbeleid
Onderhoud toetsen
Onderhoud goedkeuren
|
Property management
(Vastgoedbeheer)
|
Objectadministratie: huurcontracten, huuropzeggingen, wederverhuur, afhandelen huurachterstanden,
huurincasso
Afrekenen servicekosten
Debiteuren- en crediteuren afhandeling
Beheer en op orde brengen brondata
Jaarlijkse rapportages over bezit
(Licentie)kosten systemen
|
Inspectie objecten en aansturen conditiemetingen, aansturen opstellen MJOP
Aanbesteden onderhoud
Toezicht op uitvoering onderhoud
Inspecties bij mutatie
Afhandelen opleveringen
Periodiek bezoek service en onderhoudsmonteur
Afhandelen klachten
|
Aan bovenstaande tabel valt op dat de kosten voor assetmanagement voor de beleidswaarde
en de verantwoording wel onder de beheerkosten moeten worden opgenomen, terwijl deze
zelfde kosten in de marktwaardering niet onder de beheerkosten vallen. De marktwaarde
omvat voor de beheerkosten alleen de kosten van het property management. Het vertrekpunt
hierbij is dat alleen de vastgoed gerelateerde kosten die direct met het vastgoed
samenhangen in de beheerkosten worden opgenomen. Het beleid maakt hier geen onderdeel
van uit. In de beleidswaarde wordt echter de waarde van het vastgoed voor specifiek
corporaties bepaald, gegeven het beleid. Onderdeel van dat beleid is onder andere
een andere huurstrategie, ouder meer onderhoudsintensief bezit en een sociaal maatschappelijke
verduurzamingsopgave. De noodzakelijke kosten die daarmee gepaard gaan voor vastgoedsturing,
zijn daarom voor de beleidswaarde wel toegevoegd aan de vastgoed gerelateerde beheerkosten.
Onder de beheerkosten vallen niet de kosten die samengaan met de volgende activiteiten:
-
– De begeleiding van huurders, zoals budgetcoaching, huurdersbegeleiding, wijkbeheer
en leefbaarheid.
-
– De organisatie, het feit dat rondom de vastgoed gerelateerde taken een organisatie
is opgetuigd die aangestuurd dient te worden met bestuurders, RvC en management die
bezig zijn met de organisatie en de mensen en niet primair met het vastgoed. Het gaat
hierbij nadrukkelijk om de aangestipte activiteiten van deze gremia en niet om het
feit dat de kosten van de functionaris op zich kwalificeren om niet mee te nemen als
beheerkosten.
-
– De administratieve verplichtingen en verslagleggingskosten die met die organisatie
gepaard gaan zoals jaarrekening, control- en accountantskosten en taxatiekosten.
-
– De saneringsheffing en de AW-heffing.
Aan de hand van deze definities kunnen ook de totale kosten (na toerekeningen) van
de functies bestuur, RvC en management via een kostenverdeelstaat worden verdeeld
naar de activiteiten (kostendragers) overige organisatiekosten, assetmanagement en
property management (beide onderscheiden naar financieel/administratief en technisch
beheer), overige activiteiten, leefbaarheid, projectontwikkeling en verkoop bestaand
bezit. Bestuur en RVC zullen veelal uitsluitend onder overige organisatiekosten worden
verantwoord. Bij kleinere corporaties is het mogelijk dat bestuur nog op andere kostendragers
wordt geboekt.
De niet direct toerekenbare kosten dienen zoals hiervoor aangegeven via de kostenverdeelstaat
in een aantal stappen te worden toegerekend aan de reguliere kostendragers. Dit gaat
ook over algemene kosten, zoals onder meer huisvesting (zowel in eigendom als huur)
en ICT.
Onder de ‘overige directe operationele lasten exploitatie bezit’ vallen de exploitatiekosten
die niet direct te relateren zijn aan de subactiviteiten verhuren, beheren en onderhouden.
Dit zijn echter wel kosten die worden veroorzaakt door het feit dat de corporatie
vastgoed heeft. Voorbeelden (niet limitatief) hiervan zijn:
De overige directe operationele lasten exploitatie bezit moeten in de beleidswaarde
op basis van een verdeelsleutel worden toegerekend aan de individuele vastgoedobjecten.
Beleidswaarde: de waarde van het bezit rekening houdend met specifieke beleidskeuzes van de toegelaten
instelling. De berekening van de beleidswaarde kent als startpunt de marktwaarde en
wordt door het aanpassen van inputparameters in een viertal stappen verkregen (zie
voor uitwerking hoofdstuk 9 Beleidswaarde). Het verschil tussen de initiële marktwaarde
en de beleidswaarde heet de ‘maatschappelijke bestemming’.
Bezitstyperingen: als referentie voor bezitstyperingen van EGW, MGW, studenteneenheid, zorgeenheid (extramuraal),
parkeerplaats en garagebox kan er gebruikt gemaakt worden van de typeringen volgens
de waarderingskamer ‘https://www.waarderingskamer.nl/woz-voor-woningen/fotowijzer-woningen/‘.
Doorexploiteerscenario: in dit scenario worden verhuureenheden bij mutatie doorverhuurd. Daarbij geldt dat
bij de nieuwe verhuring na de mutatie de huur wordt opgetrokken naar de markthuur
of de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel. Aan het einde van de DCF-periode
wordt een eindwaarde berekend. De kasstromen gedurende de DCF-periode en de eindwaarde
worden contant gemaakt en leiden tot de marktwaarde in het doorexploiteerscenario.
Exit yield: de exit yield is het BAR (Bruto Aanvansgrendement) van een verouderd object in dit
geval het BAR begin jaar 16. Het BAR is in de basis de markthuurwaarde bij volledige
verhuur gedeeld door de totale investering. Voor het handboek wordt echter een enigszins
afwijkende definitie gehanteerd.
-
– De exit yield is de theoretische huur primo jaar 16 gedeelde door de eindwaarde VON
primo jaar 16.
-
– De theoretische huur is:
-
− In het doorexploiteerscenario de som van de naar primo jaar 16 geïndexeerde contracthuren
voor het nog niet gemuteerde deel en op dezelfde wijze naar primo jaar 16 geïndexeerde
mutatiehuur voor het gemuteerde deel waarbij de mutatiehuur de markthuur of bij gereguleerde
woningen het minimum van de markthuur en de maximale huur conform het WWS is.
-
− In het uitpondscenario is de theoretische huur de naar primo jaar 16 geïndexeerde
contracthuur van het nog in exploitatie zijnde deel.
-
– Bij het BAR en dus ook bij de exit yield berekening staat in de noemer van de breuk
de investering: dat zijn alle kosten die een koper moet maken dus ook de k.k. Voor
het handboek betekent dit dat in de noemer de eindwaarde VON moet staan.
Exoten / rafelranden: het vastgoed in exploitatie in de portefeuille van toegelaten instellingen dat naar
aard en gebruik niet eenduidig bij een van de onderscheiden vastgoedtypen (wonen,
parkeren, etc.) is onder te brengen wordt exoten / rafelranden genoemd. Het betreft
bijvoorbeeld grond, tuinstroken, zendmastinstallaties, scootmobielplekken, pinautomaten,
et cetera. Ook daar waar huur- of gebruiksafspraken fundamenteel afwijken van een
normale verhuring valt het pand in de categorie exoten (bijvoorbeeld bij verhuring
om niet of specifieke afspraken omtrent onderhoud en beheer etc.).
Full regio: voorheen bekend als krimpgebied. De term krimpgebied is dit jaar vervangen met de
term fullregio. De fullregio’s bestaan nu uit de lijst regio’s die BZK als ‘regio’s
aan de grens’ bestempelt. Om de toekomstbestendigheid van de term te borgen bij wijzigingen
van de definitie door BZK hanteren we voor het handboek ‘fullregio’ en verwijzen we
naar de meest actuele lijst van gebieden zoals aangeleverd door BZK.
Full versie: de totstandkoming van de marktwaarde zoals weergegeven in het waarderingshandboek,
waarbij gebruik wordt gemaakt van één of meer vrijheidsgraden. De tussenkomst van
een externe taxateur is voor deze vrijheidsgraden noodzakelijk. De externe taxateur
heeft daarbij de taak uit te leggen waarom gebruik wordt gemaakt van de vrijheidsgraden
(‘pas toe of leg uit principe’). Daarnaast dient de externe taxateur in dit geval
de uiteindelijke marktwaarde te valideren.
Gebruikersoppervlakte (GBO): gebruiksoppervlakte (GBO) van de verhuureenheid zoals vastgesteld door toepassing
van NEN 2580.
De NEN 2580 maakt voor de gebruiksoppervlakte van de woning onderscheid tussen:
-
• gebruiksoppervlakte wonen
-
• gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte
-
• gebruiksoppervlakte externe bergruimte
-
• gebruiksoppervlakte gebouwgebonden buitenruimte
In full taxaties gebruiken taxateurs voor hun referenties primair de gebruiksoppervlakte
wonen inclusief gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte.
De gebruiksvloeroppervlakte bedoeld in dit waarderingshandboek betreft uitsluitend
deze gebruiksoppervlakte wonen. Geadviseerd wordt een splitsing aan te brengen in
deze oppervlakte en de overige genoemde oppervlakten. De gebruiksvloeroppervlakte
van het gebouw is een optelling van de gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte
overige inpandige ruimte. De optelling van deze oppervlakten komt overeen met de totale
inpandige gebruiksoppervlakte van de woning, gemeten conform NEN 2580.
Ook metingen in het kader van de energieprestatie of in een ander kader waarbij de
NEN 2580 de onderlegger is, zoals de meetinstructie van de NVM, mogen worden toegepast,
mits in de inmeting zowel de m2 GBO wonen als de m2 GBO overige inpandige ruimte zijn bepaald. De corporatie kan hier bij haar opdrachtverstrekking
rekening mee houden.
Gereguleerd: In het BTIV is (d.d. 31 december 2021) gereguleerd opgenomen onder de vernoeming ‘blijvend
gereguleerde woongelegenheid’ in de definities met als omschrijving:
Woongelegenheid met een huurprijs van ten hoogste het in artikel 13, eerste lid, onderdeel
a, van de Wet op de huurtoeslag genoemde bedrag, waarvan de waardering van de kwaliteit,
bedoeld in artikel 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte, niet kan leiden tot een
huurprijs die hoger is dan dat bedrag.
De huurprijs is de liberalisatiegrens en artikel 5 verwijst naar maximum huur volgens
het WWS,
Hierbij geldt de huurprijs op het moment dat huurcontract is aangegaan. De ingangsdatum
van een huurcontract kan (ruim) voor het peilmoment van de waardering liggen. Of een
woning gereguleerd is kan daarom niet zonder meer worden afgeleid uit de contracthuur
op peildatum en de liberalisatiegrens. Vandaar dat het feit of een woning wel of niet
gereguleerd is, een apart objectgegeven is.
Huursom: de huursom is de te ontvangen netto huur op jaarbasis, exclusief vergoedingen. Dit
sluit aan bij de definitie in de verantwoordingsgegevens (dVi).
Leegstand: onder leegstand worden alle vormen van leegstand verstaan:
-
– Structurele leegstand: indien een verhuureenheid langere tijd niet verhuurd wordt
is sprake van structurele leegstand. De redenen hiervoor kunnen zijn een ongunstige
locatie en markttechnische omstandigheden (overaanbod en een ongunstige bouwindeling).
-
– Mutatieleegstand: indien een verhuureenheid niet onmiddellijk na vertrek van de voorgaande
huurder, wordt verhuurd, is sprake van mutatieleegstand.
-
– Aanloopleegstand: een verhuureenheid is opgeleverd en wordt niet verhuurd. Tot 2 jaar
na oplevering is sprake van tijdelijke aanloopleegstand, daarna is sprake van structurele
leegstand. Indien sprake is van leegstand op de waardepeildatum 31 december 2021,
wordt om rekentechnische redenen verondersteld dat deze leegstaande verhuureenheden
tegen markthuur worden verhuurd. De kosten van leegstand maken onderdeel uit van mutatiekosten.
Leegwaarde: de leegwaarde is de onderhandse verkoopwaarde van een verhuureenheid, vrij van huur,
gebruik en overige lasten. Hierbij wordt verondersteld dat sprake is van de verkoopprijs
op basis van kosten koper (k.k.). Onder overige lasten worden de makelaarskosten verstaan
en de verdere kosten die niet onder de k.k. vallen.
Markthuur: het geschatte bedrag waarvoor een belang in vastgoed op de waardepeildatum, na behoorlijke
marketing, op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie door een bereidwillige
verhuurder aan een bereidwillige huurder zou worden verhuurd, waarbij elk der partijen
zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang
Marktwaarde: het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de
waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een
zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben
gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.
Modelparameters: gegevens die noodzakelijk zijn voor de berekening van de marktwaarde en waarover
dit handboek uitsluitsel geeft.
Mutatiekans: de kans dat een verhuureenheid door het beëindigen van de huurovereenkomst vrij
komt. De gemiddelde mutatiekans over de afgelopen vijf jaren wordt bepaald door het
totaal aantal mutaties in die periode te delen door de som van de jaarlijkse ultimo
standen van het aantal verhuureenheden van het complex.
Objectgegevens: specifieke gegevens die op het niveau van de verhuureenheid beschikbaar dienen te
zijn. Deze gegevens komen uit de basisadministratie van de toegelaten instelling.
Onderhoud, achtergrond definitie lasten onderhoudsactiviteiten
Bij het onderscheid tussen onderhoud en investeringen is getracht zoveel mogelijk
aansluiting te vinden bij de conceptuele kaders en de fiscale definities die nader
zijn uitgewerkt in de ‘fiscale praktijkhandleiding onderhoud en verbetering woningcorporaties’.
Hierbij dient opgemerkt te worden dat de fiscale praktijkhandleiding niet letterlijk
is overgenomen in de onderstaande tekst en deze tekst op onderdelen hiervan (beperkt)
kan afwijken.
De lasten onderhoudsactiviteiten voor het technisch en bouwkundig in stand houden
van een gebouw bevatten de uitgaven voor eigenaarsonderhoud uitgaande van een eeuwigdurende
exploitatie. In de lasten onderhoudsactiviteiten zijn derhalve geen uitgaven opgenomen
die conform artikel 240 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek worden aangemerkt als
huurdersonderhoud.
Uitgaven met betrekking tot het beheren van het gebouw (serviceuitgaven of schoonmaakuitgaven),
zijn nadrukkelijk ook geen lasten onderhoudsactiviteiten. Indien de uitgaven voor
onderhoud en verbeteringen in projecten sterk met elkaar verweven zijn, dient rekening
houdend met dit kader een inschatting te worden gemaakt van het percentage van de
uitgaven voor onderhoud resp. verbetering.
Onderscheid onderhoud en verbeteringen
Het onderscheid tussen onderhoud en verbeteringen volgt de maatregelen die corporaties
verrichten bij de werkzaamheden aan het vastgoed in exploitatie. Deze worden per maatregel
beoordeeld. De categorie ‘verbetering’ zal worden behandeld als investeringsuitgaven.
Onderhoudsuitgaven zijn kosten.
Onderhoud
De werkzaamheden die naar hun aard dienen om een verhuurbare eenheid, danwel complex
– in vergelijking met de toestand waarin die zich bij stichting of latere verandering
bevond – in bruikbare staat te herstellen en aldus de ingetreden achteruitgang op
te heffen; dit ongeacht de omvang van de uitgaven.
De onderhoudsuitgaven betreffen aldus de uitgaven om een verhuurbare eenheid, danwel
complex in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich
op de peildatum (einde boekjaar) bevindt, rekening houdend met het effect van onderhoudscycli,
zo nodig na het verhelpen van achterstallig onderhoud indien dit aanwezig is. Het
in dezelfde technische en bouwkundige staat houden, houdt in dat er in of aan het
vastgoed geen technische gebreken mogen zijn (minimaal conditiescore 4 op bouwdeelniveau
voor alle bouwdelen conform NEN2767 of vergelijkbaar op het moment dat het onderhoud
wordt uitgevoerd).
In de onderhoudsuitgaven zijn dus ook de uitgaven voor de vervanging van daken, voegwerk
en kozijnen opgenomen omdat dit in beginstel kwalificeert als instandhouding. Ook
de uitgaven voor vervanging van keukens, badkamers en toiletten vallen onder de onderhoudsuitgaven
in verband met het technisch en bouwkundig in stand houden van het gebouw.
Verbetering
De werkzaamheden die dienen om aan de onroerende zaak of een zelfstandig gebouwdeel
een wezenlijke verandering aan te brengen, waardoor de onroerende zaak naar inrichting,
aard of omvang een wijziging heeft ondergaan. De verbetering wordt als investering
aangemerkt.
De investeringen voor verbetering betreffen aldus de uitgaven met als doel het technisch
of functioneel verbeteren van een verhuurbare eenheid, danwel complex. De conceptuele
kaders in de fiscale praktijkhandleiding dienen daar bij als uitvalbasis. Het betreffen
(ook) uitgaven om een verhuurbare eenheid, danwel complex naar een hoger niveau te
brengen (de theoretische of markttechnische verdiencapaciteit vergrotend), bijvoorbeeld
verduurzamen naar energieneutraal, aanpassingen in de plattegrond, verhogen uitrustingsniveau
van onderdelen van de woning of toevoegen van niet reeds in het object aanwezige installaties
zoals zonnepanelen.
Tot de verbeteringen worden ten minste gerekend de werkzaamheden die verband houden
met:
-
• Het gebruiksklaar maken van een nieuw verworven onroerende zaak;
-
• De nieuwbouwuitgaven bij vervangende nieuwbouw die volgen na het slopen van bestaande
opstallen;
-
• Herstel van fysieke beschadiging aan onroerende zaken als gevolg van abnormale gebeurtenissen,
en
-
• Een ingrijpende verbouwing (definitie zie hierna).
Ingrijpende verbouwing
Het ‘concept’ ingrijpende verbouwing geldt niet voor de normafleiding voor onderhoud
in de beleidswaarde.
Er is sprake van een ‘ingrijpende verbouwing’ als een onroerende zaak technisch en
economisch gezien hoogst verouderd is of als van een onroerende zaak een gedeelte
bouwvallig is, welk gedeelte wordt afgebroken, en in het overblijvende gedeelte een
groot aantal veranderingen en vernieuwingen wordt aangebracht.
Een ingrijpende verbouwing betreft aldus een grondige renovatie van een verhuurbare
eenheid, danwel complex. De ingrijpende verbouwing is erop gericht dat bij de verhuurbare
eenheid, danwel het complex een hedendaagse kwaliteit tot stand komt waar dit in de
bestaande situatie niet het geval was. Deze kwaliteit zal tot stand komen via een
projectmatige aanpak. De corporatie werkt voor het totaal een investeringsvoorstel
uit, waaruit blijkt dat de prestaties van het complex positief worden beïnvloed (c.q.
de waarde van het complex neemt toe na de ingreep). Het voorstel vloeit voort uit
de vastgoedsturing (asset management) van de corporatie. Hierbij is het streven dat
de lange termijn verhuurbaarheid van het betreffende object zodanig is dat in de komende
jaren geen ingrijpende verplichtingen meer te verwachten zijn, anders dan planmatige
cycli uit de meerjarenonderhoudsbegroting.
We beschouwen de ingrijpende verbouwing (renovatie) als een investering wanneer wordt
voldaan aan de volgende criteria:
-
1. De energetische prestaties verbeteren wezenlijk (meerdere labelstappen) waardoor het
bezit vanwege de ingrijpende verbouwing ook vanuit energetisch perspectief voor de
langere termijn verhuurbaar is.
-
2. Gevelrenovatie of dakrenovatie (inclusief isolatie) maakt op een zodanige manier deel
uit van de aanpak waardoor deze op een niveau vergelijkbaar met dat van nieuwgebouwde
objecten wordt gebracht.
-
3. De werkzaamheden aan de onroerende zaak zijn mede gericht op het brengen dan wel houden
van de kwaliteit van de badkamers, toiletten en keukens op het technische en functionele
niveau dat in redelijkheid minimaal in nieuwgebouwde objecten mag worden verwacht.
-
4. Installatievoorzieningen van de verhuurbare eenheden, danwel complexen zijn als gevolg
van de werkzaamheden toekomstbestendig in de zin dat ze niet binnen 10 jaar hoeven
te worden aangepakt.
De hiervoor genoemde criteria zijn limitatief, waarbij toegestaan wordt om met argumenten
een ingrijpende verbouwing te beschouwen als aan 3 van de 4 criteria wordt voldaan.
Wanneer dat zo is dan dient de corporatie te kunnen onderbouwen waarom redelijkerwijs
niet aan het laatste criterium is voldaan, maar er toch sprake is van een ingrijpende
verbouwing.
Bovenstaande betekent dat de corporatie voor de aanpak een investeringsafweging heeft
gemaakt en er redelijkerwijs geen sprake meer is van terugbrengen in oude of vergelijkbare
staat van het vastgoed. Het complex voldoet na de aanpak aan de hedendaagse kwaliteitsstandaarden.
Mocht niet aan bovenstaande criteria zijn voldaan, dan is er geen sprake van een ingrijpende
verbouwing en geldt voor alle bouwdeelelementen de reguliere lijn uit dit memo zoals
toegelicht onder het kopje ‘Onderscheid onderhoud en verbeteringen’. Onderstaand worden
voorbeelden gegeven van dit reguliere onderscheid tussen onderhoud en verbeteringen.
Voorbeelden van onderscheid onderhoud en verbeteringen:
Onderhoud, zijnde:
Verbetering, zijnde:
-
• Verbetering ten opzichte van de functionele staat van het object;
-
• Aanpassingen die strekken tot geriefverbeteringen;
-
• Energiemaatregelen.
-
• Ingrijpende verbouwing (renovatie)
Enkele voorbeelden:
-
• Als in een bestaand verhuurobject met cv-installatie deze installatie wordt vervangen,
dan is dit onderhoud. Als in een bestaand verhuurobject zonder cv-installatie alsnog
een cv wordt aangelegd dan is dit een verbetering. Maar als een bestaande cv-installatie
wordt vervangen door een cv-installatie die technisch beter is, omdat de oude niet
meer leverbaar was, is het onderhoud.
-
• Bij installaties met nieuwe techniek geldt dat dat deze als verbetering worden aangemerkt
als de aard van de techniek wijzigt (o.a. bij vervanging van cv-installatie door warmtepomp).
-
• Als in een bestaand verhuurobject de keuken wordt vervangen dan is dit onderhoud.
Als in een bestaand verhuurobject een keuken wordt verplaatst of uitgebreid dan zijn
de extra uitgaven een investering. Wanneer de vervanging onderdeel uitmaakt van een
project dat als ‘ingrijpende verbouwing’ kwalificeert, dan wordt het als onderdeel
van het totaal als verbetering gezien.
-
• Isolatie van woningen geldt in de regel als nieuw element, waardoor deze als verbetering
gelden.
-
• Als het dak alleen wordt vernieuwd omdat het vervangen moet worden en dit vergelijkbaar
is met het bestaande dak, kwalificeert dit als onderhoud. In de praktijk zal het dak
vaak onderdeel zijn van een ‘ingrijpende verbouwing’, waardoor splitsing niet noodzakelijk
is. Het toevoegen van dakisolatie is altijd een investering. N.B.: Indien in die situatie
er voor wordt gekozen om extra functies aan het object toe te voegen zijn die extra
functies een verbetering. Als in een bestaand verhuurobject bijvoorbeeld een (dak)isolatie
of een dakkapel wordt toegevoegd dan is dit een verbetering. Datzelfde geldt voor
het vervangen van enkel glas door dubbel of triple/hr++ glas.
Achterstallig onderhoud kwalificeert als investering:
Voor achterstallig onderhoud geldt een afwijkende lijn ten opzichte van de ‘fiscale
praktijkhandleiding onderhoud en verbetering woningcorporaties’. Bij achterstallig
onderhoud geldt dat dit een correctiepost is op de markt- en beleidswaarde die tot
verlaging van de waarde leidt, waardoor de werkzaamheden kwalificeren als investering.
Achterstallig onderhoud betreffen kosten die het gevolg zijn van:
-
• onvoldoende onderhoud (herstel van technische gebreken aan gebouwdelen die een hogere
conditiescore hebben dan 4 conform NEN 2767 of vergelijkbaar);
-
• van externe omstandigheden (zoals dalende grondwaterstand of aardbevingen);
-
• van publiekrechtelijke beperkingen (zoals de vervanging van asbest) of herstel van
funderingsproblemen die een direct gevaar vormen voor de elementaire gebouwprestaties
en voor het op lange termijn doorexploiteren van de verhuurbare eenheid, danwel het
complex.
Het gaat hierbij dus niet om instandhoudingsonderhoud, dat bedoeld is om een eenheid
in eenzelfde technische en bouwkundige staat te houden. De kosten voor toekomstig
te verrichten achterstallig onderhoud dienen bij de waardering in aftrek te worden
gebracht conform de voorschriften zoals opgenomen in het handboek marktwaardering.
In principe geldt voor de kosten van achterstallig onderhoud dat deze gelijk zijn
in de markt- en de beleidswaarde. Achterstallig onderhoud vormt geen onderdeel van
de reguliere meerjarenonderhoudsbegroting, en wordt bij uitvoering boekhoudkundig
als investering verwerkt. Dit betekent activeren in de balans en verantwoorden als
kasstroom in de investeringskasstroom.
Directe en indirecte onderhoudsuitgaven
De onderhoudsuitgaven bestaan uit directe en indirecte onderhoudsuitgaven. De directe
onderhoudsuitgaven in exploitatie omvatten alleen de betaalde of toekomstige betalingen
voor materiaal en de manuren die het kost om het onderhoud daadwerkelijk uit te voeren,
rekening houdend met gangbare toerekeningen in een bedrijf. De indirecte onderhoudsuitgaven
omvatten de uitgaven voor technisch beheer. Deze dienen afzonderlijk te worden bepaald.
Dit komt verder aan de orde bij de uitwerking voor technisch en financieel/administratief
beheer. De uitwerking beoogt geen effect te hebben op een bedrijfseconomische afweging
voor in- of uitbesteden.
Beschouwingsperiode voor de onderhoudsnorm
De onderhoudsnorm wordt bepaald voor de lange termijn horizon van de meerjarenonderhoudsbegroting.
Deze dient minimaal een horizon van 15 jaar te bestrijken, waarbij een langere periode
wordt aanbevolen.
Onherroepelijke verplichting tot sloop: Een bekendmaking (al dan niet aan huurders of gemeente) of een reeds verleende sloopvergunning
gelden op zichzelf niet als een verplichting tot sloop. Een nieuwe eigenaar kan immers
afzien van de sloopplannen en overgaan tot renovatie, wederverhuur of anderszins.
Met sloop moet alleen rekening worden gehouden als op het waarderingscomplex (of een
deel daarvan), op waardepeildatum een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting
tot sloop van toepassing is:
-
• Publiekrechtelijk kan men denken een door bouw- en woningtoezicht onbewoonbaar verklaard
complex waarvoor een sloopscenario door bestuursdwang/last onder dwangsom wordt gehandhaafd.
-
• Privaatrechtelijk betekent een sloopplicht een kwalitatieve verplichting tot sloop
die in de koopovereenkomst is vastgelegd en wordt bekrachtigd met een kettingbeding
voor eventuele navolgende eigenaren. Ook kan men denken aan een door partijen (bijv.
corporatie, gemeente en eventuele derde(n)) ondertekende gebieds- en projectontwikkelovereenkomst
waarin sloop van de opstallen uitdrukkelijk is overeengekomen.
Oppervlakte VVO: het verhuurbaar vloeroppervlak van de verhuureenheid of in het geval van BOG/MOG/ZOG
is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies,
die de desbetreffende ruimte of groep van binnenruimten omhullen. Deze definitie volgt
de NEN 2580 norm.
Oppervlakte BVO: het bruto verhuuroppervlak van de verhuureenheid of in het geval van BOG/MOG/ZOG
het contract is de vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep ruimten gemeten
op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de
desbetreffende ruimte of groep van ruimte omhullen. Deze definitie volgt de NEN 2580
norm.
Parkeergelegenheden: parkeergelegenheden worden in principe alleen volgens het model voor parkeergelegenheden
gewaardeerd als deze voorzieningen geen deel uitmaken van een woongelegenheid of BOG/MOG/ZOG.
Dit betekent dat parkeergelegenheden die wel deel uitmaken van aan een andere verhuureenheid,
worden gewaardeerd als onderdeel van de betreffende verhuureenheid. Het maakt daarnaast
niet uit of een losse parkeerplek aan een particulier of aan een bedrijf wordt verhuurd,
mits sprake is van een apart contract voor de parkeergelegenheid. Parkeren op maaiveld
valt onder parkeerplaats, parkeergelegenheden in een parkeergarage vallen onder garagebox.
Renovatie/ingrijpende verbouwing
Deze definitie is eerder opgenomen onder de kop Onderhoud maar wordt hier apart herhaald.
Er is sprake van een ‘ingrijpende verbouwing’ als een onroerende zaak technisch en
economisch gezien hoogst verouderd is of als van een onroerende zaak een gedeelte
bouwvallig is, welk gedeelte wordt afgebroken, en in het overblijvende gedeelte een
groot aantal veranderingen en vernieuwingen wordt aangebracht.
Een ingrijpende verbouwing betreft aldus een grondige renovatie van een verhuurbare
eenheid, danwel complex. De ingrijpende verbouwing is erop gericht dat bij de verhuurbare
eenheid, danwel het complex een hedendaagse kwaliteit tot stand komt waar dit in de
bestaande situatie niet het geval was. Deze kwaliteit zal tot stand komen via een
projectmatige aanpak. De corporatie werkt voor het totaal een investeringsvoorstel
uit, waaruit blijkt dat de prestaties van het complex positief worden beïnvloed (c.q.
de waarde van het complex neemt toe na de ingreep). Het voorstel vloeit voort uit
de vastgoedsturing (asset management) van de corporatie. Hierbij is het streven dat
de lange termijn verhuurbaarheid van het betreffende object zodanig is dat in de komende
jaren geen ingrijpende verplichtingen meer te verwachten zijn, anders dan planmatige
cycli uit de meerjarenonderhoudsbegroting.
We beschouwen de ingrijpende verbouwing (renovatie) als een investering wanneer wordt
voldaan aan de volgende criteria:
-
1. De energetische prestaties verbeteren wezenlijk (meerdere labelstappen) waardoor het
bezit vanwege de ingrijpende verbouwing ook vanuit energetisch perspectief voor de
langere termijn verhuurbaar is.
-
2. Gevelrenovatie of dakrenovatie (inclusief isolatie) maakt op een zodanige manier deel
uit van de aanpak waardoor deze op een niveau vergelijkbaar met dat van nieuwgebouwde
objecten wordt gebracht.
-
3. De werkzaamheden aan de onroerende zaak zijn mede gericht op het brengen dan wel houden
van de kwaliteit van de badkamers, toiletten en keukens op het technische en functionele
niveau dat in redelijkheid minimaal in nieuwgebouwde objecten mag worden verwacht.
-
4. Installatievoorzieningen van de verhuurbare eenheden, danwel complexen zijn als gevolg
van de werkzaamheden toekomstbestendig in de zin dat ze niet binnen 10 jaar hoeven
te worden aangepakt.
De hiervoor genoemde criteria zijn limitatief, waarbij toegestaan wordt om met argumenten
een ingrijpende verbouwing te beschouwen als aan 3 van de 4 criteria wordt voldaan.
Wanneer dat zo is dan dient de corporatie te kunnen onderbouwen waarom redelijkerwijs
niet aan het laatste criterium is voldaan, maar er toch sprake is van een ingrijpende
verbouwing.
Bovenstaande betekent dat de corporatie voor de aanpak een investeringsafweging heeft
gemaakt en er redelijkerwijs geen sprake meer is van terugbrengen in oude of vergelijkbare
staat van het vastgoed. Het complex voldoet na de aanpak aan de hedendaagse kwaliteitsstandaarden.
Mocht niet aan bovenstaande criteria zijn voldaan, dan is er geen sprake van een ingrijpende
verbouwing en geldt voor alle bouwdeelelementen de reguliere lijn uit dit memo zoals
toegelicht onder het kopje ‘Onderscheid onderhoud en verbeteringen’. Onderstaand worden
voorbeelden gegeven van dit reguliere onderscheid tussen onderhoud en verbeteringen.
Streefhuur
Het huurbedrag per maand dat conform het verhuurbeleid van de toegelaten instelling
wordt gehanteerd nádat er een huurdersmutatie plaatsvindt. In de berekening van de
beleidswaarde komt de streefhuur in de plaats van de markthuur zoals gebruikt bij
het bepalen van de marktwaarde.
Studenteneenheden: studenteneenheden zijn woongelegenheden die zowel zelfstandig als onzelfstandig
van aard kunnen zijn. Studenteneenheden met een zelfstandig karakter, beschikken zelf
over alle, voor het wonen noodzakelijke, voorzieningen. Studenteneenheden met een
onzelfstandig karakter zijn voor de dagelijkse huishouding aangewezen op één of meerdere
gemeenschappelijke voorzieningen. Deze gemeenschappelijke voorzieningen zijn echter
alleen bestemd voor een selecte groep woongelegenheden.
In het waarderingsmodel voor woongelegenheden is de typologie ‘Studenteneenheden’
opgenomen. Ondanks dat deze naam doet vermoeden dat alleen woongelegenheden met als
doel de huisvesting van studenten onder deze term vallen, worden daarnaast ook enkele
andere verhuureenheden onder deze groep geschaard. De aanvullende verhuureenheden
vallen onder deze typologie omdat de aard van de verhuureenheid het niet toelaat om
de norm ten behoeve van de kostentoewijzing een EGW, MGW of extramuraal zorgvastgoed
te gebruiken.
De volgende verhuureenheden worden gewaardeerd via de parameters van studenteneenheden:
Meerkamerwoningen die niet onzelfstandig worden verhuurd dienen via het waarderingsmodel
voor MGW, danwel voor EGW te worden gewaardeerd. Deze meerkamerwoningen tellen daarmee
niet mee voor het 5%-criterium voor studenteenheden. De externe taxateur mag in de
full versie taxatie afwijken van het voorschrift dat meerkamerwoningen die niet onzelfstandig
worden verhuurd via MGW danwel EGW moeten worden gewaardeerd.
Uitpondscenario: in dit scenario worden verhuureenheden bij mutatie leeg verkocht. Op dat moment
wordt de netto verkoopkasstroom ingerekend. Aan het eind van de DCF-periode wordt
een eindwaarde opgenomen voor de verhuureenheden die nog niet zijn verkocht. De kasstromen
gedurende de DCF-periode en de eindwaarde worden contant gemaakt en leiden tot de
marktwaarde in het uitpondscenario.
Verhuureenheden: het gaat hierbij om het aantal verhuureenheden dat de toegelaten instelling in eigendom
heeft op waardepeildatum.
Vrijheidsgraden: in de vrijheidsgraden is vastgelegd welke parameters met tussenkomst van een externe
taxateur, mogen afwijken van de voorgeschreven parameters in het waarderingshandboek
volgens de basisversie. Het toepassen van een vrijheidsgraad vereist nadere toelichting
van de externe taxateur via het principe ‘pas toe of leg’.
Waarderingscomplex: bij de waardering op marktwaarde wordt gebruik gemaakt van een specifieke complexindeling:
het waarderingscomplex. Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden
voor wat betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast geldt de aanvullende
eis dat een geheel waarderingscomplex als eenheid aan een derde partij is te verkopen.
Op basis van deze uitgangspunten worden verhuureenheden bijeengebracht in een waarderingscomplex.
Alle verhuureenheden van de toegelaten instelling maken deel uit van een waarderingscomplex
of vormen een afzonderlijk waarderingscomplex.
Waarderingsmodellen: het handboek maakt onderscheid in drie verschillende waarderingsmodellen, te weten
waarderingsmodellen voor (1) woongelegenheden, (2) BOG/MOG/ZOG en (3) parkeergelegenheden.
De afzonderlijke waarderingsmodellen zijn van toepassing voor verschillende typen
verhuureenheden:
-
(1) Waarderingsmodel woongelegenheden
Reguliere woongelegenheden:
-
– Eengezins- en meergezinswoningen
-
– Studenteneenheden
-
– Extramurale (zorg)eenheden
-
– Parkeergelegenheden behorende bij reguliere woongelegenheden (d.w.z. één verhuurcontract)
-
– Modulaire en/of verplaatsbare woningen, voor zover sprake is van een onroerende zaak,
zoals woonwagens, containerwoningen en tiny houses. Flexwoningen vallen hier niet
onder.
Niet-reguliere woongelegenheden
-
– Onzelfstandige eenheden in flats voor verplegend personeel
-
– Flexwoningen, dit zijn verplaatsbare woningen, niet zijnde woonwagens, die tijdelijk
op een locatie worden geplaatst.
-
– Woonwagens en woonwagenstandplaatsen
-
– Woonschepen met ligplaatsen
-
– Standplaatsen
-
– Woon-zorgcomplexen
-
– Kindertehuizen en jeugdinternaten
-
– Skaeve huse
-
– Parkeergelegenheden behorende bij niet-reguliere woongelegenheden (d.w.z. één verhuurcontract)
-
(2) Waarderingsmodel BOG/MOG/ZOG
-
– Buurthuizen
-
– Gemeenschapscentra
-
– Jongerencentra
-
– Scholen voor onderwijs
-
– Brede scholen
-
– Wijksportvoorzieningen
-
– Ruimten voor maatschappelijk werk
-
– Ruimten voor welzijnswerk
-
– Opvangcentra
-
– Zorgsteunpunten
-
– Steunpunten voor o.a. schuldsanering
-
– Centra voor jeugd en gezin
-
– Ruimten voor dagbesteding gehandicapten/ouderen
-
– Hospices
-
– Multifunctionele centra voor maatschappelijke dienstverlening
-
– Dorps- of wijkbibliotheken
-
– Eigen kantoorruimten
-
– Veiligheidshuizen
-
– Centra voor werk(gelegenheid)
-
– Kleinschalige culturele activiteiten
-
– Zorginstelling
-
– Psychiatrische inrichting
-
– Residentiële jeugdhulpverlening
-
– Verpleeghuis
-
– Verzorgingstehuis
-
– Ziekenhuis
-
(3) Waarderingsmodel parkeergelegenheden
-
– Parkeerplaats
-
– Garagebox
Zorgeenheden (extramuraal): er is sprake van extramurale zorgeenheden bij woongelegenheden die bestemd zijn
om afzonderlijk aan een bewoner te worden verhuurd op basis van een huurovereenkomst
en niet op basis van een zorgovereenkomst. Het betreft hierbij de woongelegenheden
voor personen met een frequente zorgbehoefte. In principe kan in elke woongelegenheid
extramurale zorg verleend worden door een zorgaanbieder. In het handboek marktwaardering
gaat het echter om woningen die naar aard en gebruik primair aanwendbaarheid kennen
als zorgwoning waarbij extramuraal zorg wordt verleend aan de bewoner. Dit is het
geval bij onder andere aanleunwoningen of serviceflats. In deze gevallen zijn er geen
of weinig andere doelgroepen dan zorgbehoevenden geschikt voor het huren of kopen
van de woning.
ZOG – (intramurale zorg): er is sprake van intramurale zorgeenheden bij verhuureenheden die niet bestemd zijn
om afzonderlijk aan een bewoner te worden verhuurd. Deze intramurale zorgeenheden
worden gezamenlijk aan één zorgpartij verhuurd. Dit betekent dat de betreffende zorgpartij
doorgaans zelf zorgt voor de toewijzing en afwikkeling van de administratie rondom
de verhuur van de eenheden.