Toelichting behorende bij bijlage I, onder A, het waarderingsstelsel voor woonruimte welke een zelfstandige woning vormt
Inleiding
Deze toelichting op het woningwaarderingsstelsel vormt een integraal onderdeel van
dat stelsel.
Het woningwaarderingsstelsel heeft op zelfstandige woonruimte betrekking, in het navolgende
kortweg als 'woning' aangeduid. Hierbij zij opgemerkt dat in artikel 234 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek zelfstandige woningen worden omschreven als woningen met een eigen toegang welke
de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen
buiten de woning.
Binnen het in artikel 234 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek omschreven begrip zelfstandige woning zal redelijkerwijs ook begrepen kunnen worden
de zogenaamde onvrije woning, te weten een woning waarbij de bewoner voor wezenlijke
voorzieningen niet afhankelijk is van gemeenschappelijke voorzieningen, maar waarbij
verscheidene vertrekken uitkomen op een gemeenschappelijke verkeersruimte. Indien
deze vertrekken afsluitbaar zijn en bereikbaar via een gemeenschappelijke verkeersruimte
waarover anderen niet krachtens zakelijk of persoonlijk recht bij uitsluiting zeggenschap
hebben, wordt deze woning als zelfstandige woning gewaardeerd.
Tot het gehuurde behorende vertrekken, overige ruimten en voorzieningen (verwarming
en sanitair), die buiten de woning, doch binnen het woongebouw zijn gelegen, worden
overeenkomstig dit woningwaarderingsstelsel gewaardeerd, mits het mogelijk is het
gebruik ervan door derden uit te sluiten.
Gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten, of voorzieningen (verwarming, keuken
of sanitair) voor verscheidene zelfstandige woningen, welke binnen het woongebouw
zijn gelegen, worden overeenkomstig het woningwaarderingsstelsel gewaardeerd; de punten
worden evenredig over het aantal zelfstandige woningen binnen het woongebouw verdeeld,
ongeacht de grootte van de afzonderlijke woningen.
Alleen die onderdelen worden in punten gewaardeerd, die tot de onroerende zaak behoren.
Door de bewoner onverplicht en voor eigen rekening aangebrachte verbeteringen worden
niet met punten gewaardeerd, tenzij de verhuurder voor deze verbeteringen een vergoeding
aan de huurder heeft verstrekt.
Indien er sprake is van een zorgwoning - de begripsomschrijving is opgenomen onder
punt 12 van deze toelichting - wordt het puntentotaal van de waardering volgens de
onderdelen 1 tot en met 8 van het woningwaarderingsstelsel met een percentage van
35 verhoogd. Deze verhoging wordt gegeven vanwege het medegebruik door de huurders
van dergelijke woningen van de in het woongebouw en de daarbij behorende onroerende
aanhorigheden aanwezige voorzieningen, hetwelk in de waardering van de kwaliteit van
de zorgwoning volgens de onderdelen 1 tot en met 8 onvoldoende tot zijn recht komt.
1. Oppervlakte en vertrekken
Onder vertrekken worden verstaan: woonkamer, andere kamers, keuken, badkamer en doucheruimte.
Andere ruimten, zoals schuren, zolders, kelders, wasruimten, bijkeukens, garages en
bergingen, gang, (speel)hal en verkeersruimten, waaronder begrepen de totale oppervlakte
van overlopen, tellen niet mee als vertrekken. Meting van de oppervlakte van vertrekken
vindt plaats van muur tot muur, op een hoogte van 1,50 meter boven de vloer, inclusief
de oppervlakte van alle tot de woning behorende losse en vaste kasten (kleiner dan
2 m2). Deze meethoogte geldt ook als de oppervlakte afwijkt van die op vloerniveau. Als
oppervlakte van een vertrek met een (ten dele) hellend of verlaagd plafond geldt dat
gedeelte waarboven het plafond ten minste 1,50 meter hoog is.
De vloeroppervlakte onder aanrechten, toestellen, in de keuken, badkuip, lavet of
douchebak, moederhaard, c.v.-ketel en boilerinstallatie wordt meegeteld.
De oppervlakte die wordt ingenomen door schoorsteenkanalen, ventilatie-kanalen of
stand- of grondleidingen wordt niet meegeteld.
Indien een toilet in een badruimte of doucheruimte is geplaatst, wordt de oppervlakte
van die ruimte met één vierkante meter verminderd. Van de oppervlakte onder een open
dan wel gesloten vaste trap geldt dat gedeelte waar de ruimte tussen vloer en onderkant
trap tenminste 1,50 m hoog is.
Zolderruimten die tot vertrek zijn bestemd, mogen slechts als vertrek gewaardeerd
worden, indien deze bereikbaar zijn via een vaste trap en indien de vloer begaanbaar
en het dak beschoten is.
Afronding van de oppervlakte op hele vierkante meters vindt plaats na saldering van
de oppervlakte van alle vertrekken; bij 0,5 m2 of meer wordt afgerond naar boven, bij minder dan 0,5 m2 naar beneden.
Waardering in punten vindt na saldering en afronding plaats.
2. Oppervlakte van overige ruimten
Overige ruimten geen (speel)hallen, gangen, verkeersruimten en/of overlopen zijnde,
worden gewaardeerd met driekwart punt per vierkante meter. Tot deze ruimten worden
gerekend: bijkeukens, bergingen, wasruimten, schuren, garages, zolders en kelders.
Tot bergingen worden de volgende ruimten gerekend: vaste kasten, bergingen in, achter,
voor, dan wel onder de woning, bergingen onder de kap van etagewoningen, bergingen
in flatgebouwen en dergelijke, mits deze een afzonderlijke ruimte vormen.
De oppervlakte van een ruimte wordt slechts meegeteld indien die ruimte afzonderlijk
gelijk is aan of groter dan twee vierkante meter, voorzover de plafondhoogte ten minste
1,50 meter is boven de vloer.
Meting van de oppervlakte vindt plaats van muur tot muur, op een hoogte van 1,50 meter
boven de vloer, inclusief de oppervlakte van alle losse en vaste tot de woning behorende
kasten (kleiner dan 2 m2), alsmede de moederhaard, cv.-ketel en boilerinstallatie, exclusief de oppervlakte
die wordt ingenomen door schoorsteenkanalen, ventilatiekanalen of stand- of grondleidingen.
Van de oppervlakte onder een vaste (open of gesloten) trap, geldt dat gedeelte waar
de ruimte tussen vloer en onderkant trap tenminste 1,50 m hoog is. De oppervlakte
die door een in ingeschoven toestand liggende inschuifbare of opvouwbare trap wordt
ingenomen, wordt niet meegeteld.
De ruimten worden slechts als 'overige oppervlakte' gewaardeerd als de vloer begaanbaar
is. Betreft het een zolder dan wordt daarnaast als voorwaarde gesteld, dat het dak
beschoten is en dat de zolderruimte via een tot woning behorende trap bereikbaar is.
Indien aan deze voorwaarden niet is voldaan, tellen die ruimten bij de woningwaardering
niet mee.
Indien geen vaste trap aanwezig is, wordt het aantal punten van de vloeroppervlakte
van de zolderruimte met 5 verminderd, doch niet met meer punten dan voor de oppervlakte
van de zolderruimten wordt gegeven.
Afronding van de oppervlakte op hele vierkante meters vindt plaats na saldering van
de oppervlakte van de afzonderlijke ruimten; bij 0,5 m2 of meer wordt naar boven afgerond, bij minder dan 0,5 m2 naar beneden. Waardering in punten vindt na saldering en afronding plaats.
3. Verwarming
Per verwarmd vertrek wordt, ongeacht de verwarmingswijze, een waardering van twee
punten toegepast, voorzover de verwarming tot de onroerende zaak en zijn onroerende
aanhorigheden behoort. Alleen die vertrekken worden in dit kader meegeteld, die met
punten als vertrek zijn gewaardeerd. Open keukens, of vertrekken die met een schuifwand
met elkaar in verbinding staan, worden als afzonderlijk vertrek geteld.
Indien er sprake is van de levering van warmte, waarbij er sprake is van warmtelevering
die in rekening is te brengen als servicekosten in de zin van artikel 7:237, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek, wordt per vertrek een waardering van 1½ punt toegepast.
4. Energieprestatie
De huurcommissie kan afwijken van de aangegeven puntenwaardering voor de energieprestatie
horend bij een betere energielabelklasse dan A. Een dergelijke afwijking is uitsluitend
mogelijk indien de gemaakte kosten om deze energieprestatie te bereiken, aanmerkelijk
afwijken van hetgeen als gangbaar wordt beschouwd, of indien de energieprestatie aanmerkelijk
beter is dan hetgeen als gangbaar bij een energielabelklasse A wordt beschouwd.
De tabellen 4.1 en 4.2 bevatten een extra puntentoekenning om rekening te houden met
hogere kosten om de energieprestatie te bereiken bij woningen met een oppervlakte
tot 40m2.
Daar waar een geldig energielabel ontbreekt, wordt volstaan met de waardering van
de energieprestatie die een woning geacht wordt minimaal te realiseren op grond van
de in het bouwjaar vigerende bouwnormen. Daardoor leidt het niet aanwezig zijn van
een energielabel tot een lager aantal punten dan wanneer een energielabel wel is verstrekt.
Immers, het waarderen van de energieprestatie uitgaande van het bouwjaar van de woning
houdt geen rekening met het feit dat de energieprestatie van veel woningen door het
treffen van energiebesparende voorzieningen in de loop der tijd verbetert. Die verbeteringen
komen in een energielabel wel tot uitdrukking.
5. Keuken
De waardering van de keukeninstallatie wordt bepaald naar de lengte van het aanrecht.
De aanrechtlengte dient over het midden van het bovenblad te worden gemeten; daarbij
dienen ingebouwde spoelbakken te worden meegeteld. Ingebouwde kookplaten dienen niet
te worden meegeteld.
De keuken dient te zijn voorzien van aan- en afvoer van water en van ten minste één
aansluitpunt voor koken op gas of elektriciteit.
Een aanrecht dient ten minste voorzien te zijn van onderkasten.
Indien dit niet het geval is, worden geen punten toegekend.
Indien de keukenuitrusting en/of -afwerking het niveau overschrijdt dat ten tijde
van toepassing van het waarderingsstelsel bij woningwetwoningen gangbaar is, kunnen
extra kwaliteitspunten worden toegekend tot maximaal het aantal punten dat reeds op
grond van de aanrechtlengte is bepaald.
Uitgangspunt daarbij is dat het aantal punten bepaald wordt op grond van de investeringen
die gedaan zijn om de boven het niveau van woningwetwoningen uitgaande extra kwaliteit
te realiseren, voorzover deze investeringen in redelijke verhouding staan tot de geboden
extra kwaliteit. Per € 226,89 van de oorspronkelijke investering kan 1 punt worden
toegekend.
6. Sanitair
De waardering van het sanitair wordt bepaald op grond van de aanwezigheid van bepaalde
voorzieningen.
Aan het toilet met waterspoeling, geplaatst in een daartoe bestemde ruimte, worden,
indien het toilet binnen het woongebouw is gelegen, 3 punten toegekend.
Als douche moet worden meegeteld iedere door de verhuurder aangebrachte installatie
voor het nemen van een stortbad. Baden worden met 6 punten gewaardeerd, ongeacht de
lengte van het bad. Indien een bad tevens is voorzien van een (hand)douche, dient
het douche-garnituur niet afzonderlijk geteld te worden. Indien in de badruimte behalve
het bad tevens een afzonderlijke douche is aangebracht, geldt een waardering van 7
punten.
Bij bad- of doucheruimten wordt als voorwaarde voor het toekennen van punten gesteld,
dat de wand- en vloerafwerking voldoende waterdicht is, dat er aansluitingspunten
voor warm en koud water zijn, dat de douche tevens is voorzien van douchegarnituur.
Indien in de bad- of doucheruimte een toilet is geplaatst wordt dit toilet volledig
gewaardeerd; de oppervlakte van de ruimte wordt echter met één vierkante meter verminderd.
Als wastafels worden alle bakken geteld voor wassen en spoelen, die op de waterleiding
en op het huisriool zijn aangesloten, met uitzondering van die waarboven een douche
is aangebracht, en met uitzondering van het bad en van de spoelbakken in een keukenaanrecht.
Een bidet telt als een wastafel. Een lavet telt als wastafel, tenzij deze is voorzien
van aansluitpunten voor warm en koud water en van een douchegarnituur; dan vindt een
waardering plaats met vier punten.
Indien het sanitair en/of de afwerking van de bad- of doucheruimte een kwaliteitsniveau
heeft dat het ten tijde van de woningwaardering bij woningwetwoningen gangbare overschrijdt,
kunnen extra kwaliteitspunten worden toegekend tot maximaal het aantal punten dat
reeds voor de douche en/of bad is bepaald. Per € 226,89 van de oorspronkelijke investering,
die gedaan is om de extra kwaliteit te realiseren, voorzover de investering in redelijke
verhouding staat tot de geboden extra kwaliteit, kan 1 punt worden toegekend.
Per € 226,89 van door de verhuurder aan ingrepen in of aan de woonruimte ten behoeve
van een gehandicapte bestede kosten kan, voor zover deze kosten in een redelijke verhouding
staan tot de geboden kwaliteit, één punt worden toegekend. Het moet dan wel gaan om
ofwel maatwerkvoorzieningen als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, ofwel ingrepen als bedoeld in artikel 5, derde lid, van de Wet voorzieningen gehandicapten (inmiddels ingetrokken) ofwel ingevolge een andere wettelijke regeling gesubsidieerde
ingrepen die uitsluitend geen woonvoorziening of onderdeel daarvan zijn in de zin
van artikel 1, eerste lid, onder c, van de Wet voorzieningen gehandicapten, omdat de kosten het in laatstbedoeld artikel genoemde bedrag te boven gaan. Met
deze waardering verkrijgt de verhuurder in een dergelijk geval een redelijke rendementswaarborg
voor het door hem geïnvesteerde vermogen (derhalve de kosten van de ingrepen, verminderd
met de eigen bijdrage van de huurder en de financiële tegemoetkoming van gemeente
of (bij dure woonvoorzieningen) enige instantie die ingevolge een wettelijke regeling
die tegemoetkoming verleent).
8. Privé-buitenruimten
Privé-buitenruimten zijn tot de woning behorende buitenruimten, waarvan de bewoners
van de desbetreffende woning krachtens de huurovereenkomst het exclusieve gebruiksrecht
hebben. Dit kunnen onder meer voor-, zij- of achtertuinen, balkons, platjes of terrassen
zijn.
Van deze buitenruimten wordt de gehele onbebouwde oppervlakte gemeten, voorzover de
ruimten afzonderlijk een diepte en breedte hebben van 1,5 m of meer, gemeten loodrecht
op de voor-, achter- of zijgevel. Bij balkons wordt gemeten vanaf de binnenzijde van
het balconhek. Bij (gedeeltelijk) inpandige balkons wordt bovendien gemeten ten opzichte
van het terugliggende deel van de gevel.
Een carport wordt gewaardeerd met twee punten. De oppervlakte onder de carport wordt
niet als privé-buitenruimte gemeten.
Indien de woning in het geheel geen privé-buitenruimte heeft, wordt een aftrek toegepast
van 5 punten. Franse balkons worden in dit kader niet als privé-buitenruimte beschouwd.
Bij privé-buitenruimten groter dan 100 m2, kan, indien deze grotere oppervlakte als extra kwaliteit kan worden beschouwd ten
opzichte van wat er ter plaatse gangbaar is, een hogere waardering worden gegeven
met 2 punten per 25 m2 boven de 100 m2, oplopend tot maximaal 15 punten voor de privé-buitenruimte in totaal (excl. carport).
9. Punten voor de WOZ-waarde
Onder WOZ-waarde wordt voor de toepassing van dit onderdeel van de puntenwaardering
verstaan: de voor een woning laatstelijk vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken. Voor de puntenwaardering wordt hierbij een minimumwaarde gehanteerd die jaarlijks
wordt geïndexeerd met de gemiddelde wijziging van de eigenwoningwaarden.
Indien de WOZ-waarde betrekking heeft op een gebouwd eigendom in aanbouw als bedoeld
in artikel 17, vierde lid, van de Wet waardering onroerende zaken, wordt bij de puntentoekenning uitgegaan van de waarde van de woning als ware de
bouw voltooid. Daarbij wordt uitgegaan van de geobjectiveerde stichtingskosten die
op grond van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken ten grondslag heeft gelegen aan de beschikking op grond van die wet.
Indien sprake is van een woning tot 40 m2 gebouwd in het kalenderjaar 2018, 2019, 2020, 2021 of 2022 en die is gelegen in een
gemeente, genoemd in bijlage III, geeft onderdeel 9.1 onder a een berekeningsmethodiek die leidt tot een hoger puntenaantal.
Indien een woning is gebouwd in het kalenderjaar 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019 en
ten aanzien daarvan het totaal aantal punten na saldering van de punten van de onderdelen
1 tot en met 8 en 12 minimaal 110 punten betreft, leidt de berekeningsmethodiek tot
een aantal punten voor de WOZ-waarde dat minimaal 40 punten bedraagt. De specifieke
berekeningsmethodiek, zoals opgenomen in 9.1 en 9.2, voor woningen gebouwd in het
kalenderjaar 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 of 2022 is ook van toepassing
indien in de genoemde kalenderjaren sprake is van verbouw waarna de woning voldoet
aan de op dat moment geldende energieprestatie-eisen, bedoeld in artikel 5.2 van het Bouwbesluit 2012, voor nieuwbouwwoningen.
Met «gebouwd in het kalenderjaar» wordt hier bedoeld het jaar waarin een woning als
bouwkundig gereed is of wordt opgeleverd. Het voorgaande is van overeenkomstige toepassing
wanneer er sprake is van verbouw.
Afronding van de oppervlakte op hele vierkante meters vindt plaats na saldering van
de oppervlakte van alle vertrekken en de overige ruimten; bij 0,5 m2 of meer wordt afgerond naar boven, bij minder dan 0,5 m2 naar beneden.
De totale waardering in punten vindt na saldering en afronding plaats. Bij 0,5 punten
of meer wordt afgerond naar boven op hele punten, bij minder dan 0,5 punten wordt
afgerond naar beneden op hele punten. Indien met toepassing van 9.3 het puntenaandeel
voor de WOZ-waarde wordt beperkt op ten hoogste 33%, wordt het aantal punten voor
de WOZ-waarde afgerond naar beneden op hele punten.
10. Punten bij renovatie
Onder renovatie wordt voor de toepassing van dit onderdeel van de puntenwaardering
verstaan: een renovatie die heeft geleid tot een investering van minimaal € 10.000.
Deze punten worden niet toegekend indien de renovatie heeft geleid tot een puntenwaardering
op grond van rubriek 9.2.
12. Zorgwoningen
Onder zorgwoning wordt voor de toepassing van dit onderdeel van de puntenwaardering
verstaan: een in een woongebouw gelegen woonruimte die een zelfstandige woning vormt,
waarbij woongebouw en woning geschikt en bestemd zijn voor mensen met een fysieke
beperking, hetgeen in ieder geval blijkt uit een drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid,
en waarbij de op deze woonruimte betrekking hebbende overeenkomst van huur en verhuur
ten minste mede omvat:
-
a) de aanwezigheid in de woning van een noodoproepinstallatie;
-
b) het gebruik van de tot het woongebouw of zijn onroerende aanhorigheden ten minste
behorende gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie, en die voor dit
gebruik zijn ingericht.
De drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid moet in ieder geval blijken uit
een minimale breedte van 1,2 meter van alle gangen waar de bewoners doorheen moeten
om de eigen woning en andere relevante ruimten in het complex te kunnen bereiken.
Ook moeten er voorzieningen zijn (liften of hellingbanen) bij drempels van 0,02 meter
of hoger.
14. Rijksmonument
Indien woonruimte bestaat uit of deel uitmaakt van een rijksmonument als bedoeld in
artikel 1.1 van de Erfgoedwet worden 50 punten extra toegekend.
15. Slotopmerking
Het puntentotaal per woning wordt na eindsaldering (met inbegrip van de bij zorgwoningen
geldende toeslag) afgerond op hele punten. Bij 0,5 punten of meer wordt afgerond naar
boven op hele punten, bij minder dan 0,5 punten wordt afgerond naar beneden op hele
punten.
