Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Geraadpleegd op 01-10-2022.
Geldend van 13-07-2022 t/m heden

Regeling van de Minister voor Wonen en Rijksdienst van 17 juni 2015, nr. 0000336120, houdende nieuwe nadere regels betreffende toegelaten instellingen volkshuisvesting ter uitvoering van hoofdstuk IV van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015)

Hoofdstuk I. Algemene bepalingen

§ 1. Begripsomschrijvingen

Artikel 1

In deze regeling wordt verstaan onder:

  • achtergesteld papier: waardepapieren die later voor uitbetaling in aanmerking komen dan de vorderingen van andere schuldeisers van toegelaten instellingen;

  • besluit: Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015;

  • kandidaat: natuurlijke persoon die de toegelaten instelling voornemens is te benoemen of herbenoemen als een van haar bestuurders of commissarissen;

  • kasstroomprognose: prognose omtrent het vermoedelijke verloop of de vermoedelijke afloop van de financieringsbehoefte en de liquiditeitsplanning voor de korte en lange termijn;

  • minister: de minister voor Wonen en Rijksdienst;

  • waardepapieren: documenten met een geldwaarde.

§ 2. Het aangaan van verbindingen

§ 3. Verdere algemene bepalingen

Artikel 5

  • 2 Een termijn als bedoeld in het eerste lid, onder a, b of c, kan op verzoek van de toegelaten instelling worden verlengd tot ten hoogste vijf jaar, voor zover de toegelaten instelling door middel van een aanvraag voor een omgevingsvergunning dan wel voor een wijziging van een omgevingsvergunning die vóór het verstrijken van die termijn is ingediend, of een omgevingsvergunning die vóór het verstrijken van die termijn is verleend, aannemelijk maakt dat de verlenging van die termijn noodzakelijk is voor het realiseren van de werkzaamheden.

Hoofdstuk II. Rechtsvorm en organisatie van toegelaten instellingen

§ 1. Voorschriften omtrent de geschiktheid van personen voor het lidmaatschap van het bestuur en de raad van commissarissen, en de betrouwbaarheid van die personen

Artikel 6

  • 1 De toegelaten instelling stelt de minister in staat een zienswijze over een kandidaat uit te brengen voorafgaande aan de benoeming of herbenoeming. Daartoe doet de raad van commissarissen van de toegelaten instelling een aanvraag voor een zienswijze aan hem voor een voorgenomen benoeming of herbenoeming van die kandidaat voorafgaand aan die benoeming of herbenoeming.

  • 2 De raad van commissarissen maakt bij de aanvraag, bedoeld in het eerste lid, gebruik van een door de minister beschikbaar te stellen aanvraagformulier.

  • 3 De aanvraag gaat in elk geval vergezeld van:

    • a. in geval van een voorgenomen eerste benoeming van een kandidaat:

      • 1°. zijn curriculum vitae;

      • 2°. het gebruikte functieprofiel;

      • 3°. de bij zijn werving gevolgde selectieprocedure;

      • 4°. een motivering ten aanzien van die benoeming, waarbij in elk geval wordt ingegaan op de competenties en antecedenten van de kandidaat en, in geval van een benoeming in de raad van commissarissen of in een bestuur waarvan meerdere natuurlijke personen deel uitmaken, op zijn geschiktheid, met inachtneming van de samenstelling van die raad of dat bestuur en de daarbinnen aanwezige kennis en ervaring; en

      • 5°. een door de minister beschikbaar te stellen en door de kandidaat ingevuld formulier betrouwbaarheidsonderzoek.

    • b. in geval van een voorgenomen herbenoeming van een kandidaat: de documenten, genoemd in onderdeel a, onder 1°, 2°, 4° en 5°.

Artikel 7

  • 1 De minister voorziet in de mogelijkheid om de aanvraag langs elektronische weg in te dienen.

  • 2 De minister bevestigt de ontvangst van de aanvraag binnen een week na die ontvangst aan de toegelaten instelling. Indien de aanvraag onvolledig is, stelt hij de toegelaten instelling daarvan bij die bevestiging in kennis.

Artikel 8

  • 1 De minister start het opstellen van zijn zienswijze, indien de aanvraag volledig is overeenkomstig artikel 6, derde lid, in voorkomend geval na ontvangst van de aanvankelijk ontbrekende bescheiden.

  • 2 Indien de toegelaten instelling verzuimt de bij de aanvraag ontbrekende bescheiden te verstrekken, kan de minister besluiten de aanvraag niet in behandeling te nemen. Hij stelt de toegelaten instelling onverwijld daarvan in kennis.

  • 3 De minister doet zijn zienswijze schriftelijk aan de toegelaten instelling toekomen.

§ 2. Goedkeuring door de minister van besluiten van het bestuur omtrent vervreemdingen van onroerende zaken

Artikel 9

  • 1 Voor de toepassing van het bepaalde bij en krachtens de artikelen 22 tot en met 26a van het besluit:

    • a. wordt een taxatierapport met betrekking tot onroerende zaken van een toegelaten instelling niet opgesteld dan nadat die toegelaten instelling aan de taxateur heeft medegedeeld welk aantal onroerende zaken zij voornemens is te vervreemden, waarbij woongelegenheden in een complex door haar zodanig worden onderscheiden in bouwkundige typen, dat aannemelijk is dat woongelegenheden per zodanig type dezelfde marktwaarde hebben en dat elk zodanig type woongelegenheden een verschillende marktwaarde heeft;

    • b. kan in dat taxatierapport worden volstaan met het taxeren van één woongelegenheid per type als bedoeld in onderdeel a;

    • c. bevat dat taxatierapport de wijze waarop de taxateur de waarde van de betrokken onroerende zaken heeft bepaald, en

    • d. is dat taxatierapport en de daarin gehanteerde waardepeildatum op het tijdstip van ondertekening van een koopovereenkomst, strekkende tot vervreemding van een daarin getaxeerde woongelegenheid, niet ouder dan zes maanden, of niet ouder dan vierentwintig maanden, met dien verstande dat het taxatierapport in dat laatste geval vergezeld gaat van een markttechnische update van maximaal drie maanden oud.

  • 2 Het register, bedoeld in artikel 1, eerste lid, begripsomschrijving van getaxeerd, van het besluit is het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs of een gelijkwaardig register dat ten minste voorziet in:

    • a. doorlopend toezicht op de naleving van de gedragsregels;

    • b. een meldplicht indien geregistreerde taxateurs handelen in strijd met de gedragsregels, en

    • c. in onafhankelijke tuchtrechtspraak.

Artikel 10

De voorwaarden, bedoeld in artikel 22, eerste lid, onderdeel a, onder 2°, onder ii, van het besluit, maken deel uit van de ontwerpkoopovereenkomst en omvat:

  • a. het beding dat de verkrijgende natuurlijke persoon, bij doorverkoop binnen 10 jaar na het tijdstip van de eigendomsoverdracht als gevolg van de vervreemding door de toegelaten instelling of binnen een bij die eigendomsoverdracht overeengekomen langere termijn na dat tijdstip, het verschil tussen ten minste 90% van de getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik of de WOZ-waarde en ten hoogste de betrokken waarde op het tijdstip van die eigendomsoverdracht en de prijs die hij voor de woongelegenheid heeft betaald aan de toegelaten instelling betaalt, en

  • b. het beding dat de verkrijgende natuurlijke persoon die op het tijdstip van die eigendomsoverdracht een huishoudinkomen heeft dat hoger is dan het op dat tijdstip in artikel 22, tweede lid, van het besluit genoemde bedrag of op dat tijdstip een huishoudinkomen heeft dat lager is dan het op dat tijdstip in artikel 22, tweede lid, van het besluit genoemde bedrag, en aan wie de woongelegenheid wordt vervreemd tegen een prijs van minder dan 75% van de getaxateerde marktwaarde vrij van huur en gebruik of WOZ-waarde, bij doorverkoop binnen 10 jaar na het tijdstip, bedoeld in onderdeel a, of binnen een bij de eigendomsoverdracht, bedoeld in onderdeel a, overeengekomen langere termijn na dat tijdstip, het verschil tussen de getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik of de WOZ-waarde op het tijdstip van die eigendomsoverdracht en de betrokken waarde op het tijdstip van die doorverkoop deelt met de toegelaten instelling, waarbij het percentage van de waardeontwikkeling dat ten goede of ten laste van de toegelaten instelling komt:

    • 1°. 1,5 maal het verschil is tussen 100 en het percentage van de betrokken waarde dat die natuurlijke persoon heeft betaald, en

    • 2°. 50 is, indien de toepassing van onderdeel 1° tot een hoger percentage dan 50 zou leiden.

Artikel 11

  • 1 Ten behoeve van het vaststellen van het huishoudinkomen, bedoeld in artikel 22, tweede lid, van het besluit, legt de beoogde verkrijger van de woongelegenheid aan de toegelaten instelling over:

    • a. een door hem opgestelde en ondertekende verklaring over de samenstelling van zijn huishouden, met uitzondering van kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, en

    • b. gegevens waaruit het huishoudinkomen blijkt, of op grond waarvan dat inkomen zo nauwkeurig als redelijkerwijs mogelijk kan worden geschat.

  • 2 De toegelaten instelling voegt in haar administratie, onverwijld na de ondertekening van de koopovereenkomst, bij de in verband daarmee afgegeven verklaring, bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, een door haar ondertekende verklaring dat zij geen redenen heeft om aan de juistheid van de eerstbedoelde verklaring te twijfelen.

  • 3 De gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, zijn, behoudens het vierde en vijfde lid, de aanslag of voorlopige aanslag inkomstenbelasting of de inkomensgegevens, bedoeld in artikel 21, onderdeel e, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, van ieder van de personen die in de woongelegenheid hun hoofdverblijf zullen hebben, over een van de twee kalenderjaren die direct voorafgaan aan het kalenderjaar waarin de woongelegenheid zou moeten worden vervreemd.

  • 4 Voor zover gegevens als bedoeld in het derde lid niet beschikbaar zijn blijkens een schriftelijke verklaring van een functionaris van de rijksbelastingdienst die bij regeling van de Minister van Financiën als inspecteur is aangewezen, zijn de gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, voorts:

    • a. die verklaring en

    • b. indien een van degenen die de betrokken woongelegenheid wensen te betrekken dusdanig kort een inkomen in Nederland geniet of dusdanig recent een inkomen in Nederland genoten heeft, dat dat inkomen nog niet bekend is bij de rijksbelastingdienst:

      • 1°. een door degene die als eigenaar die woongelegenheid wenst te betrekken opgestelde en ondertekende inkomensverklaring waarin ten minste het door hem geschatte huishoudinkomen is opgenomen en, indien die verklaring melding maakt van het benutten van fiscale aftrekposten of van winst uit onderneming, stukken die aantonen dat die verklaring met betrekking tot die aspecten juist en volledig is, en

      • 2°. hetzij een jaaropgave van de werkgever of werkgevers van degenen, bedoeld in de aanhef, over het kalenderjaar dat direct voorafgaat aan het kalenderjaar waarin de woongelegenheid zou moeten worden vervreemd, dan wel een jaaropgave over eerstbedoeld kalenderjaar van de instantie of instanties die aan diegenen een uitkering verstrekken, hetzij loonstroken of uitkeringsspecificaties van die werkgever of werkgevers respectievelijk die instantie of instanties met betrekking tot één kalendermaand, welke maand geen eerdere is dan de zesde kalendermaand voorafgaand aan de dagtekening van de verklaring, bedoeld onder 1°.

  • 5 Indien uit de gegevens, bedoeld in het derde lid, een huishoudinkomen blijkt dat hoger is dan het bedrag, genoemd in artikel 22, tweede lid, van het besluit, terwijl naar het oordeel van degene die als eigenaar de betrokken woongelegenheid wenst te betrekken het huishoudinkomen niet hoger is dan dat bedrag, kan hij dat oordeel met een onderbouwing daarvan aan de toegelaten instelling overleggen, in welk geval de gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, voorts zijn de gegevens overeenkomstig het vierde lid, onderdeel b, onder 1° en 2°.

  • 6 Aan het eerste lid, onderdeel b, wordt toepassing gegeven overeenkomstig bijlage 1 bij deze regeling.

Artikel 12a

De gevallen, bedoeld in artikel 22, eerste lid, onderdeel d, van het besluit, betreffen het vestigen van een recht van opstal op een woongelegenheid of op een zaak die zich in of nabij een woongelegenheid bevindt, ten behoeve van het plaatsen van:

  • a. een antenne-installatie ten behoeve van mobiele telecommunicatie;

  • b. een installatie ten behoeve van de opwekking van elektriciteit door middel van zonne-energie;

  • c. een constructie ten behoeve van de bevestiging van reclame-uitingen;

  • d. een installatie ten behoeve van warmte- of koudeopslag;

  • e. een installatie ten behoeve van collectieve verwarming;

  • f. een installatie ten behoeve van een nutsvoorziening.

Artikel 12b

De waarde, bedoeld in de artikelen 22, derde lid, en 24a van het besluit, is ten minste de beleidswaarde overeenkomstig bijlage 2 bij deze regeling en ten hoogste de modelmatige marktwaarde voor de verkopende toegelaten instelling dan wel de getaxeerde marktwaarde in verhuurde staat.

§ 3. De jaarrekening, het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag

Artikel 14a

  • 1 De definities ‘beheer’ en ‘onderhoud’ als opgenomen in bijlage 2 zijn van overeenkomstige toepassing op:

Artikel 15

  • 1 De jaarrekening, bedoeld in artikel 35 van de wet, bevat een balans, een winst- en verliesrekening en een kasstroomoverzicht die zijn ingericht overeenkomstig het model dat is opgenomen in de op het verslagjaar betrekking hebbende bijlage 3 bij deze regeling.

  • 2 In de toelichting van de jaarrekening wordt onderscheid aangebracht tussen diensten van algemeen economische belang en de werkzaamheden die dat niet zijn overeenkomstig het model voor de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht, zoals die is opgenomen in bijlage 3 bij deze regeling. Voor toegelaten instellingen, bedoeld in artikel 49, eerste lid, tweede volzin van de wet, is de eerste volzin alleen van toepassing voor zover het de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht betreft.

  • 3 In de toelichting van de jaarrekening worden de beleidswaarde en de maatschappelijke bestemming overeenkomstig bijlage 2 opgenomen.

Hoofdstuk III. Werkzaamheden van toegelaten instellingen

Afdeling 1. Relatie met de gemeente

§ 1a. Prestatieafspraken

Artikel 19a

  • 1 Een verzoek waarbij een geschil als bedoeld in artikel 44, derde lid, van de wet, aan de minister wordt voorgelegd, wordt door ten minste een van de bij het geschil betrokken partijen ondertekend en bevat ten minste:

    • a. de dagtekening;

    • b. de namen en adressen van de bij het geschil betrokken partijen;

    • c. een beschrijving van het geschilpunt en de positie van de betrokken partijen.

  • 2 Degene die een verzoek als bedoeld in het eerste lid aan de minister voorlegt, verschaft voorts de bescheiden die voor de uitspraak van de minister nodig zijn en waarover hij redelijkerwijs de beschikking kan krijgen. Tot deze gegevens behoren in ieder geval:

    • a. de in de betreffende gemeente geldende woonvisie als bedoeld in artikel 42, eerste lid, van de wet;

    • b. het overzicht van de door de toegelaten instelling voorgenomen werkzaamheden, bedoeld in artikel 43, eerste lid, van de wet;

    • c. de bescheiden, bedoeld in artikel 38, eerste lid, van de wet;

    • d. een verslag van het overleg, bedoeld in artikel 44, eerste lid, van de wet;

    • e. een beschrijving van de inspanningen van de betrokken partijen om te komen tot afspraken over de uitvoering van de woonvisie van de gemeenten als bedoeld in artikel 44, eerste lid, en een beschrijving van de inspanningen die partijen hebben verricht om het geschil op te lossen, alvorens dat het de minister voor te leggen;

    • f. een bewijsstuk waaruit blijkt dat het verzoek is toegezonden aan de andere bij het geschil betrokken partijen.

  • 3 De partij die het geschil ter behandeling voorlegt aan de minister, zendt het verzoek en de stukken terstond aan de andere bij het geschil betrokken partijen.

Artikel 19c

  • 1 De commissie, bedoeld in artikel 40, eerste lid, van het besluit kan namens de minister, de bij het geschil betrokken partijen en relevante derden verzoeken om binnen een door haar aan te geven termijn, nadere inlichtingen te geven omtrent het voorgelegde geschil.

  • 2 Indien de commissie verzoekt om nadere inlichtingen, deelt zij terstond mee aan de minister en de bij het geschil betrokken partijen binnen welke termijn de gevraagde inlichtingen moeten worden aangeleverd.

Artikel 19d

De commissie betrekt in haar advies, in ieder geval:

  • a. de in de betrokken gemeente geldende woonvisie;

  • b. de in andere gemeenten waar de betrokken toegelaten instelling werkzaam is geldende woonvisies;

  • c. de financiële mogelijkheden van de toegelaten instelling, bedoeld in artikel 38, eerste lid, van het besluit;

  • d. de mate waarin de belangen van de huurders van de woongelegenheden van de toegelaten instelling in de betreffende gemeente zowel inhoudelijk als procesmatig zijn betrokken;

  • e. de door de minister vastgestelde rijksprioriteiten, bedoeld in artikel 39, eerste lid, van het besluit.

Afdeling 2. Diensten van algemeen economisch belang

Artikel 22

  • 1 De toegelaten instelling of een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld in artikel 48, tweede lid, van de wet gaat slechts overeenkomsten van huur en verhuur als bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de wet aan, nadat degene die als huurder een woongelegenheid waarop dat lid van toepassing is wenst te betrekken aan haar heeft overgelegd:

    • a. een door hem opgestelde en ondertekende verklaring over de samenstelling van zijn huishouden, met uitzondering van kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, en

    • b. gegevens waaruit het huishoudinkomen blijkt, of op grond waarvan dat inkomen zo nauwkeurig als redelijkerwijs mogelijk kan worden geschat.

  • 2 De toegelaten instelling voegt in haar administratie, onverwijld na de totstandkoming van een overeenkomst van huur en verhuur als bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de wet bij de in verband daarmee afgegeven verklaring, bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, een door haar ondertekende verklaring dat zij geen redenen heeft om aan de juistheid van de eerstbedoelde verklaring te twijfelen.

  • 5 De gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, zijn, behoudens het zesde en zevende lid:

    • a. in geval van vreemdelingen als bedoeld in het derde lid: een inkomstenverklaring, welke niet langer dan zes maanden voordat de overeenkomst van huur en verhuur zou moeten ingaan is afgegeven door het Centraal Orgaan opvang asielzoekers, bedoeld in artikel 2 van de Wet Centraal Orgaan opvang asielzoekers;

    • b. in geval van personen die algemene bijstand ontvangen op grond van de Participatiewet: een bewijs van toekenning van algemene bijstand, of

    • c. in geval van andere personen dan personen als bedoeld in de onderdelen a en b: de aanslag of voorlopige aanslag inkomstenbelasting of de inkomensgegevens, bedoeld in artikel 21, onderdeel e, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, van ieder van die personen, over een van de twee kalenderjaren die direct voorafgaan aan het kalenderjaar waarin de overeenkomst van huur van verhuur zou moeten ingaan.

  • 6 Voor zover gegevens als bedoeld in het vijfde lid, onderdeel b, niet beschikbaar zijn blijkens een schriftelijke verklaring van een functionaris van de rijksbelastingdienst die bij regeling van de Minister van Financiën als inspecteur is aangewezen, zijn de gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, voorts:

    • a. die verklaring en

    • b. indien een van degenen die de betrokken woongelegenheid wensen te betrekken dusdanig kort een inkomen in Nederland geniet of dusdanig recent een inkomen in Nederland genoten heeft, dat dat inkomen nog niet bekend is bij de rijksbelastingdienst:

      • 1°. een door degene die als huurder die woongelegenheid wenst te betrekken opgestelde en ondertekende inkomensverklaring waarin ten minste het door hem geschatte huishoudinkomen is opgenomen en. indien die verklaring melding maakt van het benutten van fiscale aftrekposten of van winst uit onderneming, stukken die aantonen dat die verklaring met betrekking tot die aspecten juist en volledig is, en

      • 2°. hetzij een jaaropgave van de werkgever of werkgevers van degenen, bedoeld in de aanhef, over het kalenderjaar dat direct voorafgaat aan het kalenderjaar waarin de overeenkomst van huur en verhuur zou moeten ingaan, dan wel een jaaropgave over eerstbedoeld kalenderjaar van de instantie of instanties die aan diegenen een uitkering verstrekken, hetzij loonstroken of uitkeringsspecificaties van die werkgever of werkgevers respectievelijk die instantie of instanties met betrekking tot één kalendermaand, welke maand geen eerdere is dan de zesde kalendermaand voorafgaand aan de dagtekening van de verklaring, bedoeld onder 1°.

  • 7 Indien uit de gegevens, bedoeld in het vierde lid, een huishoudinkomen blijkt dat hoger is dan de inkomensgrens, terwijl naar het oordeel van degene die als huurder de betrokken woongelegenheid wenst te betrekken het huishoudinkomen niet hoger is dan die grens, kan hij dat oordeel met een onderbouwing daarvan aan de toegelaten instelling of aan een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld in artikel 48, tweede lid, van de wet overleggen, in welk geval de gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, voorts zijn de gegevens overeenkomstig het zesde lid, onderdeel b, onder 1° en 2°.

  • 8 In afwijking van het eerste lid kan een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld in artikel 48, tweede lid, van de wet die woongelegenheden huurt van de toegelaten instelling overeenkomsten van huur en verhuur als bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de wet aangaan zonder dat daaraan voorafgaand een verklaring en gegevens als bedoeld in het eerste lid, onderdelen a en b, zijn overgelegd, indien degene die als huurder een woongelegenheid waarop artikel 48, eerste lid, van de wet van toepassing is, wenst te betrekken een onderdaan is van een lidstaat en voor het verrichten van arbeid in Nederland verblijft. Aan de eerste volzin kan slechts toepassing worden gegeven door een rechtspersoon of vennootschap die beschikt over een keurmerk van de Stichting keurmerk internationale arbeidsbemiddeling of van de Stichting normering flexwonen en bij het aangaan van de betrokken overeenkomst van huur en verhuur een bewijs van de toekenning van dat keurmerk aan de toegelaten instelling overlegt.

  • 9 De rechtspersoon of vennootschap, bedoeld in het achtste lid, legt op de laatste dag van elk kalenderkwartaal ten aanzien van de huurders, bedoeld in dat lid, met wie in dat kwartaal een overeenkomst van huur en verhuur is aangegaan aan de toegelaten instelling over:

    • a. het adres van de woongelegenheid die de huurder, bedoeld in het dat lid, heeft betrokken;

    • b. de naam van de huurder en de datum waarop de huurder de woongelegenheid heeft betrokken;

    • c. een verklaring over de samenstelling van het huishouden van de huurder met uitzondering van kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, en

    • d. gegevens waaruit het huishoudinkomen van de huurder blijkt, of op grond waarvan dat inkomen zo nauwkeurig als redelijkerwijs mogelijk kan worden geschat.

Artikel 22a

De groep, bedoeld in artikel 47a, tweede lid, van de Woningwet, bestaat uit:

  • a. huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland of afkomstig vanuit het buitenland in Nederland werken of studeren;

  • b. huurders die in verband met renovatie of sloop als bedoeld in artikel 7:220, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, gevolgd door vervangende nieuwbouw, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;

  • c. huurders die afkomstig zijn uit maatschappelijke opvang als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, of huurders in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte;

  • d. huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 wordt afgesloten; en

  • e. huurders van wie hun overleden bloedverwant in opgaande lijn in de eerste graad of hun voogd een woongelegenheid van de toegelaten instelling huurde en die op het tijdstip van dat overlijden hun hoofdverblijf in die woongelegenheid hadden.

Afdeling 2a. Werkzaamheden ten behoeve van derden

Artikel 22b

  • 2 De ontwerpovereenkomst, bedoeld in artikel 52d, derde lid, onderdeel b, van het besluit:

    • a. heeft een duur van ten hoogste vijftien jaar, welke duur steeds voor ten hoogste tien jaar verlengd kan worden;

    • b. bevat niet het beding dat de huurder, indien de overeenkomst door hem of op zijn verzoek geheel of gedeeltelijk wordt ontbonden, gehouden is een geldsom of een andere prestatie te voldoen;

    • c. verleent de huurder niet het recht het gebouw op een bepaald tijdstip te verwerven;

    • d. bevat voorzieningen met betrekking tot:

  • 3 Er is niet voldoende vermogen beschikbaar, als bedoeld in artikel 52d, derde lid, onderdeel c, van het besluit, indien niet wordt voldaan aan de normen voor de solvabiliteit en de loan-to-value van de autoriteit, nadat zowel de vorderingen aan de activa-zijde van de balans als het vreemd vermogen aan de passiva-zijde van de balans zijn verhoogd met de te betalen huurprijs vermenigvuldigd met de looptijd van de overeenkomst in maanden, met een maximum van 120 maanden, alsmede met de resterende huurverplichtingen uit eerder aangegane zodanige overeenkomsten.

Afdeling 3. Administratieve scheiding en vermogensscheiding

§ 3. Inrichting van en geldstromen tussen de daeb-tak en de niet-daeb-tak (gereserveerd)

§ 4. Goedkeuring van de administratieve scheiding

Afdeling 4. Juridische scheiding

§ 1. Inrichting van de woningvennootschap en geldstromen tussen de toegelaten instelling en de woningvennootschap (gereserveerd)

§ 2. Goedkeuring van de juridische scheiding

Afdeling 5. Verdere bepalingen

§ 2. Financieel beheer

Artikel 40a

Het reglement, bedoeld in artikel 55a, tweede lid, van de wet, omvat ten aanzien van collegiale leningen ten minste:

  • a. de bepaling dat de looptijd ten hoogste vijf jaar bedraagt;

  • b. de bepaling dat de rente ten hoogste het door de borgingsvoorziening ten behoeve van de borging van leningen aan toegelaten instellingen gehanteerde spottarief inzake het actuele rentemaximum bij een looptijd tot en met vijf jaar bedraagt;

  • c. de bepaling dat, indien zodanige leningen worden aangetrokken zonder gebruikmaking van de borgingsvoorziening, gebruik wordt gemaakt van de modelovereenkomst die is opgenomen in bijlage 8 bij deze regeling;

  • d. de bepaling dat zodanige leningen uitsluitend worden verstrekt uit middelen die zijn ondergebracht in de daeb-tak.

  • e. de bepaling dat verantwoording wordt afgelegd in het jaarverslag.

Artikel 41

  • 1 Het reglement, bedoeld in artikel 55a, tweede lid, van de wet, omvat ten aanzien van beleggingen ten minste:

    • a. het beleid en de uitvoering ten aanzien van het beleggen;

    • b. de mogelijke soorten en mogelijke omvang van de beleggingen;

    • c. de mogelijke looptijden van de beleggingen;

    • d. de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen uitsluitend hun niet voor het voldoen aan hun lopende financiële verplichtingen benodigde middelen beleggen;

    • e. de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen, al dan niet in waardepapieren, slechts middelen uitzetten bij financiële ondernemingen die gevestigd zijn in een lidstaat die ten minste beschikt over een AA-rating afgegeven door ten minste twee van de ratingbureaus Moody’s, Standard and Poor’s en Fitch;

    • f. de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen slechts middelen uitzetten in waardepapieren die een garantie bevatten dat op de einddatum de inleg of de hoofdsom beschikbaar komt;

    • g. de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen uitsluitend beleggen in waardepapieren van financiële ondernemingen, luidend in euro’s;

    • h. de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen niet beleggen in aandelen en achtergesteld papier;

    • i. de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen hun middelen voor ten hoogste vijf jaar uitzetten;

    • j. de bepaling dat de looptijd van een belegging in verhouding dient te staan tot de periode waarin de belegde middelen niet benodigd zijn om aan de lopende financiële verplichtingen te kunnen voldoen, zoals blijkend uit de kasstroomprognose;

    • k. de bepaling dat de bij de aanvang van de belegging vastgestelde looptijd zo veel mogelijk wordt aangehouden en

    • l. de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen geen beleggingsovereenkomsten mogen aangaan waarin clausules worden gehanteerd die op enigerlei wijze de uitoefening van het toezicht op toegelaten instellingen of dochtermaatschappijen kunnen belemmeren.

  • 2 Het reglement bepaalt voorts dat een toegelaten instelling of dochtermaatschappij die op het tijdstip waarop deze regeling in werking is getreden een beleggingsportefeuille heeft die niet aan deze regeling voldoet, een plan van aanpak opstelt dat is gericht op het zo spoedig mogelijk beëindigen van die beleggingen.

  • 3 De minister kan nadere eisen stellen aan het plan van aanpak, bedoeld in het tweede lid, en de te hanteren termijn voor het in dat lid bedoelde beëindigen van beleggingen.

  • 4 De melding, bedoeld in artikel 104, tweede lid, onderdeel d, van het besluit, omvat ten minste:

    • a. het aantal verbonden ondernemingen;

    • b. een omschrijving van de werkzaamheden van de verbonden ondernemingen;

    • c. de financiële waarde van elk van de verbonden ondernemingen, alsmede de daarbij gehanteerde waarderingsgrondslag en het aandeel van de toegelaten instelling in die waarde;

    • d. de omvang van de schuldpositie tussen elk van de verbonden ondernemingen en de toegelaten instelling; en

    • e. een analyse van de financiële risico’s voor de toegelaten instelling vanwege de verbonden ondernemingen.

Hoofdstuk IV. Overgangs- en slotbepalingen

§ 1. Overgangsbepalingen

Artikel 45

  • 1 Een toegelaten instelling die op het tijdstip van inwerkingtreding van de in het eerste lid genoemde beleidsregels een derivatenportefeuille had die financiële derivaten bevat met clausules die de uitoefening van het toezicht op de toegelaten instelling kunnen belemmeren, heeft een plan van aanpak om haar derivatenportefeuille voor wat betreft die financiële derivaten binnen een redelijkerwijs haalbare termijn af te bouwen. De minister kan nadere eisen stellen aan het plan van aanpak, bedoeld in de eerste volzin, en de te hanteren termijn voor de in die volzin bedoelde afbouw.

Artikel 46

  • 1 Een toegelaten instelling die op het tijdstip van inwerkingtreding van de in het eerste lid genoemde beleidsregels belegde in strijd met die beleidsregels stelt een plan van aanpak op om dat beleggen binnen een redelijkerwijs haalbare termijn te beëindigen. De minister kan nadere eisen stellen aan het plan van aanpak, bedoeld in de eerste volzin, en de te hanteren termijn voor de in die volzin bedoelde beëindiging.

Deze regeling zal met de toelichting in de Staatscourant worden geplaatst.

‘s-Gravenhage, 17 juni 2015

De

Minister

voor Wonen en Rijksdienst,

S.A. Blok

Bijlage 1. bij de artikelen 11, zesde lid, en 22, tiende lid, van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Aan de hand van de volgende twee stroomschema s kan de toegelaten instelling het huishoudinkomen bepalen, zoals bedoeld in artikel 11, eerste lid, aanhef, en onder b, en artikel 22, eerste lid, aanhef, en onder b, van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (verkoop met korting, respectievelijk woningtoewijzing in het kader van de DAEB).

Het vaststellen van het huishoudinkomen aan de hand van een inkomensverklaring van de Belastingdienst of een (voorlopige) aanslag IB van de Belastingdienst is verplicht, tenzij de uitzonderingsgevallen zoals omschreven in artikel 22, derde en vierde lid, van de ministeriële regeling zich voordoen (zie ook hierna).

Schema A. betreft toetsing aan de hand van gegevens van de Belastingdienst.

Schema B. moet worden toegepast indien gegevens van de Belastingdienst ontbreken.

Ter bepaling van het huishoudinkomen (in 2022) worden de verzamelinkomens uit het jaar 2021 respectievelijk 2020 geïndexeerd met index I1 (=1,0185) respectievelijk index I2 (=1,0438). Deze indices betreffen de factor waarmee het verzamelinkomen zoals dat door de Belastingdienst wordt vastgesteld dient te worden vermenigvuldigd gelet op de gemiddelde inkomensstijging in 2021, respectievelijk 2020.

De hoogten van I1 en I2 worden jaarlijks bij ministeriële regeling gepubliceerd.

A. Toetsing huishoudinkomen op basis van inkomensverklaring/aanslag IB

Bepaal de samenstelling van het huishouden (woningzoekende en eventuele medebewoners, inclusief eventuele kinderen), en bepaal aan de hand daarvan of het huishoudinkomen moet worden getoetst.* (zie uitzonderingen)

 

Toets huishoudinkomen van woningzoekende en overige leden huishouden (indien van toepassing; exclusief het inkomen van de eventuele kinderen) o.b.v. (voorlopige) aanslag IB of inkomensverklaring van de Belastingdienst.** (zie uitzonderingen)

 

N.b. de aanwezigheid van kinderen in het huishouden dient te worden opgegeven om de voor het huishouden toepasselijke aftoppingsgrens voor de huurtoeslag te bepalen. Het inkomen van deze kinderen telt niet mee voor de toets.

   

Huishoudinkomen =

Verzamelinkomen als door Belastingdienst vastgesteld over 2021 x 1,0185, of

Verzamelinkomen als door Belastingdienst vastgesteld over 2020 x 1,0438

   

Bepaal of het huishoudinkomen:

– lager of gelijk is dan/aan de inkomensgrens voor het op grond van artikel 48, eerste lid, derde zin, van de wet geldende percentage toewijzingen aan de doelgroep van € 40.765 voor eenpersoonshuishoudens of de tijdelijk verhoogde inkomensgrens van € 45.014 voor meerpersoonshuishoudens (in 2022);

– hoger is dan de inkomensgrens voor het op grond van artikel 48, eerste lid, derde zin, van de wet geldende percentage toewijzingen aan de doelgroep € 40.765 voor eenpersoonshuishoudens of de tijdelijk verhoogde inkomensgrens van € 45.014 voor meerpersoonshuishoudens (in 2022).

 

N.b. de laatstbedoelde inkomensgrens is tevens de grens die geldt bij verkoop onder voorwaarden met korting als bedoeld in artikel 11, aanhef, van deze regeling.

* Uitzondering op de inkomenstoets:

i. statushouders die, uitsluitend met medebewoners die statushouder zijn, vanuit een COA-voorziening een sociale huurwoning betrekken (een verklaring van het COA, niet ouder dan 6 maanden, volstaat);

ii. woningzoekenden die studiefinanciering genieten, die voltijds studeren of gaan promoveren en die de woongelegenheid als enig student of met maximaal één andere student willen betrekken (bewijs van inschrijving aan de onderwijsinstelling waaruit blijkt dat de betrokkene bij één van de genoemde doelgroepen behoort of bewijs van studiefinanciering verstrekt door DUO volstaat);

iii. uit het buitenland afkomstige studenten aan een instelling voor hoger of wetenschappelijk onderwijs (bewijs van inschrijving aan de onderwijsinstelling volstaat);

iv. woningzoekenden met een zorgindicatie zoals bedoeld in artikel 57, onderdeel b tot en met d, van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en die op grond daarvan ook bij een inkomen boven de inkomensgrens van € 40.765 voor eenpersoonshuishoudens of de tijdelijk verhoogde inkomensgrens van € 45.014 voor meerpersoonshuishoudens (in 2022) recht hebben op een sociale huurwoning (bij de toetsing kan worden volstaan met de indicatie voor verblijf of voor ADL-assistentie, dan wel het deel van het zorgplan van de wijkverpleegkundige waaruit blijkt dat de betrokkene een zorgindicatie voor minimaal 10 uur verpleging of verzorging per week voor een periode van ten minste één jaar heeft).

** Uitzonderingen op de verplichte toetsing aan de hand van belastingbescheiden zijn:

i. woningzoekenden van wie de inkomensgegevens blijkens een verklaring van die dienst niet bekend zijn bij de Belastingdienst;

ii. woningzoekenden van wie het actuele inkomen dusdanig is gedaald ten opzichte van het door de Belastingdienst vermelde inkomen dat het inmiddels onder de voor hen toepasselijke inkomensgrens is komen te liggen;

iii. woningzoekenden die, blijkens een specificatie daarvan, een algemene bijstandsuitkering ingevolge de Participatiewet ontvangen;

iv. woningzoekende arbeidsmigranten uit een van de lidstaten als bedoeld in artikel 22, achtste lid, van deze regeling, aan wie een woning wordt toegewezen via een rechtspersoon die beschikt over een in dat artikellid genoemd keurmerk.

B. Toetsing huishoudinkomen op basis van een inkomensverklaring en bijbehorende bewijsstukken

Toets huishoudinkomen o.b.v. een door woningzoekende opgestelde en ondertekende inkomensverklaring en onderliggende bewijsstukken

   

Woningzoekende stelt een inkomensverklaring op en ondertekent deze. Deze verklaring dient minimaal de volgende elementen te bevatten:

• In geval van een lager inkomen dan volgens de Belastingdienst: de oorzaak van de inkomensverandering (bijv. andere baan, pensioen, ontslag)

• De geschatte omvang van het actuele huishoudinkomen, gebaseerd op:

– inkomen uit arbeid

– inkomen uit vermogen. Indien onveranderd, kan de woningzoekende verwijzen naar het inkomen uit vermogen (box 3), aangegeven op de inkomensverklaring van de Belastingdienst of naar de (voorlopige) aanslag IB

– vakantiegeld (eventueel hoogte)

– evt. 13e maand/eindejaarsuitkering

– evt. inkomen uit onderneming of freelance-activiteiten.

   

Controleer het door de woningzoekende geschatte actuele huishoudinkomen o.b.v. overgelegde bescheiden:

 

1. Jaaropgaven werkgever(s)/uitkeringsinstanties 2021:

Huishoudinkomen = het loon voor loonheffing (vermeld op de opgave als fiscaal loon, loonheffing loon, LH-loon, heffingsloon of loon voor loonbelasting/premies) x 1,0185.

of,

 

2. Recente loonstrook/uitkeringsspecificatie (1 loonstrook/specificatie is voldoende):

 

Stap 1:

– Het loon voor loonheffing (zie uitleg vorige bullit) x 12 (indien loon/uitkering maandelijks wordt uitbetaald), of

– Het loon voor loonheffing (zie uitleg vorige bullit) x 13 (indien loon/uitkering per 4 weken wordt uitbetaald).

 

N.b.: Indien op een loonstrook incidentele beloningen of andere variabele inkomenscomponenten zijn aangegeven, bijv. overwerk, dan dienen deze niet te worden meegerekend. Bij twijfel kan de toegelaten instelling meerdere loonstroken van de woningzoekende verlangen.

 

Stap 2:

Indien het vakantiegeld niet maandelijks wordt uitgekeerd: uitkomst stap 1 x 1,08.

 

3. Bij inkomen uit onderneming dient een schatting te worden gemaakt van het belastbaar jaarinkomen (de winst, eventueel verminderd met de fiscaal toepasbare aftrekposten zoals zelfstandigenaftrek, startersaftrek of MKB-vrijstelling).

Voor het lopende jaar (2022) kan dit jaarinkomen vastgesteld worden aan de hand van de laatste winst- en verliesrekening, waarbij het aldus vastgesteld belastbaar inkomen (over 2021) vermenigvuldigd dient te worden met 1,0185. Voor het lopende jaar kan de verwachte winst bepaald worden op basis van een prognose.

 

Bij inkomen uit overige werkzaamheden (niet in loondienst en geen inkomen uit onderneming) wordt een schatting gemaakt van het belastbaar jaarinkomen uit de opbrengsten van die werkzaamheden minus de daarvoor gemaakte kosten.

Voor het lopende jaar (2022) kan dit jaarinkomen vastgesteld worden door het belastbaar jaarinkomen van 2021 te vermenigvuldigen met 1,0185. Voor het lopende jaar kan het betreffende belastbaar jaarinkomen bepaald worden op basis van een prognose.

   

Zie voor de inkomensgrenzen waaraan het huishoudinkomen moet worden getoetst: de bedragen bij laatste stap van toetsingsschema A.

Bijlage 2. bij artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Handboek modelmatig waarderen marktwaarde

Actualisatie peildatum 31 december 2021

Inhoud

1

VOORAF

4

1.1

Eerdere versies van het handboek

5

1.2

Werkwijze totstandkoming

5

1.3

Belangrijkste wijzigingen

5

1.4

Overige punten

5

2

INLEIDING

5

2.1

Juridisch kader

5

2.2

Afspraken met Kadaster, NRVT en accountants

6

2.3

Algemene uitgangspunten

7

2.4

Gebruik full-versie

8

2.5

Taxatiecyclus full-waardering

9

2.6

Groeipad gebruiksoppervlakte (GBO)

9

2.7

Beschikbaarheid WOZ-gegevens

10

2.8

Handreiking/voorschrift rekenkundige uitwerking

11

2.9

Jaarlijkse actualisatie

11

2.10

Omgaan met indicatieve uitgangspunten

12

3

NADERE KADERSTELLING

12

3.1

Doel van de waardering

12

3.2

Typen vastgoed en overig vastgoed

12

3.3

Marktwaarde en markthuur

12

3.4

Waarderingsmethodiek

13

3.4.1

Contante waarde bij medio jaar

13

3.4.2

Indexeren

14

3.4.3

Fractioneel muteren en uitponden

15

3.4.4

Lineair versus exponentieel uitponden en muteren.

15

3.4.5

Afronden

15

3.4.6

Verdere toelichting rekenwijze

16

3.5

Waarderingscomplex

16

3.6

Doorexploiteer- en uitpondscenario

16

3.7

Verhuureenheden in exploitatie buiten de landsgrenzen

17

4

MACRO-ECONOMISCHE PARAMETERS

17

4.1

Prijsinflatie

17

4.2

Loonstijging

17

4.3

Bouwkostenstijging

18

4.4

Leegwaardestijging

18

5

WOONGELEGENHEDEN

19

5.1

Objectgegevens

19

5.2

Modelparameters

20

5.2.1

Leegwaarde

21

5.2.2

Markthuur van eengezins- en meergezinswoningen

21

5.2.3

Markthuur van studenteneenheden en extramurale zorgeenheden

24

5.2.4

Exploitatiekosten

24

5.2.5

Instandhoudingsonderhoud

25

5.2.5.1

Instandhoudingsonderhoud doorexploiteerscenario

26

5.2.5.2

Instandhoudingsonderhoud uitpondscenario

27

5.2.6

Overige exploitatiekosten

27

5.2.6.1

Achterstallig onderhoud

27

5.2.6.2

Beheerkosten

27

5.2.6.3

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten

28

5.2.6.4

Verhuurderheffing

29

5.2.7

Huurstijging

30

5.2.7.1

Boveninflatoire huurverhoging voor marktwaarde

30

5.2.7.2

Huuraanpassing bij mutatie

31

5.2.7.3

Huuraanpassing bij aanvang in het geval de contracthuur hoger is dan de markthuur

31

5.2.8

Liberalisatiegrens

31

5.2.9

Exploitatieverplichting

31

5.2.10

Huurderving oninbaar

32

5.2.11

Aanvangsleegstand

32

5.2.11.1

Aanvangsleegstand bij doorexploiteren

32

5.2.11.2

Aanvangsleegstand bij uitponden

32

5.2.12

Mutatiekans

33

5.2.12.1

Mutatiekans bij doorexploiteren

33

5.2.12.2

Mutatiekans bij uitponden

33

5.2.12.3

Mutatiekans bij exploitatieverplichting/verkoopbeperking

33

5.2.12.4

Minimale en maximale mutatiekans

34

5.2.13

Mutatieleegstand

34

5.2.14

Omgaan met indexatie huurkasstromen

35

5.2.14.1

Bruto huur in doorexploiteerscenario voor het nog niet geharmoniseerde deel

35

5.2.14.2

Bruto huur in doorexploiteerscenario voor het reeds geharmoniseerde deel

35

5.2.14.3

Bruto huur in uitpondscenario

35

5.2.14.4

Indexatie markthuren

35

5.2.14.5

Indexatie maximale huur conform WWS

36

5.2.14.6

Indexatie liberalisatiegrens en kwaliteitkortingsgrens

36

5.2.14.7

Indexatie en aftopping van streefhuren

36

5.2.14.8

Schema indexatie huurkasstromen

36

5.2.15

Splitsingskosten

37

5.2.16

Verkoopkosten

38

5.2.17

Erfpacht

39

5.2.18

Disconteringsvoet woongelegenheden: EGW en MGW

41

5.2.19

Disconteringsvoet woongelegenheden: studenten- en extramurale zorgeenheden

44

5.2.20

Eindwaarde

45

5.2.20.1

Eindwaarde in het doorexploiteerscenario

45

5.2.20.2

Eindwaarde in het uitpondscenario

45

5.2.20.3

Toelichting uitwerking eindwaarde op basis voortdurende looptijd

45

5.2.21

Overdrachtskosten

48

5.2.22

Overige punten

49

5.2.23

Nadere toetsing

49

6

BEDRIJFSMATIG, MAATSCHAPPELIJK en ZORG ONROEREND GOED

49

6.1

Objectgegevens

49

6.2

Modelparameters

50

6.2.1

Markthuren

50

6.2.2

Huurinkomsten en huurstijging

50

6.2.2.1

Verlenging

52

6.2.2.2

Opzegging

51

6.2.2.3

Contractduur bij verlenging of nieuw contract

51

6.2.2.4

Berekening bij geen contract of ontbrekende ingangs- en einddatum

52

6.2.2.5

Berekening bij een contract met een ingangsdatum ná 1 januari 2022

52

6.2.2.6

Huur bij verlenging en bij nieuw contract

52

6.2.3

Exploitatiekosten

53

6.2.3.1

Instandhoudingsonderhoud

53

6.2.3.2

Mutatiekosten

53

6.2.3.3

Achterstallig onderhoud

53

6.2.3.4

Beheerkosten

54

6.2.3.5

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten

54

6.2.4

Erfpacht

55

6.2.5

Aanvangsleegstand

55

6.2.6

Mutatieleegstand

55

6.2.7

Disconteringsvoet

55

6.2.8

Eindwaarde

56

6.2.9

Overdrachtskosten

57

6.2.10

Overige punten

57

6.2.11

Nadere toetsing

57

7

PARKEERGELEGENHEDEN

58

7.1

Objectgegevens

58

7.2

Modelparameters

58

7.2.1

Leegwaarde en leegwaardestijging

58

7.2.2

Markthuren

59

7.2.3

Mutatiekans

59

7.2.4

Huurinkomsten en huurstijging.

59

7.2.5

Exploitatiekosten

59

7.2.5.1

Instandhoudingsonderhoud

59

7.2.5.2

Beheerkosten

60

7.2.5.3

Belastingen en verzekeringen

60

7.2.6

Splitsingskosten

60

7.2.7

Verkoopkosten

61

7.2.8

Aanvangsleegstand

61

7.2.9

Mutatieleegstand

61

7.2.10

Erfpacht

61

7.2.11

Disconteringsvoet

61

7.2.12

Eindwaarde

62

7.2.13

Overdrachtskosten

63

7.2.14

Overige punten

63

7.2.15

Nadere toetsing

63

8

FULL VERSIE

63

8.1

Vrijheidsgraden

63

8.1.1

Schematische vrijheid

64

8.1.2

Markthuur(stijging)

64

8.1.3

Exit yield

65

8.1.4

Leegwaarde(stijging)

65

8.1.5

Disconteringsvoet

65

8.1.6

Onderhoud

65

8.1.7

Technische splitsingskosten

65

8.1.8

Mutatie- en verkoopkans

65

8.1.9

Bijzondere uitgangspunten

66

8.1.10

Erfpacht

66

8.1.11

Exploitatiescenario

66

8.2

De rol van opdrachtverlening aan externe taxateur

66

9

BELEIDSWAARDE

67

9.1

Beleidswaarde van toepassing op woongelegenheden

67

9.2

Stappen van marktwaarde naar beleidswaarde

68

9.2.1

Stap 0: marktwaarde in verhuurde staat

69

9.2.2

Stap 1: beschikbaarheid (doorexploiteren)

69

9.2.3

Stap 2: betaalbaarheid (huur)

69

9.2.3.1

Streefhuur

69

9.2.3.2

Huurstijging contracthuur

70

9.2.4

Stap 3: kwaliteit (onderhoud)

71

9.2.4.1

Definitie onderhoud

71

9.2.4.2

Achterstallig onderhoud

71

9.2.4.3

Onderhoud in eindwaarde

71

9.2.5

Stap 4: beheer

72

9.2.6

Aanvullende objectgegevens voor berekening beleidswaarde

72

9.2.7

Overdrachtskosten beleidswaarde

73

9.2.8

Nadere toetsing beleidswaarde

73

10

BIJLAGE 1: DEFINITIES

73

11

BIJLAGE 2: OVERZICHT KRIMP- EN AARDBEVINGSGEBIEDEN

82

12

BIJLAGE 3: OVERZICHT TOEPASSING BASIS OF FULL

86

13

BIJLAGE 4: WAARDERING STUDENTCOMPLEXEN

86

14

BIJLAGE 5: RAPPORTAGE VEREISTEN VANUIT NRVT

87

15

BIJLAGE 6: VOORBEELDVERKLARING ONDERZOEKSVERPLICHTINGEN

89

16

BIJLAGE 7: ACCOUNTANTSCONTROLE

91

17

BIJLAGE 8: VOORBEELDEN EINDWAARDEBEREKENING

93

17.1

Eindwaarde in het doorexploiteerscenario

93

17.2

Eindwaarde in het uitpondscenario

96

18

BIJLAGE 9: TABEL VIERCIJFERIGE POSTCODES EN GEBIEDSINDELING

97

19

BIJLAGE 10: VEREISTEN INTERNE WAARDERING

97

1. Vooraf

Op grond van de Woningwet dient het bestuur voor de jaarrekening het vastgoed in exploitatie te waarderen op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Dit waarderingshandboek beoogt de toegelaten instellingen te ondersteunen in het proces om tot waardering op marktwaarde te komen. Daarnaast levert dit handboek een bijdrage aan uniformering en transparantie van de waarderingen bij alle toegelaten instellingen, mede door de onderlinge vergelijkbaarheid te vergroten.

1.1. Eerdere versies van het handboek

De eerste versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde werd op 17 juni 2015 gepubliceerd als bijlage 2 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Dat handboek had als peildatum 31 december 2014. Voor het gebruik van het handboek voor de dVi 2015 vond eind 2015 een actualisatie plaats naar peildatum 31 december 2015. In de tweede helft van 2016 volgde de tweede actualisatie, in de tweede helft van 2017 de derde, in de tweede helft van 2018 de vierde, in 2019 de vijfde versie en in 2020 de zesde. Het handboek in deze bijlage is de zevende geactualiseerde versie van het handboek met als peildatum 31 december 2021. Deze actualisatie is in opdracht van de Autoriteit woningcorporaties uitgevoerd door Fakton mede op basis van sessies met woningcorporaties, accountants, taxateurs en de producenten van software voor marktwaardering. Bij de actualisatie is ook gebruik gemaakt van het validatie onderzoek dat in 2021 door ABF en Calcasa is uitgevoerd. Deze actualisatie van het handboek geeft een basis voor de waardering op marktwaarde van het vastgoed in exploitatie op peildatum 31 december 2021. Deze waardering zal in het kader van de jaarverslaggeving over het jaar 2021 aangeleverd dienen te worden.

1.2. Werkwijze totstandkoming

Bij de totstandkoming van dit handboek is gebruik gemaakt van waarderingen bij de toegelaten instellingen die in de jaarrekening 2020 het vastgoed in exploitatie op marktwaarde full hebben gewaardeerd. Met deze waarderingsgegevens is het handboek gevalideerd via backtesting. Tevens is vastgesteld of de waardering peildatum 31 december 2021 in een logisch verband staat met de waardering peildatum 31 december 2020. Bij dit handboek zal in november 2021 een effectrapportage worden opgesteld waarin de waarden in 2021 vergeleken worden met die van 2020 en verschillen zoveel mogelijk worden geduid. Verder is bij verschillende marktpartijen informatie opgevraagd over de marktontwikkelingen in 2021. Deze informatie is verwerkt in het handboek. De opmerkingen en aanvullingen op het eerdere handboek met prijspeil 2020, die op basis van gesprekken en schriftelijke reacties zijn ontvangen, zijn waar mogelijk verwerkt in dit handboek.

1.3. Belangrijkste wijzigingen

Als uitgangspunt voor de actualisatie van 2021 stonden de kernwoorden ‘continuïteit’ en ‘consistentie’ weer centraal. Daarbij zijn grote wijzigingen beperkt gehouden. Het is gelukt om ingrijpende methodologische wijzingen te voorkomen en met parameteraanpassingen en tekstuele aanscherpingen te werken. De belangrijkste wijzigingen die in het handboek zijn doorgevoerd, zijn:

  • In het uitpondscenario vervalt in de basisversie de afslag op de mutatiekans doorexploiteren vanaf jaar 7 na start uitponden. Voorheen werd vanaf dat jaar gerekend met een mutatiegraad gelijk aan 70% van de oorspronkelijke mutatiegraad. Vanaf het handboek 2021 wordt hier met 100% van de oorspronkelijke mutatiegraad gerekend.

  • Ook vervalt in het uitpondscenario de afslag van 50% op de mutatiekans doorexploiteren vanaf jaar 16 dus voor de berekening van de eindwaarde. In het uitpondscenario wordt met de volledige mutatiekans doorexploiteren gerekend.

  • Als gevolg van de boveninflatoire huurverhoging kan de contracthuur boven de markthuur uitkomen. De markthuur vervalt daarmee als aftoppingsgrens voor de contracthuur.

  • De actualisatie van de hoogte van de normen en de parameters naar peildatum 31 december 2021.

  • De tekst is op verschillende plaatsen verduidelijkt en definities zijn aangescherpt.

1.4. Overige punten

Dit handboek besteedt wederom uitgebreid aandacht aan de verdere modelmatige uitwerking van de DCF-methode om meer uniformiteit te bewerkstelligen in de rekenmodellen. Het is van essentieel belang dat de corporatie aandacht besteedt aan het controleren van de kwaliteit van objectgegevens en de uitkomsten van de waarderingen (eventueel met taxateur) checkt op plausibiliteit. Dit handboek bevat het voorschrift om deze plausibiliteit in elk geval te toetsen aan de hand van de WOZ-waarde.

2. Inleiding

2.1. Juridisch kader

In de Woningwet die op 1 juli 2015 is ingegaan, artikel 35 lid 2, is opgenomen dat toegelaten instellingen in het kader van de jaarrekening, het vastgoed in exploitatie dienen te waarderen op actuele waarde, waaronder in dit verband dient te worden verstaan de marktwaarde, overeenkomstig het marktwaardebegrip onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. Hiermee is de mogelijkheid die bestond op basis van BW2 en de Richtlijnen voor de jaarrekening, om het vastgoed ook op historische kosten of bedrijfswaarde te waarderen, beëindigd.

Het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) heeft in artikel 31 nadere uitwerking gegeven aan het genoemde wetsartikel. In het artikel is aangegeven dat de marktwaarde op basis van de contante waarde van inkomende en uitgaande kasstromen berekend dient te worden (de DCF-methode).

Verder dient op basis van artikel 31 van het BTIV bij de waardering onderscheid te worden gemaakt naar de volgende categorieën:

  • Woongelegenheden

  • Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed

  • Parkeergelegenheden

  • Intramuraal zorgvastgoed

Op basis van artikel 31 van het BTIV kunnen ook nadere voorschriften worden gegeven aan de waardering op marktwaarde. Overeenkomstig artikel 14 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV) is dit handboek daar het uitvloeisel van. Omdat de marktwaarde in verhuurde staat wordt bepaald op basis van een systematiek die vergelijkbaar is met de marktwaardebepaling voor commerciële partijen, is in de waardering een aantal aspecten opgenomen, welke niet per definitie in lijn liggen met het beleid van een toegelaten instelling. Deze aspecten zien op onder meer de verkoopfictie, het inrekenen van marktconforme huurprijzen na woningmutatie alsmede het onderhouds- en beheerlasten niveau. In dit waarderingshandboek is derhalve bepaald dat een toegelaten instelling bij de waardering op marktwaarde ook moet aangeven welk deel van de marktwaarde zij kan realiseren rekening houdend met haar beleid (de beleidswaarde) en welk deel van de marktwaarde zij niet zal realiseren (de maatschappelijke bestemming). De beleidswaarde en de maatschappelijke bestemming dienen in de toelichting van de jaarrekening te worden opgenomen.

Let op: dit waarderingshandboek ziet alleen toe op vastgoed in exploitatie. Grondposities, vastgoed in ontwikkeling en sloopcomplexen vallen hier dus expliciet niet onder. Hiervoor gelden de regels conform RJ 645. Complexen die grootschalig worden onderhouden of gerenoveerd worden gezien als vastgoed in exploitatie. Waardering van vastgoed in exploitatie waarop grootschalig onderhoud wordt toegepast dan wel wordt gerenoveerd wordt gewaardeerd op basis van de (contante waarde van de) verwachte kasstromen na de ingreep minus de per balansdatum nog te maken investeringsuitgaven. Qua te hanteren parameters wordt hierbij aangesloten op de in dit handboek voor betreffende vastgoedcomplexen opgenomen parameter.

2.2. Afspraken met Kadaster, NRVT en accountants

Toegelaten instellingen dienen voor de uitvoering van de marktwaardering te beschikken over een aantal basisgegevens van haar bezit. Basisgegevens, zoals kadastrale data, bestemmingsplannen, milieukundige informatie en gegevens uit de BAG (zoals m² GBO, perceelgrootte en bouwjaar) zijn op te vragen bij het Kadaster. Meer informatie daarover is verkrijgbaar via www.kadaster.nl/woningcorporaties of door contact met het Kadaster.

Bij gebruik van de full-versie voor regulier woningvastgoed dient jaarlijks minimaal een derde, steeds wisselend deel van het betreffende vastgoed, via een volledige taxatie te worden gewaardeerd. Voor het andere deel van het vastgoed is een interne waardering van de corporatie vereist. Een markttechnische update voor het deel dat door externe taxateur eerder is getaxeerd is niet verplicht, hiervoor mag ook van een interne waardering gebruik worden gemaakt, conform voorwaarden opgenomen in bijlage 10.

De marktwaardeontwikkeling van de corporatie in de periode 31 december 2020 tot en met 31 december 2021 dient door de corporatie te kunnen worden verklaard en gedocumenteerd. Mutaties in de marktwaarde van het bezit van een corporatie kunnen onder andere worden veroorzaakt door:

  • Parameteraanpassingen als gevolg van marktontwikkelingen

  • Parameteraanpassingen als gevolg van de validatie van het handboek 2020

  • Methodische wijzigingen in de software als gevolg van nieuwe regels in het handboek

  • Andere wijzigingen in de software

  • Mutaties in het bezit van de corporatie

  • Mutaties in de basisgegevens van de corporatie als correctie op de vorig jaar gehanteerde gegevens

Om corporaties te ondersteunen bij de duiding van de waardeontwikkeling van het bezit zal medio november een memo worden gepubliceerd met daarin een beschrijving van de marktontwikkelingen, een beschrijving van de effecten die parameteraanpassingen hebben op de waardeontwikkeling en een beschrijving van de effecten die methodische wijzigingen in het handboek kunnen hebben op de waardeontwikkeling. Daarnaast bevatten diverse softwarepakketten de mogelijkheid om een verschillenanalyse tussen waarderingen te reproduceren.

Indien de waardeontwikkeling bij een corporatie in de periode 31 december 2020 t/m 31 december 2021 leidt tot een waarde die meer dan 10% afwijkt van de verwachte marktwaarde, is in ieder geval een nadere analyse door de corporatie vereist en kan dit leiden tot vereiste nadere toelichting in de jaarrekening. Ook in bepaalde specifieke gevallen kan een nadere analyse benodigd zijn. De vereiste analyses en daaruit voortvloeiende verwerkingswijze/ toelichting in de jaarrekening zijn omschreven in bijlage 7.

Het is gewenst dat rekenmodellen die gebruikt worden voor de berekening van de marktwaarde zijn gecertificeerd volgens de accountantsnorm COS3000. De accountant toetst de werking bij de individuele corporatie om vast te stellen dat de aandachtspunten in de COS3000 assurance rapportages bij de rekenmodellen adequaat bij de individuele corporatie zijn geadresseerd. Als rekenmodellen niet zijn gecertificeerd zal de controlerend accountant aanvullend de werking van het rekenmodel bij de toegelaten instelling controleren.

2.3. Algemene uitgangspunten

Dit waarderingshandboek is onderdeel van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en geeft nadere uitwerking aan de Woningwet en het BTIV van de wijze waarop de waardering van het vastgoed in exploitatie ten behoeve van de jaarrekening van toegelaten instellingen dient plaats te vinden. Het handboek zorgt voor vergelijkbaarheid en biedt ondersteuning aan toegelaten instellingen voor het omgaan met marktwaarde en beleidswaarde. Doel van de invoering van de marktwaardering was om de sturing op rendementen cq. keuzes te bevorderen omwille van een prudent beheer van en het maatschappelijk bestemd vermogen en het inzicht en de verantwoording hierover bij corporaties te versterken. Het handboek fungeert als bindend kader voor alle toegelaten instellingen voor de wijze waarop de marktwaarde in het kader van de jaarrekening en de balansopstellingen voor de DAEB- en de niet-DAEB-tak dienen te worden opgesteld.

In het handboek zijn twee benaderingen onderscheiden: de basisversie en de full-versie. De basisversie biedt de mogelijkheid om op portefeuilleniveau tot een aannemelijke markwaarde te komen. De full-versie stelt de toegelaten instelling in staat om op complexniveau, met ondersteuning van een externe taxateur, de aannemelijke waarde te bepalen en deze waarde in te zetten bij bijvoorbeeld vastgoedsturing. De waarde op complexniveau zoals die voortvloeit uit de basisversie is niet geschikt voor vastgoedsturing, omdat de basisversie alleen op portefeuilleniveau tot een aannemelijke waarde van het vastgoed leidt.

Bij de uitwerking van het handboek zijn verschillende uitgangspunten in acht genomen:

  • De marktwaarde is van de ‘markt’. Op basis van dit uitgangspunt is aansluiting gezocht bij de (inter)nationale richtlijnen over de wijze waarop de marktwaarde van vastgoed dient te worden bepaald. Bij het opstellen van het handboek is gebruik gemaakt van beschikbare marktgegevens om te borgen dat de waardering op basis van het handboek aansluit bij de markt.

  • Er is een balans gezocht tussen enerzijds uniformering van de waardering en anderzijds ruimte voor maatwerk. Uniformering waar mogelijk om de transparantie en de onderlinge vergelijkbaarheid te bevorderen. Maatwerk waar nodig om desgewenst rekening te kunnen houden met specifieke omstandigheden. Daarnaast biedt maatwerk de mogelijkheid om tot een grotere nauwkeurigheid van de waardering te komen, binnen de algemene kaders ten behoeve van de uniformering. Dit gaat met hogere lasten voor de toegelaten instelling gepaard, maar daar staat de mogelijkheid tot een betere vastgoedsturing tegenover.

  • Bij de toepassing van de basisversie van het waarderingshandboek komt een waardering van het vastgoed tot stand, die ten behoeve van de jaarrekening op het niveau van de totale vastgoedportefeuille, onderscheiden naar DAEB en niet-DAEB, tot een bruikbare waarde leidt. Voor afzonderlijke complexen is een waardering zonder maatwerk niet altijd voldoende om daarop beleid te baseren en beslissingen te nemen.

  • Bij de waardering van het vastgoed dient voorts een doorexploiteer- en een uitpondscenario te worden onderscheiden, tenzij uit marktanalyse blijkt dat een uitpondscenario niet realistisch is. De marktwaarde is de hoogste van beide waarderingen, of, indien een uitpondscenario niet van toepassing is, de waarde in het doorexploiteerscenario.

  • Toegelaten instellingen die de waardering ook willen gebruiken voor professionele vastgoedsturing, hebben daartoe de ruimte via maatwerk zoals weergegeven in de full-versie. Deze ruimte is voldoende groot om de gewenste nauwkeurigheid te bereiken die noodzakelijk is voor de vastgoedsturing. Op deze wijze sluit de waardering ten behoeve van de jaarrekening aan bij de waardering ten behoeve van de vastgoedsturing. Het is de eigen verantwoordelijkheid en keuze van de toegelaten instelling of, en zo ja in welke mate, de mogelijkheden van maatwerk worden toegepast. Daarbij geldt wel dat voor corporaties met specifiek bezit en/of specifieke locaties deze keuze beperkt is omdat uit de validatie is gebleken dat de basisversie onvoldoende nauwkeurig is voor specifiek vastgoed of vastgoed op specifieke locaties als krimp- en aardbevingsgebieden. Verder geldt dat afstemming met de accountant gewenst is voor het maken van een keuze.

  • Als een toegelaten instelling maatwerk toepast, is dat alleen mogelijk met tussenkomst van een externe taxateur. Op de in het handboek benoemde onderdelen, heeft de externe taxateur de gelegenheid om op basis van het principe 'pas toe of leg uit' tot aanpassingen over te gaan en daarmee tot een betere waardering te komen. De taxateur wordt daarbij geacht alle parameters op juistheid te toetsen en daar waar nodig aanpassingen te maken om tot een juiste waarde te komen. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde vrijheidsgraden zijn onderbouwd en vastgelegd worden door de taxateur verstrekt aan de toegelaten instelling en zijn op aanvraag beschikbaar bij de toegelaten instelling voor de Autoriteit woningcorporaties.

  • Het handboek marktwaardering is opgesteld om het vastgoed in exploitatie van woningcorporaties op marktwaarde te waarderen voor de jaarrekening. De waarderingsdatum voor de jaarrekening is in alle gevallen 31 december 2021. Bij volledige taxaties die eerder of later dan deze waarderingsdatum worden uitgevoerd geldt dat deze taxaties gecorrigeerd moeten worden naar waardepeildatum 31 december 2021. Hiervoor kunnen de macro-economische parameters uit hoofdstuk 4 van dit waarderingshandboek gebruikt worden. Een andere optie is dat de taxaties worden uitgevoerd op basis van onderliggende gegevens met prijspeil 31 december 2021.

  • In het besluit van wijziging van 27 maart 2017 op het BTIV is vastgesteld dat de term 'leegwaarde' niet de meest wenselijke term is voor het beschrijven van de marktwaardesituatie waarbij een VHE niet verhuurd is. Het betreft op dat moment immers eveneens een marktwaarde, echter nu niet een marktwaarde 'in verhuurde staat', maar een marktwaarde 'vrij van huur en gebruik'. Kortheidshalve wordt in dit handboek de term leegwaarde gebruikt als synoniem voor de situatie 'marktwaarde vrij van huur en gebruik'.

  • Indien een woningcorporatie een koopovereenkomst voor een complex heeft gesloten met een derde en dit koopcontract afdwingbaar heeft gemaakt (contract getekend, eventueel met boeteclausule), maar de levering nog niet heeft plaatsgevonden op waardepeildatum (31 december 2021), mag de overeengekomen transactieprijs worden opgenomen als marktwaarde. Dit overigens onder de aanname dat er een gedegen verkoopproces is doorlopen waarbij een marktwaarde tot stand is gekomen, en het vastgoed betreft dat op het moment van verkoop en levering in exploitatie is. Zie ook de definitie van de marktwaarde: 'waarde waartegen een onroerende zaak in de gebruiksstaat waarin die zich bevindt, wordt overgedragen in een situatie waarin partijen volledig geïnformeerd, prudent en niet onder enigerlei dwang handelen'.

  • Deze waardering op marktwaarde geldt op grond van de Woningwet voor de jaarrekening voor het vastgoed in exploitatie. De meest gerede kopers in het geval van corporatiebezit zijn doorgaans (institutionele) beleggers.

2.4. Gebruik full-versie

De keuze voor toepassing van de basisversie danwel full-versie is de eigen verantwoordelijkheid en keuze van de toegelaten instelling. Afstemming met de accountant hierover wordt aanbevolen. Van belang is dat een betrouwbare marktwaarde in verhuurde staat kan worden vastgesteld, die marktconform is. In specifieke situaties kan het zijn dat de basisversie hiervoor onvoldoende zekerheden biedt.

Het gebruik van de full-versie taxatie en het inschakelen van een externe taxateur is in een aantal gevallen verplicht. Het betreft de volgende situaties:

  • Indien de huursom van reguliere woningen die gelegen zijn in krimp- of aardbevingsgebied gecombineerd met de huursom van studentenwoningen en extramurale zorgwoningen gezamenlijk meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB-tak afzonderlijk. Alle woningen behorende tot deze 5% moeten dan full worden gewaardeerd. In 'Bijlage 2: Overzicht krimp- en aardbevingsgebieden' treft u de gemeenten waarvoor geldt dat deze binnen krimp- en aardbevingsgebieden vallen. De verplichte toepassing van de full versie voor deze woningtypen geldt structureel en voor onbepaalde tijd.

  • Indien de huursom van niet-reguliere woningen, bedrijfsmatig, maatschappelijk en intramuraal zorgvastgoed tezamen meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB-tak afzonderlijk. Al het vastgoed van deze typen moet dan full worden gewaardeerd. In 'Bijlage 1: Definities' treft u de definities van de verschillende typen.

  • Indien de gezamenlijke huursom van exoten tezamen meer dan 1% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB-tak afzonderlijk. Al het vastgoed in de categorie exoten moet dan full worden gewaardeerd. Verder:

  • Als de gezamenlijke huursom minder is dan 1% maar als de WOZ-waarde (geïndexeerde waarde van de WOZ-beschikking 2021 met peildatum 1-1-2020) of de geschatte waarde van een individuele exoot meer dan € 10.000 (als richting: huursom meer dan € 1.000 per jaar) is moet die individuele exoot middels de full-waardering worden getaxeerd.

  • Als de gezamenlijke huursom minder is dan 1% en de WOZ-waarde (geïndexeerde waarde van de WOZ-beschikking 2021 met peildatum 1-1-2020) of geschatte waarde van een individuele exoot minder is dan € 10.000 (als richting: huursom minder dan € 1.000 per jaar) dan mag de WOZ-waarde of geschatte waarde op de balans worden opgenomen.

De hiervoor geschetste situaties moeten afzonderlijk worden beoordeeld en hoeven niet in samenhang te worden bekeken.

Let op: het is in alle gevallen mogelijk om een taxatie in de full-variant te maken, ook als er geen directe verplichting is. U kunt daarbij de keuze maken om een aantal complexen, deelportefeuille(s) of vastgoedtype(s) op full te waarderen.

2.5. Taxatiecyclus full-waardering

Het uitgangspunt bij de full-waardering is dat minimaal eens per drie jaar het vastgoed getaxeerd wordt waarbij alle taxatiewerkzaamheden volledig verricht worden. Er zijn grofweg twee mogelijkheden om het full-taxatieproces vorm te geven. Deze staan hieronder weergegeven. Jaar 1 slaat op verslagjaar 2020, jaar 2 op verslagjaar 2021, en zo verder. De twee varianten zijn als volgt:

  • 1. In jaar 1 een full-waardering voor 100% van het vastgoed dat full gewaardeerd moet worden. In jaar 2 en 3 volgt dan een taxatie-update van deze full-waardering. In jaar 4 wederom een full-waardering voor 100% van het vastgoed dat full gewaardeerd moet worden.

  • 2. Elk jaar een full-waardering van éénderde (steeds wisselend deel) van het vastgoed dat full gewaardeerd moet worden. Het overige tweederde deel kan onder voorwaarden door middel van een interne waardering of een taxatie-update. De (deel)portefeuille wordt door de toegelaten instelling (in samenspraak met taxateur en accountant) in drie vergelijkbare delen verdeeld, waarbij representativiteit vereist is.

De verplichting voor het toepassen van een taxatie-update als het vastgoed in de een of twee voorgaande jaren middels de full versie is getaxeerd vervalt. Er mag dan ook voor een interne waardering worden gekozen.

Let op: Alleen als er sprake is van regulier woningvastgoed en homogeen parkeervastgoed kan gekozen worden voor deze tweede variant, omdat hierbij veel repetitie aanwezig is. Er moet immers op basis van de taxatie van het éénderde deel een uitspraak gedaan worden over het tweederde deel dat niet door de taxateur is gezien. Daarom is voor overig vastgoed, dat in zijn aard meer heterogeen is, gekozen om variant 1 verplicht te stellen. In bijlage 10 zijn voorwaarden opgenomen.

In bijlage 3 staat het schema opgenomen dat duidelijkheid geeft over de verplichting van de full-versie en de keuze voor de taxatie uitgangspunten. In bijlage 5 staan de rapportagevereisten vanuit het NRVT opgenomen.

Voor het deel van het bezit dat in enig jaar getaxeerd moet worden conform de taxatiecyclus zoals beschreven in deze paragraaf geldt dat het mogelijk is om de taxatie gedurende het jaar door de taxateur te laten uitvoeren. Als hiervoor wordt gekozen dient er voor dit deel van het bezit een markttechnische update naar 31 december te worden uitgevoerd. Deze markttechnische update dient plaats te vinden conform de richtlijnen van het NRVT.

2.6. Groeipad gebruiksoppervlakte (GBO)

Toegelaten instellingen worden geacht hun metrages conform NEN 2580 op orde te brengen. Gemeenten krijgen eenzelfde verplichting in verband met een correcte en uniforme bepaling van de WOZ-waarde. De Waarderingskamer (toezichthouder op uitvoering van de wet WOZ) heeft daarvoor een groeipad aangegeven dat zich richt op 2022. Om samenwerking tussen gemeenten en toegelaten instellingen mogelijk te maken, met het oog op efficiency en synergie, is ervoor gekozen om voor toegelaten instellingen hetzelfde groeipad te hanteren. Dit betekent dat zowel gemeenten als toegelaten instellingen uiterlijk in 2022 (dus vóór 1 januari 2023) moeten zorgen dat zij voor alle woningen de gebruiksoppervlakte geregistreerd en gecontroleerd hebben om de woningen op basis van de gebruiksoppervlakte te kunnen taxeren voor verslagjaar 2022.

Het einddoel is dat de toegelaten instelling voor elke woning moet beschikken over de gebruiksoppervlakte vastgesteld conform de NEN 2580. Hiervoor kan gebruik gemaakt worden van de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen1 of van de metingen in het kader van energieprestaties die eveneens de NEN 2580 als onderlegger kennen. Naast de meting van de woning zélf mag ook gebruik gemaakt worden van de meetgegevens van een identieke woning, al dan niet uit hetzelfde waarderingscomplex.

Conform de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen wordt bij het meten van de woning onderscheid worden gemaakt tussen:

  • gebruiksoppervlakte wonen

  • gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte

  • gebruiksoppervlakte externe bergruimte

  • gebruiksoppervlakte gebouwgebonden buitenruimte

In full taxaties gebruiken taxateurs voor hun referenties primair de gebruiksoppervlakte wonen.

De gebruiksvloeroppervlakte bedoeld in dit waarderingshandboek betreft uitsluitend deze gebruiksoppervlakte wonen. Geadviseerd wordt een splitsing aan te brengen in deze oppervlakte en de overige genoemde oppervlakten. De gebruiksvloeroppervlakte van het gebouw is een optelling van de gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. De optelling van deze oppervlakten komt overeen met de totale inpandige gebruiksoppervlakte van de woning, gemeten conform NEN 2580.2

Tot verslagjaar 2022 is het toegestaan om gebruik te maken van de metrages zoals opgenomen in de BAG (bagviewer.kadaster.nl) danwel metrages die zijn uitgevoerd voor de waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Deze metrages betreffen een optelling van de m2 GBO wonen en m2 GBO overige inpandige ruimte. Als er betere (gecheckte) gegevens voorhanden zijn, dienen die te worden gebruikt. De metrages van individuele onzelfstandige eenheden zijn niet opgenomen in de BAG. Tot verslagjaar 2022 mogen voor deze ruimtes de metrages conform het WWS-stelsel worden aangehouden.

Het inmeten van de woning mag door een (tijdelijke) medewerker van de corporatie gebeuren of door een daarvoor ingehuurde externe partij, zolang de NEN 2580, ofwel de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen wordt gebruikt. Deze is ook toegepast bij de inmeting voor de energieprestatie met een energielabel verstrekt vóór 1 januari 2015, of met de bepaling van de energie-index verstrekt op of na 1 januari 2015. Ook metingen in het kader van de energieprestatie of in een ander kader waarbij de NEN 2580 de onderlegger is, mogen dus worden toegepast, mits in de inmeting zowel de m2 GBO wonen als de m2 GBO overige inpandige ruimte zijn bepaald. De m2 GBO overige inpandige ruimte wordt over het algemeen niet standaard meegenomen bij de inmeting voor de energieprestatie. De corporatie kan hier bij haar opdrachtverstrekking rekening mee houden. Een opnameformulier zoals dat horend bij de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen kan behulpzaam zijn bij de toedeling van de verschillende oppervlaktes van een woning.

Voor onzelfstandige eenheden geldt dat binnen de verblijfseenheid alle gemeenschappelijke ruimtes worden ingemeten en evenredig op basis van kamergrootte verdeeld over de eenheden. De kameroppervlakte plus toebedeelde gemeenschappelijke ruimte is de oppervlakte GO-wonen. Gemeenschappelijke ruimtes binnen het gebouw, maar buiten de verblijfseenheid worden niet meegenomen bij de berekening van de oppervlakte volgens NEN2580.

2.7. Beschikbaarheid WOZ-gegevens

Om verschillende redenen is het mogelijk dat de toegelaten instelling (nog) geen beschikking heeft over de juiste WOZ-waarde van het te taxeren object. Er zijn vier situaties denkbaar waarin dit het geval is:

  • Situatie 1: Het te taxeren object is, volgens de afbakeningsregels van de Wet WOZ, een onzelfstandig object, waardoor geen afzonderlijke WOZ-waarde wordt afgegeven.

  • Situatie 2: Het te taxeren object bestaat uit meerdere afzonderlijke gedeelten, die ieder afzonderlijk een eigen WOZ-waarde hebben;

  • Situatie 3: Het te taxeren object was in aanbouw, waardoor de WOZ-waarde gebaseerd is op de situatie waarin het object nog niet in gebruik is, terwijl de taxatie gebaseerd is op de situatie waarin het object gereed is;

  • Situatie 4: De gemeente heeft nog geen WOZ-beschikking afgegeven, maar moet dit nog wel doen.

Van situatie 1 zal bijvoorbeeld sprake zijn in het geval van kantoortransformatie. Er kan uitsluitend een beschikking zijn afgegeven voor het oorspronkelijke kantoor maar niet voor de nieuwe verhuureenheid zoals de (nieuwe) woning. Voor de juiste WOZ-waarde moet worden gehanteerd:

  • 1. Kan worden uitgegaan van de waarde die de gemeente informeel, maar wel schriftelijk is gecommuniceerd. Dit kan bijvoorbeeld met behulp van een taxatie verslag of taxatieoverzicht, waarin per onzelfstandig deel de waarde is vermeld.

  • 2. Wanneer de gemeente geen waarde per onderdeel vermeldt, moet de WOZ-waarde van het totaal-object (bijvoorbeeld het totale kantoorgebouw) worden gehanteerd, en moet deze worden toegerekend aan de afzonderlijke verhuureenheden (bijvoorbeeld naar rato van de oppervlakte).

Als het niet mogelijk is op basis hiervan een reële waarde te bepalen, mag een schatting worden gehanteerd. In de eerste plaats moet deze worden gebaseerd op WOZ-waardes van vergelijkbare objecten. Als ook deze niet aanwezig zijn, mag deze worden bepaald op basis van recente transacties of aanbodprijzen van vergelijkbare objecten. In dit geval dient de taxatie plaats te vinden op basis van de full-versie.

Als er voor het te taxeren object geen actuele WOZ-waarde is vastgesteld, omdat het te taxeren object feitelijk bestaat uit meerdere WOZ-objecten (situatie 2), kan de som van de verschillende WOZ-objecten als uitgangspunt worden genomen.

In het geval van nieuwbouw kan de WOZ-beschikking nog uitgaan van een object in aanbouw (situatie 3). Voor de WOZ-waarde moet worden uitgegaan van een fictieve waarde die wordt berekend met behulp van het taxatieverslag object in aanbouw3 en de daarin opgenomen stichtingskosten verbonden aan de WOZ-beschikking. De waarde wordt daarbij bepaald door uit te gaan van 100% voortgang. N.B. De vastgestelde waarde van een woning in aanbouw is bepaald op basis van de vervangingswaarde. Hiervoor wordt afzonderlijk de waarde voor de woning (bouwkosten) en de waarde voor de grond berekend. De waarde voor de woning wordt bepaald door het voortgangspercentage van de bouw op 1 januari te vermenigvuldigen met de geobjectiveerde stichtingskosten. De waarde voor de grond wordt niet gecorrigeerd voor een voortgangspercentage.

Wanneer er voor het te taxeren object nog geen WOZ-waarde bekend is, maar de gemeente deze nog wel moet afgeven (situatie 4), kan de gemeente worden verzocht een WOZ-beschikking af te geven. Als het afgeven van deze beschikking te lang op zich laat wachten, mag een schatting worden gehanteerd. In de eerste plaats moet deze worden gebaseerd op WOZ-waardes van vergelijkbare objecten. Als ook deze niet aanwezig zijn, of overduidelijk onjuist, mag deze worden bepaald op basis van recente transacties of aanbodprijzen van vergelijkbare objecten. In dit geval dient taxatie plaats te vinden met de full-versie.

2.8. Handreiking/voorschrift rekenkundige uitwerking

De rekenkundige uitwerking is in dit handboek nader gepreciseerd. De reden hiervoor is dat uit het validatieonderzoek blijkt dat de uitkomsten van reken- en/of softwaremodellen onderling kunnen verschillen, de verdere preciseringen hebben als doel deze verschillen te minimaliseren.

De nadere uitwerkingen gaan onder meer over het omgaan met indexeren en verdisconteren bij een medio jaar benadering, over het omgaan met muteren en uitponden en over de eindwaardeberekening. De nadere uitwerkingen in dit handboek zijn gebaseerd op een benadering in jaarschijven. Er zijn modellen die bijvoorbeeld niet in jaar- maar in maandschijven rekenen. Deze modellen geven bij het juist toepassen van een medio benadering nagenoeg dezelfde uitkomsten als de uitwerkingen in dit handboek op basis van jaarschijven. Beide type modellen zijn daarom toegestaan.

Tot slot geldt dat de waarderingen (zowel uitponden als doorexploiteren) in eerste instantie op vhe-niveau dienen te worden uitgevoerd. Daarna kan op complexniveau de som van alle doorexploiteerwaarden en de som van alle uitpondwaarden worden bepaald. De marktwaarde is de hoogste van één van beide sommen.

2.9. Jaarlijkse actualisatie

Om te borgen dat het waarderingshandboek in de toekomst blijft leiden tot een waardering van de marktwaarde, wordt het handboek jaarlijks geactualiseerd. Deze actualisatie omvat een jaarlijkse aanpassing van de normen en parameters in het handboek.

Naast de jaarlijkse actualisatie wordt het handboek jaarlijks gevalideerd. Bij de validatie wordt gecontroleerd of de verkregen marktwaardes door toepassing van de basisversie van het handboek inderdaad leiden tot een aannemelijke marktwaarde voor alle corporaties in alle provincies en voor alle typen vastgoed. Het handboek 2020 is in 2021 gevalideerd. Dit handboek zal in 2022 worden gevalideerd.

2.10. Omgaan met indicatieve uitgangspunten

Na het moment van publicatie van het handboek marktwaardering in de Staatscourant, maar vóór inwerkingtreding op 1 januari, zijn beperkte wijzigingen van uitgangspunten nog mogelijk. Bijvoorbeeld: een wetsbehandeling over een voor de marktwaardering belangrijke parameter kan plaatsvinden tussen het moment van publicatie en het moment van inwerkingtreding. Waar een uitgangspunt nog kan wijzigen is sprake van een indicatief uitgangspunt in het handboek marktwaardering. Een indicatief uitgangspunt in het handboek marktwaardering is altijd expliciet aangegeven als zijnde indicatief en bovendien ondergeschikt aan de wet- en regelgeving waarin de bron van het uitgangspunt is opgenomen. Raadpleging van de bron van het indicatieve uitgangspunt per peildatum 31 december 2021 is aanbevolen.

3. Nadere kaderstelling

3.1. Doel van de waardering

Het waarderingsprotocol van dit handboek heeft tot doel een waardering van het vastgoed op basis van marktwaarde op te leveren ten behoeve van de jaarrekening van toegelaten instellingen. Op deelportefeuilleniveau, onderscheiden naar DAEB en niet-DAEB, dient de waardering een goed beeld van de marktwaarde van het vastgoed op te leveren. Dit impliceert dat de waardering op complexniveau gemiddeld genomen wél een goed beeld geeft, maar dat er complexen zijn met een te hoge en complexen met een te lage waardering. De waarden zoals die voortvloeien uit de basisversie zijn daarom niet geschikt binnen de vastgoedsturing.

Toegelaten instellingen gebruiken de waardering van het vastgoed niet alleen voor de jaarrekening, maar ook voor de vastgoedsturing. Deze toegelaten instellingen willen voor elk afzonderlijk complex de aannemelijke waarde vastgesteld hebben. Dit handboek biedt daartoe ook de mogelijkheid. In dat geval kan met ondersteuning van een externe taxateur een waardering worden vastgesteld die zowel voor de jaarrekening als voor de vastgoedsturing kan worden gebruikt.

In dit waarderingshandboek worden derhalve twee versies voor de waardering beschreven:

  • De basisversie

  • De full versie

De basisversie vormt het uitgangspunt van alle marktwaardewaarderingen. Deze versie wordt gedetailleerd uitgewerkt in dit handboek. Alle toegelaten instellingen hebben de vrijheid om de full versie toe te passen. De full versie maakt gebruik van vrijheidsgraden. Dit betekent dat op genoemde onderdelen voor de waardering van woongelegenheden kan worden afgeweken van de parameters zoals opgenomen in de basisversie. Voor niet woongelegenheden biedt de full versie ook aanvullende mogelijkheden om het kasstroomschema van de waardering aan te vullen. Het is de eigen verantwoordelijkheid en keuze van de toegelaten instelling of, en zo ja, op welke onderdelen van de waardering de full versie wordt toegepast. Daarbij geldt het principe 'pas toe, of leg uit'. Dit houdt in dat op die onderdelen van de waardering waar de full versie wordt toegepast, een onderbouwing noodzakelijk is van de keuze door een externe taxateur.

3.2. Typen vastgoed en overig vastgoed

In dit handboek worden verschillende typen vastgoed onderscheiden te weten:

  • Woongelegenheden: eengezinswoningen (EGW), meergezinswoningen (MGW), studenteneenheden en zorgeenheden (extramuraal).

  • Bedrijfsmatig, maatschappelijk en zorg onroerend goed (BOG, MOG en ZOG).

  • Parkeergelegenheden: parkeerplaatsen en garageboxen.

Voor elk van de verschillende typen vastgoed wordt gebruik gemaakt van een eigen waarderingsmodel. In de bijlage zijn de definities en een overzicht van de verhuureenheden per type opgenomen.

Woningcorporaties hebben ook vastgoed in exploitatie dat niet onder de vier eerdergenoemde typen valt. Deze typen vastgoed worden ook wel exoten of rafelranden genoemd. Voor deze exoten moet aansluiting worden gezocht bij de meest logische waarderingscategorie. Bijvoorbeeld voor zendmasten de full-versie van BOG-MOG-ZOG. Als aansluiting bij een van de waarderingscategorieën niet mogelijk is (door bijvoorbeeld fundamenteel andere huurafspraken zoals huur om niet) kan altijd een vrije taxatie worden gebruikt.

3.3. Marktwaarde en markthuur

Ten aanzien van de verschillende waardebegrippen sluit dit handboek aan bij internationale richtlijnen, zoals die zijn vastgelegd door middel van de International Valuation Standards (IVS) en de European Valuation Standards (EVS). De definitie van marktwaarde is:

‘Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang’4

Ook wordt ten aanzien van de definitie van de markthuur aangesloten bij de IVS en de EVS. De definitie voor markthuur luidt:

‘het geschatte bedrag waarvoor een belang in vastgoed op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder zou worden verhuurd, waarbij elk der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.’5

3.4. Waarderingsmethodiek

Er bestaan verschillende mogelijkheden om de waardering van vastgoed uit te voeren. Zoals gebruikelijk is in de woningbeleggingssector6, volgt dit handboek de inkomstenbenadering, en meer specifiek de netto contante waarde methode, ook wel de DCF-methode genoemd. Via de DCF-methode worden de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen contant gemaakt naar het heden aan de hand van een discontovoet, inclusief de eindwaarde die de geschatte opbrengstwaarde is van het vastgoed aan het einde van de DCF-periode. Het handboek volgt voor de toepassing van deze methode de internationale definities.7 Hierbij wordt verondersteld dat de jaarbedragen – op enkele hierna te noemen uitzonderingen na – medio het jaar ontvangen en betaald worden. Bij zowel het indexeren als het verdisconteren dient dit principe gehanteerd te worden.

Er zijn kasstromen die niet medio vallen, maar aan het eind (ultimo) of begin (primo) van een jaar.

  • De eindwaarde valt aan het eind (ultimo) van het laatste jaar van de exploitatieperiode.

  • Correctiefactoren zoals achterstallig onderhoud, waardecorrectie erfpacht moeten in mindering gebracht worden op de waarde en vallen dus aan het begin van het eerste jaar (primo) en niet halverwege een jaar.

De berekening van de netto contante marktwaarde wordt bij alle typen vastgoed uitgevoerd voor een exploitatieperiode van 15 jaar. In de volgende paragrafen wordt de DCF-methode meer verduidelijkt en gepreciseerd.

3.4.1. Contante waarde bij medio jaar

Alle kasstromen in de prognose worden geacht halverwege het jaar te worden ontvangen of betaald. Dat uitgangspunt heeft gevolgen voor de wijze van disconteren. De contante waarde van een kasstroom in het jaar (t) bij een discontovoet van (r) is gelijk aan de kasstroom gedeeld door (1 + r) ^ (t – 0,5). De netto contante waarde is zoals gebruikelijk de som van alle contante waarden. Op basis van een medio benadering disconteren van kasstromen geeft een ander resultaat dan het ultimo (op eind jaar) disconteren. Het procentuele verschil is ongeveer de helft van de gebruikte discontovoet.

Het handboek schrijft medio disconteren voor. Op het medio disconteren bestaan enkele uitzonderingen.

  • De eerste uitzondering is de eindwaarde. Daarvoor geldt niet de veronderstelling dat deze halverwege het jaar valt, maar aan het eind van de exploitatie periode. De contante waarde van de nominale eindwaarde is daarom de eindwaarde ultimo jaar 15 gedeeld door (1 + r) ^ 15.

  • De andere uitzonderingen betreffen kosten die aan het begin van de exploitatieperiode vallen zoals achterstallig onderhoud, waardecorrectie erfpacht en eventuele transactiekosten. Omdat deze kasstromen aan het begin van de exploitatieperiode vallen, moeten deze kasstromen niet verder verdisconteerd worden.

  • In het geval als gevolg van leegstand direct wordt uitgepond, dan vallen ook de inkomende en uitgaande kasstromen van uitponden aan het begin van de exploitatieperiode.

3.4.2. Indexeren

Via indexeren wordt de nominale waarde van een kasstroom, of een grondslag als de WOZ-waarde, in het jaar (t) bepaald door op de reële waarde (de waarde op een prijspeil) een index toe te passen. Dit principe is in essentie eenvoudig maar vraagt om enige precisering.

Het handboek bevat op verschillende plekken gegevens over het toepassen van indexen. Als bijvoorbeeld voor de prijsinflatie in een bepaald kalenderjaar een index is opgenomen dan gaat het in sommige gevallen over de index in een kalenderjaar en soms de index over een kalenderjaar.

Een voorbeeld van de eerste categorie (index in een kalenderjaar) is de prijsinflatie, plus opslag bij een gereguleerde eenheid, voor de aanpassing van de huur in een jaar. De index gaat dan over de huurverhoging op 1 juli van het betreffende jaar.

Een voorbeeld van de tweede categorie (index over een kalenderjaar) is de bouwkostenstijging. Is in jaar (t) de bouwkostenstijging gelijk aan i %, dan houdt dat in dat de kosten gedurende het jaar stijgen om aan het eind van het kalenderjaar i % hoger te zijn dan aan het begin van dat jaar.

In het algemeen gaat het handboek voor uitgaven en ontvangsten uit van medio jaar indexeren: de nominale waarde van een kasstroom in een jaar is de totale kasstroom over dat jaar op prijspeil medio jaar. Een manier om de hoogte van een kasstroom medio jaar te bepalen is eerst de waarde primo te bepalen, vervolgens de waarde ultimo te bepalen en van die twee uitkomsten het gemiddelde te bepalen.

Een voorbeeld:

  • Het instandhoudingsonderhoud op prijspeil 31-12-2021 is € 800 per jaar per VHE

  • Dat betekent dat de hoogte van de kasstroom primo 2022 gelijk is aan dezelfde € 800

  • Stel de index 2022 in dit voorbeeld op 2%. Dan is de hoogte van de kasstroom ultimo 2022 gelijk aan € 800 * (1 + 2%) = € 816

  • De kasstroom over heel 2022 is dan het gemiddelde van € 800 en € 816 is € 808.

Kanttekening bij medio indexeren

Meer vanuit theoretisch perspectief geldt dat de medio kasstroom in dit voorbeeld gelijk is aan € 800 * (1,02)0,5. Dat levert nagenoeg hetzelfde resultaat als de hierboven geschetste benadering maar vraagt bij per jaar variërende indexen om een iets complexere uitwerking. Stel in hetzelfde voorbeeld dat de index in het eerste jaar 2,0% en in het tweede jaar 3,0% is, dan is dit de uitwerking

  • Medio jaar 1 is de geïndexeerde kasstroom gelijk aan 800 * (1,02)0,5

  • Medio jaar 2 is de geïndexeerde kasstroom gelijk aan 800 * (1,02) * (1,03)0,5.

Zoals eerder vermeld zijn er ook modellen die in maandschijven rekenen. Een dergelijk model bepaalt weer op een andere wijze de medio jaar kasstroom.

Alle drie de benaderingen geven nagenoeg dezelfde uitkomsten en zijn alle drie toepasbaar en toegestaan. Vanuit praktisch oogpunt is in dit handboek steeds de eerste benadering opgenomen.

Medio jaar indexeren volgens één van de bovenbeschreven methoden is voorgeschreven.

Het uitgangspunt om medio jaar te indexeren geldt niet voor alle kasstromen. Enkele uitzonderingen zijn:

  • De verhuurderheffing wordt bepaald op basis van de WOZ-waarde in de beschikking. De verhuurderheffing 2022 gaat dus uit van de WOZ-beschikking 2022. De beschikking bevat in vrijwel alle gevallen de waarde gebaseerd op de waardepeildatum primo het voorgaande jaar, in dit geval dus 1 januari 2021. De verhuurderheffing wordt niet op een medio jaar grondslag, maar op een primo jaar grondslag berekend.

  • Voor woongelegenheden en BOG/MOG/ZOG wordt de OZB initieel bepaald op basis van de WOZ-waarde in de beschikking 2021 en dus de WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2020, en het gemeentelijk percentage OZB voor de vastgoedcategorie in 2021 en het percentage voor overige belastingen, verzekeringen voor de vastgoedcategorie. Dit levert het bedrag OZB en belastingen/verzekeringen op voor het jaar 2021. De OZB, belastingen en verzekeringen in het volgende jaar worden bepaald door het bedrag uit het voorgaande jaar te indexeren met de prijsinflatie in het voorgaande jaar. De OZB in 2022 is bijvoorbeeld de OZB in 2021 verhoogd met de prijsinflatie in 2021. Met andere woorden: indexatie van de OZB is primo jaar.

  • De berekening van de huurinkomsten is weer anders. De huurverhoging van woningen vindt plaats op 1 juli van een kalenderjaar. Dat betekent dat over de eerste helft van een jaar een andere contracthuur geldt dan over de tweede helft van het jaar. Voor een gebeurtenis als mutatie is het uitgangspunt dat die medio jaar plaatsvindt. De huur over de tweede helft van het jaar is dus nog gedeeltelijk onderhevig aan wijziging naar de markthuur.

  • Eerder is al de eindwaarde genoemd. Die valt aan het eind van de beschouwingsperiode, dus ultimo jaar 15.

  • Splitsingskosten vallen bij uitponden primo jaar. Als er geen exploitatieverplichting is betreft dat primo jaar 1. Is er wel een verplichting dan worden de deze kosten verondersteld primo jaar 8 genomen te worden en moeten deze kosten daarmee naar primo jaar 8 geïndexeerd worden.

3.4.3. Fractioneel muteren en uitponden

Het modelmatig benaderen van het muteren en uitponden van woningen toont de lastigheid bij het waarderen van vastgoed. Hoe voorspelt men immers welke woningen op welk tijdstip muteren en weer te verhuren of uit te ponden zijn? Er zijn grofweg twee manieren waarop met mutatie en uitponden kan worden omgegaan, te weten per gehele woning of per fractionele woning.

In de niet-fractionele benadering vindt mutatie of uitponden pas plaats voor een hele woning. Stel er is een complex van 50 woningen, de mutatiegraad is 5% per jaar, dan worden in deze berekeningswijze in het eerste jaar 2 woningen uitgepond omdat 5% van 50 een uitkomst van 2 hele en één halve woning geeft. De resterende halve woning wordt dan meegenomen naar het volgend kalenderjaar.

Stel dat de complexgrootte echter slechts 5 is, dan muteert bij een mutatiegraad van 5% elk jaar slechts 0,25 woning. Bij het optellen van de woningfracties muteert pas na vier jaar de eerste woning (4 x 0,25 = 1).

De andere benadering is een fractionele benadering. Hierbij wordt de modelmatige fictie gehanteerd dat ook één woning fractioneel kan worden uitgepond of kan muteren. Bij één woning en een mutatiegraad van 5% is dan deze woning begin van het eerste jaar 100% in exploitatie en eind van het jaar voor 95%. Bij doorexploiteren geldt voor deze woning de eerste helft van het jaar 100% van de contracthuur primo. In de tweede helft geldt voor 95% de geïndexeerde contracthuur en voor 5% de huur na mutatie. In het uitpondscenario wordt in dit voorbeeld 5% van de woning uitgepond en zijn de bruto inkomsten gelijk aan 5% van de verkoopopbrengst op basis van de leegwaarde medio dat jaar.

De twee methoden leveren vooral bij kleine complexen verschillen op, vooral in de waarde in het uitpondscenario. Omdat in het merendeel van de gevallen de waarde in het uitpondscenario hoger is dan die in het doorexploiteerscenario, spelen die verschillen een rol in de waardebepaling.

De fractionele benadering leidt tot een meer aannemelijke waarde, met name bij kleine complexen (van minder dan circa 20 vhe).

De fractionele benadering is met ingang van het verslagjaar 2018 voorgeschreven.

3.4.4. Lineair versus exponentieel uitponden en muteren

Naast het onderscheid fractioneel of niet-fractioneel uitponden is het onderscheid lineair versus exponentieel uitponden en muteren van belang. Stel een complex heeft 100 eenheden en de mutatiekans is 5%. Dat impliceert dat in het eerste kalenderjaar 5 eenheden worden uitgepond of muteren.

Bij de lineaire benadering wordt ervan uit gegaan dat ook gedurende de resterende beschouwingsperiode 5 eenheden per jaar uitgepond of gemuteerd worden eventueel met een vermindering van dit aantal vanaf bijvoorbeeld het 6e jaar. Deze benadering impliceert dat de mutatiekans in het uitpondscenario toeneemt. Na tien jaar is de mutatiekans 10%: 5 muterende woningen op 50 resterende woningen.

Bij de exponentiële benadering blijft de mutatiekans gelijk en wordt deze toegepast op de nog in exploitatie zijnde eenheden. In het voorbeeld zijn aan het begin van het tweede jaar nog 95 eenheden in exploitatie. De mutatiekans van 5% wordt toegepast op dit aantal wat betekent dat in het tweede jaar 95 * 5% = 4,75 eenheden muteren. Bij de exponentiele benadering blijft de mutatiekans gelijk.

Vanzelfsprekend geldt in het doorexploiteerscenario dat de mutatiegraad in alle jaren van toepassing is op álle eenheden. Alle eenheden blijven in dit scenario immers in exploitatie. Wel dient rekening gehouden te worden met feit dat op een zeker moment een deel van de huren als gevolg van eerdere mutaties al geharmoniseerd is, dat wil zeggen aangepast aan de markthuur.

Met ingang van verslagjaar 2017 is de exponentiële benadering voorgeschreven.

3.4.5. Afronden

In de berekening worden alleen de eindresultaten afgerond. Tussenresultaten worden niet afgerond. Afronding geldt daarmee niet voor de berekening zelf, maar uitsluitend voor het tonen van resultaten. De wijze van afronden van te tonen resultaten staat vrij. In de rekenvoorbeelden in dit handboek is gekozen voor afronding vanwege de leesbaarheid.

3.4.6. Verdere toelichting rekenwijze

In de tekst van dit handboek zijn op verschillende plaatsen toelichtingen opgenomen voor de rekenkundige uitwerking.

3.5. Waarderingscomplex

Om te komen tot een marktwaardewaardering van het vastgoed, wordt het gehele bezit, dat wil zeggen alle verhuureenheden van de toegelaten instelling, opgedeeld in waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat kan worden verkocht. Alle verhuureenheden van de toegelaten instelling maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex.

Er bestaat geen minimum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Dit betekent dus dat een waarderingscomplex ook uit één verhuureenheid kan bestaan. Eveneens geldt dat geen maximum aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex wordt voorgeschreven.

Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit DAEB en niet-DAEB-vastgoed. In dat geval dient, nadat de waarde van het waarderingscomplex is bepaald, de waarde opgesplitst te worden in een deel dat aan het DAEB-vastgoed, resp. aan het niet-DAEB deel kan worden toegerekend.

Als wordt voldaan aan de voorwaarden van het waarderingscomplex (bouwperiode, locatie, logischerwijs als één geheel te verkopen) kan het ook voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit een samenstelling van BOG, MOG en/of ZOG-ruimtes, bijvoorbeeld als er in een intramurale zorglocatie (ZOG) losse units worden verhuurd aan bijvoorbeeld een kapper (BOG) of zorgopleidingsinstantie (MOG), etc.

Let op: Als bijvoorbeeld meerdere studentenwoningen of (extramurale) zorgeenheden in één contract zijn verhuurd aan een derde partij, dan gedraagt dit complex zich op basis van het contract als een BOG-MOG-ZOG-complex en dient het complex conform die uitgangspunten gewaardeerd te worden.

Let op: Het is niet logisch als één waarderingscomplex bestaat uit objecten op meerdere uit elkaar liggende locaties, zeker niet wanneer bijvoorbeeld één van beide objecten in krimp- of aardbevingsgebied ligt. Scheiding van het waarderingscomplex in meerdere nieuwe waarderingscomplexen is dan het meest logisch. Voor het complex(gedeelte) in krimpgebied moet de full versie worden toegepast; zie daarvoor het schema in Bijlage 3 van het handboek.

Voor het complex(gedeelte) buiten de krimpgemeente bestaat de keuze om deze via de basis- of via de full versie te waarderen.

Let op: het is mogelijk dat een complex verhuurbare eenheden bevat waarvoor zowel het doorexploiteer- als het uitpondscenario geldt, én eenheden waarvoor geen uitpondscenario geldt. Dat is binnen een complex toegestaan. Bij het bepalen van de waarde van de uitpondwaarde van het complex moet dan voor niet uitpondbare eenheden de doorexploiteerwaarde meegenomen worden als vervanger van de uitpondwaarde.

3.6. Doorexploiteer- en uitpondscenario

De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt plaats aan de hand van twee scenario’s: enerzijds op basis van het doorexploiteerscenario en anderzijds op basis van het uitpondscenario. Hierbij gelden de volgende uitgangspunten:

  • Voor reguliere woongelegenheden en parkeren geldt dat de hoogste van het doorexploiteer- of uitpondscenario wordt gehanteerd. Alleen in de full-versie kan het hanteren van één deze twee scenario’s worden afgedwongen, als bijvoorbeeld uit marktanalyse blijkt dat uitponden niet realistisch is kan alleen het doorexploiteerscenario worden gehanteerd.

  • Niet-zelfstandige eenheden kunnen en zullen in de praktijk niet één voor één uitgepond worden en voor deze eenheden geldt daarom in de basis- en full-versie uitsluitend het doorexploiteerscenario.

  • Voor zelfstandige studenteenheden en zelfstandige extramurale zorgeenheden wordt een uitpondscenario niet waarschijnlijk geacht. Daarom wordt in de basisversie het doorexploiteerscenario voorgeschreven. Als marktanalyse aantoont dat een uitpondscenario wel degelijk realistisch is, mag de externe taxateur in de full versie het uitpondscenario toepassen. Zie ook Bijlage 4 waardering van studenteenheden.

  • Bij BOG, MOG en ZOG is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing.

Het doorexploiteerscenario veronderstelt dat verhuureenheden worden doorverhuurd. Daarbij wordt verondersteld dat elk jaar bij een deel van de verhuureenheden, de huurder verhuist. Bij de leegkomende verhuureenheden wordt de eenheid opnieuw verhuurd en wordt de huur na mutatie opgetrokken naar de potentiële huur, die bepaald is op basis van de markthuur met voor gereguleerde woningen als maximum de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel. De maximale huur kan desgewenst ook worden ingevoerd als de WWS-punten niet beschikbaar zijn. Die maximale huur moet dan wel gelijk zijn aan de markthuur (zie 5.2.2), en niet de maximale huur volgens het huurbeleid van een toegelaten instelling (streefhuur).

Aan het einde van de 15-jarige DCF-periode wordt een eindwaarde opgenomen. De kasstromen en de eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar het heden en opgeteld om tot een waarde in het doorexploiteerscenario te komen.

In het uitpondscenario wordt verondersteld dat verhuureenheden bij mutatie leeg worden verkocht. In tegenstelling tot het doorexploiteerscenario wordt de huur voor deze verhuureenheden niet opgetrokken, maar wordt daarvoor in de plaats een verkoopkasstroom en verkoopkosten opgenomen.

Na de 15-jarige DCF-periode wordt de eindwaarde van de nog niet verkochte verhuureenheden bepaald. De kasstromen en de eindwaarde worden contant gemaakt en vervolgens opgeteld om tot de waarde in het uitpondscenario te komen.

De waarde op basis van het doorexploiteerscenario, respectievelijk indien van toepassing het uitpondscenario, is de som van de waarden van alle individuele verhuureenheden in het waarderingscomplex. Nadat de waarden op basis van beide scenario’s zijn bepaald, leidt de hoogste waarde van de twee scenario’s uiteindelijk tot de marktwaarde van het waarderingscomplex.

3.7. Verhuureenheden in exploitatie buiten de landsgrenzen

Voor verhuureenheden buiten de Nederlandse landsgrenzen geldt dat de waardering dient plaats te vinden met inschakeling van een externe taxateur. De reden hiervoor is dat het handboek betrekking heeft op de Nederlandse situatie en niet op vastgoed in het buitenland.

4. Macro-economische parameters

Om de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt van macro- economische parameters. Het gaat hierbij om de prijsinflatie, de loonstijging, de bouwkostenstijging en de leegwaardestijging. De parameters worden hierna weergegeven.

4.1. Prijsinflatie

De prijsinflatie wordt als basis gehanteerd voor de jaarlijkse indexering van de volgende posten:

  • de contracthuur, exclusief de boven inflatoire opslag;

  • de maximale huur en de liberalisatiegrens volgens het woningwaarderingsstelsel;

  • de markthuur bij de marktwaarde en de streefhuur bij beleidswaarde;

  • de OZB, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten.

Voor het jaar 2020 geldt de door het CBS geregistreerde CPI van 1,3%. Voor 2021 en 2022 wordt aangesloten bij de meest recente korte termijn prognose van het Centraal Planbureau (CPB)8 van respectievelijk 1,9% en 1,8%. Voor de jaren 2023 tot en met 2025 wordt de middellange termijn prognose (MLT) van het CPB gehanteerd van 1,9%.

Vanaf 2026 van de prognoseperiode wordt aangesloten bij de lange termijn verwachting, conform het (maximale) streven van de Europese Centrale Bank (ECB) van 2,00%.

Tabel 1: prijsinflatie

Prijsinflatie

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027 e.v.

Prijsinflatie

1,30%

1,90%

1,80%

1,90%

1,90%

1,90%

2,00%

2,00%

4.2. Loonstijging

De loonstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de beheerkosten marktwaarde exclusief de zakelijke lasten. Voor de beleidswaarde geldt deze index voor de post beheer.

In het uitpondscenario met een zeven jaar exploitatieverplichting is deze index van toepassing op de juridische splitsingskosten.

Voor de jaren 2021 en 2022 wordt aangesloten bij de meest recente korte termijn prognose van het CPB9. Voor de jaren 2023 tot en met 2025 wordt de middellange termijn prognose (MLT) van het CPB gebruikt. Voor de prognoseperiode wordt vanaf 2027 aangesloten bij de reële groei van de lonen in het verleden, die gemiddeld ongeveer 0,5% boven inflatie was. Voor het jaar 2026 wordt een index midden tussen die van 2025 en 2027 gekozen.

Tabel 2: loonstijging

Loonstijging

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027 e.v.

Loonstijging

2,00%

2,20%

2,10%

2,30%

2,30%

2,40%

2,50%

4.3. Bouwkostenstijging

De bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten, en de verouderingskosten. In het uitpondscenario met een zeven jaar exploitatieverplichting is deze index van toepassing op de technische splitsingskosten voor zover opgevoerd in een full waardering.

Voor de veronderstelde bouwkostenstijging is aangesloten bij de loonstijging zoals ontleend aan de prognose van het CPB.

Voor de jaren 2021 en 2022 wordt echter uitgegaan van een hogere stijging als gevolg van de spanning tussen vraag en aanbod op de bouwmarkt.

Volgens het CBS was de outputindex in het eerste kwartaal 2021 gelijk aan 1,7% en de inputindex 5,1% beiden ten opzichte van een jaar eerder. De gegevens van BouwkostenKompas per 1 oktober 2021 komen tot een outputindex van 6,0% en een inputindex van 4,0% beide eveneens op jaarbasis. De bouwkostenindex 2021 is met 4,2% het gemiddelde van de vier cijfers.

Vanaf 2023 is de bouwkostenstijging weer gelijkgesteld aan bij de loonkostenstijging. In 2022 is de bouwkostenstijging gesteld op een waarde tussen die van 2021 en van 2023.

Tabel 3: bouwkostenstijging

Bouwkostenstijging

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027 e.v.

Bouwkostenstijging

4,20%

3,20%

2,10%

2,30%

2,30%

2,40%

2,50%

4.4. Leegwaardestijging

De leegwaardestijging vormt de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het uitpondscenario. Omdat er regionale verschillen zijn, is de leegwaardestijging voor elke provincie en voor de vier grote steden afzonderlijk weergegeven. Over 2020 en 2021 gaat het daarbij om de gerealiseerde stijgingen op basis van gegevens van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van het Kadaster. Vanaf 2022 is verondersteld dat de leegwaardestijging na één jaar uitkomt op 2,0%. Dit sluit aan bij de lange termijn verwachting dat de leegwaardestijging trendmatig gelijk is aan de veronderstelde prijsinflatie en bij de manier waarop taxateurs de leegwaarde inschatten. Hoewel de recente prijsstijging in de meeste regio’s boven de trend ligt, is het niet zeker dat deze prijsstijgingen zich door zullen zetten. Daarom is vanaf 2023 en verder gekozen voor een trendmatige, veilige benadering.

Tabel 4: leegwaardestijging naar provincie en de vier grote steden (Bron: Kadaster)

Regio

2020

2021

2022

2023 e.v.

Groningen

10,40%

14,90%

8,50%

2,00%

Friesland

7,70%

15,50%

8,80%

2,00%

Drenthe

8,50%

15,30%

8,70%

2,00%

Overijssel

8,60%

13,80%

7,90%

2,00%

Flevoland

9,50%

16,80%

9,40%

2,00%

Gelderland

8,10%

14,30%

8,20%

2,00%

Utrecht (provincie)

7,70%

13,10%

7,60%

2,00%

Noord-Holland

6,50%

12,20%

7,10%

2,00%

Zuid-Holland

8,00%

12,10%

7,10%

2,00%

Zeeland

8,30%

15,90%

9,00%

2,00%

Noord-Brabant

7,60%

12,20%

7,10%

2,00%

Limburg

7,90%

11,70%

6,90%

2,00%

Amsterdam

4,70%

7,50%

4,80%

2,00%

’s-Gravenhage

7,50%

13,20%

7,60%

2,00%

Rotterdam

8,50%

12,90%

7,50%

2,00%

Utrecht (gemeente)

9,40%

14,00%

8,00%

2,00%

Nederland

7,80%

13,00%

7,50%

2,00%

5. Woongelegenheden

Dit hoofdstuk behandelt de te hanteren gegevens en uitgangspunten voor de waardering van woongelegenheden. Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen objectgegevens en modelparameters.

De objectgegevens zijn specifieke gegevens die op het niveau van de verhuureenheid, of op het niveau van het complex waartoe de verhuureenheid behoort, beschikbaar dienen te zijn. Deze gegevens komen uit de basisadministratie van de toegelaten instelling. In tabel 5 objectgegevens is in de laatste kolom aangegeven of een gegeven op verhuureenheid (VHE) dan wel op complex niveau beschikbaar is. In de waardering zelf staat het de taxateur vrij complex gegevens op complex niveau of op VHE-niveau op te voeren.

De modelparameters zijn die gegevens die noodzakelijk zijn voor de berekening van de marktwaarde en waarover dit handboek uitsluitsel geeft.

5.1. Objectgegevens

De onderstaande tabel bevat een overzicht van de specifieke objectgegevens voor woongelegenheden van de toegelaten instelling. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen gegevens die betrekking hebben op het waarderingscomplex en op de afzonderlijke verhuureenheden.

Tabel 5: objectgegevens voor woongelegenheden

Objectgegevens

Omschrijving

Niveau

Waarderingscomplex

   

Id waarderingscomplex

Unieke identificatiecode van het waarderingscomplex.

complex

Mutatiekans

De gemiddelde mutatiekans per waarderingscomplex over de periode 2017 tot en met 2021.

complex

Aangebroken complex

Van het waarderingscomplex zijn reeds afzonderlijke verhuureenheden verkocht.

complex

Gesplitst complex

Het waarderingscomplex is wel of niet voor verkoop van afzonderlijke verhuureenheden gesplitst. Onder een gesplitst complex wordt verstaan een complex dat reeds kadastraal is gesplitst (in appartementsrechten), teneinde de verkoop van afzonderlijke verhuureenheden mogelijk te maken.

complex

Mogelijkheid van verkoop

Het maximaal aantal verkoopbare verhuureenheden als percentage van het totaal aantal verhuureenheden per waarderingscomplex. Dit maximum geldt als een plafond. Uitponden vindt plaats tegen de mutatiekans. Als dit plafond wordt bereikt, dan stop het uitponden.

complex

Exploitatiebeperking 7 jaar van toepassing

Is wel of niet de exploitatiebeperking van 7 jaar van toepassing op het complex en daarmee op de vhe?

complex

Sloop- of nieuwbouwcomplex

Is het complex een sloop- of nieuwbouwcomplex. Dit gegeven is van belang voor het uitpondscenario in combinatie met aanvangsleegstand.

complex

Verhuureenheid

   

Id verhuureenheid

Unieke identificatiecode van de verhuureenheid die aansluit bij de basisadministratie.

VHE

Postcode

Viercijferige postcode van de verhuureenheid.

VHE

Type verhuureenheid

Type verhuureenheid onderscheiden naar EGW, MGW, studenteneenheid of zorgeenheid (extramuraal). Voor de categorisering naar EGW, MGW, studenteneenheid of zorgeenheid (extramuraal) kan worden aangesloten op de bezitstyperingen volgens de waarderingskamer (zie bijlage 1).

VHE

Zelfstandige verhuureenheid

Betreft het wel of niet een zelfstandige verhuureenheid.

VHE

Gereguleerde verhuureenheid

Betreft het wel of niet een gereguleerde huurovereenkomst bij de verhuureenheid.

VHE

DAEB of niet-DAEB

Is de verhuureenheid DAEB of niet-DAEB

VHE

Bouwjaar

Bouwjaar van de verhuureenheid.

VHE

Renovatiejaar

Jaar waarin de VHE, conform de definitie van renovatie in de bijlage 1 (definities), is gerenoveerd.

VHE

Vrijgesteld van verhuurderheffing

Wel of niet vrijgesteld van verhuurderheffing omdat de VHE een Rijksmonument is.

VHE

Oppervlakte

De gebruiksoppervlakte (GBO) van de verhuureenheid in vierkante meters.

VHE

WWS-punten

Het aantal punten volgens het woningwaarderingstelsel van de verhuureenheid.

VHE

Woning voldoet aan 15%-huuropslag eisen voor beschermd stads- of dorpsgezicht

Wel of niet.

Bij woningen (van vóór 1945) behorend tot een beschermd stadsgezicht of dorpsgezicht, waarvoor is voldaan aan de voorschriften van aantoonbare investeringen ten behoeve van het behoudt van het beschermde stads- of dorpsgezicht, geldt een toeslag van 15% van de maximale huurprijs volgens het WWS.

VHE

Actuele contracthuur

De overeengekomen kale maandhuur van de verhuureenheid op peildatum 31-12-2021.

VHE

Aanvangsleegstand

Wel of geen aanvangsleegstand

Staat de eenheid leeg op peildatum 31-12-2021.

VHE

WOZ-waarde

WOZ-waarde van de verhuureenheid voor belastingjaar 2021. Deze kent doorgaans waardepeildatum 01-01-2020. Indien de WOZ-waarde in de beschikking een andere peildatum kent, dan moet hier rekening mee worden gehouden.

VHE

Achterstallig onderhoud

Wel of geen achterstallig onderhoud nodig om de woning op de lange termijn als huurwoning te kunnen blijven exploiteren, ten dele gebaseerd op de meerjaren onderhoudsprognose (MJOP).

VHE

Bedrag achterstallig onderhoud

Indien van toepassing, het bedrag waarmee het achterstallig onderhoud kan worden verholpen.

VHE

Erfpacht

Wel of geen erfpacht bij de verhuureenheid, met de indeling: geen erfpacht, eeuwigdurend afgekocht erfpacht, tijdelijk1 erfpacht met canon, tijdelijk erfpacht afgekocht

VHE

Waardecorrectie erfpacht

De contante waarde op peildatum 31-12-2021 van toekomstige erfpachtverplichtingen (zie paragraaf 5.2.17)

VHE

1 De term tijdelijk erfpacht is synoniem aan de term voortdurende erfpacht

Nadere duiding:

  • Alle vier woningtypen kunnen of zelfstandig of onzelfstandig zijn. Primair bepalen woningkenmerken of er sprake is van zelfstandigheid. Een zelfstandige woning is een woning met eigen toegang en eigen keuken en toilet.

    Het kan echter ook zijn dat een – op basis van woningkenmerken – zelfstandige woning meerdere huurcontracten kent. Hierbij delen huurders gemeenschappelijke ruimtes zoals keuken, badkamer en toilet. Daarmee is er geen sprake van een zelfstandige eenheid maar van een verzameling van onzelfstandige eenheden, één eenheid voor elk huurcontract.

  • De ‘mogelijkheid van verkoop’ ziet op de situaties van verkoopbeperkingen (uitponden) waarvoor een juridische (en daarmee voor een koper van het complex afdwingbare) basis is. Bijvoorbeeld in het geval dat de gemeente een verkoopbeklemming heeft opgelegd of indien een verkoopbeperking met kettingbeding in een eerdere koopovereenkomst is vastgelegd.

  • Het objectgegeven renovatiejaar is vanaf het handboek 2020 toegevoegd aan de objectgegevens voor woongelegenheden. Het renovatiejaar is het jaar waarin, volgens de definitie van renovatie in bijlage 1, de woongelegenheid is gerenoveerd. Als renovatie plaatsvond en een renovatiejaar is opgevoerd, dan moet bij het bepalen van de van het bouwjaar afhankelijke gegevens als instandhoudingsonderhoud, markthuur en discontovoet, het renovatiejaar genomen worden om de bouwjaarklasse te bepalen. Is geen renovatiejaar opgevoerd dan moet het bouwjaar genomen worden om de bouwjaarklasse te bepalen.

  • Bij studenteneenheden en extramurale zorgeenheden is het feit of een eenheid zelfstandig of onzelfstandig is van grote invloed op de waarde. Deze typering vraagt daarom extra aandacht bij uitwerking van de gegevens voor een waardering. Verder geldt dat gelabelde studenteneenheden die bestaan uit meerkamerwoningen die niet onzelfstandig worden verhuurd, via het model van MGW danwel EGW dienen te worden getaxeerd. Het betreft hier immers een EGW of MGW met één huurcontract. Zie verder ook de toelichting en matrix in Bijlage 4: Waardering Studentcomplexen.

  • Er zijn voorwaarden verbonden aan de 15%-huuropslag voor woningen in een beschermd dorps- of stadsgezicht. Deze voorwaarden zijn te vinden in de wettelijke regeling 'Besluit huurprijzen woonruimte d.d. 01-07-2018' onder Artikel 8a. Samengevat moet de woonruimte voldoen aan vier kenmerken. De woning is (1) gelegen in beschermd stads- en dorpsgezicht, (2) geen Rijkmonument (3) gebouwd vóór 1945, en (4) er zijn daadwerkelijk kosten gemaakt voor de instandhouding van de monumentale waarde van de woonruimte. Panden die zijn gelegen in een beschermd stads- of dorpsgezicht, maar waaraan recent geen extra onderhoudskosten zijn uitgegeven ten behoeve van het behoud van de monumentale waarde, komen dan ook niet in aanmerking voor de hogere maximale huurprijs.

5.2. Modelparameters

Met de modelparameters vindt de modelmatige waardering van de verhuureenheden in de waarderingscomplexen plaats, waarbij gebruik wordt gemaakt van de hierboven aangegeven objectgegevens. Het betreft hier de modelparameters voor de basisversie. In hoofdstuk 8 worden de vrijheidsgraden beschreven waar in de full versie gebruik van kan worden gemaakt om af te wijken van de basisversie.

5.2.1. Leegwaarde

De leegwaarde is de geschatte verkoopprijs op basis van de kosten koper, vrij van huur en overige lasten. De leegwaarde is synoniem voor de term 'marktwaarde vrij van huur en gebruik'. De leegwaarde wordt als opbrengst in het uitpondscenario opgenomen, zodra de mogelijkheid tot de verkoop van een verhuureenheid zich voordoet.

De leegwaarde wordt gelijkgesteld aan de geïndexeerde WOZ-waarde. Hierbij wordt aangenomen dat de beschikbare WOZ-beschikking in 2021 is afgegeven en daarmee betrekking heeft op de waardepeildatum 1 januari 2020. De WOZ-waarde van de WOZ-beschikking dient dan te worden geïndexeerd met de leegwaardestijging van 2020 en 2021 om een leegwaarde te krijgen met peildatum 31 december 2021. Indien de WOZ-beschikking met waardepeildatum 1 januari 2020 nog niet beschikbaar is, dan wel de WOZ-beschikking met waardepeildatum 1 januari 2021 al beschikbaar is, dient deze waarde te worden aangepast zodanig dat de WOZ-waarde als objectgegeven de waardepeildatum 1 januari 2020 heeft.

Rekenkundige uitwerking: WOZ-waarde als grondslag

De geïndexeerde WOZ-waarde vormt de grondslag van de verhuurderheffing. De verhuurderheffing wordt in een kalenderjaar bepaald op basis van de WOZ-beschikking van dat jaar. In die beschikking is de WOZ-waarde opgenomen primo het jaar voorafgaand aan het beschikkingsjaar.

Voorbeeld:

De grondslag voor het bepalen van de verhuurderheffing in 2024 is de WOZ-beschikking 2024 en daarmee de WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2023 oftewel primo 2023. Omdat de grondslag primo kalenderjaar is, vormt de grondslag een uitzondering op de regel van medio indexeren. De grondslag wordt primo bepaald.

Stel: u wilt de verhuurderheffing berekenen in het jaar 2024. De grondslag daarvoor is de peildatum primo 2023. U beschikt over een WOZ-beschikking van 2021 waarin een waarde van € 100.000 staat vermeld met de peildatum primo 2020. Om de gewenste grondslag primo 2023 te bepalen moet u dus de WOZ-waarde uit de beschikking 2021 (peildatum primo 2020) indexeren met de index over 2020, 2021 en over 2022 om zo de waarde primo 2023 te bepalen. Stel dat de index 2020 gelijk is aan 7,80%, de index 2021 gelijk is aan 13,00%, en de index 2022 gelijk aan 7,50%, dan is de grondslag gelijk aan € 100.000 * (1 + 7,80%) * (1 + 13,00%) * (1 + 7,50%) = € 130.950.

Rekenkundige uitwerking leegwaarde en verkoopopbrengsten in uitpondscenario:

In het uitpondscenario zijn de bruto inkomsten uit verkoop gelijk aan de leegwaarde. Volgens het algemene principe vallen kasstromen, en dus ook verkoop, midden in een kalenderjaar. De leegwaarde is dus de leegwaarde medio jaar.

Voorbeeld:

Stel: u moet de leegwaarde in het kalenderjaar 2023 bepalen. Net als in het vorige voorbeeld beschikt u over een WOZ-beschikking 2021 met daarin een WOZ-waarde op peildatum primo 2020 van € 100.000. Gegeven de indexen in het bovenstaande voorbeeld is de leegwaarde primo 2023 gelijk aan € 130.950. Stel de index in 2023 is 2%, dan is de leegwaarde ultimo 2023 gelijk aan € 133.569. De gezochte leegwaarde medio is het gemiddelde van de leegwaarde primo en ultimo (€ 130.950 + € 133.560)/2 is € 132.260. (Ofwel: ongeveer 130.950 * 1,020,5)

5.2.2. Markthuur van eengezins- en meergezinswoningen

De markthuur is de (kale) huurprijs per maand van een verhuureenheid die, uitgaande van optimale marketing en verhuur, kan worden gerealiseerd op de waardepeildatum 31 december 2021. In het doorexploiteerscenario wordt de markthuur gebruikt voor het bepalen van de nieuwe huur nadat een woning is gemuteerd. In het uitpondscenario speelt de markthuur een rol als er sprake is van juridische beklemmingen (verkoopbeperking). Door deze beklemmingen kan het voorkomen dat slechts een deel van de verhuureenheden in een complex mag worden verkocht. Indien dit deel is bereikt, mag vanaf dat moment niet meer worden verkocht in het uitpondscenario, maar zal bij mutatie sprake zijn van wederverhuur. In dat geval is de markthuur van belang bij het bepalen van de nieuwe huur na mutatie. Voorts dient bij leegstand ook de markthuur genomen te worden, in plaats van de contracthuur.

De parameters voor de markthuur per vierkante meter gebruiksoppervlak is bepaald op basis van een regressie analyse van de in het validatieonderzoek over 2020 opgenomen full waarderingen. De volgende woningkenmerken dienen daarbij als basis van de regressie: zij zijn de onafhankelijke variabelen die de markthuur per maand per eenheid bepalen:

  • Gebruiksoppervlakte (GO).

  • De WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2020 ingedeeld in 9 klassen

  • Bouwjaar ingedeeld in 7 klassen

  • Woningtype ingedeeld in twee typen

  • Regio opgedeeld in de 40 COROP-gebieden plus de vier grote steden, totaal 44 gebieden.

De markthuur per maand wordt bepaald volgens de volgende vergelijking:

Markthuur = GO*(0,0125*GO)-0,6796*huurref*fwoz*fbouwjaar*ftype*fregio*fmarkt

Hierbij is:

  • Markthuur: de markthuur per maand op prijspeil 31 december 202

  • GO: het gebruiksoppervlak van de woning in vierkante meters

  • Huurref: de markthuur per m2 GBO van de referentiewoning op peildatum 31 december 2020

  • fWOZ: een factor afhankelijk van de WOZ-waarde klasse

  • fBouwjaar: een factor afhankelijk van de bouwjaarklasse van de woning

  • fType: een factor afhankelijk van het type (EGW of MGW) van de woning

  • fRegio: een factor afhankelijk van het gebied waar de woning toe behoort

  • fMarkt: een factor afhankelijk van het gebied waar de woning toe behoort. Deze factor weerspiegelt de ontwikkeling van de markthuren in 2021 per gebied. Deze factor is vastgesteld op basis van gegevens van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) over de gerealiseerde markthuren van woningen per maand over de periode januari 2018 tot en met juni 2021. Deze factor is nodig omdat de regressieanalyse in het validatieonderzoek gaat over de markthuren per 31 december 2020. Om de markthuur per 31 december 2021 te bepalen moet op de markthuur per 31 december 2020 nog een index worden toegepast uitgedrukt in fMarkt.

In deze paragraaf zijn de verschillende factoren per klasse in tabellen opgenomen. Voor de referentiewoning leidt de doorgerekende vergelijking tot een markthuur van € 782,– per maand prijspeil 31 december 2020. Om de markthuur op peildatum, dat is per 31 december 2021 te bepalen, moet de factor fMarkt nog worden toegepast.

Tabel 6: referentiewoning

Referentieobject markthuur

 

Kenmerk

Klasse

WOZ-waarde 1 januari 2020 klasse

125.000 tot 150.000

Bouwjaarklasse

1975 tot 1990

Type verhuureenheid

MGW

GBO

80 m2

COROP gebied plus G4

’s-Gravenhage

Markthuur per m2 GBO/maand 31-12-2020

€ 9,78

Huurref: de markthuur per m2 GBO per maand van de referentiewoning prijspeil 31 december 2020

De markthuur per m2 GBO per maand van de referentiewoning bedraagt € 9,78.

fWOZ: factor geïndexeerde WOZ-waarde klasse

De eerste factor in de vergelijking is afhankelijk van de WOZ-waarde van de woning op prijspeil 1 januari 2020.

Tabel 7: factor WOZ-waarde op 1 januari 2020 klasse: fWOZ

WOZ-waarde 1 januari 2020 klasse

Factor

WOZ-waarde 1 januari 2020 klasse

Factor

≤ 50.000

0,793

> 150.000 ≤ 175.000

1,060

> 50.000 ≤ 75.000

0,815

> 175.000 ≤ 200.000

1,114

> 75.000 ≤ 100.000

0,885

> 200.000 ≤ 250.000

1,179

> 100.000 ≤ 125.000

0,943

> 250.000

1,333

> 125.000 ≤ 150.000

1,000

   

fBouwjaar: factor afhankelijk van bouwjaarklasse

Tabel 8: factor bouwjaarklasse: fBouwjaar

Bouwjaarklasse

Factor

Bouwjaarklasse

Factor

< 1920

1,096

≥ 1975 < 1990

1,000

≥ 1920 < 1940

1,091

≥ 1990 < 2005

1,020

≥ 1940 < 1960

1,000

≥ 2005

1,023

≥ 1960 < 1975

0,975

   

fType: factor afhankelijk van woningtype

Tabel 9: factor woningtype: fType

Woningtype

Factor

Woningtype

Factor

EGW

0,961

MGW

1,000

fRegio: factor afhankelijk van COROP-gebied en G4

Tabel 10: factor COROP-gebied en G4

COROP-gebied G4

Factor

COROP-gebied G4

Factor

Oost-Groningen

0,964

Agglomeratie Haarlem

1,104

Delfzijl en omgeving

0,933

Zaanstreek

1,046

Overig Groningen

1,021

Groot-Amsterdam

1,075

Noord-Friesland

1,000

Het Gooi en Vechtstreek

1,100

Zuidwest-Friesland

0,959

Agglomeratie Leiden en Bollenstreek

1,097

Zuidoost-Friesland

0,937

Agglomeratie ’s- Gravenhage

1,071

Noord-Drenthe

0,922

Delft en Westland

0,993

Zuidoost-Drenthe

0,970

Oost-Zuid-Holland

0,993

Zuidwest-Drenthe

0,972

Groot-Rijnmond

1,023

Noord-Overijssel

0,981

Zuidoost-Zuid-Holland

1,032

Zuidwest-Overijssel

0,997

Zeeuwsch-Vlaanderen

0,854

Twente

0,912

Overig Zeeland

1,007

Veluwe

0,960

West-Noord-Brabant

0,960