2. Waardebepaling woning bij verplichte overgang naar privé
[Regeling vervallen per 31-03-2023]
Na publicatie van het in onderdeel 1 genoemde arrest heerste in de praktijk – in andere gevallen dan bedoeld in artikel 3.58, tweede lid, van de Wet inkomstenbelasting 2001 (Wet IB 2001) – nog onduidelijkheid over de wijze van invulling van de waarde bewoond.
In gevallen van verplichte overgang naar het privévermogen – zoals bij staking, anders
dan ten gevolge van overlijden van de ondernemer – heeft de Belastingdienst uit doelmatigheidsoogpunt
één en ander verder ingevuld om te komen tot een praktische werkwijze ter harmonisatie
van de uitvoeringspraktijk.
De werkwijze geldt als beleid wanneer de belastingplichtige in de betreffende aangifte,
dan wel uiterlijk in de bezwaarfase, daarvoor heeft gekozen. Het beleid heeft in de
praktijk het karakter van een compromis, waaraan partijen zich ten opzichte van elkaar
conformeren. Komen partijen hier niet toe, dan staat het de inspecteur vrij elk geval
op basis van de relevante feiten en omstandigheden te beoordelen.
Als belastingplichtige voor deze werkwijze kiest en voldoet aan de voorwaarden waaronder
dit zogenoemde compromisaanbod wordt gedaan, dan wordt de waarde bewoond vastgesteld
op 85% van de waarde in het economische verkeer in vrije staat.
Onderzoek heeft uitgewezen dat de percentages zoals die voorheen waren opgenomen in
dit onderdeel in het algemeen te laag zijn. Het percentage dat bij wijze van compromis wordt aangeboden is daarom beperkt tot
één percentage. Signalen uit de uitvoeringspraktijk zijn voor mij bovendien aanleiding
om de voorwaarden van het zogenoemde compromisaanbod, zoals dat voorheen in dit onderdeel
was opgenomen, aan te passen.
De vier voorwaarden van het compromisaanbod zijn:
-
a) De woning is bestemd voor duurzame zelfbewoning.
-
b) Dit beleid geldt slechts als sprake is van een verplichte overgang van het ondernemings-
naar het privévermogen, bijvoorbeeld als gevolg van staking. Voor de toepassing van
dit onderdeel van het besluit wordt onder verplichte overgang niet verstaan de situatie
waarbij de onderneming van belastingplichtige wordt ingebracht in een bv of een daarmee
vergelijkbare rechtsvorm dan wel wordt verkocht aan een bv waarvan belastingplichtige
(on)middellijk aandeelhouder is en de woning overgaat naar het privévermogen. Ook
wordt hieronder niet verstaan de situatie waarbij een samenwerkingsverband – bijvoorbeeld
een vof – tussen de belastingplichtige, een door hem beheerste bv of een daarmee vergelijkbare
rechtsvorm en eventuele andere personen wordt ontbonden of gewijzigd en de woning
vervolgens overgaat naar het privévermogen van belastingplichtige.
-
c) De verplichte overgang van het ondernemingsvermogen naar het privévermogen vindt plaats
ten minste drie jaar na afloop van het kalenderjaar waarin de woning tot het ondernemingsvermogen
is gaan behoren.
Als de tot het ondernemingsvermogen behorende woning is verbouwd of nieuw is gebouwd,
geldt dat de verplichte overgang moet plaatsvinden ten minste drie jaar na afloop
van het kalenderjaar waarin de verbouwde of nieuw gebouwde woning volledig in gebruik
is genomen. In dit verband wordt onder verbouwing verstaan een verbouwing waarvan
de kosten meer bedragen dan 20% van de WOZ-waarde van de woning. Hierbij geldt de
WOZ-waarde per 1 januari van het jaar voorafgaande aan het jaar waarin de verbouwing
is gestart.
-
d) Als een overgang van een woning vanuit privévermogen naar het ondernemingsvermogen
heeft plaatsgevonden dan is het percentage dat wordt gebruikt voor de bepaling van
de waarde bewoond bij de verplichte overgang van dezelfde woning van het ondernemingsvermogen
naar het privévermogen niet lager dan het percentage waarvan eerder is uitgegaan bij
de bepaling van de waarde bewoond bij de overgang vanuit privévermogen naar het ondernemingsvermogen.
Waardebepaling overige bij een woning staande gebouwen
Reden voor het in aanmerking nemen van een waardedrukkende factor wegens zelfbewoning
van een woning is dat de woning niet kan worden verkocht in vrije en onbewoonde staat.
Een koper zal bij de aankoop van een dergelijke woning rekening houden met het feit
dat hij de woning niet direct en in volle omvang in gebruik kan nemen. Deze situatie
doet zich niet voor ten aanzien van (voormalige bedrijfs-)gebouwen bij een bewoonde
woning als die gebouwen wel direct en in volle omvang in gebruik genomen kunnen worden.
In zijn arrest van 25 april 2008, ECLI:NL:HR:2008:BD0473, heeft de Hoge Raad beslist
hoe de waardering dient plaats te vinden ingeval een woning behoort tot een complex
van onroerende zaken dat als zodanig wordt gewaardeerd. Min of meer duurzame zelfbewoning
wordt in dat geval in aanmerking genomen voor slechts die onroerende zaken die op
het moment van staking van de onderneming min of meer duurzaam voor woondoeleinden
werden gebruikt.
Dit vergt een feitelijke beoordeling. In de gevallen waarin die beoordeling leidt
tot de conclusie dat de waardedruk wegens zelfbewoning van de woning zich mede uitstrekt
tot andere onroerende zaken die min of meer duurzaam voor woondoeleinden worden gebruikt,
ontmoet het geen bezwaar de waarde van die gebouwen te stellen op hetzelfde percentage
van de waarde in vrije staat als hiervoor bij wijze van compromis is aangegeven voor
de woning. Hierbij gelden de vier voorwaarden van het compromisaanbod.
