Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Geldend van 21-02-2020 t/m 11-08-2020

Regeling van de Minister voor Wonen en Rijksdienst van 17 juni 2015, nr. 0000336120, houdende nieuwe nadere regels betreffende toegelaten instellingen volkshuisvesting ter uitvoering van hoofdstuk IV van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015)

De Minister voor Wonen en Rijksdienst,

Gelet op de artikelen 44a, eerste lid, onderdeel a, en 48, eerste lid, tweede volzin, van de Woningwet en de artikelen 1, eerste lid, begripsomschrijving van getaxeerd, 10, tweede lid, onderdeel a, 13, eerste lid, onderdelen b en c, en tweede lid, 19, derde lid, 23, eerste lid, onderdeel b, en tweede lid, onderdeel b, 26, eerste lid, onderdeel a, onder 2°, 31, derde en vierde lid, 45, eerste lid, onderdelen a en b, 65, vierde lid, 73, derde lid, 79, tweede lid, onderdeel a, 84, derde lid, 101, 104, derde lid, 105, tweede lid, 107, tweede lid, onderdelen b en c, en 108, tweede lid, van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015;

BESLUIT:

Hoofdstuk I. Algemene bepalingen

§ 1. Begripsomschrijvingen

Artikel 1

In deze regeling wordt verstaan onder:

• – achtergesteld papier: waardepapieren die later voor uitbetaling in aanmerking komen dan de vorderingen van andere schuldeisers van toegelaten instellingen;

• – besluit: Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015;

• – kandidaat: natuurlijke persoon die de toegelaten instelling voornemens is te benoemen of herbenoemen als een van haar bestuurders of commissarissen;

• – kasstroomprognose: prognose omtrent het vermoedelijke verloop of de vermoedelijke afloop van de financieringsbehoefte en de liquiditeitsplanning voor de korte en lange termijn;

• – minister: de minister voor Wonen en Rijksdienst;

• – waardepapieren: documenten met een geldwaarde.

§ 2. Het aangaan van verbindingen

Artikel 2

Het percentage, bedoeld in de artikelen 10, tweede lid, onderdeel a, en 79, tweede lid, onderdeel a, van het besluit, is 1,5.

Artikel 3

De ratingbureaus, bedoeld in de artikelen 13, eerste lid, onderdelen b en c, en 107, tweede lid, onderdeel a, van het besluit, zijn Moody’s, Standard and Poor’s en Fitch.

Artikel 4

[Vervallen per 01-07-2016]

§ 3. Verdere algemene bepalingen

Artikel 5

• 1 De stukken, bedoeld in artikel 17 van het besluit, zijn:

  • a. een aanvraag voor een omgevingsvergunning met betrekking tot de werkzaamheden, die is ingediend:

    • 1°. voor de toepassing van de artikelen 21a, tweede lid, van de wet en II, tiende lid, van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting: voor het tijdstip van inwerkingtreding van artikel I van laatstgenoemde wet;

    • 2°. voor de toepassing van artikel 47, vierde lid, van de wet: voor het tijdstip van verstrijken van de werkingsduur van een opdracht als bedoeld in artikel 47, eerste lid, van de wet of

    • 3°. voor de toepassing van artikel 69, derde lid, van het besluit: voor het tijdstip waarop enig tijdvak als bedoeld in artikel 69, tweede lid, van het besluit eindigt,

    voor zover op het betrokken tijdstip nog niet onherroepelijk is beslist op de aanvraag en voor zover na de verlening van de omgevingsvergunning een aanvang met de werkzaamheden wordt gemaakt binnen een termijn als bedoeld in artikel 2.33, tweede lid, onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

  • b. een verleende zodanige omgevingsvergunning, voor zover een aanvang van de werkzaamheden wordt gemaakt binnen een termijn als bedoeld in artikel 2.33, tweede lid, onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, of

  • c. een schriftelijke overeenkomst waaruit blijkt dat een aanvang met de werkzaamheden wordt gemaakt:

    • 1°. voor de toepassing van de artikelen 21a, tweede lid, en 47, vierde lid, van de wet, II, tiende lid, van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting en 69, derde lid, van het besluit: binnen twee jaar na het betrokken tijdstip, bedoeld in onderdeel a, onder 1°, 2° of 3°, of

    • 2°. voor de toepassing van artikel 63, eerste lid, van het besluit: binnen twee jaar na de ondertekening van die overeenkomst.

• 2 Een termijn als bedoeld in het eerste lid, onder a, b of c, kan op verzoek van de toegelaten instelling worden verlengd tot ten hoogste vijf jaar, voor zover de toegelaten instelling door middel van een aanvraag voor een omgevingsvergunning dan wel voor een wijziging van een omgevingsvergunning die vóór het verstrijken van die termijn is ingediend, of een omgevingsvergunning die vóór het verstrijken van die termijn is verleend, aannemelijk maakt dat de verlenging van die termijn noodzakelijk is voor het realiseren van de werkzaamheden.

Hoofdstuk II. Rechtsvorm en organisatie van toegelaten instellingen

§ 1. Voorschriften omtrent de geschiktheid van personen voor het lidmaatschap van het bestuur en de raad van commissarissen, en de betrouwbaarheid van die personen

Artikel 6

• 1 De toegelaten instelling stelt de minister in staat een zienswijze over een kandidaat uit te brengen voorafgaande aan de benoeming of herbenoeming. Daartoe meldt de toegelaten instelling hem een voorgenomen benoeming of herbenoeming van die kandidaat voorafgaand aan die benoeming of herbenoeming.

• 2 De toegelaten instelling maakt bij de melding, bedoeld in het eerste lid, gebruik van een door de minister beschikbaar te stellen meldingsformulier.

• 3 De melding gaat in elk geval vergezeld van:

  • a. in geval van een voorgenomen eerste benoeming van een kandidaat:

    • 1°. zijn curriculum vitae;

    • 2°. het gebruikte functieprofiel;

    • 3°. de bij zijn werving gevolgde selectieprocedure;

    • 4°. een motivering ten aanzien van die benoeming, waarbij in elk geval wordt ingegaan op de competenties en antecedenten van de kandidaat en, in geval van een benoeming in de raad van commissarissen of in een bestuur waarvan meerdere natuurlijke personen deel uitmaken, op zijn geschiktheid, met inachtneming van de samenstelling van die raad of dat bestuur en de daarbinnen aanwezige kennis en ervaring en onder gebruikmaking van een door de minister beschikbaar te stellen geschiktheidsmatrix;

    • 5°. een door de minister beschikbaar te stellen en door de kandidaat ingevuld formulier betrouwbaarheidsonderzoek;

    • 6°. een door de kandidaat verkregen verklaring omtrent zijn gedrag, als bedoeld in artikel 28 van de Wet justitiële en strafvorderlijke gegevens, en

    • 7°. drie referenties.

  • b. in geval van een voorgenomen herbenoeming van een kandidaat: de documenten, genoemd in onderdeel a, onder 1°, 2°, 4°, 5° en 6°.

Artikel 7

• 1 De minister voorziet in de mogelijkheid om de melding langs elektronische weg in te dienen.

• 2 De minister bevestigt de ontvangst van de melding binnen een week na die ontvangst aan de toegelaten instelling. Indien de melding onvolledig is, stelt hij de toegelaten instelling daarvan bij die bevestiging in kennis.

Artikel 8

• 1 De minister start het opstellen van zijn zienswijze, indien de melding volledig is overeenkomstig artikel 6, derde lid, in voorkomend geval na ontvangst van de aanvankelijk ontbrekende bescheiden.

• 2 Indien de toegelaten instelling verzuimt de bij de melding ontbrekende bescheiden te verstrekken, kan de minister besluiten de melding niet in behandeling te nemen. Hij stelt de toegelaten instelling onverwijld daarvan in kennis.

• 3 De minister doet zijn zienswijze schriftelijk aan de toegelaten instelling toekomen.

§ 2. Goedkeuring door de minister van besluiten van het bestuur omtrent vervreemdingen van onroerende zaken

Artikel 9

• 1 Voor de toepassing van het bepaalde bij en krachtens de artikelen 22 tot en met 26a van het besluit:

  • a. wordt een taxatierapport met betrekking tot onroerende zaken van een toegelaten instelling niet opgesteld dan nadat die toegelaten instelling aan de taxateur heeft medegedeeld welk aantal onroerende zaken zij voornemens is te vervreemden, waarbij woongelegenheden in een complex door haar zodanig worden onderscheiden in bouwkundige typen, dat aannemelijk is dat woongelegenheden per zodanig type dezelfde marktwaarde hebben en dat elk zodanig type woongelegenheden een verschillende marktwaarde heeft;

  • b. kan in dat taxatierapport worden volstaan met het taxeren van één woongelegenheid per type als bedoeld in onderdeel a;

  • c. bevat dat taxatierapport de wijze waarop de taxateur de waarde van de betrokken onroerende zaken heeft bepaald, en

  • d. is dat taxatierapport op het tijdstip van ondertekening van een koopovereenkomst, strekkende tot vervreemding van een daarin getaxeerde woongelegenheid, niet ouder dan zes maanden, of niet ouder dan vierentwintig maanden, met dien verstande dat het taxatierapport in dat laatste geval vergezeld gaat van een markttechnische update van maximaal drie maanden oud.

• 2 Het register, bedoeld in artikel 1, eerste lid, begripsomschrijving van getaxeerd, van het besluit is het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs of een gelijkwaardig register dat ten minste voorziet in:

  • a. doorlopend toezicht op de naleving van de gedragsregels;

  • b. een meldplicht indien geregistreerde taxateurs handelen in strijd met de gedragsregels, en

  • c. in onafhankelijke tuchtrechtspraak.

Artikel 10

De combinatie van bedingen, bedoeld in artikel 23, eerste lid, onderdeel b, van het besluit, maakt deel uit van de ontwerpkoopovereenkomst en omvat:

• a. het beding dat de verkrijgende natuurlijke persoon, bij doorverkoop binnen 10 jaar na het tijdstip van de eigendomsoverdracht als gevolg van de vervreemding door de toegelaten instelling of binnen een bij die eigendomsoverdracht overeengekomen langere termijn na dat tijdstip, het verschil tussen ten minste 90% van de getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik of de WOZ-waarde en ten hoogste de betrokken waarde op het tijdstip van die eigendomsoverdracht en de prijs die hij voor de woongelegenheid heeft betaald aan de toegelaten instelling betaalt, en

• b. het beding dat de verkrijgende natuurlijke persoon die op het tijdstip van die eigendomsoverdracht een huishoudinkomen heeft dat hoger is dan het op dat tijdstip in artikel 23, tweede lid, onderdeel b, van het besluit genoemde bedrag of op dat tijdstip een huishoudinkomen heeft dat lager is dan het op dat tijdstip in artikel 23, tweede lid, onderdeel b, van het besluit genoemde bedrag, en aan wie de woongelegenheid wordt vervreemd tegen een prijs van minder dan 75% van de getaxateerde marktwaarde vrij van huur en gebruik of WOZ-waarde, bij doorverkoop binnen 10 jaar na het tijdstip, bedoeld in onderdeel a, of binnen een bij de eigendomsoverdracht, bedoeld in onderdeel a, overeengekomen langere termijn na dat tijdstip, het verschil tussen de getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik of de WOZ-waarde op het tijdstip van die eigendomsoverdracht en de betrokken waarde op het tijdstip van die doorverkoop deelt met de toegelaten instelling, waarbij het percentage van de waardeontwikkeling dat ten goede of ten laste van de toegelaten instelling komt:

  • 1°. 1,5 maal het verschil is tussen 100 en het percentage van de betrokken waarde dat die natuurlijke persoon heeft betaald, en

  • 2°. 50 is, indien de toepassing van onderdeel 1° tot een hoger percentage dan 50 zou leiden.

Artikel 11

• 1 Ten behoeve van het vaststellen van het huishoudinkomen, bedoeld in artikel 23, tweede lid, onderdeel b, van het besluit, legt de beoogde verkrijger van de woongelegenheid aan de toegelaten instelling over:

  • a. een door hem opgestelde en ondertekende verklaring over de samenstelling van zijn huishouden, met uitzondering van kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, en

  • b. gegevens waaruit het huishoudinkomen blijkt, of op grond waarvan dat inkomen zo nauwkeurig als redelijkerwijs mogelijk kan worden geschat.

• 2 De toegelaten instelling voegt in haar administratie, onverwijld na de ondertekening van de koopovereenkomst, bij de in verband daarmee afgegeven verklaring, bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, een door haar ondertekende verklaring dat zij geen redenen heeft om aan de juistheid van de eerstbedoelde verklaring te twijfelen.

• 3 De gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, zijn, behoudens het vierde en vijfde lid, de aanslag of voorlopige aanslag inkomstenbelasting of de inkomensgegevens, bedoeld in artikel 21, onderdeel e, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, van ieder van de personen die in de woongelegenheid hun hoofdverblijf zullen hebben, over een van de twee kalenderjaren die direct voorafgaan aan het kalenderjaar waarin de woongelegenheid zou moeten worden vervreemd.

• 4 Voor zover gegevens als bedoeld in het derde lid niet beschikbaar zijn blijkens een schriftelijke verklaring van een functionaris van de rijksbelastingdienst die bij regeling van de Minister van Financiën als inspecteur is aangewezen, zijn de gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, voorts:

  • a. die verklaring en

  • b. indien een van degenen die de betrokken woongelegenheid wensen te betrekken dusdanig kort een inkomen in Nederland geniet of dusdanig recent een inkomen in Nederland genoten heeft, dat dat inkomen nog niet bekend is bij de rijksbelastingdienst:

    • 1°. een door degene die als eigenaar die woongelegenheid wenst te betrekken opgestelde en ondertekende inkomensverklaring waarin ten minste het door hem geschatte huishoudinkomen is opgenomen en, indien die verklaring melding maakt van het benutten van fiscale aftrekposten of van winst uit onderneming, stukken die aantonen dat die verklaring met betrekking tot die aspecten juist en volledig is, en

    • 2°. hetzij een jaaropgave van de werkgever of werkgevers van degenen, bedoeld in de aanhef, over het kalenderjaar dat direct voorafgaat aan het kalenderjaar waarin de woongelegenheid zou moeten worden vervreemd, dan wel een jaaropgave over eerstbedoeld kalenderjaar van de instantie of instanties die aan diegenen een uitkering verstrekken, hetzij loonstroken of uitkeringsspecificaties van die werkgever of werkgevers respectievelijk die instantie of instanties met betrekking tot één kalendermaand, welke maand geen eerdere is dan de zesde kalendermaand voorafgaand aan de dagtekening van de verklaring, bedoeld onder 1°.

• 5 Indien uit de gegevens, bedoeld in het derde lid, een huishoudinkomen blijkt dat hoger is dan het bedrag, genoemd in artikel 23, tweede lid, onderdeel b, van het besluit, terwijl naar het oordeel van degene die als eigenaar de betrokken woongelegenheid wenst te betrekken het huishoudinkomen niet hoger is dan dat bedrag, kan hij dat oordeel met een onderbouwing daarvan aan de toegelaten instelling overleggen, in welk geval de gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, voorts zijn de gegevens overeenkomstig het vierde lid, onderdeel b, onder 1° en 2°.

• 6 Aan het eerste lid, onderdeel b, wordt toepassing gegeven overeenkomstig bijlage 1 bij deze regeling.

Artikel 12

[Vervallen per 01-07-2017]

Artikel 12a

De gevallen, bedoeld in artikel 24, onderdeel g, van het besluit, betreffen het vestigen van een recht van opstal op een woongelegenheid of op een zaak die zich in of nabij een woongelegenheid bevindt, ten behoeve van het plaatsen van:

• a. een antenne-installatie ten behoeve van mobiele telecommunicatie;

• b. een installatie ten behoeve van de opwekking van elektriciteit door middel van zonne-energie;

• c. een constructie ten behoeve van de bevestiging van reclame-uitingen;

• d. een installatie ten behoeve van warmte- of koudeopslag;

• e. een installatie ten behoeve van collectieve verwarming;

• f. een installatie ten behoeve van een nutsvoorziening.

§ 3. De jaarrekening, het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag

Artikel 13

(gereserveerd)

Artikel 14

• 1 De waardering bedoeld in artikel 31, eerste lid, van het besluit vindt plaats overeenkomstig de methodiek die opgenomen is in bijlage 2 bij deze regeling.

• 2 De nadere voorschriften, bedoeld in artikel 31, vierde lid, van het besluit, zijn opgenomen in bijlage 2 bij deze regeling.

• 3 In afwijking van het eerste lid, wordt de marktwaarde, bedoeld in artikel 44, derde lid, van het besluit, van de woongelegenheden die vervreemd zijn tussen 1 januari 2012 en 31 december 2015, bepaald op basis van de feitelijke verkoopprijs van die woongelegenheden.

Artikel 14a

• 1 De definities ‘beheer’ en ‘onderhoud’ als opgenomen in bijlage 2 zijn van overeenkomstige toepassing op:

  • a. de posten ‘Lasten onderhoudsactiviteiten’, ‘Lasten verhuur en beheeractiviteiten’ en ‘Overige directe operationele lasten exploitatie bezit’ in de jaarrekening, bedoeld in artikel 35 van de wet;

  • b. het overzicht, bedoeld in artikel 36a, vierde lid, van de wet;

• 2 Het tweede lid is voor het eerst van toepassing op de jaarrekening en het overzicht, bedoeld in artikel 36a, vierde lid, van de wet, over het verslagjaar 2020.

Artikel 15

• 1 De jaarrekening, bedoeld in artikel 35 van de wet, bevat een balans, een winst- en verliesrekening en een kasstroomoverzicht die zijn ingericht overeenkomstig het model dat is opgenomen in de op het verslagjaar betrekking hebbende bijlage 3 bij deze regeling.

• 2 In de toelichting van de jaarrekening wordt onderscheid aangebracht tussen diensten van algemeen economische belang en de werkzaamheden die dat niet zijn overeenkomstig het model voor de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht, zoals die is opgenomen in bijlage 3 bij deze regeling. Voor toegelaten instellingen, bedoeld in artikel 49, eerste lid, tweede volzin, is de eerste volzin alleen van toepassing voor zover het de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht betreft.

• 3 In de toelichting van de jaarrekening worden de beleidswaarde en de maatschappelijke bestemming overeenkomstig bijlage 2 opgenomen.

Artikel 16

Het overzicht, bedoeld in artikel 36a, vierde lid, van de wet, wordt ingericht overeenkomstig het model dat is opgenomen in bijlage 3 bij deze regeling.

Artikel 17

Het onderzoek, bedoeld in artikel 37, eerste lid van de wet, en de rapportage ervan wordt uitgevoerd overeenkomstig de werkwijze respectievelijk de modellen die zijn opgenomen in bijlage 4 bij deze regeling.

Hoofdstuk III. Werkzaamheden van toegelaten instellingen

Afdeling 1. Relatie met de gemeente

§ 1. Uitvoering van het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid

Artikel 18

[Vervallen per 01-01-2016]

Artikel 19

• 1 Het overzicht, bedoeld in artikel 44a, eerste lid, onderdeel a, van de wet, wordt ingericht overeenkomstig het in bijlage 5 bij deze regeling opgenomen model.

• 2 De definities ‘beheer’ en ‘onderhoud’ als opgenomen in bijlage 2 zijn van overeenkomstige toepassing op het overzicht, bedoeld in artikel 44a, eerste lid, onderdeel a, van de wet.

§ 1a. Prestatieafspraken

Artikel 19a

• 1 Een verzoek waarbij een geschil als bedoeld in artikel 44, vierde lid, van de wet, aan de minister wordt voorgelegd, wordt door ten minste een van de bij het geschil betrokken partijen ondertekend en bevat ten minste:

  • a. de dagtekening;

  • b. de namen en adressen van de bij het geschil betrokken partijen;

  • c. een beschrijving van het geschilpunt en de positie van de betrokken partijen.

• 2 Degene die een verzoek als bedoeld in het eerste lid aan de minister voorlegt, verschaft voorts de bescheiden die voor de uitspraak van de minister nodig zijn en waarover hij redelijkerwijs de beschikking kan krijgen. Tot deze gegevens behoren in ieder geval:

  • a. een beschrijving van het in de betreffende gemeente geldende volkshuisvestingsbeleid als bedoeld in artikel 42, eerste lid, van de wet;

  • b. het overzicht van de door de toegelaten instelling voorgenomen werkzaamheden, bedoeld in artikel 43, eerste lid, van de wet;

  • c. de bescheiden, bedoeld in artikel 38, eerste lid, van de wet;

  • d. een verslag van het overleg, bedoeld in artikel 44, tweede lid, van de wet;

  • e. een beschrijving van de inspanningen van de betrokken partijen om te komen tot afspraken over de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid van de gemeenten als bedoeld in artikel 44, tweede lid, en een beschrijving van de inspanningen die partijen hebben verricht om het geschil op te lossen, alvorens dat het de minister voor te leggen;

  • f. een bewijsstuk waaruit blijkt dat het verzoek is toegezonden aan de andere bij het geschil betrokken partijen.

• 3 De partij die het geschil ter behandeling voorlegt aan de minister, zendt het verzoek en de stukken terstond aan de andere bij het geschil betrokken partijen.

• 4 De minister zendt de stukken onverwijld door aan de commissie, bedoeld in artikel 40, eerste lid, van het besluit.

Artikel 19b

Binnen twee weken na de dagtekening, bedoeld in artikel 19a, eerste lid, onderdeel a, kunnen de betrokken partijen hun zienswijze kenbaar maken bij de commissie, bedoeld in artikel 40, eerste lid, van het besluit.

Artikel 19c

• 1 De commissie, bedoeld in artikel 40, eerste lid, van het besluit kan namens de minister, de bij het geschil betrokken partijen en relevante derden verzoeken om binnen een door haar aan te geven termijn, nadere inlichtingen te geven omtrent het voorgelegde geschil.

• 2 Indien de commissie verzoekt om nadere inlichtingen, deelt zij terstond mee aan de Minister en de bij het geschil betrokken partijen binnen welke termijn de gevraagde inlichtingen moeten worden aangeleverd.

Artikel 19d

De commissie betrekt in haar advies, in ieder geval:

• a. het in de betrokken gemeente geldende volkshuisvestingsbeleid;

• b. het in andere gemeenten waar de betrokken toegelaten instelling werkzaam is geldende volkshuisvestingsbeleid;

• c. de financiële mogelijkheden van de toegelaten instelling, bedoeld in artikel 38, eerstel lid, van het besluit;

• d. de mate waarin de belangen van de huurders van de woongelegenheden van de toegelaten instelling in de betreffende gemeente zowel inhoudelijk als procesmatig zijn betrokken;

• e. de door de minister vastgestelde rijksprioriteiten, bedoeld in artikel 39, tweede lid, van het besluit.

§ 2. Goedkeuring van werkzaamheden die niet behoren tot de diensten van algemeen economisch belang

Artikel 20

• 1 Het rendement, bedoeld in artikel 45, eerste lid, onderdeel a, van het besluit, is ten minste:

  • a. voor zover die werkzaamheden bestaan uit het doen bouwen of verwerven van voor verhuur bestemde gebouwen: een uitkomst van de deling van het bedrag van de geraamde opbrengst uit de verhuur van die gebouwen over de eerste 12 maanden dat zij worden verhuurd door de geraamde kosten van het bouwen of verwerven van die gebouwen die na de toepassing van artikel 69 van het besluit ten laste van de niet-daeb-tak komen, die ten minste 0 bedraagt en

  • b. voor zover die werkzaamheden bestaan uit het doen bouwen of verwerven van andere gebouwen: een uitkomst van de deling van het bedrag van de geraamde opbrengst uit de vervreemding van die gebouwen door de geraamde kosten van het bouwen of verwerven van die gebouwen die na de toepassing van artikel 69 van het besluit ten laste van de niet-daeb-tak komen, die ten minste 1 bedraagt.

• 2 Er zijn bij het verrichten van werkzaamheden als bedoeld in artikel 44c, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de wet voldoende financiële middelen beschikbaar om andere werkzaamheden te verrichten die niet behoren tot de diensten van algemeen economisch belang, indien:

  • a. de rentedekkingsgraad van de niet-daeb-tak ten minste 1,4 bedraagt en

  • b. de schulden van de niet-daeb-tak niet hoger zijn dan 50% van de WOZ-waarde van de in de niet-daeb-tak ondergebrachte onroerende zaken.

§ 3. Het gebied van de volkshuisvesting

Artikel 21

Aan artikel 49, tweede lid, onderdeel a, van het besluit wordt voldaan, indien de huurprijs, herleid tot een bedrag per jaar, tegen welke de toegelaten instelling blijkens het verzoek, bedoeld in artikel 49, tweede lid, aanhef, van het besluit, voornemens is de basisschool of het centrum voor jeugd en gezin te verhuren ten minste 6,25% bedraagt van de blijkens dat verzoek geraamde kosten van het bouwen van die basisschool of dat centrum.

Afdeling 2. Diensten van algemeen economisch belang

Artikel 22

• 1 De toegelaten instelling of een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld in artikel 48, tweede lid, van de wet gaat slechts overeenkomsten van huur en verhuur als bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de wet aan, nadat degene die als huurder een woongelegenheid waarop dat lid van toepassing is wenst te betrekken aan haar heeft overgelegd:

  • a. een door hem opgestelde en ondertekende verklaring over de samenstelling van zijn huishouden, met uitzondering van kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, en

  • b. gegevens waaruit het huishoudinkomen blijkt, of op grond waarvan dat inkomen zo nauwkeurig als redelijkerwijs mogelijk kan worden geschat.

• 2 De toegelaten instelling voegt in haar administratie, onverwijld na de totstandkoming van een overeenkomst van huur en verhuur als bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de wet bij de in verband daarmee afgegeven verklaring, bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, een door haar ondertekende verklaring dat zij geen redenen heeft om aan de juistheid van de eerstbedoelde verklaring te twijfelen.

• 3 Het eerste lid is niet van toepassing indien degenen die de woongelegenheid wensen te betrekken uitsluitend vreemdelingen zijn die in Nederland rechtmatig verblijf hebben als bedoeld in artikel 8, onderdelen a tot en met d, van de Vreemdelingenwet 2000 en behoren tot de groep verblijfsgerechtigden die in aanmerking wordt genomen bij het bepalen van de taakstelling overeenkomstig artikel 29, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014.

• 4 Het eerste lid, aanhef en onderdeel b, is niet van toepassing:

  • a. indien degenen die de woongelegenheid wensen te betrekken uitsluitend, en ten hoogste twee, personen zijn die studiefinanciering op grond van de Wet studiefinanciering 2000 ontvangen, en degene die als huurder de woongelegenheid wenst te betrekken bewijzen daarvan aan de toegelaten instelling of aan een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld in artikel 48, tweede lid, van de wet heeft overgelegd;

  • b. indien degenen die de woongelegenheid wensen te betrekken van buiten Nederland afkomstige personen zijn, die zich hebben ingeschreven bij een instelling voor hoger onderwijs in de zin van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek, en bewijzen daarvan of verklaringen ter zake aan de toegelaten instelling of aan een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld in artikel 48, tweede lid, van de wet zijn overgelegd, en

  • c. in geval van huisvesting op grond van een indicatiebesluit als bedoeld in artikel 57, onderdeel a, van het besluit: indien degene die als huurder de woongelegenheid wenst te betrekken dat indicatiebesluit aan de toegelaten instelling of aan een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld in artikel 48, tweede lid, van de wet heeft overgelegd.

• 5 De gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, zijn, behoudens het zesde en zevende lid:

  • a. in geval van vreemdelingen als bedoeld in het derde lid: een inkomstenverklaring, welke niet langer dan zes maanden voordat de overeenkomst van huur en verhuur zou moeten ingaan is afgegeven door het Centraal Orgaan opvang asielzoekers, bedoeld in artikel 2 van de Wet Centraal Orgaan opvang asielzoekers;

  • b. in geval van personen die algemene bijstand ontvangen op grond van de Participatiewet: een bewijs van toekenning van algemene bijstand, of

  • c. in geval van andere personen dan personen als bedoeld in de onderdelen a en b: de aanslag of voorlopige aanslag inkomstenbelasting of de inkomensgegevens, bedoeld in artikel 21, onderdeel e, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, van ieder van die personen, over een van de twee kalenderjaren die direct voorafgaan aan het kalenderjaar waarin de overeenkomst van huur van verhuur zou moeten ingaan.

• 6 Voor zover gegevens als bedoeld in het vijfde lid, onderdeel b, niet beschikbaar zijn blijkens een schriftelijke verklaring van een functionaris van de rijksbelastingdienst die bij regeling van de Minister van Financiën als inspecteur is aangewezen, zijn de gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, voorts:

  • a. die verklaring en

  • b. indien een van degenen die de betrokken woongelegenheid wensen te betrekken dusdanig kort een inkomen in Nederland geniet of dusdanig recent een inkomen in Nederland genoten heeft, dat dat inkomen nog niet bekend is bij de rijksbelastingdienst:

    • 1°. een door degene die als huurder die woongelegenheid wenst te betrekken opgestelde en ondertekende inkomensverklaring waarin ten minste het door hem geschatte huishoudinkomen is opgenomen en. indien die verklaring melding maakt van het benutten van fiscale aftrekposten of van winst uit onderneming, stukken die aantonen dat die verklaring met betrekking tot die aspecten juist en volledig is, en

    • 2°. hetzij een jaaropgave van de werkgever of werkgevers van degenen, bedoeld in de aanhef, over het kalenderjaar dat direct voorafgaat aan het kalenderjaar waarin de overeenkomst van huur en verhuur zou moeten ingaan, dan wel een jaaropgave over eerstbedoeld kalenderjaar van de instantie of instanties die aan diegenen een uitkering verstrekken, hetzij loonstroken of uitkeringsspecificaties van die werkgever of werkgevers respectievelijk die instantie of instanties met betrekking tot één kalendermaand, welke maand geen eerdere is dan de zesde kalendermaand voorafgaand aan de dagtekening van de verklaring, bedoeld onder 1°.

• 7 Indien uit de gegevens, bedoeld in het vierde lid, een huishoudinkomen blijkt dat hoger is dan de inkomensgrens, terwijl naar het oordeel van degene die als huurder de betrokken woongelegenheid wenst te betrekken het huishoudinkomen niet hoger is dan die grens, kan hij dat oordeel met een onderbouwing daarvan aan de toegelaten instelling of aan een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld in artikel 48, tweede lid, van de wet overleggen, in welk geval de gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, voorts zijn de gegevens overeenkomstig het zesde lid, onderdeel b, onder 1° en 2°.

• 8 In afwijking van het eerste lid kan een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld in artikel 48, tweede lid, van de wet die woongelegenheden huurt van de toegelaten instelling overeenkomsten van huur en verhuur als bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de wet aangaan zonder dat daaraan voorafgaand een verklaring en gegevens als bedoeld in het eerste lid, onderdelen a en b, zijn overgelegd, indien degene die als huurder een woongelegenheid waarop artikel 48, eerste lid, van de wet van toepassing is, wenst te betrekken een onderdaan is van een lidstaat en voor het verrichten van arbeid in Nederland verblijft. Aan de eerste volzin kan slechts toepassing worden gegeven door een rechtspersoon of vennootschap die beschikt over een keurmerk van de Stichting keurmerk internationale arbeidsbemiddeling of van de Stichting normering flexwonen en bij het aangaan van de betrokken overeenkomst van huur en verhuur een bewijs van de toekenning van dat keurmerk aan de toegelaten instelling overlegt.

• 9 De rechtspersoon of vennootschap, bedoeld in het achtste lid, legt op de laatste dag van elk kalenderkwartaal ten aanzien van de huurders, bedoeld in dat lid, met wie in dat kwartaal een overeenkomst van huur en verhuur is aangegaan aan de toegelaten instelling over:

  • a. het adres van de woongelegenheid die de huurder, bedoeld in het dat lid, heeft betrokken;

  • b. de naam van de huurder en de datum waarop de huurder de woongelegenheid heeft betrokken;

  • c. een verklaring over de samenstelling van het huishouden van de huurder met uitzondering van kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, en

  • d. gegevens waaruit het huishoudinkomen van de huurder blijkt, of op grond waarvan dat inkomen zo nauwkeurig als redelijkerwijs mogelijk kan worden geschat.

• 10 Aan het eerste lid, onderdeel b, en het negende lid, onderdeel d, wordt toepassing gegeven overeenkomstig bijlage 1 bij deze regeling. Artikel 55, negende lid, tweede en derde volzin, van het besluit is van overeenkomstige toepassing.

• 11 De in bijlage 5 van het besluit genoemde index I1 en index I2 zijn 1,0268 respectievelijk 1,0613.

Artikel 22a

De groep, bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de Woningwet, bestaat uit:

• a. huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland of afkomstig vanuit het buitenland in Nederland werken of studeren;

• b. huurders die in verband met renovatie of sloop als bedoeld in artikel 7:220, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, gevolgd door vervangende nieuwbouw, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;

• c. huurders die afkomstig zijn uit maatschappelijke opvang als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, of huurders in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte, en

• d. huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 wordt afgesloten.

Afdeling 2a. Werkzaamheden ten behoeve van de huisvesting van vergunninghouders

Artikel 22b

• 1 De overeenkomst, bedoeld in de artikelen 52d, tweede lid, onderdeel b, en 52e, tweede lid, onderdeel d, van het besluit, omvat ten minste:

  • a. een omschrijving van de werkzaamheden waar die overeenkomst betrekking op heeft, alsmede van de gebouwen en hun aanhorigheden waar die werkzaamheden betrekking op hebben;

  • b. de duur van die overeenkomst;

  • c. de bepaling dat de lasthebber verplicht is om te handelen in naam van de lastgever;

  • d. de hoogte van het loon dat de lastgever de lasthebber verschuldigd is.

• 2 De ontwerpovereenkomst, bedoeld in artikel 52e, derde lid, onderdeel c, van het besluit:

  • a. heeft een duur van ten hoogste tien jaar, welke duur steeds voor ten hoogste tien jaar verlengd kan worden;

  • b. bevat niet het beding dat de huurder, indien de overeenkomst door hem of op zijn verzoek geheel of gedeeltelijk wordt ontbonden, gehouden is een geldsom of een andere prestatie te voldoen;

  • c. verleent de huurder niet het recht het gebouw op een bepaald tijdstip te verwerven;

  • d. bevat voorzieningen met betrekking tot:

    • 1°. het eindigen van de overeenkomst in het geval de duur waarvoor de toestemming, bedoeld in artikel 52d, eerste lid, van het besluit, is verleend, is verstreken en In het geval de toestemming op grond van artikel 52h van het besluit tussentijds wordt ingetrokken; en

    • 2°. de gevolgen van het eindigen van de werkzaamheden, bedoeld in artikel 45, zevende lid, van de wet, voor verplichtingen of aanspraken jegens derden die met het verrichten van die werkzaamheden samenhangen.

• 3 Er is niet voldoende vermogen beschikbaar, als bedoeld in artikel 52e, derde lid, onderdeel d, van het besluit, indien niet wordt voldaan aan de normen voor de solvabiliteit en de loan-to-value van de autoriteit, nadat zowel de vorderingen aan de activa-zijde van de balans als het vreemd vermogen aan de passiva-zijde van de balans zijn verhoogd met de te betalen huurprijs vermenigvuldigd met de looptijd van de overeenkomst in maanden, met een maximum van 120 maanden, alsmede met de resterende huurverplichtingen uit eerder aangegane zodanige overeenkomsten.

• 4 De toestemming, bedoeld in artikel 52e, vijfde lid, van het besluit, wordt niet verleend indien de toegelaten instelling, de verbonden onderneming, of de samenwerkingsvennootschap, in het laatste verslagjaar en rekening houdend met het bepaalde in artikel 52e, derde lid, onderdeel d, van het besluit, niet kan voldoen aan de normen voor de financiële ratio’s die worden gehanteerd door de autoriteit.

Artikel 22c

Voor de verklaring, bedoeld in artikel 52g, eerste lid, van het besluit, wordt gebruikgemaakt van het formulier dat is opgenomen in:

• a. bijlage 11 bij deze regeling, indien de verklaring wordt gegeven door het college, bedoeld in dat lid; of

• b. bijlage 12 bij deze regeling, indien de verklaring wordt gegeven door het orgaan, bedoeld in het derde lid van dat artikel.

Artikel 22d

De in artikel 53b, eerste lid, onder c, van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 bedoelde ontwerpovereenkomst bevat voorzieningen met betrekking tot:

• a. het eindigen van de overeenkomst in het geval:

  • 1° de duur waarvoor de toestemming, bedoeld in artikel 53b, eerste lid, is verleend, is verstreken, en;

  • 2° de toestemming op grond van artikel 53f van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, tussentijds wordt ingetrokken, en;

• b. de gevolgen van het eindigen van de werkzaamheden, bedoeld in artikel 45a, eerste lid, onderdelen a, b of c, van de wet, voor verplichtingen of aanspraken jegens derden die met het verrichten van die werkzaamheden samenhangen.

Artikel 22e

Het college van burgemeester en wethouders maakt voor de verklaring, bedoeld in artikel 53c van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, gebruik van het formulier dat is opgenomen in bijlage 8 bij deze regeling.

Artikel 22f

Het college van burgemeester en wethouders,maakt voor de verklaring, bedoeld in artikel 53d van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, gebruik van het formulier dat is opgenomen in:

• a. bijlage 9 bij deze regeling, indien een toegelaten instelling of samenwerkingsvennootschap om toestemming verzoekt, of;

• b. bijlage 10 bij deze regeling, indien een met een toegelaten instelling verbonden onderneming, van wie zij enig aandeelhoudster is, om toestemming verzoekt.

Afdeling 3. Administratieve scheiding en vermogensscheiding

§ 1. Voorschriften in geval van het niet verplicht zijn van de vermogensscheiding (gereserveerd)

Artikel 23

(gereserveerd)

§ 2. Nadere voorschriften omtrent het voorstel voor administratieve scheiding

Artikel 24

Voor toepassing van het bepaalde in artikel 65, eerste tot en met derde lid, van het besluit, wordt als wijk of buurt elk deel van de gemeente beschouwd, waarvan de postcode dezelfde cijfers bevat.

§ 3. Inrichting van en geldstromen tussen de daeb-tak en de niet-daeb-tak (gereserveerd)

Artikel 25

(gereserveerd)

Artikel 26

(gereserveerd)

Artikel 27

(gereserveerd)

Artikel 28

(gereserveerd)

§ 4. Goedkeuring van de administratieve scheiding

Artikel 29

Tot de inlichtingen, bedoeld in artikel 73, tweede lid, van het besluit, behoren in elk geval zo volledig mogelijke inlichtingen over hetgeen de toegelaten instelling voornemens is op te nemen in de toelichting, bedoeld in artikel 75, tweede lid, van het besluit.

Artikel 30

• 1 De balans, bedoeld in artikel 75, eerste lid, onder e, van het besluit moet gebaseerd zijn op de beoogde balans per 31 december 2016.

• 2 Het eerste lid is niet van toepassing op een verzoek als bedoedl in artikel 75, eerste lid, van het besluit, dat is ingediend voor 1 januari 2016.

Artikel 31

(gereserveerd)

Artikel 32

(gereserveerd)

§ 5. Overdracht van daeb-werkzaamheden binnen de toegelaten instelling (gereserveerd)

Artikel 33

(gereserveerd)

Afdeling 4. Juridische scheiding

§ 1. Inrichting van de woningvennootschap en geldstromen tussen de toegelaten instelling en de woningvennootschap (gereserveerd)

Artikel 34

(gereserveerd)

Artikel 35

(gereserveerd)

§ 2. Goedkeuring van de juridische scheiding

Artikel 36

Tot de inlichtingen, bedoeld in artikel 84, tweede lid, van het besluit, behoren in elk geval zo volledig mogelijke inlichtingen over hetgeen de toegelaten instelling voornemens is op te nemen in de toelichting, bedoeld in artikel 86, tweede lid, van het besluit.

Artikel 37

• 1 De waardering van de activa bedoeld in artikel 86, tweede lid, onder c van het besluit, worden gebaseerd op de waardering per 31 december 2016.

• 2 Het eerste lid is niet van toepassing op een verzoek als bedoeld in artikel 86, eerste lid, van het besluit, dat is ingediend voor 1 januari 2016.

Artikel 38

(gereserveerd)

Artikel 39

(gereserveerd)

Afdeling 5. Verdere bepalingen

§ 1. Huursom

Artikel 40

Het percentage, bedoeld in:

• a. artikel 54, eerste lid, eerste zin, van de wet, bedraagt 2,6;

• b. artikel 54, eerste lid, tweede zin, van de wet, bedraagt 3,6.

§ 2. Financieel beheer

Artikel 40a

Het reglement, bedoeld in artikel 55a, tweede lid, van de wet, omvat ten aanzien van collegiale leningen ten minste:

• a. de bepaling dat de looptijd ten hoogste vijf jaar bedraagt;

• b. de bepaling dat de rente ten hoogste het door de borgingsvoorziening ten behoeve van de borging van leningen aan toegelaten instellingen gehanteerde spottarief inzake het actuele rentemaximum bij een looptijd tot en met vijf jaar bedraagt;

• c. de bepaling dat, indien zodanige leningen worden aangetrokken zonder gebruikmaking van de borgingsvoorziening, gebruik wordt gemaakt van de modelovereenkomst die is opgenomen in bijlage 13 bij deze regeling;

• d. de bepaling dat zodanige leningen uitsluitend worden verstrekt uit middelen die zijn ondergebracht in de daeb-tak.

• e. de bepaling dat verantwoording wordt afgelegd in het jaarverslag.

Artikel 41

• 1 Het reglement, bedoeld in artikel 55a, tweede lid, van de wet, omvat ten aanzien van beleggingen ten minste:

  • a. het beleid en de uitvoering ten aanzien van het beleggen;

  • b. de mogelijke soorten en mogelijke omvang van de beleggingen;

  • c. de mogelijke looptijden van de beleggingen;

  • d. de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen uitsluitend hun niet voor het voldoen aan hun lopende financiële verplichtingen benodigde middelen beleggen;

  • e. de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen, al dan niet in waardepapieren, slechts middelen uitzetten bij financiële ondernemingen die gevestigd zijn in een lidstaat die ten minste beschikt over een AA-rating afgegeven door ten minste twee van de ratingbureaus Moody’s, Standard and Poor’s en Fitch;

  • f. de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen slechts middelen uitzetten in waardepapieren die een garantie bevatten dat op de einddatum de inleg of de hoofdsom beschikbaar komt;

  • g. de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen uitsluitend beleggen in waardepapieren van financiële ondernemingen, luidend in euro’s;

  • h. de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen niet beleggen in aandelen en achtergesteld papier;

  • i. de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen hun middelen voor ten hoogste vijf jaar uitzetten;

  • j. de bepaling dat de looptijd van een belegging in verhouding dient te staan tot de periode waarin de belegde middelen niet benodigd zijn om aan de lopende financiële verplichtingen te kunnen voldoen, zoals blijkend uit de kasstroomprognose;

  • k. de bepaling dat de bij de aanvang van de belegging vastgestelde looptijd zo veel mogelijk wordt aangehouden en

  • l. de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen geen beleggingsovereenkomsten mogen aangaan waarin clausules worden gehanteerd die op enigerlei wijze de uitoefening van het toezicht op toegelaten instellingen of dochtermaatschappijen kunnen belemmeren.

• 2 Het reglement bepaalt voorts dat een toegelaten instelling of dochtermaatschappij die op het tijdstip waarop deze regeling in werking is getreden een beleggingsportefeuille heeft die niet aan deze regeling voldoet, een plan van aanpak opstelt dat is gericht op het zo spoedig mogelijk beëindigen van die beleggingen.

• 3 De minister kan nadere eisen stellen aan het plan van aanpak, bedoeld in het tweede lid, en de te hanteren termijn voor het in dat lid bedoelde beëindigen van beleggingen.

• 4 De melding, bedoeld in artikel 104, tweede lid, onderdeel d, van het besluit, omvat ten minste:

  • a. het aantal verbonden ondernemingen;

  • b. een omschrijving van de werkzaamheden van de verbonden ondernemingen;

  • c. de financiële waarde van elk van de verbonden ondernemingen, alsmede de daarbij gehanteerde waarderingsgrondslag en het aandeel van de toegelaten instelling in die waarde;

  • d. de omvang van de schuldpositie tussen elk van de verbonden ondernemingen en de toegelaten instelling; en

  • e. een analyse van de financiële risico’s voor de toegelaten instelling vanwege de verbonden ondernemingen.

Artikel 42

(gereserveerd)

Artikel 43

De modellen, bedoeld in artikel 107, tweede lid, onderdelen b en c, van het besluit, zijn de modellen, opgenomen in de bijlagen 6 en 7 bij deze regeling.

Hoofdstuk IV. Overgangs- en slotbepalingen

§ 1. Overgangsbepalingen

Artikel 44

• 1 De Regeling vervreemdingen woongelegenheden wordt ingetrokken.

• 2 De Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting wordt ingetrokken.

Artikel 44a

Op de jaarrekening en het jaarverslag, bedoeld in paragraaf 3, over het verslagjaar 2015, wordt artikel 4, eerste lid, van de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting, zoals dat luidde voor de inwerkingtreding van deze regeling, niet toegepast voor zover dat artikel afwijkt van artikel 16 van het besluit.

Artikel 45

• 1 De Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting worden ingetrokken.

• 2 Een toegelaten instelling die op het tijdstip van inwerkingtreding van de in het eerste lid genoemde beleidsregels een derivatenportefeuille had die financiële derivaten bevat met clausules die de uitoefening van het toezicht op de toegelaten instelling kunnen belemmeren, heeft een plan van aanpak om haar derivatenportefeuille voor wat betreft die financiële derivaten binnen een redelijkerwijs haalbare termijn af te bouwen. De minister kan nadere eisen stellen aan het plan van aanpak, bedoeld in de eerste volzin, en de te hanteren termijn voor de in die volzin bedoelde afbouw.

• 3 De in het eerste lid genoemde beleidsregels blijven op een toegelaten instelling van toepassing tot het tijdstip waarop de minister een reglement als bedoeld in artikel 55a, tweede lid, van de wet heeft goedgekeurd.

Artikel 46

• 1 De Beleidsregels verantwoord beleggen door toegelaten instellingen volkshuisvesting worden ingetrokken.

• 2 Een toegelaten instelling die op het tijdstip van inwerkingtreding van de in het eerste lid genoemde beleidsregels belegde in strijd met die beleidsregels stelt een plan van aanpak op om dat beleggen binnen een redelijkerwijs haalbare termijn te beëindigen. De minister kan nadere eisen stellen aan het plan van aanpak, bedoeld in de eerste volzin, en de te hanteren termijn voor de in die volzin bedoelde beëindiging.

• 3 De in het eerste lid genoemde beleidsregels blijven op een toegelaten instelling van toepassing tot het tijdstip waarop de minister een reglement als bedoeld in artikel 55a, tweede lid, van de wet heeft goedgekeurd met dien verstande dat in artikel 5 van de in het eerste lid genoemde beleidsregels voor ‘AAminus-rating’ gelezen wordt ‘A-rating’ en dat daarin artikel 5, tweede lid, vervalt.

§ 2. Slotbepalingen

Artikel 47

Deze regeling treedt in werking met ingang van 1 juli 2015.

Artikel 48

Deze regeling wordt aangehaald als: Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015.

Deze regeling zal met de toelichting in de Staatscourant worden geplaatst.

‘s-Gravenhage, 17 juni 2015

De

Minister

voor Wonen en Rijksdienst,

S.A. Blok

Bijlage 1. bij de artikelen 11, zesde lid, en 22, tiende lid, van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Aan de hand van de volgende twee stroomschema’s kan de toegelaten instelling het huishoudinkomen bepalen, zoals bedoeld in artikel 11, eerste lid, aanhef, en onder b, en artikel 22, eerste lid, aanhef, en onder b, van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (verkoop met korting, respectievelijk woningtoewijzing in het kader van de DAEB).

Het vaststellen van het huishoudinkomen aan de hand van een inkomensverklaring van de Belastingdienst of een (voorlopige) aanslag IB van de Belastingdienst is verplicht, tenzij de uitzonderingsgevallen zoals omschreven in artikel 22, derde en vierde lid, van de ministeriële regeling zich voordoen (zie ook hierna).

Schema A. betreft toetsing aan de hand van gegevens van de Belastingdienst.

Schema B. moet worden toegepast indien gegevens van de Belastingdienst ontbreken.

Ter bepaling van het huishoudinkomen (in 2020) worden de verzamelinkomens uit het jaar 2019 respectievelijk 2018 geïndexeerd met index I1 (=1,0268) respectievelijk index I2 (=1,0613). Deze indices betreffen de factor waarmee het verzamelinkomen zoals dat door de Belastingdienst wordt vastgesteld dient te worden vermenigvuldigd gelet op de gemiddelde inkomensstijging in 2019, respectievelijk 2018.

De hoogten van I1 en I2 worden jaarlijks bij ministeriële regeling gepubliceerd.

A. Toetsing huishoudinkomen op basis van inkomensverklaring/aanslag IB

Bepaal de samenstelling van het huishouden (woningzoekende en eventuele medebewoners, inclusief eventuele kinderen), en bepaal aan de hand daarvan of het huishoudinkomen moet worden getoetst. * (zie uitzonderingen) Toets huishoudinkomen van woningzoekende en overige leden huishouden (indien van toepassing; exclusief het inkomen van de eventuele kinderen) o.b.v. (voorlopige) aanslag IB of inkomensverklaring van de Belastingdienst. ** (zie uitzonderingen) N.b. de aanwezigheid van kinderen in het huishouden dient te worden opgegeven om de voor het huishouden toepasselijke aftoppingsgrens voor de huurtoeslag te bepalen. Het inkomen van deze kinderen telt niet mee voor de toets.
Huishoudinkomen = Verzamelinkomen als door Belastingdienst vastgesteld over 2019 x 1,0268, of Verzamelinkomen als door Belastingdienst vastgesteld over 2018 x 1,0613
Bepaal of het huishoudinkomen: – lager of gelijk is dan/aan de inkomensgrens voor de 80% toewijzingen aan de doelgroep van € 39.055 (in 2020); – hoger is dan de inkomensgrens voor de 80% doelgroep € 39.055 (in 2020), maar lager of gelijk is aan de tijdelijk hogere inkomensgrens voor de 10% toewijzingen aan middeninkomens van € 43.574 (in 2020); – hoger is dan de tijdelijk verhoogde inkomensgrens van € 43.574 (in 2020). N.b. de laatstbedoelde inkomensgrens is tevens de grens die geldt bij verkoop onder voorwaarden met korting als bedoeld in artikel 11, aanhef, van deze regeling.

• * Uitzondering op de inkomenstoets:

  • i. statushouders die, uitsluitend met medebewoners die statushouder zijn, vanuit een COA-voorziening een sociale huurwoning betrekken (een verklaring van het COA, niet ouder dan 6 maanden, volstaat);

  • ii. woningzoekenden die studiefinanciering genieten, die voltijds studeren of gaan promoveren en die de woongelegenheid als enig student of met maximaal één andere student willen betrekken (bewijs van inschrijving aan de onderwijsinstelling waaruit blijkt dat de betrokkene bij één van de genoemde doelgroepen behoort of bewijs van studiefinanciering verstrekt door DUO volstaat);

  • iii. uit het buitenland afkomstige studenten aan een instelling voor hoger of wetenschappelijk onderwijs (bewijs van inschrijving aan de onderwijsinstelling volstaat);

  • iv. woningzoekenden met een zorgindicatie zoals bedoeld in artikel 57, onderdeel b tot en met d, van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en die op grond daarvan ook bij een inkomen boven de inkomensgrens van € 43.574 (in 2020) recht hebben op een sociale huurwoning (bij de toetsing kan worden volstaan met de indicatie voor verblijf of voor ADL-assistentie, dan wel het deel van het zorgplan van de wijkverpleegkundige waaruit blijkt dat de betrokkene een zorgindicatie voor minimaal 10 uur verpleging of verzorging per week voor een periode van ten minste één jaar heeft).

• ** Uitzonderingen op de verplichte toetsing aan de hand van belastingbescheiden zijn:

  • i. woningzoekenden van wie de inkomensgegevens blijkens een verklaring van die dienst niet bekend zijn bij de Belastingdienst;

  • ii. woningzoekenden van wie het actuele inkomen dusdanig is gedaald ten opzichte van het door de Belastingdienst vermelde inkomen dat het inmiddels onder de voor hen toepasselijke inkomensgrens is komen te liggen;

  • iii. woningzoekenden die, blijkens een specificatie daarvan, een algemene bijstandsuitkering ingevolge de Participatiewet ontvangen;

  • iv. woningzoekende arbeidsmigranten uit een van de lidstaten als bedoeld in artikel 22, achtste lid, van deze regeling, aan wie een woning wordt toegewezen via een rechtspersoon die beschikt over een in dat artikellid genoemd keurmerk.

B. Toetsing huishoudinkomen op basis van een inkomensverklaring en bijbehorende bewijsstukken

Toets huishoudinkomen o.b.v. een door woningzoekende opgestelde en ondertekende inkomensverklaring en onderliggende bewijsstukken
Woningzoekende stelt een inkomensverklaring op en ondertekent deze. Deze verklaring dient minimaal de volgende elementen te bevatten: • In geval van een lager inkomen dan volgens de Belastingdienst: de oorzaak van de inkomensverandering (bijv. andere baan, pensioen, ontslag) • De geschatte omvang van het actuele huishoudinkomen, gebaseerd op: – inkomen uit arbeid – inkomen uit vermogen. Indien onveranderd, kan de woningzoekende verwijzen naar het inkomen uit vermogen (box 3), aangegeven op de inkomensverklaring van de Belastingdienst of naar de (voorlopige) aanslag IB – vakantiegeld (eventueel hoogte) – evt. 13e maand/eindejaarsuitkering – evt. inkomen uit onderneming of freelance-activiteiten.
Controleer het door de woningzoekende geschatte actuele huishoudinkomen o.b.v. overgelegde bescheiden: 1. Jaaropgaven werkgever(s)/uitkeringsinstanties 2019: Huishoudinkomen = het loon voor loonheffing (vermeld op de opgave als ‘fiscaal loon’, ‘loonheffing loon’, ‘LH-loon’, ‘heffingsloon’ of ‘loon voor loonbelasting/premies’) x 1,0268. of, 2. Recente loonstrook/uitkeringsspecificatie (1 loonstrook/specificatie is voldoende): Stap 1: – Het loon voor loonheffing (zie uitleg vorige bullit) x 12 (indien loon/uitkering maandelijks wordt uitbetaald), of – Het loon voor loonheffing (zie uitleg vorige bullit) x 13 (indien loon/uitkering per 4 weken wordt uitbetaald). N.b.: Indien op een loonstrook incidentele beloningen of andere variabele inkomenscomponenten zijn aangegeven, bijv. overwerk, dan dienen deze niet te worden meegerekend. Bij twijfel kan de toegelaten instelling meerdere loonstroken van de woningzoekende verlangen. Stap 2: Indien het vakantiegeld niet maandelijks wordt uitgekeerd: uitkomst stap 1 x 1,08. 3. Bij inkomen uit onderneming dient een schatting te worden gemaakt van het belastbaar jaarinkomen (de winst, eventueel verminderd met de fiscaal toepasbare aftrekposten zoals zelfstandigenaftrek, startersaftrek of MKB-vrijstelling). Voor het lopende jaar (2020) kan dit jaarinkomen vastgesteld worden aan de hand van de laatste winst- en verliesrekening, waarbij het aldus vastgesteld belastbaar inkomen (over 2019) vermenigvuldigd dient te worden met 1,0268. Voor het lopende jaar kan de verwachte winst bepaald worden op basis van een prognose. Bijinkomen uit overige werkzaamheden (niet in loondienst en geen inkomen uit onderneming) wordt een schatting gemaakt van het belastbaar jaarinkomen uit de opbrengsten van die werkzaamheden minus de daarvoor gemaakte kosten. Voor het lopende jaar (2020) kan dit jaarinkomen vastgesteld worden door het belastbaar jaarinkomen van 2019 te vermenigvuldigen met 1,0268. Voor het lopende jaar kan het betreffende belastbaar jaarinkomen bepaald worden op basis van een prognose.
Zie voor de inkomensgrenzen waaraan het huishoudinkomen moet worden getoetst: de bedragen bij laatste stap van toetsingsschema A.

Bijlage 2. bij artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Handboek modelmatig waarderen marktwaarde

Actualisatie peildatum 31 december 2019

Inhoud

1	VOORAF		7
	1.1	Eerdere versies van het handboek	7
	1.2	Werkwijze totstandkoming	7
	1.3	Belangrijkste wijzigingen	7
	1.4	Overige punten	8
2	INLEIDING		8
	2.1	Juridisch kader	8
	2.2	Afspraken met Kadaster, NRVT en accountants	9
	2.3	Algemene uitgangspunten	9
	2.4	Gebruik full-versie	11
	2.5	Taxatiecyclus full-waardering	11
	2.6	Groeipad gebruiksoppervlakte (GBO)	12
	2.7	Beschikbaarheid WOZ-gegevens	13
	2.8	Handreiking/voorschrift rekenkundige uitwerking	14
	2.9	Jaarlijkse actualisatie	14
3	NADERE KADERSTELLING		14
	3.1	Doel van de waardering	14
	3.2	Typen vastgoed en overig vastgoed	14
	3.3	Marktwaarde en markthuur	15
	3.4	Waarderingsmethodiek	15
	3.4.1	Contante waarde bij medio jaar	15
	3.4.2	Indexeren	16
	3.4.3	Fractioneel muteren en uitponden	17
	3.4.4	Lineair versus exponentieel uitponden en muteren.	17
	3.4.5	Afronden	18
	3.4.6	Verdere toelichting rekenwijze	18
	3.5	Waarderingscomplex	18
	3.6	Doorexploiteer- en uitpondscenario	18
	3.7	Verhuureenheden in exploitatie buiten de landsgrenzen	19
4	MACRO-ECONOMISCHE PARAMETERS		19
	4.1	Prijsinflatie	19
	4.2	Loonstijging	19
	4.3	Bouwkostenstijging	20
	4.4	Leegwaardestijging	20
5	WOONGELEGENHEDEN		21
	5.1	Objectgegevens	21
	5.2	Modelparameters	22
	5.2.1	Leegwaarde	23
	5.2.2	Markthuur van eengezins- en meergezinswoningen	23
	5.2.3	Markthuur van studenteneenheden en extramurale zorgeenheden	26
	5.2.4	Exploitatiekosten	26
	5.2.5	Instandhoudingsonderhoud	27
	5.2.5.1	Instandhoudingsonderhoud doorexploiteerscenario	27
	5.2.5.2	Instandhoudingsonderhoud uitpondscenario	29
	5.2.6	Overige exploitatiekosten	29
	5.2.6.1	Achterstallig onderhoud	30
	5.2.6.2	Beheerkosten	30
	5.2.6.3	Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten	31
	5.2.6.4	Verhuurderheffing	31
	5.2.7	Huurstijging	33
	5.2.7.1	Boveninflatoire huurverhoging voor marktwaarde	33
	5.2.7.2	Huuraanpassing bij mutatie	33
	5.2.7.3	Huuraanpassing bij aanvang in het geval de contracthuur hoger is dan de markthuur	34
	5.2.8	Liberalisatiegrens	34
	5.2.9	Exploitatieverplichting	34
	5.2.10	Huurderving oninbaar	34
	5.2.11	Aanvangsleegstand	35
	5.2.11.1	Aanvangsleegstand bij doorexploiteren	35
	5.2.11.2	Aanvangsleegstand bij uitponden	35
	5.2.12	Mutatiekans	35
	5.2.12.1	Mutatiekans bij doorexploiteren	35
	5.2.12.2	Mutatiekans bij uitponden	36
	5.2.12.3	Mutatiekans bij exploitatieverplichting/verkoopbeperking	36
	5.2.12.4	Minimale en maximale mutatiekans	36
	5.2.13	Mutatieleegstand	37
	5.2.14	Omgaan met indexatie huurkasstromen	37
	5.2.14.1	Bruto huur in doorexploiteerscenario.	37
	5.2.14.2	Bruto huur in uitpondscenario	38
	5.2.15	Splitsingskosten	38
	5.2.16	Verkoopkosten	39
	5.2.17	Erfpacht	39
	5.2.18	Disconteringsvoet woongelegenheden: EGW en MGW	42
	5.2.19	Disconteringsvoet woongelegenheden: studenten- en extramurale zorgeenheden	44
	5.2.20	Eindwaarde	45
	5.2.20.1	Eindwaarde in het doorexploiteerscenario	45
	5.2.20.2	Eindwaarde in het uitpondscenario	46
	5.2.20.3	Toelichting uitwerking eindwaarde op basis voortdurende looptijd	46
	5.2.20.4	Correctiefactor verkoopkosten en verkoopopbrengsten eindwaarde uitponden	49
	5.2.21	Overdrachtskosten	49
	5.2.22	Overige punten	50
	5.2.23	Nadere toetsing	50
6	BEDRIJFSMATIG, MAATSCHAPPELIJK en ZORG ONROEREND GOED		50
	6.1	Objectgegevens	50
	6.2	Modelparameters	51
	6.2.1	Markthuren	51
	6.2.2	Huurinkomsten en huurstijging	51
	6.2.2.1	Verlenging	52
	6.2.2.2	Opzegging	52
	6.2.2.3	Contractduur bij verlenging of nieuw contract	52
	6.2.2.4	Berekening bij geen contract of ontbrekende ingangs- en einddatum	53
	6.2.2.5	Berekening bij een contract met een ingangsdatum ná 1 januari 2020	53
	6.2.2.6	Huur bij verlenging en bij nieuw contract	53
	6.2.3	Exploitatiekosten	54
	6.2.3.1	Instandhoudingsonderhoud	54
	6.2.3.2	Mutatiekosten	54
	6.2.3.3	Achterstallig onderhoud	54
	6.2.3.4	Beheerkosten	55
	6.2.3.5	Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten	55
	6.2.4	Erfpacht	56
	6.2.5	Aanvangsleegstand	56
	6.2.6	Mutatieleegstand	56
	6.2.7	Disconteringsvoet	56
	6.2.8	Eindwaarde	57
	6.2.9	Overdrachtskosten	58
	6.2.10	Overige punten	58
	6.2.11	Nadere toetsing	58
7	PARKEERGELEGENHEDEN		59
	7.1	Objectgegevens	59
	7.2	Modelparameters	59
	7.2.1	Leegwaarde en leegwaardestijging	59
	7.2.2	Markthuren	60
	7.2.3	Mutatiekans	60
	7.2.4	Huurinkomsten en huurstijging.	60
	7.2.5	Exploitatiekosten	60
	7.2.5.1	Instandhoudingsonderhoud	60
	7.2.5.2	Beheerkosten	61
	7.2.5.3	Belastingen en verzekeringen	61
	7.2.6	Splitsingskosten	61
	7.2.7	Verkoopkosten	62
	7.2.8	Aanvangsleegstand	62
	7.2.9	Mutatieleegstand	62
	7.2.10	Erfpacht	62
	7.2.11	Disconteringsvoet	62
	7.2.12	Eindwaarde	63
	7.2.13	Overdrachtskosten	64
	7.2.14	Overige punten	64
	7.2.15	Nadere toetsing	64
8	Full versie		64
	8.1	Vrijheidsgraden	64
	8.1.1	Schematische vrijheid	65
	8.1.2	Markthuur(stijging)	65
	8.1.3	Exit yield	65
	8.1.4	Leegwaarde(stijging)	66
	8.1.5	Disconteringsvoet	66
	8.1.6	Onderhoud	66
	8.1.7	Technische splitsingskosten	66
	8.1.8	Mutatie- en verkoopkans	66
	8.1.9	Bijzondere uitgangspunten	67
	8.1.10	Erfpacht	67
	8.1.11	Exploitatiescenario	67
	8.2	De rol van opdrachtverlening aan externe taxateur	67
9	Beleidswaarde		68
	9.1	Beleidswaarde van toepassing op woongelegenheden	68
	9.2	Stappen van marktwaarde naar beleidswaarde	68
	9.2.1	Stap 0: marktwaarde in verhuurde staat	70
	9.2.2	Stap 1: beschikbaarheid (doorexploiteren)	70
	9.2.3	Stap 2: betaalbaarheid (huur)	70
	9.2.3.1	Streefhuur	70
	9.2.3.2	Huurstijging contracthuur	71
	9.2.4	Stap 3: kwaliteit (onderhoud)	71
	9.2.4.1	Definitie onderhoud	71
	9.2.4.2	Achterstallig onderhoud	72
	9.2.4.3	Onderhoud in eindwaarde	72
	9.2.5	Stap 4: beheer	72
	9.2.6	Aanvullende objectgegevens voor berekening beleidswaarde	73
	9.2.7	Nadere toetsing beleidswaarde	73
10	Bijlage 1: Definities		73
11	Bijlage 2: Overzicht krimp- en aardbevingsgebieden		82
12	Bijlage 3: Overzicht toepassing basis of full		86
13	Bijlage 4: Waardering studentcomplexen		86
14	Bijlage 5: Rapportage vereisten vanuit NRVT		87
15	Bijlage 6: Voorbeeldverklaring Onderzoeksverplichtingen		89
16	Bijlage 7: Accountantscontrole		91
17	Bijlage 8: Voorbeelden eindwaardeberekening		93
	17.1	Eindwaarde in het doorexploiteerscenario	93
	17.2	Eindwaarde in het uitpondscenario	96
18	Bijlage 9: Tabel viercijferige postcodes en gebiedsindeling		97
19	Bijlage 10: Vereisten interne waardering		98

1. Vooraf

Op grond van de Woningwet dienen toegelaten instellingen en hun dochtermaatschappijen voor de jaarrekening het vastgoed in exploitatie te waarderen op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Dit waarderingshandboek beoogt de toegelaten instellingen te ondersteunen in het proces om tot waardering op marktwaarde te komen. Daarnaast levert dit handboek een bijdrage aan uniformering en transparantie van de waarderingen bij alle toegelaten instellingen, mede door de onderlinge vergelijkbaarheid te vergroten.

1.1. Eerdere versies van het handboek

De eerste versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde werd op 17 juni 2015 gepubliceerd als onderdeel van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (bijlage 2). Dat handboek had als peildatum 31 december 2014. Voor het gebruik van het handboek voor de dVi 2015 vond eind 2015 een actualisatie plaats naar peildatum 31 december 2015. In de tweede helft van 2016 volgde de tweede actualisatie, in de tweede helft van 2017 de derde en in de tweede helft van 2018 de vierde. Het handboek in deze bijlage is de vijfde geactualiseerde versie van het handboek met als peildatum 31 december 2019. Deze actualisatie is in opdracht van het Ministerie van BZK uitgevoerd door Fakton mede op basis van sessies met woningcorporaties, accountants, taxateurs en de producenten van software voor marktwaardering. Bij de actualisatie is ook gebruik gemaakt van het validatie onderzoek dat in 2019 door ABF en Calcasa is uitgevoerd. Tot slot is in 2019 door Fakton een onderzoek uitgevoerd naar vijf softwareapplicaties voor marktwaardering. Deze actualisatie van het handboek geeft een basis voor de waardering op marktwaarde van het vastgoed in exploitatie op peildatum 31 december 2019. Deze waardering zal in het kader van de jaarverslaggeving over het jaar 2019 aangeleverd dienen te worden.

1.2. Werkwijze totstandkoming

Bij de totstandkoming van dit handboek is gebruik gemaakt van waarderingen bij de toegelaten instellingen die in de jaarrekening 2018 het vastgoed in exploitatie op marktwaarde full hebben gewaardeerd. Met deze waarderingsgegevens is het handboek gevalideerd via backtesting. Tevens is vastgesteld of de waardering peildatum 31 december 2019 in een logisch verband staat met de waardering peildatum 31 december 2018. Bij dit handboek zal in november 2019 een effectrapportage worden opgesteld waarin de waarden in 2019 vergeleken worden met die van 2018 en verschillen zoveel mogelijk worden geduid. Verder is bij verschillende marktpartijen informatie opgevraagd over de marktontwikkelingen in 2019. Deze informatie is verwerkt in het handboek. De opmerkingen en aanvullingen op het eerdere handboek met prijspeil 2018, die op basis van gesprekken en schriftelijke reacties zijn ontvangen, zijn waar mogelijk verwerkt in dit handboek.

1.3. Belangrijkste wijzigingen

Als uitgangspunt voor de actualisatie van 2019 stonden de kernwoorden ‘continuïteit’ en ‘consistentie’ centraal. Daarbij zijn grote wijzigingen beperkt gehouden. Het is gelukt om ingrijpende methodologische wijzingen te voorkomen en met parameteraanpassingen en tekstuele aanscherpingen te werken. De belangrijkste wijzigingen die in het handboek zijn doorgevoerd, zijn:

• • De actualisatie van de hoogte van de normen en de parameters naar peildatum 31 december 2019.

• • De tekst is op verschillende plaatsen verduidelijkt en definities zijn aangescherpt.

• • Het handboek bevat nieuwe voorschriften voor het verplicht toepassen van een full taxatie voor woningen binnen krimpgebieden.

• • Per 1 januari 2020 komt het gebruik van de aannemelijkheidsverklaring voor de waardering van corporatiewoningen te vervallen. Hierbij geldt een uitzondering voor corporaties die per 31 december 2018 zijn overgestapt op een full waardering; zij hebben nog één overgangsjaar waarin zij gebruik mogen maken van de aannemelijkheidsverklaring. Als alternatief voor de aannemelijkheidsverklaring geldt dat corporaties onder voorwaarden zelf intern 2/3e deel van de portefeuille kunnen gaan waarderen. Ook kunnen corporaties taxateurs om een markttechnische update verzoeken voor het 2/3e deel van de portefeuille. De voorwaarden hiervoor zijn opgenomen in bijlage 10.

• • In dit handboek zijn de normen voor onderhoud van woongelegenheid gedifferentieerd voor het doorexploiteer- en het uitpondscenario. Daardoor werd het mogelijk om de verouderingsopslag van 100% voor de berekening van de eindwaarde in het doorexploiteerscenario te laten vervallen. In het uitpondscenario gelden andere normbedragen dan in het doorexploiteerscenario en moet voor de eindwaarde wél gerekend worden met een verouderingsopslag van 100%. De normen zijn gebaseerd op een door de Brink Groep uitgevoerd onderzoek.1

• • In de nieuwe normen voor instandhoudingsonderhoud van woongelegenheden is mutatieonderhoud inbegrepen. Vanaf dit handboek 2019 vervalt daarom de aparte post mutatieonderhoud voor woningen.

• • In dit handboek zijn de definities van onderhoud en van beheer aangescherpt. Deze definities zijn de uitkomst van een door SBR Wonen procedureel ondersteunde consultatie met verschillende partijen. Een gevolg van deze definitie is dat in dit handboek beheer als geheel procentueel wordt uitgesplitst in administratief en technisch beheer. Deze percentages zijn aanvullend opgenomen in dit handboek.

1.4. Overige punten

Dit handboek besteedt wederom uitgebreid aandacht aan de verdere modelmatige uitwerking van de DCF-methode om meer uniformiteit te bewerkstelligen in de rekenmodellen. Het is van essentieel belang dat de corporatie aandacht besteedt aan het controleren van de kwaliteit van objectgegevens en de uitkomsten van de waarderingen (eventueel met taxateur) checkt op plausibiliteit. Dit handboek bevat het voorschrift om deze plausibiliteit in elk geval te toetsen aan de hand van de WOZ-waarde.

2. Inleiding

2.1. Juridisch kader

In de Woningwet die op 1 juli 2015 is ingegaan, artikel 35 lid 2, is opgenomen dat toegelaten instellingen in het kader van de jaarrekening, het vastgoed in exploitatie dienen te waarderen op actuele waarde, waaronder in dit verband dient te worden verstaan de marktwaarde, overeenkomstig het marktwaardebegrip onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. Hiermee is de mogelijkheid die bestond op basis van BW2 en de Richtlijnen voor de jaarrekening, om het vastgoed ook op historische kosten of bedrijfswaarde te waarderen, beëindigd.

Het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) heeft in artikel 31 nadere uitwerking gegeven aan het genoemde wetsartikel. In het artikel is aangegeven dat de marktwaarde op basis van de contante waarde van inkomende en uitgaande kasstromen berekend dient te worden (de DCF-methode).

Verder dient op basis van artikel 31 van het BTIV bij de waardering onderscheid te worden gemaakt naar de volgende categorieën:

• – Woongelegenheden

• – Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed

• – Parkeergelegenheden

• – Intramuraal zorgvastgoed

Op basis van artikel 31 van het BTIV kunnen ook nadere voorschriften worden gegeven aan de waardering op marktwaarde. Overeenkomstig artikel 14 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV) is dit handboek daar het uitvloeisel van. Omdat de marktwaarde in verhuurde staat wordt bepaald op basis van een systematiek die vergelijkbaar is met de marktwaardebepaling voor commerciële partijen, is in de waardering een aantal aspecten opgenomen, welke niet per definitie in lijn liggen met het beleid van een toegelaten instelling. Deze aspecten zien op onder meer de verkoopfictie, het inrekenen van marktconforme huurprijzen na woningmutatie alsmede het onderhouds- en beheerlasten niveau. In dit waarderingshandboek is derhalve bepaald dat een toegelaten instelling bij de waardering op marktwaarde ook moet aangeven welk deel van de marktwaarde zij kan realiseren rekening houdend met haar beleid (de beleidswaarde) en welk deel van de marktwaarde zij niet zal realiseren (de maatschappelijke bestemming). De beleidswaarde en de maatschappelijke bestemming dienen in de toelichting van de jaarrekening te worden opgenomen.

Let op: dit waarderingshandboek ziet alleen toe op vastgoed in exploitatie. Grondposities, sloopcomplexen en vastgoed in (her)ontwikkeling vallen hier dus expliciet niet onder. Hiervoor gelden de regels conform RJ 645.

2.2. Afspraken met Kadaster, NRVT en accountants

Toegelaten instellingen dienen voor de uitvoering van de marktwaardering te beschikken over een aantal basisgegevens van haar bezit. Basisgegevens, zoals kadastrale data, bestemmingsplannen, milieukundige informatie en gegevens uit de BAG (zoals m² GBO, perceelgrootte en bouwjaar) zijn op te vragen bij het Kadaster. Meer informatie daarover is verkrijgbaar via www.kadaster.nl/woningcorporaties of door contact met het Kadaster.

Bij gebruik van de full-versie voor regulier woningvastgoed dient jaarlijks minimaal een derde, steeds wisselend deel van het betreffende vastgoed, via een volledige taxatie te worden gewaardeerd. Voor het andere deel van het vastgoed is een interne waardering van de corporatie vereist. Een markttechnische update voor het deel dat door externe taxateur eerder is getaxeerd is niet verplicht, hiervoor mag ook van een interne waardering gebruik worden gemaakt, conform voorwaarden opgenomen in bijlage 10.

De marktwaardeontwikkeling van de corporatie in de periode 31 december 2018 tot en met 31 december 2019 dient door de corporatie te kunnen worden verklaard en gedocumenteerd. Mutaties in de marktwaarde van het bezit van een corporatie kunnen onder andere worden veroorzaakt door:

• • Parameteraanpassingen als gevolg van marktontwikkelingen

• • Parameteraanpassingen als gevolg van de validatie van het handboek 2018

• • Methodische wijzigingen in de software als gevolg van nieuwe regels in het handboek

• • Andere wijzigingen in de software

• • Mutaties in het bezit van de corporatie

• • Mutaties in de basisgegevens van de corporatie als correctie op de vorig jaar gehanteerde gegevens

Om corporaties te ondersteunen bij de duiding van de waardeontwikkeling van het bezit zal medio november een memo worden gepubliceerd met daarin een beschrijving van de marktontwikkelingen, een beschrijving van de effecten die parameteraanpassingen hebben op de waardeontwikkeling en een beschrijving van de effecten die methodische wijzigingen in het handboek kunnen hebben op de waardeontwikkeling. Daarnaast bevatten diverse softwarepakketten de mogelijkheid om een verschillenanalyse tussen waarderingen te reproduceren.

Indien de waardeontwikkeling bij een corporatie in de periode 31 december 2018 t/m 31 december 2019 leidt tot een waarde die meer dan 10% afwijkt van de verwachte marktwaarde, is in ieder geval een nadere analyse door de corporatie vereist en kan dit leiden tot vereiste nadere toelichting in de jaarrekening. Ook in bepaalde specifieke gevallen kan een nadere analyse benodigd zijn. De vereiste analyses en daaruit voortvloeiende verwerkingswijze / toelichting in de jaarrekening zijn omschreven in bijlage 7.

Het is gewenst dat rekenmodellen die gebruikt worden voor de berekening van de marktwaarde zijn gecertificeerd volgens de accountantsnorm COS3000. De accountant toetst de werking bij de individuele corporatie om vast te stellen dat de aandachtspunten in de COS 3000 assurance rapportages bij de rekenmodellen adequaat bij de individuele corporatie zijn geadresseerd. Indien rekenmodellen niet zijn gecertificeerd zal de controlerend accountant aanvullend de werking van het rekenmodel bij de toegelaten instelling controleren.

2.3. Algemene uitgangspunten

Dit waarderingshandboek is onderdeel van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en geeft nadere uitwerking aan de Woningwet en het BTIV van de wijze waarop de waardering van het vastgoed in exploitatie ten behoeve van de jaarrekening van toegelaten instellingen dient plaats te vinden. Het handboek zorgt voor vergelijkbaarheid en biedt ondersteuning aan toegelaten instellingen voor het omgaan met marktwaarde en beleidswaarde. Doel van de invoering van de marktwaardering was om de sturing op rendementen cq. keuzes te bevorderen omwille van een prudent beheer van en het maatschappelijk bestemd vermogen en het inzicht en de verantwoording hierover bij corporaties te versterken. Het handboek fungeert als bindend kader voor alle toegelaten instellingen voor de wijze waarop de marktwaarde in het kader van de jaarrekening en de balansopstellingen voor de DAEB- en de niet-DAEB tak dienen te worden opgesteld.

In het handboek zijn twee benaderingen onderscheiden: de basisversie en de full-versie. De basisversie biedt de mogelijkheid om op portefeuilleniveau tot een aannemelijke markwaarde te komen. De full-versie stelt de toegelaten instelling in staat om op complexniveau, met ondersteuning van een externe taxateur, de aannemelijke waarde te bepalen en deze waarde in te zetten bij bijvoorbeeld vastgoedsturing. De waarde op complexniveau zoals die voortvloeit uit de basisversie is niet geschikt voor vastgoedsturing, omdat de basisversie alleen op portefeuilleniveau tot een aannemelijke waarde van het vastgoed leidt.

Bij de uitwerking van het handboek zijn verschillende uitgangspunten in acht genomen:

• – De marktwaarde is van de ‘markt’. Op basis van dit uitgangspunt is aansluiting gezocht bij de (inter)nationale richtlijnen over de wijze waarop de marktwaarde van vastgoed dient te worden bepaald. Bij het opstellen van het handboek is gebruik gemaakt van beschikbare marktgegevens om te borgen dat de waardering op basis van het handboek aansluit bij de markt.

• – Er is een balans gezocht tussen enerzijds uniformering van de waardering en anderzijds ruimte voor maatwerk. Uniformering waar mogelijk om de transparantie en de onderlinge vergelijkbaarheid te bevorderen. Maatwerk waar nodig om desgewenst rekening te kunnen houden met specifieke omstandigheden. Daarnaast biedt maatwerk de mogelijkheid om tot een grotere nauwkeurigheid van de waardering te komen, binnen de algemene kaders ten behoeve van de uniformering. Dit gaat met hogere lasten voor de toegelaten instelling gepaard, maar daar staat de mogelijkheid tot een betere vastgoedsturing tegenover.

• – Bij de toepassing van de basisversie van het waarderingshandboek komt een waardering van het vastgoed tot stand, die ten behoeve van de jaarrekening op het niveau van de totale vastgoedportefeuille, onderscheiden naar DAEB en niet-DAEB, tot een bruikbare waarde leidt. Voor afzonderlijke complexen is een waardering zonder maatwerk niet altijd voldoende om daarop beleid te baseren en beslissingen te nemen.

• – Bij de waardering van het vastgoed dient voorts een doorexploiteer- en een uitpondscenario te worden onderscheiden, tenzij uit marktanalyse blijkt dat een uitpondscenario niet realistisch is. De marktwaarde is de hoogste van beide waarderingen, of, indien een uitpondscenario niet van toepassing is, de waarde in het doorexploiteerscenario.

• – Toegelaten instellingen die de waardering ook willen gebruiken voor professionele vastgoedsturing, hebben daartoe de ruimte via maatwerk zoals weergegeven in de full-versie. Deze ruimte is voldoende groot om de gewenste nauwkeurigheid te bereiken die noodzakelijk is voor de vastgoedsturing. Op deze wijze sluit de waardering ten behoeve van de jaarrekening aan bij de waardering ten behoeve van de vastgoedsturing. Het is de eigen verantwoordelijkheid en keuze van de toegelaten instelling of, en zo ja in welke mate, de mogelijkheden van maatwerk worden toegepast. Daarbij geldt wel dat voor corporaties met specifiek bezit en/of specifieke locaties deze keuze beperkt is omdat uit de validatie is gebleken dat de basisversie onvoldoende nauwkeurig is voor specifiek vastgoed of vastgoed op specifieke locaties als krimp- en aardbevingsgebieden. Verder geldt dat afstemming met de accountant gewenst is voor het maken van een keuze.

• – Als een toegelaten instelling maatwerk toepast, is dat alleen mogelijk met tussenkomst van een externe taxateur. Op de in het handboek benoemde onderdelen, heeft de externe taxateur de gelegenheid om op basis van het principe ‘pas toe of leg uit’ tot aanpassingen over te gaan en daarmee tot een betere waardering te komen. De taxateur wordt daarbij geacht alle parameters op juistheid te toetsen en daar waar nodig aanpassingen te maken om tot een juiste waarde te komen. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde vrijheidsgraden zijn onderbouwd en vastgelegd worden door de taxateur verstrekt aan de toegelaten instelling en zijn op aanvraag beschikbaar bij de toegelaten instelling voor de Autoriteit woningcorporaties.

• – Het handboek marktwaardering is opgesteld om het vastgoed in exploitatie van woningcorporaties op marktwaarde te waarderen voor de jaarrekening. De waarderingsdatum voor de jaarrekening is in alle gevallen 31 december 2019. Bij volledige taxaties die eerder of later dan deze waarderingsdatum worden uitgevoerd geldt dat deze taxaties gecorrigeerd moeten worden naar waardepeildatum 31 december 2019. Hiervoor kunnen de macro-economische parameters uit hoofdstuk 4 van dit waarderingshandboek gebruikt worden. Een andere optie is dat de taxaties worden uitgevoerd op basis van onderliggende gegevens met prijspeil 31 december 2019.

• – In het besluit van wijziging van 27 maart 2017 op het BTIV is vastgesteld dat de term ‘leegwaarde’ niet de meest wenselijke term is voor het beschrijven van de marktwaardesituatie waarbij een VHE niet verhuurd is. Het betreft op dat moment immers eveneens een marktwaarde, echter nu niet een marktwaarde ‘in verhuurde staat’, maar een marktwaarde ‘vrij van huur en gebruik’. Kortheidshalve wordt in dit handboek de term leegwaarde gebruikt als synoniem voor de situatie ‘marktwaarde vrij van huur en gebruik’.

• – Indien een woningcorporatie een koopovereenkomst voor een complex heeft gesloten met een derde en dit koopcontract afdwingbaar heeft gemaakt (contract getekend, eventueel met boeteclausule), maar de levering nog niet heeft plaatsgevonden op waardepeildatum (31 december 2019), mag de overeengekomen transactieprijs worden opgenomen als marktwaarde. Dit overigens onder de aanname dat er een gedegen verkoopproces is doorlopen waarbij een marktwaarde tot stand is gekomen, en het vastgoed betreft dat op het moment van verkoop en levering in exploitatie is. Zie ook de definitie van de marktwaarde: ‘waarde waartegen een onroerende zaak in de gebruiksstaat waarin die zich bevindt, wordt overgedragen in een situatie waarin partijen volledig geïnformeerd, prudent en niet onder enigerlei dwang handelen’.

• – Deze waardering op marktwaarde geldt op grond van de Woningwet voor de jaarrekening voor het vastgoed in exploitatie. De meest gerede kopers in het geval van corporatiebezit zijn doorgaans (institutionele) beleggers.

2.4. Gebruik full-versie

De keuze voor toepassing van de basisversie danwel full-versie is de eigen verantwoordelijkheid en keuze van de toegelaten instelling. Afstemming met uw accountant hierover wordt aanbevolen. Van belang is dat een betrouwbare marktwaarde in verhuurde staat kan worden vastgesteld, die marktconform is. In specifieke situaties kan het zijn dat de basisversie hiervoor onvoldoende zekerheden biedt.

Het gebruik van de full-versie taxatie en het inschakelen van een externe taxateur is in een aantal gevallen verplicht. Het betreft de volgende situaties:

• – Indien de huursom van reguliere woningen die gelegen zijn in krimp- of aardbevingsgebied gecombineerd met de huursom van studentenwoningen en extramurale zorgwoningen gezamenlijk meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB tak afzonderlijk. Al deze woningen moeten dan full worden gewaardeerd. In ‘Bijlage 2: Overzicht krimp- en aardbevingsgebieden’ treft u de gemeentes waarvoor geldt dat deze binnen krimp- en aardbevingsgebieden vallen. De verplichte toepassing van de full versie voor deze woningtypen geldt structureel en voor onbepaalde tijd.

• – Indien de huursom van niet-reguliere woningen, bedrijfsmatig, maatschappelijk en intramuraal zorgvastgoed tezamen meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB-tak afzonderlijk. Al het vastgoed van deze typen moet dan full worden gewaardeerd. In ‘Bijlage 1: Definities’ treft u de definities van de verschillende typen.

• – Indien de gezamenlijke huursom van exoten tezamen meer dan 1% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB-tak afzonderlijk. Al het vastgoed in de categorie exoten moet dan full worden gewaardeerd. Verder:

• – Als de gezamenlijke huursom minder is dan 1% maar als de WOZ-waarde (geïndexeerde waarde van de WOZ-beschikking 31-12-2017) of de geschatte waarde van een individuele exoot meer dan €10.000 (als richting: huursom meer dan €1.000 per jaar) is moet die individuele exoot middels de full-waardering worden getaxeerd.

• – Als de gezamenlijke huursom minder is dan 1% en de WOZ-waarde (geïndexeerde waarde van de WOZ-beschikking 31-12-2017) of geschatte waarde van een individuele exoot minder is dan €10.000 (als richting: huursom minder dan €1.000 per jaar) dan mag de WOZ-waarde of geschatte waarde op de balans worden opgenomen.

De hiervoor geschetste situaties moeten afzonderlijk worden beoordeeld en hoeven niet in samenhang te worden bekeken.

Let op: het is in alle gevallen mogelijk om een taxatie in de full-variant te maken, ook als er geen directe verplichting is. U kunt daarbij de keuze maken om een aantal complexen, deelportefeuille(s) of vastgoedtype(s) op full te waarderen.

2.5. Taxatiecyclus full-waardering

Het uitgangspunt bij de full-waardering is dat minimaal eens per drie jaar het vastgoed getaxeerd wordt waarbij alle taxatiewerkzaamheden volledig verricht worden. Er zijn grofweg twee mogelijkheden om het full-taxatieproces vorm te geven. Deze staan hieronder weergegeven. Jaar 1 slaat op verslagjaar 2017, jaar 2 op verslagjaar 2018, en zo verder. De twee varianten zijn als volgt:

• 1. In jaar 1 een full-waardering voor 100% van het vastgoed dat full gewaardeerd moet worden. In jaar 2 en 3 volgt dan een taxatie-update van deze full-waardering. In jaar 4 wederom een full-waardering voor 100% van het vastgoed dat full gewaardeerd moet worden.

• 2. Elk jaar een full-waardering van éénderde (steeds wisselend deel) van het vastgoed dat full gewaardeerd moet worden. Het overige tweederde deel kan onder voorwaarden door middel van een interne waardering of een taxatie-update. De (deel)portefeuille wordt door de toegelaten instelling (in samenspraak met taxateur en accountant) in drie vergelijkbare delen verdeeld, waarbij representativiteit vereist is.

De verplichting voor het toepassen van een taxatie-update als het vastgoed in de een of twee voorgaande jaren middels de full versie is getaxeerd vervalt. Er mag dan ook voor een interne waardering worden gekozen.

Let op: Alleen als er sprake is van regulier woningvastgoed en homogeen parkeervastgoed kan gekozen worden voor deze tweede variant, omdat hierbij veel repetitie aanwezig is. Er moet immers op basis van de taxatie van het éénderde deel een uitspraak gedaan worden over het tweederde deel dat niet door de taxateur is gezien. Daarom is voor overig vastgoed, dat in zijn aard meer heterogeen is, gekozen om variant 1 verplicht te stellen. In bijlage 10 zijn voorwaarden opgenomen.

In bijlage 3 staat het schema opgenomen dat duidelijkheid geeft over de verplichting van de full-versie en de keuze voor de taxatie uitgangspunten. In bijlage 5 staan de rapportagevereisten vanuit het NRVT opgenomen.

2.6. Groeipad gebruiksoppervlakte (GBO)

Toegelaten instellingen worden geacht hun metrages conform NEN 2580 op orde te brengen. Gemeenten krijgen eenzelfde verplichting in verband met een correcte en uniforme bepaling van de WOZ-waarde. De Waarderingskamer (toezichthouder op uitvoering van de wet WOZ) heeft daarvoor een groeipad aangegeven dat zich richt op 2021. Om samenwerking tussen gemeenten en toegelaten instellingen mogelijk te maken, met het oog op efficiency en synergie, is er voor gekozen om voor toegelaten instellingen hetzelfde groeipad te hanteren. Dit betekent dat zowel gemeenten als toegelaten instellingen uiterlijk in 2021 (dus vóór 1 januari 2022) moeten zorgen dat zij voor alle woningen de gebruiksoppervlakte geregistreerd en gecontroleerd hebben om de woningen op basis van de gebruiksoppervlakte te kunnen taxeren voor verslagjaar 2021.

Het einddoel is dat de toegelaten instelling voor elke woning moet beschikken over de gebruiksoppervlakte vastgesteld conform de NEN 2580. Hiervoor kan gebruik gemaakt worden van de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen2 of van de metingen in het kader van energieprestaties die eveneens de NEN 2580 als onderlegger kennen. Naast de meting van de woning zélf mag ook gebruik gemaakt worden van de meetgegevens van een identieke woning, al dan niet uit hetzelfde waarderingscomplex.

Conform de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen wordt bij het meten van de woning onderscheid worden gemaakt tussen:

• • gebruiksoppervlakte wonen

• • gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte

• • gebruiksoppervlakte externe bergruimte

• • gebruiksoppervlakte gebouwgebonden buitenruimte

De gebruiksvloeroppervlakte bedoeld in dit waarderingshandboek betreft uitsluitend de gebruiksvloeroppervlakte van het gebouw. Dit betekent een optelling van de gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. De optelling van deze oppervlakten komt overeen met de totale inpandige gebruiksoppervlakte van de woning, gemeten conform NEN 2580.3

Tot verslagjaar 2021 is het toegestaan om gebruik te maken van de metrages zoals opgenomen in de BAG (bagviewer.kadaster.nl) danwel metrages die zijn uitgevoerd voor de waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Deze metrages betreffen een optelling van de m² GBO wonen en m² GBO overige inpandige ruimte. Als er betere (gecheckte) gegevens voorhanden zijn, dienen die te worden gebruikt. De metrages van individuele onzelfstandige eenheden zijn niet opgenomen in de BAG. Tot verslagjaar 2021 mogen voor deze ruimtes de metrages conform het WWS-stelsel worden aangehouden.

Het inmeten van de woning mag door een (tijdelijke) medewerker van de corporatie gebeuren of door een daarvoor ingehuurde externe partij, zolang de NEN 2580, ofwel de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen wordt gebruikt. Deze is ook toegepast bij de inmeting voor de energieprestatie met een energielabel verstrekt vóór 1 januari 2015, of met de bepaling van de energie-index verstrekt op of na 1 januari 2015. Ook metingen in het kader van de energieprestatie of in een ander kader waarbij de NEN 2580 de onderlegger is, mogen dus worden toegepast, mits in de inmeting zowel de m² GBO wonen als de m² GBO overige inpandige ruimte zijn bepaald. De m² GBO overige inpandige ruimte wordt over het algemeen niet standaard meegenomen bij de inmeting voor de energieprestatie. De corporatie kan hier bij haar opdrachtverstrekking rekening mee houden. Een opnameformulier zoals dat horend bij de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen kan behulpzaam zijn bij de toedeling van de verschillende oppervlaktes van een woning.

2.7. Beschikbaarheid WOZ-gegevens

Om verschillende redenen is het mogelijk dat de toegelaten instelling (nog) geen beschikking heeft over de juiste WOZ-waarde van het te taxeren object. Er zijn vier situaties denkbaar waarin dit het geval is:

• • Situatie 1: Het te taxeren object is, volgens de afbakeningsregels van de Wet WOZ, een onzelfstandig object, waardoor geen afzonderlijke WOZ-waarde wordt afgegeven.

• • Situatie 2: Het te taxeren object bestaat uit meerdere afzonderlijke gedeelten, die ieder afzonderlijk een eigen WOZ-waarde hebben;

• • Situatie 3: Het te taxeren object was in aanbouw, waardoor de WOZ-waarde gebaseerd is op de situatie waarin het object nog niet in gebruik is, terwijl de taxatie gebaseerd is op de situatie waarin het object gereed is;

• • Situatie 4: De gemeente heeft nog geen WOZ-beschikking afgegeven, maar moet dit nog wel doen.

Van situatie 1 zal bijvoorbeeld sprake zijn in het geval van kantoortransformatie. Er kan uitsluitend een beschikking zijn afgegeven voor het oorspronkelijke kantoor maar niet voor de nieuwe verhuureenheid zoals de (nieuwe) woning. Voor de juiste WOZ-waarde moet worden gehanteerd:

• 1. kan worden uitgegaan van de waarde die de gemeente informeel, maar wel schriftelijk is gecommuniceerd. Dit kan bijvoorbeeld met behulp van een taxatie verslag of taxatieoverzicht, waarin per onzelfstandig deel de waarde is vermeld.

• 2. Wanneer de gemeente geen waarde per onderdeel vermeldt, moet de WOZ-waarde van het totaal-object (bijvoorbeeld het totale kantoorgebouw) worden gehanteerd, en moet deze worden toegerekend aan de afzonderlijke verhuureenheden (bijvoorbeeld naar rato van de oppervlakte).

Als het niet mogelijk is op basis hiervan een reële waarde te bepalen, mag een schatting worden gehanteerd. In de eerste plaats moet deze worden gebaseerd op WOZ-waardes van vergelijkbare objecten. Als ook deze niet aanwezig zijn, mag deze worden bepaald op basis van recente transacties of aanbodprijzen van vergelijkbare objecten. In dit geval dient de taxatie plaats te vinden op basis van de full-versie.

Als er voor het te taxeren object geen actuele WOZ-waarde is vastgesteld, omdat het te taxeren object feitelijk bestaat uit meerdere WOZ-objecten (situatie 2), kan de som van de verschillende WOZ-objecten als uitgangspunt worden genomen.

In het geval van nieuwbouw kan de WOZ-beschikking nog uitgaan van een object in aanbouw (situatie 3). Voor de WOZ-waarde moet worden uitgegaan van een fictieve waarde die wordt berekend met behulp van het taxatieverslag object in aanbouw4 en de daarin opgenomen stichtingskosten verbonden aan de WOZ-beschikking. De waarde wordt daarbij bepaald door uit te gaan van 100% voortgang. N.B. De vastgestelde waarde van een woning in aanbouw is bepaald op basis van de vervangingswaarde. Hiervoor wordt afzonderlijk de waarde voor de woning (bouwkosten) en de waarde voor de grond berekend. De waarde voor de woning wordt bepaald door het voortgangspercentage van de bouw op 1 januari te vermenigvuldigen met de geobjectiveerde stichtingskosten. De waarde voor de grond wordt niet gecorrigeerd voor een voortgangspercentage.

Wanneer er voor het te taxeren object nog geen WOZ-waarde bekend is, maar de gemeente deze nog wel moet afgeven (situatie 4), kan de gemeente worden verzocht een WOZ-beschikking af te geven. Als het afgeven van deze beschikking te lang op zich laat wachten, mag een schatting worden gehanteerd. In de eerste plaats moet deze worden gebaseerd op WOZ-waardes van vergelijkbare objecten. Als ook deze niet aanwezig zijn, of overduidelijk onjuist, mag deze worden bepaald op basis van recente transacties of aanbodprijzen van vergelijkbare objecten. In dit geval dient taxatie plaats te vinden met de full-versie.

2.8. Handreiking/voorschrift rekenkundige uitwerking

De rekenkundige uitwerking is in dit handboek nader gepreciseerd. De reden hiervoor is dat uit het validatieonderzoek blijkt dat de uitkomsten van reken- en/of softwaremodellen onderling verschillen, de verdere preciseringen hebben als doel deze verschillen te minimaliseren.

De nadere uitwerkingen gaan onder meer over het omgaan met indexeren en verdisconteren bij een medio jaar benadering, over het omgaan met muteren en uitponden en over de eindwaardeberekening. De nadere uitwerkingen in dit handboek zijn gebaseerd op een benadering in jaarschijven. Er zijn modellen die bijvoorbeeld niet in jaar- maar in maandschijven rekenen. Deze modellen geven bij het juist toepassen van een medio benadering nagenoeg dezelfde uitkomsten als de uitwerkingen in dit handboek op basis van jaarschijven. Beide type modellen zijn daarom toegestaan.

Tot slot geldt dat de waarderingen (zowel uitponden als doorexploiteren) in eerste instantie op vhe-niveau dienen te worden uitgevoerd. Daarna kan op complexniveau de som van alle doorexploiteerwaarden en de som van alle uitpondwaarden worden bepaald. De marktwaarde is de hoogste van één van beide sommen.

2.9. Jaarlijkse actualisatie

Om te borgen dat het waarderingshandboek in de toekomst blijft leiden tot een waardering van de marktwaarde, wordt het handboek jaarlijks geactualiseerd. Deze actualisatie omvat een jaarlijkse aanpassing van de normen en parameters in het handboek.

Naast de jaarlijkse actualisatie wordt het handboek jaarlijks gevalideerd. Bij de validatie wordt gecontroleerd of de verkregen marktwaardes door toepassing van de basisversie van het handboek inderdaad leiden tot een aannemelijke marktwaarde voor alle corporaties in alle provincies en voor alle typen vastgoed. Het handboek 2018 is in 2019 gevalideerd. Dit handboek zal in 2020 worden gevalideerd

3. Nadere kaderstelling

3.1. Doel van de waardering

Het waarderingsprotocol van dit handboek heeft tot doel een waardering van het vastgoed op basis van marktwaarde op te leveren ten behoeve van de jaarrekening van toegelaten instellingen. Op deelportefeuilleniveau, onderscheiden naar DAEB en niet-DAEB, dient de waardering een goed beeld van de marktwaarde van het vastgoed op te leveren. Dit impliceert dat de waardering op complexniveau gemiddeld genomen wél een goed beeld geeft, maar dat er complexen zijn met een te hoge en complexen met een te lage waardering. De waarden zoals die voortvloeien uit de basisversie zijn daarom niet geschikt binnen de vastgoedsturing.

Toegelaten instellingen gebruiken de waardering van het vastgoed niet alleen voor de jaarrekening, maar ook voor de vastgoedsturing. Deze toegelaten instellingen willen voor elk afzonderlijk complex de aannemelijke waarde vastgesteld hebben. Dit handboek biedt daartoe ook de mogelijkheid. In dat geval kan met ondersteuning van een externe taxateur een waardering worden vastgesteld die zowel voor de jaarrekening als voor de vastgoedsturing kan worden gebruikt.

In dit waarderingshandboek worden derhalve twee versies voor de waardering beschreven:

• – De basisversie

• – De full versie

De basisversie vormt het uitgangspunt van alle marktwaardewaarderingen. Deze versie wordt gedetailleerd uitgewerkt in dit handboek. Alle toegelaten instellingen hebben de vrijheid om de full versie toe te passen. De full versie maakt gebruik van vrijheidsgraden. Dit betekent dat op genoemde onderdelen voor de waardering van woongelegenheden kan worden afgeweken van de parameters zoals opgenomen in de basisversie. Voor niet woongelegenheden biedt de full versie ook aanvullende mogelijkheden om het kasstroomschema van de waardering aan te vullen. Het is de eigen verantwoordelijkheid en keuze van de toegelaten instelling of, en zo ja, op welke onderdelen van de waardering de full versie wordt toegepast. Daarbij geldt het principe ‘pas toe, of leg uit’. Dit houdt in dat op die onderdelen van de waardering waar de full versie wordt toegepast, een onderbouwing noodzakelijk is van de keuze door een externe taxateur.

3.2. Typen vastgoed en overig vastgoed

In dit handboek worden verschillende typen vastgoed onderscheiden te weten:

• – Woongelegenheden: eengezinswoningen (EGW), meergezinswoningen (MGW), studenteneenheden en zorgeenheden (extramuraal).

• – Bedrijfsmatig, maatschappelijk en zorg onroerend goed (BOG, MOG en ZOG).

• – Parkeergelegenheden: parkeerplaatsen en garageboxen.

Voor elk van de verschillende typen vastgoed wordt gebruik gemaakt van een eigen waarderingsmodel. In de bijlage zijn de definities en een overzicht van de verhuureenheden per type opgenomen.

Woningcorporaties hebben ook vastgoed in exploitatie dat niet onder de vier eerdergenoemde typen valt. Deze typen vastgoed worden ook wel exoten of rafelranden genoemd. Voor deze exoten moet aansluiting worden gezocht bij de meest logische waarderingscategorie. Bijvoorbeeld voor zendmasten de full-versie van BOG-MOG-ZOG. Als aansluiting bij een van de waarderingscategorieën niet mogelijk is (door bijvoorbeeld fundamenteel andere huurafspraken zoals huur om niet) kan altijd een vrije taxatie worden gebruikt.

3.3. Marktwaarde en markthuur

Ten aanzien van de verschillende waardebegrippen sluit dit handboek aan bij internationale richtlijnen, zoals die zijn vastgelegd door middel van de International Valuation Standards (IVS) en de European Valuation Standards (EVS). De definitie van marktwaarde is:

‘Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang’5

Ook wordt ten aanzien van de definitie van de markthuur aangesloten bij de IVS en de EVS. De definitie voor markthuur luidt:

‘het geschatte bedrag waarvoor een belang in vastgoed op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder zou worden verhuurd, waarbij elk der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.’6

3.4. Waarderingsmethodiek

Er bestaan verschillende mogelijkheden om de waardering van vastgoed uit te voeren. Zoals gebruikelijk is in de woningbeleggingssector7, volgt dit handboek de inkomstenbenadering, en meer specifiek de netto contante waarde methode, ook wel de DCF-methode genoemd. Via de DCF-methode worden de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen contant gemaakt naar het heden aan de hand van een discontovoet, inclusief de eindwaarde die de geschatte opbrengstwaarde is van het vastgoed aan het einde van de DCF-periode. Het handboek volgt voor de toepassing van deze methode de internationale definities.8 Hierbij wordt verondersteld dat de jaarbedragen -op enkele hierna te noemen uitzonderingen na- medio het jaar ontvangen en betaald worden. Bij zowel het indexeren als het verdisconteren dient dit principe gehanteerd te worden.

Er zijn kasstromen die niet medio vallen, maar aan het eind (ultimo) of begin (primo) van een jaar.

• – De eindwaarde valt aan het eind (ultimo) van het laatste jaar van de exploitatieperiode.

• – Correctiefactoren zoals achterstallig onderhoud, waardecorrectie erfpacht moeten in mindering gebracht worden op de waarde en vallen dus aan het begin van het eerste jaar (primo) en niet halverwege een jaar

De berekening van de netto contante marktwaarde wordt bij alle typen vastgoed uitgevoerd voor een exploitatieperiode van 15 jaar. In de volgende paragrafen wordt de DCF-methode meer verduidelijkt en gepreciseerd.

3.4.1. Contante waarde bij medio jaar

Alle kasstromen in de prognose worden geacht halverwege het jaar te worden ontvangen of betaald. Dat uitgangspunt heeft gevolgen voor de wijze van disconteren. De contante waarde van een kasstroom in het jaar (t) bij een discontovoet van (r) is gelijk aan de kasstroom gedeeld door (1 + r) ^ (t – 0,5). De netto contante waarde is zoals gebruikelijk de som van alle contante waarden. Op basis van een medio benadering disconteren van kasstromen geeft een ander resultaat dan het ultimo (op eind jaar) disconteren. Het procentuele verschil is ongeveer de helft van de gebruikte discontovoet.

Het handboek schrijft medio disconteren voor. Op het medio disconteren bestaan enkele uitzonderingen.

• • De eerste uitzondering is de eindwaarde. Daarvoor geldt niet de veronderstelling dat deze halverwege het jaar valt, maar aan het eind van de exploitatie periode. De contante waarde van de nominale eindwaarde is daarom de eindwaarde ultimo jaar 15 gedeeld door (1 + r) ^ 15.

• • De andere uitzonderingen betreffen kosten die aan het begin van de exploitatieperiode vallen zoals achterstallig onderhoud, waardecorrectie erfpacht en eventuele transactiekosten. Omdat deze kasstromen aan het begin van de exploitatieperiode vallen, moeten deze kasstromen niet verder verdisconteerd worden.

3.4.2. Indexeren

Via indexeren wordt de nominale waarde van een kasstroom, of een grondslag als de WOZ-waarde, in het jaar (t) bepaald door op de reële waarde (de waarde op een prijspeil) een index toe te passen. Dit principe is in essentie eenvoudig maar vraagt om enige precisering.

Het handboek bevat op verschillende plekken gegevens over het toepassen van indexen. Als bijvoorbeeld voor de prijsinflatie in een bepaald kalenderjaar een index is opgenomen dan gaat het in sommige gevallen over de index in een kalenderjaar en soms de index over een kalenderjaar.

Een voorbeeld van de eerste categorie (index in een kalenderjaar) is de prijsinflatie, plus opslag bij een gereguleerde eenheid, voor de aanpassing van de huur in een jaar. De index gaat dan over de huurverhoging op 1 juli van het betreffende jaar.

Een voorbeeld van de tweede categorie (index over een kalenderjaar) is de bouwkostenstijging. Is in jaar (t) de bouwkostenstijging gelijk aan i %, dan houdt dat in dat de kosten gedurende het jaar stijgen om aan het eind van het kalenderjaar i % hoger te zijn dan aan het begin van dat jaar.

In het algemeen gaat het handboek voor uitgaven en ontvangsten uit van medio jaar indexeren: de nominale waarde van een kasstroom in een jaar is de totale kasstroom over dat jaar op prijspeil medio jaar. Een manier om de hoogte van een kasstroom medio jaar te bepalen is eerst de waarde primo te bepalen, vervolgens de waarde ultimo te bepalen en van die twee uitkomsten het gemiddelde te bepalen.

Een voorbeeld:

• – Het instandhoudingsonderhoud op prijspeil 31-12-2019 is € 800 per jaar per VHE

• – Dat betekent dat de hoogte van de kasstroom primo 2020 gelijk is aan dezelfde € 800

• – Stel de index 2020 in dit voorbeeld op 2%. Dan is de hoogte van de kasstroom ultimo 2020 gelijk aan € 800 * (1 + 2%) = € 816

• – De kasstroom over heel 2020 is dan het gemiddelde van € 800 en € 816 is € 808.

Kanttekening bij medio indexeren

Meer vanuit theoretische perspectief geldt dat de medio kasstroom in dit voorbeeld gelijk is aan € 800 * (1,02)^0,5.. Dat levert nagenoeg hetzelfde resultaat als de hierboven geschetste benadering maar vraagt bij per jaar variërende indexen om een iets complexer uitwerking. Stel in hetzelfde voorbeeld dat de index in het eerste jaar 2,0% en in het tweede jaar 3,0% is, dan is dit de uitwerking

• – Medio jaar 1 is de geïndexeerde kasstroom gelijk aan 800 * (1,02)^0,5

• – Medio jaar 2 is de geïndexeerde kasstroom gelijk aan 800 * (1,02) * (1,03)^0,5.

Zoals eerder vermeld zijn er ook modellen die in maandschijven rekenen. Een dergelijk model bepaalt weer op een andere wijze de medio jaar kasstroom.

Alle drie de benaderingen geven nagenoeg dezelfde uitkomsten en zijn alle drie toepasbaar en toegestaan. Vanuit praktisch oogpunt is in dit handboek steeds de eerste benadering opgenomen.

Medio jaar indexeren volgens één van de bovenbeschreven methoden is voorgeschreven.

Het uitgangspunt om medio jaar te indexeren geldt niet voor alle kasstromen. Enkele uitzonderingen zijn:

• – De verhuurderheffing wordt bepaald op basis van de WOZ-waarde in de beschikking. De verhuurderheffing 2020 gaat dus uit van de WOZ-beschikking 2020. De beschikking bevat in vrijwel alle gevallen de waarde gebaseerd op de waardepeildatum primo het voorgaande jaar, in dit geval dus 1 januari 2019. De verhuurderheffing wordt niet op een medio jaar grondslag, maar op een primo jaar grondslag berekend.

• – Voor woongelegenheden en BOG/MOG/ZOG wordt de OZB initieel bepaald op basis van de WOZ-waarde in de beschikking 2019 en dus de WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2018, en het gemeentelijk percentage OZB voor de vastgoedcategorie in 2019 en het percentage voor overige belastingen, verzekeringen voor de vastgoedcategorie. Dit levert het bedrag OZB en belastingen/verzekeringen op voor het jaar 2019. De OZB, belastingen en verzekeringen in het volgende jaar worden bepaald door het bedrag uit het voorgaande jaar te indexeren met de prijsinflatie in het voorgaande jaar. De OZB in 2020 is bijvoorbeeld de OZB in 2019 verhoogd met de prijsinflatie in 2019. Met andere woorden: indexatie van de OZB is primo jaar.

• – De berekening van de huurinkomsten is weer anders. De huurverhoging van woningen vindt plaats op 1 juli van een kalenderjaar. Dat betekent dat over de eerste helft van een jaar een andere huur geldt dan over de tweede helft van het jaar. Voor een gebeurtenis als mutatie is het uitgangspunt dat die medio jaar plaatsvindt. De huur over de tweede helft van het jaar is dus nog gedeeltelijk onderhevig aan wijziging naar de markthuur.

• – Eerder is al de eindwaarde genoemd. Die valt aan het eind van de beschouwingsperiode, dus ultimo jaar 15.

• – Splitsingskosten vallen bij uitponden primo jaar. Als er geen exploitatieverplichting is betreft dat primo jaar 1. Is er wel een verplichting dan worden de deze kosten verondersteld primo jaar 8 genomen te worden en moeten deze kosten daarmee naar primo jaar 8 geïndexeerd worden.

3.4.3. Fractioneel muteren en uitponden

Het modelmatig benaderen van het muteren en uitponden van woningen toont de lastigheid bij het waarderen van vastgoed. Hoe voorspelt men immers welke woningen op welk tijdstip muteren en weer te verhuren of uit te ponden zijn? Er zijn grofweg twee manieren waarop met mutatie en uitponden kan worden omgegaan, te weten per gehele woning of per fractionele woning.

In de niet-fractionele benadering vindt mutatie of uitponden pas plaats voor een hele woning. Stel er is een complex van 50 woningen, de mutatiegraad is 5% per jaar, dan worden in deze berekeningswijze in het eerste jaar 2 woningen uitgepond omdat 5% van 50 een uitkomst van 2 hele en één halve woning geeft. De resterende halve woning wordt dan meegenomen naar het volgend kalenderjaar.

Stel dat de complexgrootte echter slechts 5 is, dan muteert bij een mutatiegraad van 5% elk jaar slechts 0,25 woning. Bij het optellen van de woningfracties muteert pas na vier jaar de eerste woning (4 x 0,25 = 1).

De andere benadering is een fractionele benadering. Hierbij wordt de modelmatige fictie gehanteerd dat ook één woning fractioneel kan worden uitgepond of kan muteren. Bij één woning en een mutatiegraad van 5% is dan deze woning begin van het eerste jaar 100% in exploitatie en eind van het jaar voor 95%. Bij doorexploiteren geldt voor deze woning de eerste helft van het jaar 100% van de contracthuur primo. In de tweede helft geldt voor 95% de geïndexeerde contracthuur en voor 5% de huur na mutatie. In het uitpondscenario wordt in dit voorbeeld 5% van de woning uitgepond en zijn de bruto inkomsten gelijk aan 5% van de verkoopopbrengst op basis van de leegwaarde medio dat jaar.

De twee methoden leveren vooral bij kleine complexen verschillen op, vooral in de waarde in het uitpondscenario. Omdat in het merendeel van de gevallen de waarde in het uitpondscenario hoger is dan die in het doorexploiteerscenario, spelen die verschillen een rol in de waardebepaling.

De fractionele benadering leidt tot een meer aannemelijke waarde, met name bij kleine complexen (van minder dan circa 20 vhe).

De fractionele benadering is met ingang van het verslagjaar 2018 voorgeschreven.

3.4.4. Lineair versus exponentieel uitponden en muteren.

Naast het onderscheid fractioneel of niet-fractioneel uitponden is het onderscheid lineair versus exponentieel uitponden en muteren van belang. Stel een complex heeft 100 eenheden en de mutatiekans is 5%. Dat impliceert dat in het eerste kalenderjaar 5 eenheden worden uitgepond of muteren.

Bij de lineaire benadering wordt ervan uit gegaan dat ook gedurende de resterende beschouwingsperiode 5 eenheden per jaar uitgepond of gemuteerd worden eventueel met een vermindering van dit aantal vanaf bijvoorbeeld het 6^e jaar. Deze benadering impliceert dat de mutatiekans toeneemt. Na tien jaar is de mutatiekans 10%: 5 muterende woningen op 50 resterende woningen.

Bij de exponentiële benadering blijft de mutatiekans gelijk en wordt deze toegepast op de nog in exploitatie zijnde eenheden. In het voorbeeld zijn aan het begin van het tweede jaar nog 95 eenheden in exploitatie. De mutatiekans van 5% wordt toegepast op dit aantal wat betekent dat in het tweede jaar 95 * 5% = 4,75 eenheden muteren. Bij de exponentiele benadering blijft de mutatiekans gelijk.

Vanzelfsprekend geldt in het doorexploiteerscenario dat de mutatiegraad in alle jaren van toepassing is op álle eenheden. Alle eenheden blijven in dit scenario immers in exploitatie. Wel dient rekening gehouden te worden met feit dat op een zeker moment een deel van de huren als gevolg van eerdere mutaties al geharmoniseerd is, dat wil zeggen aangepast aan de markthuur.

Met ingang van verslagjaar 2017 is de exponentiële benadering voorgeschreven.

3.4.5. Afronden

In de berekening worden alleen de eindresultaten afgerond. Tussenresultaten worden niet afgerond. Afronding geldt daarmee niet voor de berekening zelf, maar uitsluitend voor het tonen van resultaten. De wijze van afronden van te tonen resultaten staat vrij. In de rekenvoorbeelden in dit handboek is gekozen voor afronding vanwege de leesbaarheid.

3.4.6. Verdere toelichting rekenwijze

In de tekst van dit handboek zijn op verschillende plaatsen toelichtingen opgenomen voor de rekenkundige uitwerking.

3.5. Waarderingscomplex

Om te komen tot een marktwaardewaardering van het vastgoed, wordt het gehele bezit, dat wil zeggen alle verhuureenheden van de toegelaten instelling, opgedeeld in waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat zeggen alle verhuureenheden van de toegelaten instelling, opgedeeld in waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat kan worden verkocht. Alle verhuureenheden van de toegelaten instelling maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex.

Er bestaat geen minimum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Dit betekent dus dat een waarderingscomplex ook uit één verhuureenheid kan bestaan. Eveneens geldt dat geen maximum aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex wordt voorgeschreven.

Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit DAEB en niet-DAEB-vastgoed. In dat geval dient, nadat de waarde van het waarderingscomplex is bepaald, de waarde opgesplitst te worden in een deel dat aan het DAEB-vastgoed, resp. aan het niet-DAEB deel kan worden toegerekend.

Als wordt voldaan aan de voorwaarden van het waarderingscomplex (bouwperiode, locatie, logischerwijs als één geheel te verkopen) kan het ook voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit een samenstelling van BOG, MOG en/of ZOG-ruimtes, bijvoorbeeld als er in een intramurale zorglocatie (ZOG) losse units worden verhuurd aan bijvoorbeeld een kapper (BOG) of zorgopleidingsinstantie (MOG), etc.

Let op: Als bijvoorbeeld meerdere studentenwoningen of (extramurale) zorgeenheden in één contract zijn verhuurd aan een derde partij, dan gedraagt dit complex zich op basis van het contract als een BOG-MOG-ZOG-complex en dient het complex conform die uitgangspunten gewaardeerd te worden.

Let op: Het is niet logisch als één waarderingscomplex bestaat uit objecten op meerdere uit elkaar liggende locaties, zeker niet wanneer bijvoorbeeld één van beide objecten in krimp- of aardbevingsgebied ligt. Scheiding van het waarderingscomplex in meerdere nieuwe waarderingscomplexen is dan het meest logisch. Voor het complex(gedeelte) in krimpgebied moet de full versie worden toegepast; zie daarvoor het schema in Bijlage 3 van het handboek.

Voor het complex(gedeelte) buiten de krimpgemeente bestaat de keuze om deze via de basis- of via de full versie te waarderen.

3.6. Doorexploiteer- en uitpondscenario

De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt plaats aan de hand van twee scenario’s: enerzijds op basis van het doorexploiteerscenario en anderzijds op basis van het uitpondscenario. Hierbij gelden de volgende uitgangspunten:

• • Voor reguliere woongelegenheden en parkeren geldt dat de hoogste van het doorexploiteer- of uitpondscenario wordt gehanteerd. Alleen in de full-versie kan het hanteren van één deze twee scenario’s worden afgedwongen, als bijvoorbeeld uit marktanalyse blijkt dat uitponden niet realistisch is kan alleen het doorexploiteerscenario worden gehanteerd.

• • Niet-zelfstandige eenheden kunnen en zullen in de praktijk niet één voor één uitgepond worden en voor deze eenheden geldt daarom in de basis- en full-versie uitsluitend het doorexploiteerscenario.

• • Voor zelfstandige studenteenheden en zelfstandige extramurale zorgeenheden wordt een uitpondscenario niet waarschijnlijk geacht. Daarom wordt in de basisversie het doorexploiteerscenario voorgeschreven. Als marktanalyse aantoont dat een uitpondscenario wel degelijk realistisch is, mag de externe taxateur in de full versie het uitpondscenario toepassen. Zie ook Bijlage 4 waardering van studenteenheden.

• • Bij BOG, MOG en ZOG is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing.

Het doorexploiteerscenario veronderstelt dat verhuureenheden worden doorverhuurd. Daarbij wordt verondersteld dat elk jaar bij een deel van de verhuureenheden, de huurder verhuist. Bij de leegkomende verhuureenheden wordt de eenheid opnieuw verhuurd en wordt de huur na mutatie opgetrokken naar de potentiële huur, die bepaald is op basis van de markthuur met voor gereguleerde woningen als maximum de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel. De maximale huur kan desgewenst ook worden ingevoerd als de WWS-punten niet beschikbaar zijn. Die maximale huur moet dan wel gelijk zijn aan de markthuur (zie 5.2.2), en niet de maximale huur volgens het huurbeleid van een toegelaten instelling (streefhuur).

Aan het einde van de 15-jarige DCF-periode wordt een eindwaarde opgenomen. De kasstromen en de eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar het heden en opgeteld om tot een waarde in het doorexploiteerscenario te komen.

In het uitpondscenario wordt verondersteld dat verhuureenheden bij mutatie leeg worden verkocht. In tegenstelling tot het doorexploiteerscenario wordt de huur voor deze verhuureenheden niet opgetrokken, maar wordt daarvoor in de plaats een verkoopkasstroom en verkoopkosten opgenomen.

Na de 15-jarige DCF-periode wordt de eindwaarde van de nog niet verkochte verhuureenheden bepaald. De kasstromen en de eindwaarde worden contant gemaakt en vervolgens opgeteld om tot de waarde in het uitpondscenario te komen.

De waarde op basis van het doorexploiteerscenario, respectievelijk indien van toepassing het uitpondscenario, is de som van de waarden van alle individuele verhuureenheden in het waarderingscomplex. Nadat de waarden op basis van beide scenario’s zijn bepaald, leidt de hoogste waarde van de twee scenario’s uiteindelijk tot de marktwaarde van het waarderingscomplex.

3.7. Verhuureenheden in exploitatie buiten de landsgrenzen

Voor verhuureenheden buiten de Nederlandse landsgrenzen geldt dat de waardering dient plaats te vinden met inschakeling van een externe taxateur. De reden hiervoor is dat het handboek betrekking heeft op de Nederlandse situatie en niet op vastgoed in het buitenland

4. Macro-economische parameters

Om de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt van macro- economische parameters. Het gaat hierbij om de prijsinflatie, de loonstijging, de bouwkostenstijging en de leegwaardestijging. De parameters worden hierna weergegeven.

4.1. Prijsinflatie

De prijsinflatie wordt als basis gehanteerd voor de jaarlijkse indexering van de volgende posten:

• – de contracthuur, exclusief de boven inflatoire opslag;

• – de maximale huur en de liberalisatiegrens volgens het woningwaarderingsstelsel;

• – de markthuur bij de marktwaarde en de streefhuur bij beleidswaarde;

• – de OZB, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten.

Voor jaren 2019 en 2020 wordt aangesloten bij de meest recente prognose van het Centraal Planbureau (CPB)9. Voor het restant van de prognoseperiode wordt aangesloten bij de lange termijn verwachting, conform het (maximale) streven van de Europese Centrale Bank (ECB), waarbij voor 2021 en 2022 een geleidelijke aanpassing naar de doelstelling van 2,00% wordt verondersteld.

Tabel 1: prijsinflatie

Prijsinflatie	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025 e.v
Prijsinflatie	1,70%	2,60%	1,30%	1,50%	1,80%	2,00%	2,00%	2,00%

4.2. Loonstijging

De loonstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de beheerkosten marktwaarde exclusief de zakelijke lasten. Voor de beleidswaarde geldt deze index voor de post beheer.

In het uitpondscenario met een zeven jaar exploitatieverplichting is deze index van toepassing op de juridische splitsingskosten.

Voor de jaren 2019 en 2020 wordt aangesloten bij de meest recente prognose van het CPB.10 Voor het restant van de prognoseperiode wordt vanaf 2022 aangesloten bij de reële groei van de lonen in het verleden, die gemiddeld ongeveer 0,5% boven inflatie was. Dit sluit ook aan bij voorspellingen van het CPB en de ECB voor de arbeidsproductiviteitsgroei. Voor het jaar 2021 wordt een index midden tussen die van 2020 en 2022 gekozen.

Tabel 2: loonstijging

Loonstijging	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025 e.v.
Loonstijging	2,50%	2,50%	2,50%	2,50%	2,50%	2,50%	2,50%

4.3. Bouwkostenstijging

De bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten, en de verouderingskosten. In het uitpondscenario met een zeven jaar exploitatieverplichting is deze index van toepassing op de technische splitsingskosten voor zover opgevoerd in een full waardering.

Voor de veronderstelde bouwkostenstijging is aangesloten bij de loonstijging zoals ontleend aan de prognose van het CPB.

Voor de jaren 2019 en 2020 wordt echter uitgegaan van een hogere stijging als gevolg van de spanning tussen vraag en aanbod op de bouwmarkt. In 2018 steeg de outputindex nieuwbouwwoningen volgens het CBS met 9,0% en volgens Bouwkostenkompas met 9,5%. De stijging van de outputindex tot en met het tweede kwartaal 2019 is volgens het CBS 6,70% en volgens Bouwkostenkompas ruim 2,0%. Voor 2019 wordt een gemiddelde van deze twee uitkomsten gehanteerd: 4,40%.

Vanaf 2021 is de bouwkostenstijging weer gelijkgesteld aan bij de loonkostenstijging. In 2020 is de bouwkostenstijging gesteld op een waarde tussen die van 2019 en van 2021.

Tabel 3: bouwkostenstijging

Bouwkostenstijging	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025 e.v.
Bouwkostenstijging	4,40%	3,50%	2,50%	2,50%	2,50%	2,50%	2,50%

4.4. Leegwaardestijging

De leegwaardestijging vormt de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het uitpondscenario. Omdat er regionale verschillen zijn, is de leegwaardestijging voor elke provincie en voor de vier grote steden afzonderlijk weergegeven. Over 2018 en 2019 gaat het daarbij om de gerealiseerde stijgingen op basis van gegevens van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van het Kadaster. Vanaf 2020 is verondersteld dat de leegwaardestijging na één jaar uitkomt op 2,0%. Dit sluit aan bij de lange termijn verwachting dat de leegwaardestijging trendmatig gelijk is aan de veronderstelde prijsinflatie en bij de manier waarop taxateurs de leegwaarde inschatten. Hoewel de recente prijsstijging in de meeste regio’s boven de trend ligt, is het niet zeker dat deze prijsstijgingen zich door zullen zetten. Daarom is vanaf 2021 gekozen voor een trendmatige, veilige benadering.

Tabel 4: leegwaardestijging naar provincie en de vier grote steden (Bron: Kadaster)

Regio	2018	2019	2020	2021 e.v.
Groningen	7,10%	5,70%	3,90%	2,00%
Friesland	7,60%	7,60%	4,80%	2,00%
Drenthe	6,70%	7,60%	4,80%	2,00%
Overijssel	7,50%	6,00%	4,00%	2,00%
Flevoland	11,20%	9,20%	5,60%	2,00%
Gelderland	8,40%	7,00%	4,50%	2,00%
Utrecht (provincie)	8,60%	6,80%	4,40%	2,00%
Noord-Holland	10,80%	8,00%	5,00%	2,00%
Zuid-Holland	10,60%	7,00%	4,50%	2,00%
Zeeland	5,10%	8,10%	5,10%	2,00%
Noord-Brabant	7,60%	7,10%	4,60%	2,00%
Limburg	7,70%	7,50%	4,80%	2,00%
Amsterdam	12,70%	6,90%	4,50%	2,00%
’s-Gravenhage	12,50%	9,20%	5,60%	2,00%
Rotterdam	14,50%	9,00%	5,50%	2,00%
Utrecht (gemeente)	11,20%	9,70%	5,90%	2,00%
Nederland	9,00%	7,20%	4,60%	2,00%

5. Woongelegenheden

Dit hoofdstuk behandelt de te hanteren gegevens en uitgangspunten voor de waardering van woongelegenheden. Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen objectgegevens en modelparameters.

De objectgegevens zijn specifieke gegevens die op het niveau van de verhuureenheid, of op het niveau van het complex waartoe de verhuureenheid behoort, beschikbaar dienen te zijn. Deze gegevens komen uit de basisadministratie van de toegelaten instelling. In tabel 5 objectgegevens is in de laatste kolom aangegeven of een gegeven op verhuureenheid (VHE) dan wel op complex niveau beschikbaar is. In de waardering zelf staat het de taxateur vrij complex gegevens op complex niveau of op VHE-niveau op te voeren.

De modelparameters zijn die gegevens die noodzakelijk zijn voor de berekening van de marktwaarde en waarover dit handboek uitsluitsel geeft.

5.1. Objectgegevens

De onderstaande tabel bevat een overzicht van de specifieke objectgegevens voor woongelegenheden van de toegelaten instelling. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen gegevens die betrekking hebben op het waarderingscomplex en op de afzonderlijke verhuureenheden.

Tabel 5: objectgegevens voor woongelegenheden

Objectgegevens	Omschrijving	Niveau
Waarderingscomplex
Id waarderingscomplex	Unieke identificatiecode van het waarderingscomplex.	complex
Mutatiekans	De gemiddelde mutatiekans per waarderingscomplex over de periode 2015 tot en met 2019.	complex
Aangebroken complex	Van het waarderingscomplex zijn reeds afzonderlijke verhuureenheden verkocht.	complex
Gesplitst complex	Het waarderingscomplex is wel of niet voor verkoop van afzonderlijke verhuureenheden gesplitst. Onder een gesplitst complex wordt verstaan een complex dat reeds kadastraal is gesplitst (in appartementsrechten), teneinde de verkoop van afzonderlijke verhuureenheden mogelijk te maken.	complex
Mogelijkheid van verkoop	Het maximaal aantal verkoopbare verhuureenheden als percentage van het totaal aantal verhuureenheden per waarderingscomplex. Dit maximum geldt als een plafond. Uitponden vindt plaats tegen de mutatiekans. Als dit plafond wordt bereikt, dan stop het uitponden.	complex
Exploitatiebeperking 7 jaar van toepassing	Is wel of niet de exploitatiebeperking van 7 jaar van toepassing op de VHE / het complex? Let op: dit geldt alleen voor blijvend gereguleerde woningen (met 142 of minder WWS-punten). Voor potentieel te liberaliseren woningen geldt de mogelijkheid tot het aanvragen van een gemeentelijke zienswijze.	complex
Sloop- of nieuwbouwcomplex	Is het complex een sloop- of nieuwbouwcomplex. Dit gegeven is van belang voor het uitpondscenario in combinatie met aanvangsleegstand.	complex
Verhuureenheid
Id verhuureenheid	Unieke identificatiecode van de verhuureenheid die aansluit bij de basisadministratie.	VHE
Postcode	Viercijferige postcode van de verhuureenheid.	VHE
Type verhuureenheid	Type verhuureenheid onderscheiden naar EGW, MGW, studenteneenheid of zorgeenheid (extramuraal).	VHE
Zelfstandige verhuureenheid	Betreft het wel of niet een zelfstandige verhuureenheid.	VHE
Gereguleerde verhuureenheid	Betreft het wel of niet een gereguleerde huurovereenkomst bij de verhuureenheid.	VHE
Bouwjaar	Bouwjaar van de verhuureenheid.	VHE
Vrijgesteld van verhuurderheffing	Wel of niet vrijgesteld van verhuurderheffing omdat de VHE een Rijksmonument is.	VHE
Oppervlakte	De gebruiksoppervlakte (GBO) van de verhuureenheid in vierkante meters.	VHE
WWS-punten	Het aantal punten volgens het woningwaarderingstelsel van de verhuureenheid.	VHE
Woning voldoet aan 15%-huuropslag eisen voor beschermd stads- of dorpsgezicht	Wel of niet. Bij woningen (van vóór 1945) behorend tot een beschermd stadsgezicht of dorpsgezicht, waarvoor is voldaan aan de voorschriften van aantoonbare investeringen ten behoeve van het behoudt van het beschermde stads- of dorpsgezicht, geldt een toeslag van 15% van de maximale huurprijs volgens het WWS.	VHE
Actuele contracthuur	De overeengekomen kale maandhuur van de verhuureenheid op peildatum 31-12-2019.	VHE
Aanvangsleegstand	Wel of geen aanvangsleegstand Staat de eenheid leeg op peildatum 31-12-2019.	VHE
WOZ-waarde	WOZ-waarde van de verhuureenheid voor belastingjaar 2019. Deze kent doorgaans waardepeildatum 01-01-2018. Indien de WOZ-waarde in de beschikking een andere peildatum kent, dan moet hier rekening mee worden gehouden.	VHE
Achterstallig onderhoud	Wel of geen achterstallig onderhoud nodig om de woning op de lange termijn als huurwoning te kunnen blijven exploiteren, ten dele gebaseerd op de meerjaren onderhouds prognose (MJOP).	VHE
Bedrag achterstallig onderhoud	Indien van toepassing, het bedrag waarmee het achterstallig onderhoud kan worden verholpen.	VHE
Erfpacht	Wel of geen erfpacht bij de verhuureenheid, met de indeling: geen erfpacht, eeuwigdurend afgekocht erfpacht, tijdelijk1 erfpacht met canon, tijdelijk erfpacht afgekocht	VHE
Waardecorrectie erfpacht	De contante waarde op peildatum 31-12-2019 van toekomstige erfpachtverplichtingen (zie paragraaf 5.2.17)	VHE

¹ De term tijdelijk erfpacht is synoniem aan de term voortdurende erfpacht

Nadere duiding:

• • Alle vier woningtypen kunnen of zelfstandig of onzelfstandig zijn. Primair bepalen woningkenmerken of er sprake is van zelfstandigheid. Een zelfstandige woning is een woning met eigen toegang en eigen keuken en toilet.

• • Het kan echter ook zijn dat een -op basis van woningkenmerken -zelfstandige woning meerdere huurcontracten kent. Hierbij delen huurders gemeenschappelijke ruimtes zoals keuken, badkamer en toilet. Daarmee is er geen sprake van een zelfstandige eenheid maar vam een verzameling van onzelfstandige eenheden, één eenheid voor elk huurcontract.

• • De ‘mogelijkheid van verkoop’ ziet op de situaties van verkoopbeperkingen (uitponden) waarvoor een juridische (en daarmee voor een koper van het complex afdwingbare) basis is. Bijvoorbeeld in het geval dat de gemeente een verkoopbeklemming heeft opgelegd of indien een verkoopbeperking met kettingbeding in een eerdere koopovereenkomst is vastgelegd.

• • Bij studenteneenheden en extramurale zorgeenheden is het feit of een eenheid zelfstandig of onzelfstandig is van grote invloed op de waarde. Deze typering vraagt daarom extra aandacht bij uitwerking van de gegevens voor een waardering. Verder geldt dat gelabelde studenteneenheden die bestaan uit meerkamerwoningen die niet onzelfstandig worden verhuurd, via het model van MGW danwel EGW dienen te worden getaxeerd. Het betreft hier immers een EGW of MGW met één huurcontract. Zie verder ook de toelichting en matrix in Bijlage 4: Waardering Studentcomplexen.

• • Er zijn voorwaarden verbonden aan de 15%-huuropslag voor woningen in een beschermd dorps- of stadsgezicht. Deze voorwaarden zijn te vinden in de wettelijke regeling ‘Besluit huurprijzen woonruimte d.d. 01-07-2018’ onder Artikel 8a. Samengevat moet de woonruimte voldoen aan vier kenmerken. De woning is (1) gelegen in beschermd stads- en dorpsgezicht, (2) geen Rijkmonument (3) gebouwd vóór 1945, en (4) er zijn daadwerkelijk kosten gemaakt voor de instandhouding van de monumentale waarde van de woonruimte. Panden die zijn gelegen in een beschermd stads- of dorpsgezicht, maar waaraan recent geen extra onderhoudskosten zijn uitgegeven ten behoeve van het behoud van de monumentale waarde, komen dan ook niet in aanmerking voor de hogere maximale huurprijs.

5.2. Modelparameters

Met de modelparameters vindt de modelmatige waardering van de verhuureenheden in de waarderingscomplexen plaats, waarbij gebruik wordt gemaakt van de hierboven aangegeven objectgegevens. Het betreft hier de modelparameters voor de basisversie. In hoofdstuk 8 worden de vrijheidsgraden beschreven waar in de full versie gebruik van kan worden gemaakt om af te wijken van de basisversie.

5.2.1. Leegwaarde

De leegwaarde is de geschatte verkoopprijs op basis van de kosten koper, vrij van huur en overige lasten. De leegwaarde is synoniem voor de term ‘marktwaarde vrij van huur en gebruik’. De leegwaarde wordt als opbrengst in het uitpondscenario opgenomen, zodra de mogelijkheid tot de verkoop van een verhuureenheid zich voordoet.

De leegwaarde wordt gelijkgesteld aan de geïndexeerde WOZ-waarde. Hierbij wordt aangenomen dat de beschikbare WOZ-beschikking in 2019 is afgegeven en daarmee betrekking heeft op de waardepeildatum 1 januari 2018. De WOZ-waarde van de WOZ-beschikking dient dan te worden geïndexeerd met de leegwaardestijging van 2018 en 2019 om een leegwaarde te krijgen met peildatum 31 december 2019. Indien de WOZ-beschikking met waardepeildatum 1 januari 2018 nog niet beschikbaar is, dan wel de WOZ-beschikking met waardepeildatum 1 januari 2019 al beschikbaar is, dient deze waarde te worden aangepast zodanig dat de WOZ-waarde als objectgegeven de waardepeildatum 1 januari 2018 heeft.

Rekenkundige uitwerking: WOZ-waarde als grondslag

De geïndexeerde WOZ-waarde vormt de grondslag van de verhuurderheffing. De verhuurderheffing wordt in een kalenderjaar bepaald op basis van de WOZ-beschikking van dat jaar. In die beschikking is de WOZ-waarde opgenomen primo het jaar voorafgaand aan het beschikkingsjaar.

Voorbeeld:

De grondslag voor het bepalen van de verhuurderheffing in 2022 is de WOZ-beschikking 2022 en daarmee de WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2021 oftewel primo 2021. Omdat de grondslag primo kalenderjaar is, vormt de grondslag een uitzondering op de regel van medio indexeren. De grondslag wordt primo bepaald.

Stel: u wilt de verhuurderheffing berekenen in het jaar 2022. De grondslag daarvoor is de peildatum primo 2021. U beschikt over een WOZ-beschikking van 2019 waarin een waarde van € 100.000 staat vermeld met de peildatum primo 2018. Om de gewenste grondslag primo 2021 te bepalen moet u dus de WOZ-waarde uit de beschikking 2019 (peildatum primo 2018) indexeren met de index over 2018, 2019 en over 2020 om zo de waarde primo 2021 te bepalen. Stel dat de index 2018 gelijk is aan 9,00%, de index 2019 gelijk is aan 7,20%, en de index 2020 gelijk aan 4,60%, dan is de grondslag gelijk aan € 100.000 * (1 + 9,00%) * (1 + 7,20%) * (1 + 4,60%) = € 122.223.

Rekenkundige uitwerking leegwaarde en verkoopopbrengsten in uitpondscenario:

In het uitpondscenario zijn de bruto inkomsten uit verkoop gelijk aan de leegwaarde. Volgens het algemene principe vallen kasstromen, en dus ook verkoop, midden in een kalenderjaar. De leegwaarde is dus de leegwaarde medio jaar.

Voorbeeld:

Stel: u moet de leegwaarde in het kalenderjaar 2021 bepalen. Net als in het vorige voorbeeld beschikt u over een WOZ-beschikking 2019 met daarin een peildatum primo 2018 van € 100.000. Gegeven de indexen in het bovenstaande voorbeeld is de leegwaarde primo 2021 gelijk aan € 122.223. Stel de index in 2021 is 2%, dan is de leegwaarde ultimo 2021 gelijk aan € 124.667. De gezochte leegwaarde medio is het gemiddelde van de leegwaarde primo en ultimo (€ 122.223 + € 124.667)/2 is € 123.445. (Ofwel: ongeveer 122.223 * 1,02^0,5)

5.2.2. Markthuur van eengezins- en meergezinswoningen

De markthuur is de (kale) huurprijs per maand van een verhuureenheid die, uitgaande van optimale marketing en verhuur, kan worden gerealiseerd op de waardepeildatum 31 december 2019. In het doorexploiteerscenario wordt de markthuur gebruikt voor het bepalen van de nieuwe huur nadat een woning is gemuteerd. In het uitpondscenario speelt de markthuur een rol als er sprake is van juridische beklemmingen (verkoopbeperking). Door deze beklemmingen kan het voorkomen dat slechts een deel van de verhuureenheden in een complex mag worden verkocht. Indien dit deel is bereikt, mag vanaf dat moment niet meer worden verkocht in het uitpondscenario, maar zal bij mutatie sprake zijn van wederverhuur. In dat geval is de markthuur van belang bij het bepalen van de nieuwe huur na mutatie. Voorts dient bij leegstand ook de markthuur genomen te worden, in plaats van de contracthuur.

De parameters voor de markthuur per vierkante meter gebruiksoppervlak is bepaald op basis van een regressie analyse van de in het validatieonderzoek over 2018 opgenomen full waarderingen. De volgende woningkenmerken dienen daarbij als basis van de regressie: zij zijn de onafhankelijke variabelen die de markthuur per maand per eenheid bepalen:

• • Gebruiksoppervlakte (GO).

• • De WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2018 ingedeeld in 9 klassen

• • Bouwjaar ingedeeld in 7 klassen

• • Woningtype ingedeeld in twee typen

• • Regio opgedeeld in de 40 COROP-gebieden plus de vier grote steden, totaal 44 gebieden.

De markthuur per maand wordt bepaald volgens de volgende vergelijking:

Hierbij is:

• • Markthuur: de markthuur per maand op prijspeil 31 december 2019

• • GO: het gebruiksoppervlak van de woning in vierkante meters

• • Huurref: de markthuur per m² GBO van de referentiewoning op peildatum 31 december 2018

• • fWOZ: een factor afhankelijk van de WOZ-waarde klasse

• • fBouwjaar: een factor afhankelijk van de bouwjaarklasse van de woning

• • fType: een factor afhankelijk van het type (EGW of MGW) van de woning

• • fRegio: een factor afhankelijk van het gebied waar de woning toe behoort

• • fMarkt: een factor afhankelijk van het gebied waar de woning toe behoort. Deze factor weerspiegelt de ontwikkeling van de markthuren in 2019 per gebied. Deze factor is vastgesteld op basis van gegevens van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) over de gerealiseerde markthuren van woningen per maand over de periode januari 2016 tot en met juni 2019. Deze factor is nodig omdat de regressieanalyse in het validatieonderzoek gaat over de markthuren per 31 december 2018. Om de markthuur per 31 december 2019 te bepalen moet op de markthuur per 31 december 2018 nog een index worden toegepast uitgedrukt in fMarkt.

In deze paragraaf zijn de verschillende factoren per klasse in tabellen opgenomen. Voor de referentiewoning leidt de doorgerekende vergelijking tot een markthuur van € 842,– per maand prijspeil 31 december 2019.

Tabel 6: referentiewoning

Referentieobject markthuur
Kenmerk	Klasse
WOZ-waarde 1 januari 2018 klasse	125.000 tot 150.000
Bouwjaarklasse	1975 tot 1990
Type verhuureenheid	MGW
GBO	80 m2
COROP gebied plus G4	’s-Gravenhage
Markthuur per m2 GBO/maand 31-12-2018	€ 9,89

Huurref: de markthuur per m2 GBO per maand van de referentiewoning prijspeil 31-12-2018

De markthuur per m² GBO per maand van de referentiewoning bedraagt € 9,89.

fWOZ: factor geïndexeerde WOZ-waarde klasse

De eerste factor in de vergelijking is afhankelijk van de WOZ-waarde van de woning op prijspeil 1 januari 2018.

Tabel 7: factor WOZ-waarde op 1 januari 2018 klasse: fWOZ

WOZ-waarde 1 januari 2018 klasse	Factor	WOZ-waarde 1 januari 2018 klasse	Factor
≤ 50.000	0,694	> 150.000 ≤ 175.000	1,055
> 50.000 ≤ 75.000	0,786	> 175.000 ≤ 200.000	1,108
> 75.000 ≤ 100.000	0,868	> 200.000 ≤ 250.000	1,178
> 100.000 ≤ 125.000	0,939	> 250.000	1,388
> 125.000 ≤ 150.000	1,000

fBouwjaar: factor afhankelijk van bouwjaarklasse

Tabel 8: factor bouwjaarklasse: fBouwjaar

Bouwjaarklasse	Factor	Bouwjaarklasse	Factor
< 1920	1,110	≥ 1975 < 1990	1,000
≥ 1920 < 1940	1,078	≥ 1990 < 2005	1,012
≥ 1940 < 1960	0,993	≥ 2005	1,018
≥ 1960 < 1975	0,974

fType: factor afhankelijk van woningtype

Tabel 9: factor woningtype: fType

Woningtype	Factor	Woningtype	Factor
EGW	0,964	MGW	1,000

fRegio: factor afhankelijk van COROP-gebied en G4

Tabel 10: factor COROP-gebied en G4

COROP-gebied G4	Factor	COROP-gebied G4	Factor
Oost-Groningen	0,840	Agglomeratie Haarlem	1,091
Delfzijl en omgeving	0,858	Zaanstreek	0,980
Overig Groningen	0,947	Groot-Amsterdam	1,083
Noord-Friesland	0,965	Het Gooi en Vechtstreek	1,048
Zuidwest-Friesland	0,922	Agglomeratie Leiden en Bollenstreek	1,060
Zuidoost-Friesland	0,929	Agglomeratie ’s- Gravenhage	0,993
Noord-Drenthe	0,868	Delft en Westland	1,036
Zuidoost-Drenthe	0,835	Oost-Zuid-Holland	1,001
Zuidwest-Drenthe	0,922	Groot-Rijnmond	0,978
Noord-Overijssel	0,893	Zuidoost-Zuid-Holland	1,008
Zuidwest-Overijssel	0,973	Zeeuwsch-Vlaanderen	0,816
Twente	0,876	Overig Zeeland	0,896
Veluwe	0,915	West-Noord-Brabant	0,920
Achterhoek	0,916	Midden-Noord-Brabant	0,982
Arnhem/Nijmegen	0,989	Noordoost-Noord- Brabant	0,937
Zuidwest-Gelderland	0,985	Zuidoost-Noord-Brabant	0,961
Utrecht	1,007	Noord-Limburg	0,873
Kop van Noord-Holland	0,870	Midden-Limburg	0,916
Alkmaar en omgeving	0,941	Zuid-Limburg	0,947
IJmond	0,849	Flevoland	1,066
G4		G4
Amsterdam	1,196	Rotterdam	1,084
’s-Gravenhage	1,000	Utrecht (gemeente)	1,062

fMarkt: factor afhankelijk van COROP-gebied en G4

Tabel 11: factor markt COROP-gebied en G4

COROP-gebied G4	Factor	COROP-gebied G4	Factor
Oost-Groningen	1,027	Agglomeratie Haarlem	1,010
Delfzijl en omgeving	0,946	Zaanstreek	1,207
Overig Groningen	1,069	Groot-Amsterdam	1,064
Noord-Friesland	1,042	Het Gooi en Vechtstreek	1,077
Zuidwest-Friesland	1,085	Agglomeratie Leiden en Bollenstreek	1,070
Zuidoost-Friesland	1,036	Agglomeratie ’s- Gravenhage	1,043
Noord-Drenthe	1,014	Delft en Westland	1,071
Zuidoost-Drenthe	1,015	Oost-Zuid-Holland	1,000
Zuidwest-Drenthe	1,031	Groot-Rijnmond	1,085
Noord-Overijssel	1,056	Zuidoost-Zuid-Holland	1,066
Zuidwest-Overijssel	1,103	Zeeuwsch-Vlaanderen	1,019
Twente	1,029	Overig Zeeland	1,042
Veluwe	1,051	West-Noord-Brabant	1,120
Achterhoek	1,064	Midden-Noord-Brabant	1,092
Arnhem/Nijmegen	1,140	Noordoost-Noord- Brabant	1,088
Zuidwest-Gelderland	0,989	Zuidoost-Noord-Brabant	1,079
Utrecht	1,061	Noord-Limburg	1,078
Kop van Noord-Holland	1,083	Midden-Limburg	1,051
Alkmaar en omgeving	1,057	Zuid-Limburg	1,078
IJmond	1,008	Flevoland	1,023
G4		G4
Amsterdam	1,040	Rotterdam	1,040
’s-Gravenhage	1,064	Utrecht (gemeente)	1,057

Voorbeeld berekening markthuur

Bepaal de markthuur van een EGW van 100 m² GBO, WOZ-waarde op 31-12-2018 van € 160.000,–, bouwjaar 1980 in de gemeente Rotterdam. De parameters voor de vergelijking zijn dan:

• • GO = 100

• • Huurref = 9,89

• • fWOZ= 1,108

• • fBouwjaar = 1,000

• • fType = 0,064

• • fRegio = 1,084

• • fMarkt = 1,040.

De resulterende markthuur bedraagt dan € 1.023,– per maand op prijspeil 31-12-2019.

5.2.3. Markthuur van studenteneenheden en extramurale zorgeenheden

Voor studenteneenheden en extramurale zorgeenheden zijn onvoldoende gegevens beschikbaar om een markthuur op te baseren. Aansluitend bij de praktijk, is daarom de markthuur voor studenteneenheden en extramurale zorgeenheden gelijkgesteld aan de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel. Voor studenteneenheden geldt daarbij de kwaliteitskortingsgrens als maximum. Voor het jaar 2019 is de kwaliteitskortingsgrens gelijk aan € 424,44 per maand. Voor 2020 wordt deze grens eind 2019 opnieuw bepaald door indexering. De grens moet vervolgens jaarlijks primo jaar geïndexeerd worden met de prijsinflatie. De kwaliteitskortingsgrens is tevens het huurniveau bij een leegstaande studenteneenheid.

Voor studenteneenheden geldt de kwaliteitskortingsgrens als maximum uitsluitend voor de bepaling van de markthuur in het eerste jaar en dit uitsluitend in de basis waardering. In de full waardering kan de taxateur afwijken van dit maximum en een markthuur hoger dan de kwaliteitskortingsgrens opvoeren.

Tabel 12: markthuur studenteneenheden, kwaliteitskortingsgrens 2019 en 2020 (indicatief)

Markthuur studenteneenheden
Kwaliteitskortingsgrens 2019	€ 424,44 per maand
Kwaliteitskortingsgrens 2020	€ 432,51 per maand

De kwaliteitskortingsgrens is het bedrag genoemd in artikel 20 Wet op de Huurtoeslag. Het bedrag van € 432,51 per maand in dit handboek is uitsluitend indicatief. De kwaliteitskortingsgrens 2020 wordt definitief vastgesteld met de regeling huurtoeslaggrenzen 2020.

5.2.4. Exploitatiekosten

De exploitatiekosten bestaan uit instandhoudingsonderhoud, beheerkosten, belastingen verzekeringen, overige zakelijke lasten en verhuurderheffing.

Het uitvoeren van achterstallig onderhoud valt strikt genomen niet onder exploitatiekosten maar wordt hierna, tezamen met de overige kostensoorten, nader toegelicht.

In de volgende paragraaf wordt instandhoudingsonderhoud uitvoerig behandeld. De overige exploitatiekosten worden in paragraaf 5.2.6 behandeld.

5.2.5. Instandhoudingsonderhoud

Het instandhoudingsonderhoud is het onderhoud dat gedurende de 15-jarige DCF-periode nodig is om een verhuurbare eenheid in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich op de waardepeildatum bevindt. Uitgangspunt daarbij is dat er geen sprake is van achterstallig onderhoud, als er wel sprake is van achterstallig onderhoud, dan moet dit separaat gecorrigeerd worden, zoals omschreven in paragraaf 5.2.6.1.

Bij instandhoudingsonderhoud gaat het niet om investeringen die leiden tot een verbetering van de kwaliteit van de verhuureenheid. Het instandhoudingsonderhoud leidt daarmee ook niet tot een hogere huur.

Een uitgebreide definitie en afbakening van instandhoudingsonderhoud is opgenomen in bijlage 1 met definities van dit handboek onder de kop onderhoud.

De methodiek en normen voor instandhoudingsonderhoud wijken vanaf het handboek 2019 af van de voorgaande handboeken. De normen zijn gebaseerd op een jaarlijks uit te voeren onderzoek naar de kosten van instandhoudingsonderhoud dat in 2019 is uitgevoerd door de Brink Groep.

Vanaf het handboek 2019 geldt:

• – Dat er verschil gemaakt is tussen normen voor instandhoudingsonderhoud in het doorexploiteerscenario en normen in het uitpondscenario.

• – Dat mutatieonderhoud in de normen voor instandhoudingsonderhoud is opgenomen Daarmee vervalt de afzonderlijke kasstroom mutatieonderhoud.

• – Dat bij het berekenen van de eindwaarde in het doorexploiteerscenario geen verouderingsopslag wordt gebruikt. De verouderingsopslag houdt in dat de kasstroom voor instandhoudingsonderhoud vanaf het 16^de jaar met 100% werd verhoogd. Deze opslag vervalt in het doorexploiteerscenario.

• – Dat bij het berekenen van de eindwaarde in het uitpondscenario wél wordt gerekend met een verouderingsopslag van 100%.

De beide laatste punten komen ook aan de orde in paragraaf 5.2.20 over de eindwaarde. De nieuwe methode voor omgaan met instandhoudingsonderhoud heeft ook consequenties voor de berekening van deze eindwaarde.

In de volgende paragrafen zijn de normen voor instandhoudingsonderhoud opgenomen eerst voor het doorexploiteer- en vervolgens voor het uitpondscenario. De normen zijn naast afhankelijk van het scenario afhankelijk van:

• • Het type woongelegenheid. Vijf typen zijn gedefinieerd: eengezinswoningen (EGW), meergezinswoningen (MGW), zelfstandige studenteneenheden, onzelfstandige studenteneenheden en extramurale zorgeenheden.

• • De bouwjaarklasse van VHE. De volgende klassen zijn gedefinieerd;

  • ○ Bouwjaar voor 1940;

  • ○ Bouwjaar vanaf 1940 tot 1960;

  • ○ Bouwjaar vanaf 1960 tot 1975;

  • ○ Bouwjaar vanaf 1975 tot 1990;

  • ○ Bouwjaar vanaf 1990 tot 2005;

  • ○ Bouwjaar vanaf jaar 2005.

  Voor de duidelijkheid: het achter ‘vanaf’ genoemde jaartal valt binnen de klasse en achter ‘tot’ genoemde jaartal buiten de klasse. Zo valt 1940 binnen de klasse 1940 tot 1960 maar 1960 valt in de volgende klasse van 1960 tot 1975.

• • De grootteklasse van een VHE gemeten naar het aantal m² GBO. Vijf klassen worden onderscheiden;

  • ○ Kleiner dan 40 m² GBO;

  • ○ Vanaf 40 tot 60 m² GBO;

  • ○ Vanaf 60 tot 80 m² GBO;

  • ○ Vanaf 80 tot 100 m² GBO;

  • ○ Vanaf 100 tot 120 m² GBO;

  • ○ Groter of gelijk aan 120 m² GBO.

De opgenomen bedragen hebben als prijspeil de waarderingsdatum van 31 december 2019.

5.2.5.1. Instandhoudingsonderhoud doorexploiteerscenario

In de tabellen in deze paragraaf zijn de normen voor instandhoudingsonderhoud opgenomen voor de vijf typen woongelegenheden in het scenario doorexploiteren.

Tabel 13: Onderhoud EGW in doorexploiteerscenario

EGW doorexploiteerscenario
Bouwjaarklasse/ Grootte	< 1940	>= 1940 <1960	>= 1960 <1975	>=1975 < 1990	>= 1990 <2005	>=2005
<40	1.206	1.184	1.171	1.175	1.168	1.155
>=40 < 60	1.351	1.317	1.297	1.285	1.281	1.261
>= 60 < 80	1.444	1.403	1.382	1.362	1.360	1.336
>= 80 < 100	1.539	1.492	1.472	1.445	1.446	1.419
>= 100 < 120	1.754	1.691	1.669	1.622	1.629	1.593
>= 120	1.825	1.758	1.738	1.686	1.695	1.658

Tabel 14: Onderhoud MGW in doorexploiteerscenario

MGW doorexploiteerscenario
Bouwjaarklasse/ Grootte	< 1940	>= 1940 <1960	>= 1960 <1975	>=1975 < 1990	>= 1990 <2005	>=2005
<40	1.023	1.071	1.088	1.100	1.163	1.156
>=40 < 60	1.092	1.130	1.166	1.174	1.231	1.223
>= 60 < 80	1.194	1.221	1.271	1.273	1.324	1.314
>= 80 < 100	1.334	1.348	1.405	1.397	1.444	1.430
>= 100 < 120	1.463	1.462	1.530	1.514	1.556	1.539
>= 120	1.554	1.544	1.624	1.603	1.641	1.622

Tabel 15: Onderhoud zelfstandige studenteneenheden in doorexploiteerscenario

Zelfstandige studenteneenheden doorexploiteerscenario
Bouwjaarklasse/ Grootte	< 1940	>= 1940 <1960	>= 1960 <1975	>=1975 < 1990	>= 1990 <2005	>=2005
<40	1.071	1.057	1.054	1.098	1.135	1.128
>=40 < 60	1.149	1.131	1.134	1.185	1.240	1.231
>= 60 < 80	1.255	1.231	1.239	1.295	1.368	1.355
>= 80 < 100	1.343	1.313	1.319	1.379	1.468	1.452
>= 100 < 120	1.442	1.406	1.412	1.477	1.582	1.563
>= 120	1.534	1.492	1.501	1.570	1.691	1.668

Tabel 16: Onderhoud onzelfstandige studenteneenheden in doorexploiteerscenario

Onzelfstandige studenteneenheden doorexploiteerscenario
Bouwjaarklasse/ Grootte	< 1940	>= 1940 <1960	>= 1960 <1975	>=1975 < 1990	>= 1990 <2005	>=2005
<40	340	341	343	339	369	366
>=40 < 60	640	619	622	606	670	661
>= 60 < 80	811	783	787	765	851	838
>= 80 < 100	1.106	1.066	1.070	1.039	1.168	1.150
>= 100 < 120	1.153	1.111	1.118	1.084	1.213	1.193
>= 120	1.177	1.133	1.142	1.106	1.236	1.215

Tabel 17: Onderhoud extramurale zorgeenheden in doorexploiteerscenario

Extramurale zorgeenheden doorexploiteerscenario
Bouwjaarklasse/ Grootte	< 1940	>= 1940 <1960	>= 1960 <1975	>=1975 < 1990	>= 1990 <2005	>=2005
<40	990	1.054	1.062	1.151	1.326	1.320
>=40 < 60	1.075	1.127	1.140	1.224	1.391	1.384
>= 60 < 80	1.183	1.222	1.238	1.316	1.476	1.466
>= 80 < 100	1.293	1.318	1.329	1.399	1.553	1.541
>= 100 < 120	1.408	1.418	1.427	1.489	1.636	1.621
>= 120	1.508	1.506	1.515	1.572	1.713	1.695

5.2.5.2. Instandhoudingsonderhoud uitpondscenario

In de tabellen in deze paragraaf zijn de normen voor instandhoudingsonderhoud opgenomen voor de vijf typen woongelegenheden in het scenario uitponden.

Tabel 18: Onderhoud EGW in uitpondscenario

EGW uitpondscenario
Bouwjaarklasse/ Grootte	< 1940	>= 1940 <1960	>= 1960 <1975	>=1975 < 1990	>= 1990 <2005	>=2005
<40	550	533	488	472	451	458
>=40 < 60	624	596	545	506	474	490
>= 60 < 80	674	639	579	528	488	510
>= 80 < 100	727	685	613	549	502	530
>= 100 < 120	843	785	693	599	535	576
>= 120	884	820	718	615	545	591

Tabel 19: Onderhoud MGW in uitpondscenario

MGW uitpondscenario
Bouwjaarklasse/ Grootte	< 1940	>= 1940 <1960	>= 1960 <1975	>=1975 < 1990	>= 1990 <2005	>=2005
<40	370	429	414	405	465	476
>=40 < 60	409	463	448	434	489	503
>= 60 < 80	468	514	496	472	520	539
>= 80 < 100	547	585	556	518	557	582
>= 100 < 120	619	648	611	561	591	622
>= 120	672	694	653	594	619	653

Tabel 20: Onderhoud zelfstandige studenteneenheden in uitpondscenario

Zelfstandige studenteneenheden uitpondscenario
Bouwjaarklasse/ Grootte	< 1940	>= 1940 <1960	>= 1960 <1975	>=1975 < 1990	>= 1990 <2005	>=2005
<40	474	459	440	445	448	459
>=40 < 60	523	504	481	484	490	505
>= 60 < 80	590	565	536	533	541	561
>= 80 < 100	638	607	567	559	567	592
>= 100 < 120	696	659	609	595	604	635
>= 120	752	709	652	633	643	678

Let op: Tabel 21 is komen te vervallen.

Tabel 21: Onderhoud onzelfstandige studenteneenheden in uitpondscenario

Tabel 22: Onderhoud extramurale zorgeenheden in uitpondscenario

Extramurale zorgeenheden uitpondscenario
Bouwjaarklasse/ Grootte	< 1940	>= 1940 <1960	>= 1960 <1975	>=1975 < 1990	>= 1990 <2005	>=2005
<40	362	439	423	455	584	596
>=40 < 60	409	481	458	484	608	623
>= 60 < 80	471	535	506	522	638	658
>= 80 < 100	527	583	539	544	653	678
>= 100 < 120	589	636	580	574	674	705
>= 120	644	684	619	604	697	733

5.2.6. Overige exploitatiekosten

De exploitatiekosten bestaan naast de in paragraaf 5.2.5 behandelde kosten voor instandhoudingsonderhoud uit: beheerkosten, belastingen verzekeringen, overige zakelijke lasten en verhuurderheffing.

Het uitvoeren van achterstallig onderhoud valt strikt genomen niet onder exploitatiekosten maar wordt hierna, tezamen met de overige kostensoorten, nader toegelicht.

5.2.6.1. Achterstallig onderhoud

Achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken moeten worden betrokken bij de waardering van de woongelegenheden. Achterstallig onderhoud zijn kosten die het gevolg zijn van onvoldoende onderhoud of van externe omstandigheden (dalende grondwaterstand, aardbevingen) die een direct gevaar vormen voor de elementaire gebouwprestaties en voor het op lange termijn doorexploiteren van de huurwoning. Dit kan onder meer betrekking hebben op funderingsproblemen en asbest dat moet worden verwijderd. Het gaat hierbij dus niet om instandhoudingsonderhoud, dat bedoeld is om een eenheid in eenzelfde technische en bouwkundige staat te houden.

De correctie bij de waardering is in ieder geval aan de orde als de toegelaten instelling de ingreep om achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken ongedaan te maken, in de meerjarenprognose heeft opgenomen. De contante waarde van de kosten van deze ingreep dienen dan in mindering te worden gebracht op de waarde van de betreffende verhuureenheid.

Let op: Het is niet toegestaan om achterstallig onderhoud in andere parameters te versleutelen. De post achterstallig onderhoud moet als een aparte post worden opgenomen primo jaar 1.

5.2.6.2. Beheerkosten

Beheerkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor het beheer van de verhuureenheid. Het gaat hierbij om de kosten gemaakt voor de verhuur en marketing van de verhuureenheden. De niet-object gebonden kosten, maatschappelijke beheerkosten, taxatiekosten en accountantskosten worden niet gerekend tot de beheerkosten.

De hoogte van de beheerkosten is afhankelijk van het type verhuureenheid. De bedragen voor de beheerkosten zijn ontleend aan waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. De bedragen zijn per verhuureenheid, per jaar, inclusief 21% BTW.

Tabel 23: beheerkosten naar type

Type	Beheerkosten
EGW	447
MGW	439
Studenteenheid	413
Zorgeenheid	405

Het in tabel 23 genoemde totaal aan beheerkosten is onder te verdelen in administratief en technisch beheer. De definities van administratief en technisch beheer zijn opgenomen in Bijlage 1: Definities van dit handboek. In tabel 24 is de percentuele splitsing opgenomen. Deze splitsing heeft geen effect op de marktwaarde maar is aangebracht omdat in onderhoud conform beleidswaarde in veel gevallen inclusief technisch beheer is. Is dat het geval dan moet in de beleidswaarde onder beheer alleen rekening gehouden worden met administratief beheer.

Tabel 24: percentuele verdeling totaal beheerkosten in administratief en technisch beheer

Type beheerkosten	Aandeel in % van totaal beheerkosten
Administratief beheer	45%
Technisch beheer	55%

Let op: het komt voor dat woningcorporaties voor instandhoudingsonderhoud conform beleid een bedrag opvoeren waarin zowel de kosten van het instandhoudingsonderhoud zelf, als de kosten van technisch beheer zijn opgenomen. Het is het meest zuiver om die posten te scheiden en technische beheer niet in instandhoudingsonderhoud op te nemen maar te scharen onder de beheerkosten conform beleid.

Indien dat niet mogelijk is moet er voor gewaakt worden dat technisch beheer niet dubbel wordt opgenomen in de post instandhoudingsonderhoud én de post beheer. Als onderhoud volgens beleid inclusief technisch beheer is opgenomen onder instandhoudingsonderhoud onder beleid, dan moeten bij beheer conform beleid alleen de administratieve beheerlasten worden meegerekend. Indien een woningcorporatie alleen over een totaal bedrag voor beheer beschikt, dan geeft tabel 23 een indicatie voor de percentuele verdeling.

5.2.6.3. Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten

Onder belastingen en overige zakelijke lasten vallen de gemeentelijke OZB, de rioolheffing en de verontreinigingsheffing, als ook de waterschapsbelasting. Deze belastingen en heffingen verschillen per gemeente en waterschap. Daarnaast zijn er kosten voor de verzekeringen.

OZB

Toegelaten instellingen kunnen voor de gemeentelijke OZB gebruik maken van de gepubliceerde gemeentelijke tarieven 201911. De gemeentelijke OZB wordt als een percentage van de WOZ-waarde weergegeven. Initieel wordt de OZB voor woongelegenheden berekend op basis van de WOZ-waarde volgens de beschikking uit 2019, dus de WOZ-waarde op peildatum 1-1-2018, en het gemeentelijke percentage voor de vastgoedcategorie voor 2019. In paragraaf 3.4.2. wordt toegelicht hoe vervolgens de prijsinflatie wordt toegepast om de OZB vanaf 2019 en de volgende jaren te berekenen.

Overige belastingen, verzekeringen en heffingen

Voor de rioolheffing, de verontreinigingsheffing, de waterschapsbelasting en verzekeringen, is een gemiddeld percentage per verhuureenheid opgenomen. De percentages, waarop dit gemiddelde is gebaseerd, zijn ontleend aan de waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen en weergegeven in onderstaande tabel. Het percentage heeft initieel betrekking op de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2018. Tijdens de 15-jarige DCF-periode wordt het initieel, op basis van de WOZ-waarde tot stand gekomen bedrag, geïndexeerd met de prijsinflatie. Inclusief 21% BTW.

Tabel 25: belastingen en verzekeringen

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten
Gemeentelijke OZB	Gemeentelijke tarieven 2019 zoals gepubliceerd uitgedrukt in een percentage van de WOZ-waarde met waardepeildatum 1-1-2018.
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (excl. gemeentelijke OZB)	0,09% van de WOZ-waarde

5.2.6.4. Verhuurderheffing

Op grond van de huidige wet dient de verhuurderheffing voor de volledige DCF-periode te worden opgenomen. De heffing wordt berekend als een percentage van de WOZ-waarde. De verhuurderheffing 2020 gaat uit van de WOZ-beschikking 2020; deze heeft in beginsel waardepeildatum 1 januari 2019. Voor de verhuurderheffing 2020 en volgende wordt deze WOZ-waarde jaarlijks geïndexeerd met de leegwaardestijging.

De heffing wordt alleen opgenomen voor zelfstandige woongelegenheden met een huur die aan het begin van het kalenderjaar onder de liberalisatiegrens ligt. Indien de huur gedurende de DCF-periode door mutatie of jaarlijkse huurverhoging aan de zittende bewoner boven de liberalisatiegrens uitkomt, dan wordt geen heffing meer ingerekend. De geldende tarieven zijn opgenomen in de onderstaande tabel.

Tabel 26: verhuurderheffing

Tarief	2020	2021	2022	2023	2024 tot en met 2036	2037 en verder
Tarief WOZ	0,562%	0,562%	0,563%	0,537%	0,538%	0,537%

Het tarief 2020 van 0,562% is indicatief. Het voor 2020 geldende tarief is gelijk aan het tarief genoemd in artikel 1.7 van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II. Over het voor geldende tarieven, met name over de tarieven na 2023, is nog parlementaire behandeling gaande.

Op 1 april 2017 is de wetgeving rond de verhuurderheffing gewijzigd. Voor de berekening van de verhuurderheffing binnen de marktwaardering zijn de volgende punten, die vanaf 1 januari 2018 gelden, van belang:

• – De grondslag voor de verhuurderheffing is gemaximeerd door artikel 1.2 onder h van de Wet Woningmaatregelen 2014 II. Dit maximum bedroeg in 2019 € 270.000. Dat houdt in dat over het deel van de WOZ-waarde boven deze grens geen heffing wordt geheven. Deze aftopping van de WOZ-waarde wordt jaarlijks primo jaar geïndexeerd met de verandering van de gemiddelde WOZ-waarde in heel Nederland. Verwachting is dat dit zal leiden tot € 294.000 als de WOZ-waarde die wordt gehanteerd voor de verhuurderheffing, indien de WOZ-waarde hoger is.

• – Rijksmonumenten zijn vrijgesteld van verhuurderheffing.

• – De grens voor de heffing qua aantal woningen is verhoogd van 10 naar 50 woningen. Het belastbare bedrag wordt verminderd met vijftig maal de gemiddelde WOZ-waarde van de huurwoningen van een verhuurder.

Voor Rijksmonumenten geldt geen verhuurderheffing. Om die reden is aan de objectgegevens van een woongelegenheid een nieuw gegeven toegevoegd: ‘Wel of niet vrijgesteld van verhuurderheffing’.

Toelichting berekening verhuurderheffing

Voor de berekening van de verhuurderheffing is de fractionele benadering nodig. Met fractioneel wordt de fictie bedoeld dat één VHE in het doorexploiteerscenario aan het begin en eind van een tijdvak deels geharmoniseerd en deels niet geharmoniseerd is, en in het uitpondscenario dat een VHE deels in exploitatie en deels reeds verkocht is.

Voor de bepaling van de verhuurderheffing in het doorexploiteerscenario is de berekening op hoofdlijnen als volgt:

• 1. Bereken eerst de hoogte van de verhuurderheffing in een tijdvak alsof de woning volledig verhuurderheffingsplichtig is in dat tijdvak. Dit op basis van de tarieven verhuurderheffing en de grondslag zoals eerder toegelicht

• 2. Bereken per tijdvak primo jaar welke fractie van de woning geharmoniseerd en welke fractie niet geharmoniseerd is.

• 3. Bepaal per tijdvak of de onderliggende maandhuur primo jaar van het niet geharmoniseerde deel onder de geïndexeerde liberalisatiegrens ligt. In dat geval geldt voor dit deel de verhuurdersheffing, anders niet.

• 4. De verhuurderheffing voor deze fractie is, indien in het tijdvak verhuurderheffing van toepassing is, gelijk aan de in stap 1 berekende heffing vermenigvuldigd met de percentuele fractie niet-geharmoniseerd uit stap 2. Geldt geen verhuurderheffing, dan is de verhuurderheffing in dit tijdvak voor deze fractie nihil.

• 5. Pas hetzelfde principe toe op de geharmoniseerde fractie: bepaal eerst per tijdvak of de onderliggende maandhuur primo jaar van het geharmoniseerde deel onder de liberalisatiegrens ligt. Zo ja, dan geldt de verhuurderheffing in het tijdvak, zo nee, dan geldt deze niet.

• 6. De verhuurderheffing voor de geharmoniseerde fractie is, indien in het tijdvak de verhuurderheffing geldt, gelijk aan de in stap 1 berekende heffing vermenigvuldigd met de percentuele fractie geharmoniseerd in dat jaar uit stap 2. Als in het tijdvak geen verhuurderheffing geldt, dan is de heffing voor deze fractie nihil.

• 7. De totale verhuurderheffing in een tijdvak is dan gelijk aan de som van de in stap 3 en 4 gevonden heffingen.

In het uitpondscenario is er geen sprake van harmonisatie van huren omdat de woning bij mutatie verkocht wordt. Het is dus alleen nodig voor elk tijdvak te bepalen welk deel van de woning primo jaar nog in exploitatie is. Het aantal stappen is daarmee kleiner:

• 1. Stap 1 is hetzelfde als bij het doorexploiteerscenario.

• 2. Bepaal bij stap 2 welke fractie van de VHE primo jaar nog in exploitatie is

• 3. Bepaal per tijdvak of de onderliggende maandhuur, in dit geval de niet-geharmoniseerde contracthuur, onder de liberalisatiegrens ligt. In dat geval geldt de verhuurderheffing, anders niet.

• 4. In uit stap 3 volgt dat de VHE verhuurderheffingsplichtig, bepaal dan de verhuurderheffing voor de fractie nog in exploitatie door het percentage in exploitatie uit stap 2 te vermenigvuldigen met het resultaat uit stap 1. Indien de VHE in een tijdvak niet verhuurderheffingsplichtig is, dan is de heffing in dat tijdvak nihil

Toelichting uitwerking exploitatiekosten:

Voor het indexeren van de meeste exploitatiekosten geldt het medio principe. Zijn bijvoorbeeld de instandhoudingskosten op prijspeil 31-12-2019 gelijk aan € 800 per jaar per VHE en u wilt de geïndexeerde waarde voor 2020 bepalen gegeven een index van 3,50% over 2020, dan is de berekening als volgt:

• • Primo 2020 bedragen de kosten € 800

• • Ultimo 2020 bedragen de kosten € 800 * (1 + 3,50%) is € 828

• • De kosten medio zijn het gemiddelde van primo en ultimo, in dit voorbeeld dus € 814.

Dit principe is naast op instandhoudingsonderhoud ook toepasbaar op de overige exploitatiekosten. Uitzonderingen op dit principe zijn de OZB en de verhuurderheffing. De verhuurderheffing is gebaseerd op een grondslag primo kalenderjaar zoals eerder toegelicht in de paragraaf 5.2.1 Leegwaarde. De OZB wordt primo jaar geïndexeerd met de prijsinflatie zoals toegelicht in paragraaf 3.4.2

Exploitatiekosten in het uitpondscenario

In het uitpondscenario moet rekening gehouden worden met het uit exploitatie gaan van woningen. Het medio jaar principe veronderstelt dat uitponden halverwege het jaar plaatsvindt. Stel dat de mutatiegraad in 2020 gelijk is aan 5% is, dan is in de eerste helft 2020 100% in exploitatie en in de tweede helft 95%.

Toegepast op bovenstaand voorbeeld zijn de kosten instandhouding in 2020 gelijk aan 100% van € 800 plus 95% van € 828 gedeeld door 2. In formule is dat (100% * € 800 + 95% * € 828)/2 is € 793.

Bij het uitpondscenario worden bij mutatie ook geen mutatiekosten gemaakt.

5.2.7. Huurstijging

Bij de huurstijging wordt onderscheid gemaakt tussen de jaarlijkse huurverhoging en de huuraanpassing bij mutatie. De jaarlijkse huurverhoging is van toepassing op de contracthuur, de markthuur en de maximale huur. In de basisversie worden deze drie huurniveaus geïndexeerd met de prijsinflatie. Daarnaast is er de komende jaren sprake van een jaarlijkse boveninflatoire opslag op de huurverhoging voor de contracthuur.

Voor de huurstijging van de contracthuren in een bepaald kalenderjaar moet de prijsinflatie uit het voorgaande kalenderjaar met de opslag uit het kalenderjaarzelf gebruikt worden.

Dit geldt niet voor markthuren en maximale huren: daarvoor moet de prijsinflatie in het kalenderjaar zelf gebruikt worden zonder het toepassen van de opslag

5.2.7.1. Boveninflatoire huurverhoging voor marktwaarde

De jaarlijkse boveninflatoire huurverhoging, geldt alleen voor de contracthuur van gereguleerde zelfstandige verhuureenheden. De hoogte van de opslag boven de prijsinflatie is afhankelijk van overheidsbeleid dat kan wijzigen, en de verwachtingen daarover in de markt. Hierbij is verondersteld dat de kopende belegger de mogelijkheden die het rijksbeleid biedt voor huuraanpassingen wel zal benutten, maar met coulance voor de huurders door de maximale toegestane huurverhoging met 1,0%-punt te verlagen. Bij het toepassen van de boveninflatoire huurverhoging geldt de randvoorwaarde dat de huur niet boven de markthuur of de maximale huur uitkomt.

Tabel 27: opslag jaarlijkse huurverhoging marktwaarde boven inflatie bij gereguleerde verhuureenheden

Type	2020	2021	2022	2023 e.v.
Zelfstandige eenheden	1,0%	1,2%	1,3%	0,5%
Onzelfstandige eenheden	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%

Bij geliberaliseerde eenheden is de huurverhoging gelijk aan de prijsinflatie en geldt geen boveninflatoire huuropslag.

5.2.7.2. Huuraanpassing bij mutatie

Bij mutatie in het doorexploiteerscenario wordt de huur van de woongelegenheden aangepast naar de markthuur of de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel.

• • Is de VHE op basis van de WWS-punten te liberaliseren? Dan is de markthuur de toe te passen huur bij mutatie.

• • Is de VHE op basis van de WWS-punten gereguleerd? Dan is de toe te passen huur bij mutatie het minimum van (1) de markthuur danwel (2) de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel. Let op: als de maximum huur bij mutatie lager ligt dan de contracthuur van het lopende contract vindt een huurverlaging plaats.

• • Als een zelfstandige VHE meer dan 250 WWS-punten heeft dan wordt de maximale huur als volgt bepaald. Elk punt boven de 250 wordt vermenigvuldigd met het verschil tussen de bedragen, genoemd in de huurprijstabel bij 249 en 250 punten. Het verkregen bedrag wordt vervolgens opgeteld bij de maximale huurprijsgrens die volgens de huurprijstabel behoort bij 250 punten12

Het bovenstaande geldt voor huuraanpassing bij mutatie. De eerst mutatie vindt plaats op 1 juli 2020. Voor de aanvangshuur gelden net iets andere regels zoals beschreven in de volgende paragraaf.

Voor studenteneenheden en extramuraal zorgvastgoed geldt dat de markthuur gelijk is aan de maximum huur volgens het WWS-stelsel. Voor studenteneenheden geldt bovendien dat de markthuur gelijk is aan de kwaliteitskortingsgrens (zie par 5.2.3).

5.2.7.3. Huuraanpassing bij aanvang in het geval de contracthuur hoger is dan de markthuur

Het is mogelijk dat de opgevoerde contracthuur hoger is dan de markthuur en/of de maximale huur volgens het WWS (of in het geval van beleidswaarde hoger dan de streefhuur). Dit roept de vraag op hoe om te gaan met deze situatie.

• • Alleen als de contracthuur van een gereguleerde woning bij aanvang waardering hoger is dan de maximale huur volgens het WWS, dan moet bij aanvang gerekend worden met de lagere maximum huur.

• • In situaties waarin de markthuur of streefhuur van een gereguleerde woning lager is dan de contracthuur, maar de contracthuur lager is dan de maximale huur, dan wordt met de contracthuur als aanvangshuur gerekend en niet met de lagere markt- of streefhuur. Dit geldt voor gereguleerde woningen. Voor vrijesectorwoningen wordt in het geval de contracthuur hoger is dan markthuur sowieso altijd met de contracthuur als aanvangshuur gerekend. Huuraanpassing vindt dan pas bij mutatie plaats.

5.2.8. Liberalisatiegrens

De liberalisatiegrens per 1 januari 2020 wordt vastgesteld met de regeling huurtoeslaggrenzen 2020. Verwachting is dat dit zal leiden tot een liberalisatiegrens van € 737,14 per maand.

Tabel 28: liberalisatiegrens

Liberalisatiegrens
Liberalisatiegrens 2019	€ 720,42 per maand
Liberalisatiegrens 2020	€ 737,14 per maand (indicatief)

5.2.9. Exploitatieverplichting

Sinds maart 2017 geldt voor woningen die blijvend gereguleerd zijn (voor de kopende partij een verplichting om de woning minimaal zeven jaar te exploiteren alvorens aan een uitpondscenario te kunnen starten. Op de peildatum van 31 december 2019 is een woning blijvend geliberaliseerd tot en met 142 WWS-punten. Gedurende de zevenjaars exploitatieperiode gelden de regels voor gereguleerde verhuur.13

Kosten die gepaard gaan met uitponden en die normaal begin jaar 1 vallen, moeten nu begin jaar 8 geplaatst en naar dit jaar geïndexeerd worden. Het gaat hier bijvoorbeeld om splitsingskosten. De juridische splitsingskosten moeten dan geïndexeerd worden naar primo jaar 8 met de loonstijging. Technische splitsingskosten in de full variant moeten met de bouwkostenstijging worden geïndexeerd.

De exploitatieverplichting geldt bij de verkoop aan derden. Omdat de marktwaarde uitgaat van complexverkoop, en daarmee verkoop aan derden, geldt de verplichting ook voor aangebroken complexen.

5.2.10. Huurderving oninbaar

Onder huurderving oninbaar vallen alleen de huur en andere kosten die door wanbetaling, tijdelijke leegstand, oninbare servicekosten, doorlopende servicekosten tijdens leegstand ten laste van eigenaar of anderszins niet zijn te incasseren. Deze huurderving wordt opgenomen als een vast percentage van 1,0% over de huursom voor de gehele DCF-periode. Dit percentage is ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen. Structurele leegstand en mutatieleegstand wordt hierin niet opgenomen.

Tabel 29: huurderving oninbaar

Huurderving oninbaar
Huurderving oninbaar	1,0% van de huursom

Bij aanvangsleegstand in het doorexploiteerscenario moet 1% van de markthuur als ‘negatieve’ huurinkomsten worden meegenomen.

5.2.11. Aanvangsleegstand

De objectparameter wel of geen aanvangsleegstand bepaalt of het object leegstaat vanaf het begin van de beschouwingsperiode, dus vanaf 1 januari 2020.

5.2.11.1. Aanvangsleegstand bij doorexploiteren

Indien er sprake is van aanvangsleegstand, dan moet in de basisversie gerekend worden met een periode gelijk aan de modelparameter mutatieleegstand (in maanden) en met de huurderving die het resultaat is van deze leegstand.

Voorbeeld:

Stel de aanvangsleegstand is 3 maanden. Dat betekent dat in het eerste kalenderjaar de huurderving als gevolg van leegstand gelijk is aan 3/12 of te wel 25% van de markthuur aan het begin van dat jaar. Na de periode wordt de verhuureenheid bij doorexploiteren tegen de markthuur verhuurd.

Stel: Er is aanvangsleegstand bij een complex waarvan de meest recente verhuurovereenkomst gereguleerd was, echter die bij wederverhuur te liberaliseren is. Dan sowieso aanvangsleegstand inrekenen. Indien een woning als gereguleerd is aangemerkt (dit is een objectgegeven met als basis de WWS-punten), dan volgt na de periode van leegstand de contracthuur gelijk aan het minimum van de opgevoerde contracthuur/maximale huur op basis de WWS-punten. Bij niet-gereguleerde huur gaat de contracthuur naar de markthuur. De aanvangsleegstand is dan op te vatten als 100% mutatie in jaar 1.

5.2.11.2. Aanvangsleegstand bij uitponden

Indien er sprake is van aanvangsleegstand in het uitpondscenario en er is geen sprake van een exploitatieverplichting, dan wordt de VHE onmiddellijk uitgepond. De volledige verkoopopbrengst en ook de kosten die met uitponden gepaard gaan vallen dan aan het begin van jaar 1. In dat geval zijn er ook geen exploitatielasten.

Alleen in het geval van een in verslagjaar opgeleverd nieuwbouwcomplex (waarbij de initiële verhuurperiodes nog moeten ingaan) of in het geval van een sloopcomplex geldt de voorwaarde voor direct uitponden niet. Ook als de exploitatieverplichting van 7 jaar van toepassing is, dan mag de woning niet direct uitgepond worden.

Het omgaan met aanvangsleegstand in het uitpondscenario kent mogelijk meer nuances en vraagt in sommige gevallen een behoudende benadering. Direct uitponden kan leiden tot een ongewenste waarde en ook tot ongewenste waardeverschillen tussen verschillende waarderingsrondes. Ook kan het zijn dat de markt op bepaalde plaatsen de verkopen als gevolg van aanvangsleegstand niet kan absorberen. Dergelijke situaties kunnen echter in de full versie uitgewerkt worden door gebruik te maken van de vrijheidsgraad voor de mutatiegraad bij uitponden. Modelmatig moet dan een object gegeven ‘Direct uitponden bij aanvangsleegstand’ in het model worden ingebouwd die dan de op waarde ‘niet’ wordt gezet.

5.2.12. Mutatiekans

Bij de hoogte van de mutatiekans wordt onderscheid gemaakt tussen de mutatiekans in het doorexploiteerscenario en in het uitpondscenario.

5.2.12.1. Mutatiekans bij doorexploiteren

De mutatiekans in het doorexploiteerscenario is gelijk aan de gemiddelde mutatiekans van de betreffende verhuureenheden over de afgelopen vijf jaar (2015–2019). Het betreft het aantal vrijgekomen woningen door reguliere opzeggingen binnen het waarderingscomplex. Onder reguliere opzeggingen vallen alleen huuropzeggingen die onder normale exploitatieomstandigheden ontstaan. Bij sloop, verkoop of samenvoeging is er dus geen sprake van reguliere omstandigheden. De mutatiekans is het totaal aantal mutaties gedurende de vijfjaarsperiode gedeeld door de som van de jaarlijkse ultimo standen van het aantal verhuureenheden.

Voorbeeldberekening

Veronderstel dat een waarderingscomplex 100 verhuurbare eenheden omvat per ultimo jaar gedurende de jaren 2014 t/m 2019 en er geen verkopen plaatsvinden in deze periode.

2015		2 mutaties	100 vhe ultimo 2015
2016		5 mutaties	100 vhe ultimo 2016
2017		3 mutaties	100 vhe ultimo 2017
2018		2 mutaties	100 vhe ultimo 2018
2019		0 mutaties	100 vhe ultimo 2019
Totaal		12 mutaties	500 vhe

Hieruit volgt de mutatiekans van het waarderingscomplex: 12/500 oftewel 2,40%

5.2.12.2. Mutatiekans bij uitponden

De mutatiekans in het uitpondscenario kan per prognosejaar variëren, waarbij de mutatiekans voor doorexploiteren de basis vormt voor de hoogte van de mutatiekans bij uitponden. De opslagen in het uitpondscenario zijn ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn hieronder weergegeven. De volgende opslagen zijn van toepassing:

• • Jaar 1: Indien sprake is van een niet-aangebroken waarderingscomplex, dan geldt een opslag van 2,0%-punt op de mutatiekans voor doorexploiteren. Indien er wel al is uitgepond, wordt de mutatiekans voor doorexploiteren gevolgd.

• • Jaar 2 tot en met 5: De mutatiekans voor doorexploiteren wordt gevolgd. Er wordt dus geen opslag toegepast.

• • Jaar 6 tot en met 15: Voor de laatste jaren van de DCF-periode geldt dat de hoogte van de mutatiekans wordt verlaagd naar 70% van de mutatiekans die wordt gehanteerd in het doorexploiteerscenario. De mutaties die plaatsvinden betreffen alleen verkopen en geen wederverhuur.

Tabel 30: mutatiekans bij uitponden

Mutatiekans uitponden
Geen exploitatieverplichting	Wel exploitatieverplichting
Jaar 1 bij niet-aangebroken complex	Jaar 8 bij niet-aangebroken complex	mutatiekans uitponden gelijk aan mutatiekans doorexploiteren plus 2%-punt
Jaar 1 bij aangebroken complex	Jaar 8 bij aangebroken complex	mutatiekans uitponden gelijk aan mutatiekans doorexploiteren
Jaar 2 tot en met jaar 5	Jaar 9 tot en met jaar 12	mutatiekans uitponden gelijk aan mutatiekans doorexploiteren
Jaar 6 tot en met jaar 15	Jaar 13 tot en met jaar 15	mutatiekans uitponden gelijk aan 70% van de mutatiekans doorexploiteren
Vanaf jaar 16 (voor bepaling eindwaarde)	idem	Mutatiekans uitponden gelijk aan 50% van de mutatiekans doorexploiteren

5.2.12.3. Mutatiekans bij exploitatieverplichting/verkoopbeperking

Voor woningen die blijvend gereguleerd zijn geldt sinds maart 2017 een verplichting de woning minstens zeven jaar door te exploiteren. Anders gezegd, deze woningen mogen gedurende die periode niet uitgepond worden. In het uitpondscenario moet daar rekenkundig rekening mee worden gehouden, Uitponden begint in dat geval vanaf het achtste jaar waardering en volgt vanaf dat jaar dezelfde methode qua mutatiekans als voor woningen waar vanaf het eerste jaar sprake is van uitponden zoals in paragraaf 5.2.12.2 is vermeld. In jaar 8 geldt de mutatiekans doorexploiteren eventueel met 2,0%-punt opslag. Jaar 9 tot en met 12 wordt de mutatiekans doorexploiteren gevolgd. Vanaf jaar 13 wordt gerekend met 70% van de mutatiekans doorexploiteren en vanaf jaar 16 met 50% van de mutatiekans doorexploiteren.

5.2.12.4. Minimale en maximale mutatiekans

Voor zowel de mutatiekans bij doorexploiteren, als de mutatiekans bij uitponden wordt een minimale mutatiekans van 2% gehanteerd voor alle typen verhuureenheden.

Het minimum van 2% geldt alleen voor de basis waardering. In de full waardering is de mutatiekans een vrijheidsgraad. Het minimum geldt in de basis waardering in álle gevallen voor de mutatiekans ná eventuele op- of afslagen.

Bijvoorbeeld: als de afslag van 70% vanaf jaar 6 leidt tot een uitkomst kleiner dan 2%, dan moet met 2% worden gerekend. Als de afslag van 50% vanaf jaar 16 leidt tot een uitkomst kleiner dan 2%, dan geldt ook het minimum.

Voor de maximale mutatiekans wordt een uitsplitsing naar type verhuureenheid gemaakt: EGW, MGW en zorgeenheid (extramuraal) kennen een maximale mutatiegraad van 50%. Studenteneenheden kennen een maximale mutatiegraad van 100%. Indien een mutatiegraad in een complex boven de maximale mutatiegraad komt te liggen, dan geldt dat de mutatiegraad gelijk wordt gesteld aan het maximum.

Tabel 31: minimale en maximale mutatiekans bij zowel doorexploiteren als uitponden

Maximale en minimale mutatiekans bij doorexploiteren en bij uitponden
Minimale mutatiekans bij zowel doorexploiteren als uitponden	2%
Maximale mutatiekans voor EGW, MGW en extramurale zorgeenheid	50%
Maximale mutatiekans voor studenteneenheden	100%

Toelichting omgaan met mutatiekans:

De mutatiekans moet in het uitpondscenario steeds toegepast worden op het aantal woningen dat in exploitatie is in dat jaar (dus het aantal niet gemuteerde woningen). Deze exponentiële benadering is voorgeschreven.

De mutatiekans moet steeds toegepast worden op het aantal in exploitatie zijnde (niet gemuteerde) woningen.

• • Stel de mutatiekans is 5%. In het eerste jaar wordt 5% uitgepond. Van de oorspronkelijke 100% is 5% van de woningen niet meer in exploitatie.

• • In het daaropvolgende jaar wordt dan 5% van 95% is 4,75% van de woningen uitgepond et cetera.

  In het doorexploiteerscenario gaan geen woningen uit exploitatie dus muteert steeds 5% van alle woningen.

5.2.13. Mutatieleegstand

Mutatieleegstand is het aantal maanden dat een verhuureenheid bij mutatie leegstaat voor dat deze wederverhuurd wordt. Hoewel ook uit te ponden woningen mogelijk een periode leegstaan wordt er aan deze woning geen mutatieleegstand toegerekend. Mutatieleegstand heeft huurderving tot gevolg gedurende de periode van leegstand. De huurderving is gebaseerd op de markthuur.

Tabel 32: periode mutatieleegstand

Type	Mutatieleegstand (in maanden)
Gereguleerde woningen	0 maanden
Geliberaliseerde woningen	3 maanden
Verkoop	0 maanden

Voorbeeld:

Stel de mutatieleegstand is 3 maanden. Dat betekent dat bij mutatie gerekend moet worden met 3 maanden huurderving in het kalenderjaar. Deze huurderving is gelijk aan 3/12 of te wel 25% van de markthuur van de verhuureenheid medio dat jaar.

5.2.14. Omgaan met indexatie huurkasstromen

Huurverhogingen vinden plaats op 1 juli van een kalenderjaar. Het uitgangspunt is dat uitponden en huurmutaties ook in het midden van een kalenderjaar plaatsvinden. De uitwerking wijkt daarom af van de uitwerking voor bijvoorbeeld exploitatiekosten.

Voorbeeld:

Het onderstaande voorbeeld licht dat stap voor stap toe.

• – Stel een VHE heeft een contracthuur op prijspeil 31-12-2019 van € 500 per maand. De markthuur van deze woning is op prijspeil € 700 per maand.

• – De prijsinflatie in 2019 is 2,6%, voor gereguleerde zelfstandige woningen geldt in 2020 een opslag van 1,0% op de prijsinflatie: de huurverhoging is dan 3,6%.

De mutatiegraad van het complex, waar de voorbeeld woning toe behoort is 5% per jaar.

5.2.14.1. Bruto huur in doorexploiteerscenario.

De bruto huur kasstroom, de huur exclusief huurderving, wordt als volgt bepaald in het doorexploiteerscenario.

• – De eerste zes maanden van 2020 is de contracthuur € 500 per maand. Voor zes maanden is dat in totaal € 3.000.

• – Wordt het contract doorgezet dan is de contracthuur voor de tweede helft van het jaar € 500 * (1 + 3,6%) is € 518,00 per maand. Bij geen mutatie zou de huur over de tweede zes maanden van het jaar € 3.108,00 bedragen. Omdat echter 5% van de huurcontracten muteert geldt dat de huur voor dit deel gelijk is aan 95% van € 3.108 is € 2.952.60.

• – Voor de overige 5% geldt de markthuur medio jaar. De markthuur primo jaar is € 700 per maand. De markthuur ultimo wordt berekend door de prijsinflatie van 2,6% toe te passen: de markthuur ultimo is dan € 700 * (1 + 2,6%) = € 718,20. De markthuur medio is het gemiddelde van de primo en de ultimo markthuur: € 709.10 per maand (of ook circa 700 * 1,026^0,5). Voor de tweede zes maanden is de markthuur totaal: 6 maal € 709,10 is € 4.254,60. Omdat maar 5% muteert telt deze huur voor 5% mee: € 212,73.

• – De totale bruto huur is in dit voorbeeld de som van:

• – De contracthuur in de eerste helft van het jaar: € 3.000

• – De contracthuur voor 95% in de tweede helft van het jaar: € 2.952,60

• – De markthuur voor 5% in de tweede helft van het jaar: € 212,73

• – De totale bruto huur in 2019 is in dit voorbeeld daarmee: € 6.165,33.

5.2.14.2. Bruto huur in uitpondscenario

De berekening voor een uitpondscenario is soortgelijk en gebaseerd op dezelfde getallen. Verder is het uitgangspunt dat bij mutatie volledige uitponding plaatsvindt, er is geen beklemming.

• – In de eerste helft van het jaar is 100% in exploitatie hetgeen resulteert in dezelfde bruto huurinkomsten voor die eerste zes maanden als in bovenstaand voorbeeld: € 3.000.

• – Uitponden vindt modelmatig op 1 juli plaats. Na die actie is nog 95% in exploitatie met de verhoogde contracthuur. Dit levert hetzelfde resultaat voor de tweede helft van het jaar als bij doorexploiteren: een bruto huur van € 3.108,–.

• – Echter is na uitponden de overige 5% uit exploitatie en levert dus geen huurinkomsten meer. De totale bruto huur in 2019 is in dit uitpondscenario daarom: 3.000 + 2.952,60 is € 5.952,60.

Uitponden heeft uiteraard ook gevolgen voor de exploitatiekosten. In dit voorbeeld zijn die de eerste helft van het jaar 100% van het totaal en in de tweede helft 95% van het totaal.

5.2.15. Splitsingskosten

Splitsingskosten zijn de kosten die moeten worden gemaakt om een complex dat nu als een geheel staat geregistreerd in het Kadaster te splitsen. Hierdoor kan het complex vervolgens per verhuureenheid worden verkocht. De splitsingskosten worden verdeeld in juridische en technische splitsingskosten.

Juridische splitsingskosten

Juridische kosten betreffen vergoedingen die voortkomen uit de splitsingsverordening van gemeenten en daarbij gaat het om notaris- en kadasterkosten. Voor juridische kosten wordt een norm gehanteerd van 518 euro per te splitsen eenheid.

Tabel 39: juridische splitsingskosten

Juridische splitsingskosten
Juridische splitsingskosten	€ 531 per eenheid prijspeil 31-12-2019

Technische splitsingskosten

Technische splitsingskosten zijn de kosten die worden gemaakt ten behoeve van de nadere voorwaarden, die voortvloeien uit de afgegeven splitsingsvergunning door de gemeente. Het gaat hierbij niet om onderhoudskosten, maar om de aanvullende eisen die in het kader van de splitsing dienen te worden gerealiseerd.

In de modelmatige bepaling van de marktwaarde worden geen technische splitsingskosten opgenomen. Als de corporatie dat nodig acht, kunnen de technische splitsingskosten via de full versie als afzonderlijke vrijheidsgraad worden meegenomen. In dat geval is tussenkomst van een externe taxateur vereist met een nadere toelichting.

Toelichting uitwerking splitsingskosten

De splitsing van een complex vindt in het uitpondscenario in de praktijk niet plaats op het moment van uitponden van een woning. Die splitsing vindt vooraf plaats. Dat betekent dat alle splitsingskosten genomen en berekend moet worden primo het eerste jaar van de beschouwingsperiode.

Toelichting uitwerking splitsingskosten bij zeven jaar exploitatieverplichting

Als op de verhuureenheid een zeven jaar exploitatieverplichting rust dan worden de splitsingskosten pas genomen in het 8ste jaar van de DCF-periode omdat het uitponden zeven jaar is uitgesteld. De kosten moeten dan wel naar het begin van het 8^ste jaar worden geïndexeerd:

• • Voor de juridische splitsingskosten geldt dan de loonstijging als index.

• • Voor de technische splitsingskosten in een full waardering geldt dan de bouwkostenstijging als index.

Hoe om te gaan met splitsingskosten als een complex gedeeltelijk al gesplitst is?

Indien een complex gedeeltelijk is gesplitst, moet bij het objectgegeven de keuze voor wel of niet gesplitst worden gemaakt conform hetgeen het meest overeenkomt met de werkelijke situatie.

5.2.16. Verkoopkosten

De verkoopkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor de verkoop van de verhuureenheden in het uitpondscenario. Onder deze kosten vallen makelaarskosten en, indien aanwezig, eventuele andere handelingskosten. Onderhoudskosten die worden gemaakt om een woning gereed te maken voor verkoop en de overdrachtsbelasting, vallen niet onder de verkoopkosten. De hoogte van het percentage is ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen. Het in de tabel weergegeven percentage is alleen van toepassing op de peildatum 31 december 2019. Het bedrag ultimo 2020 wordt aangepast conform de bijbehorende loonkostenontwikkeling en is inclusief 21% BTW.

Tabel 33: verkoopkosten

Verkoopkosten
Verkoopkosten	1,4% van de leegwaarde

Toelichting uitwerking verkoopkosten:

Voor deze kosten geldt het midden jaar principe. Zoals eerder toegelicht moeten de kosten berekend worden als het gemiddelde van de verkoopkosten primo en ultimo van een kalenderjaar.

5.2.17. Erfpacht

Erfpacht beïnvloedt de waarde van de verhuureenheid. Het effect van de erfpacht op de waarde vloeit voort uit de consequenties die de erfpacht voor de koper heeft. Er zijn in Nederland verschillende vormen van erfpacht met zeer verschillende contractvormen en voorwaarden. Erfpacht gaat ook gepaard met enige onzekerheid omdat bijvoorbeeld herzieningen van canons of hernieuwde afkoop ver in de toekomst liggen en in veel gevallen niet precies zijn vastgelegd.

In deze paragraaf wordt de bepaling van de gevolgen van erfpacht alleen op hoofdlijnen beschreven. Deze beschrijving dient als een handreiking te worden opgevat.

Als de contractvoorwaarden van de erfpacht niet overeenkomen met de hoofdlijnen en uitwerkingsvoorbeelden zoals hierna beschreven zijn (bijvoorbeeld door bijzondere contractvorm of sterk afwijkende uitgangspunten) is maatwerk nodig dat in de full versie mogelijk is.

Het uitgangspunt is om de eenheid eerst te waarderen alsof deze op eigen grond staat en vervolgens de gevolgen van erfpacht te bezien als correcties op deze waarde. De correcties komen voort uit toekomstige financiële verplichtingen verbonden aan de erfpacht zoals canon betalingen en/of hernieuwde toekomstige afkoopsommen.

Wel of geen erfpacht en typen erfpacht

Qua zakelijk recht op de grond zijn de volgende vier mogelijkheden (naar tijdsindeling) het meest gebruikelijk:

• • Eigendom

  Er is geen splitsing tussen het economisch en juridisch recht van grondeigendom.

• • Eeuwigdurende erfpacht

  Bij eeuwigdurende erfpacht is het economisch recht van de grond voor eens en voor altijd gevestigd.

• • Voortdurende erfpacht

  Bij voortdurende erfpacht is in principe sprake van eeuwigdurende erfpacht, met dien verstande dat deze eventueel tussentijds bij het einde van een tijdvak kan eindigen als de grondeigenaar en de erfpachter geen overeenstemming kunnen bereiken over de erfpachtvoorwaarden van het nieuwe tijdvak. Dit laatste is overigens hypothetisch zodat in de praktijk naar tijdsindeling de eeuwigdurende erfpacht en de voortdurende erfpacht hetzelfde uitpakken.

• • Tijdelijke erfpacht

  Bij tijdelijke erfpacht eindigt het recht aan het einde van de termijn waarvoor het is aangegaan. Hierbij geldt wel dat het in de praktijk voorkomt dat erfpachtrechten in voorkomende gevallen ‘tijdelijk’ genoemd worden doch in de praktijk ‘voortdurend’ zijn omdat ze strikt genomen uitgaan van continuering bij het einde van het tijdvak.

Een ander aspect van de erfpacht betreft de canon. Dit is de vergoeding die de erfpachter aan de grondeigenaar verschuldigd is voor zijn erfpachtrecht. Deze kan periodiek verschuldigd zijn, voor een bepaalde periode afgekocht, of eeuwigdurend afgekocht. De periodieke canon kan vast maar ook variabel zijn.

Het is gebruikelijk dat bij het einde van een tijdvak (bij tijdelijke erfpacht of voortdurende erfpacht) de canon herzien wordt.

Verder is nog van belang de bestemming van de erfpacht. In de praktijk wordt een onderscheid gemaakt tussen sociale woningen en marktwoningen (huur- of koop). Voor sociale woningen gelden dan lagere grondprijzen vergeleken met marktwoningen. Bij de omzetting van sociaal naar marktbestemming is dan veelal een meerwaardeafdracht (ook wel suppletie) van toepassing.

In het objectgegeven ‘Erfpacht’ wordt aangegeven welke van deze vier situaties van toepassing is

In het objectgegeven ‘Waardecorrectie erfpacht’ wordt de contante waarde op peildatum 31-12-2019 van alle toekomstige erfpachtverplichtingen opgenomen.

Waardecorrectie erfpacht

Bij tijdelijk erfpacht is er sprake van een samengestelde waardecorrectie. Die waardecorrectie is de contante waarde van de volgende componenten:

• 1. Bij tijdelijk erfpacht met canon: de contante waarde van de erfpachtcanon tot de einddatum van het contract. De indexatie van het canon verschilt per contract en kan bijvoorbeeld jaarlijks of om de twee of vijf jaar plaatsvinden. De disconteringsvoet voor het bepalen van de contante waarde is gelijk aan de disconteringsvoet voor de waardering.

• 2. Bij tijdelijke erfpacht zowel met canon als afgekocht: de contante waarde van de nieuwe afkoopsom op het moment van einde van het contract. Ook bij contracten met een jaarlijkse canon kan met die afkoopsom gerekend worden omdat die op te vatten is als de contante waarde van het de herziene canonverplichtingen. Om de hoogte van de afkoopsom op herzieningsdatum te benaderen zijn de volgende gegevens nodig:

  • – De grondwaarde op peildatum 31-12-2019. Deze kan als bekend worden verondersteld of berekend worden op basis van een grondquote. Een grondquote van 25% impliceert dat de grondwaarde gelijk is aan 25% van de leegwaarde op peildatum.

  • – Een indexatie van de grondwaarde. Hiervoor kan de prijsinflatie worden gehanteerd ervan uit gaand dat grond in de loop der tijd reëel dezelfde waarde behoudt.

  • – Een afslag op de grondwaarde bij herziening: veel gemeenten rekenen bij herziening van het erfpacht met een reductie/afslag op de waarde.

  • – De tijdsduur tot het moment van herziening van het canon of het opnieuw afkopen.

  • – De disconteringsvoet voor de contante waarde. Deze is gelijk aan de disconteringsvoet die voor de hele waardering wordt gebruikt.

• 3. Bij tijdelijk erfpacht -zowel met canon als afgekocht- de afkoopsom bij de volgende herziening. Deze afkoopsom wordt op dezelfde wijze als hierboven bepaald, maar dan bijvoorbeeld 25 of 50 jaar verder in de tijd. Het is mogelijk ook volgende herzieningen mee te nemen in de berekening maar deze hebben op contante waarde basis nog nauwelijks invloed en kunnen genegeerd worden.

• 4. Erfpacht suppletie ook wel meerwaardeafdracht genoemd. Afhankelijk van de voorwaarden van het contract is een aanvullend bedrag verschuldigd bij functie- of bestemmingswijziging, bijvoorbeeld van sociale naar vrije sector verhuur, van maatschappelijke bestemming naar commerciële bestemming of van huur naar koop. De hoogte van dit bedrag en het moment waarop dit betaald moet worden verschilt per erfpachtcontract. In sommige gevallen is een meerwaardeafdracht niet in het contract maar in ene ontwikkel- of uitgifteovereenkomst opgenomen.

• 5. Tot slot is er nog sprake van een effect op de leegwaarde: het feit dat vastgoed op erfpachtgrond en niet op eigen grond staat heeft mogelijk invloed op de leegwaarde. Dit effect staat los van de hierboven genoemde componenten die allen te maken hebben met toekomstige erfpachtverplichtingen. De leegwaarde zoals die wordt vastgesteld vanuit WOZ gaat normaliter uit van de fictie eigen grond dus is dit effect in vele gevallen verwaarloosbaar.

Bij eeuwigdurende afgekochte erfpacht spelen canon, canonherzieningen en toekomstige afkoopsommen geen rol. Wel kan er in dat geval wel sprake zijn van erfpacht suppletie (meerwaardeafdracht).

Schema en vergelijkingen voor berekenen waardecorrectie erfpacht.

In onderstaand schema zijn de componenten die de waardecorrectie erfpacht opgenomen (met uitzondering van een mogelijk effect op de leegwaarde). Voor deze componenten is tevens een mogelijke rekenaanpak opgenomen. Schema en aanpak dienen als handreiking. Werkelijke berekeningen kunnen afwijken van de hieronder beschreven principes.

NCW canons

Indien van toepassing de netto contante waarde van de canons tot de eind(herzienings)datum. De indexatie is afhankelijk van het contract. De te gebruiken disconteringsvoet is de dezelfde als voor de waardering wordt gebruikt.

Stel het canon op prijspeil is € 800 per jaar, het contract loopt nog 10 jaar (t1 = 10), de prijsinflatie is 1,80% en de discontovoet (d) is gelijk aan 7,50%. Als het canon jaarlijks geïndexeerd wordt met de prijsinflatie, dan is de uitkomst voor deze component gelijk aan € 6.112.

NCW canons is € 6.112.

NCW afkoop1

Dit is de netto contante waarde van de afkoopsom op de eind(herzienings)datum van het contract. Uitgangspunt is dat deze afkoopsom overeenkomt met de contante waarde van herziene canons. Stel de leegwaarde (lw) op prijspeil is € 150.000 en de grondquote (gq) 20%, dan is de grondwaarde op prijspeil gelijk aan € 30.000. Deze grondwaarde wordt over een periode van 10 jaar geïndexeerd met de prijsinflatie (i) van 1,80%. De grondwaarde op het tijdstip herziening is dan 30.000 * (1 + 1,80%)^10 is € 35.859. Stel de afslag (a) die de gemeente hanteert is 30%. Dan is de afkoopsom op tijdstip herziening 70% van € 35.859 is € 25.101. De NCW van dit bedrag tegen een discontovoet (d) van 7,50% is € 12.627.

NCW afkoop 1 is € 12.627

Uitgedrukt in een vergelijking:

NCW afkoop 2

Stel de duur van het volgende contract (t2) is gelijk aan 50 jaar. Gegeven de grondwaarde op prijspeil van € 30.000, de inflatie van 1,80% een periode van 10 plus 50 is 60 jaar (t1 + t2), dan is de grondwaarde op het tijdstip van de tweede herziening gelijk aan € 87.496. Gegeven de afslag (a) van 30% is de afkoopsom op dat moment gelijk aan € 61.247. De NCW van dit bedrag tegen een disconteringsvoet van 7,50% en een periode van 60 jaar is € 828.

NCW afkoop 2 is € 828

Uitgedrukt in een vergelijking:

Waardecorrectie erfpacht

De waardecorrectie erfpacht voortkomend uit toekomstige verplichting is de som van drie hierboven berekende componenten:

+	NCW canons	€ 6.112
+	NCW afkoop 1	€ 12.627
+	NCW afkoop 2	€ 828
=	Waardecorrectie erfpacht	€ 19.567

In dit schema zijn de overige twee effecten van erfpacht niet opgenomen. Het effect op de leegwaarde zou, in de basis waardering, tot uitdrukking moeten komen in de WOZ-waarde. In de full-versie is de leegwaarde een vrijheidsgraad.

Het effect van erfpacht suppletie is te berekenen door het verschuldigde bedrag en het moment van betalen te nemen en dan additioneel de contante waarde van dit bedrag mee te rekenen.

5.2.18. Disconteringsvoet woongelegenheden: EGW en MGW

De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Voor woongelegenheden van het type EGW en MGW wordt de disconteringsvoet bepaald op basis van een aantal eigenschappen van de verhuureenheid. Bij die eigenschappen horen parameters die bepaald zijn ten eerste op basis van de door taxateurs toegepaste discontovoeten full waarderingen in de dataset van het validatieonderzoek 2018 en ten tweede door effectstudies en backtesting waarbij de uitkomsten uit de analyse van de dataset afgezet worden tegen een aanvaardbare en verklaarbare waardeontwikkeling.

De hoogte van de disconteringsvoet is afhankelijk van de volgende kenmerken van de woning:

• • Het bouwjaar verdeeld in zeven klassen

• • Het type verhuureenheid verdeeld in twee klassen: EGW en MGW

• • Het COROP-gebied plus de vier grote gemeenten waarin de verhuureenheid gelegen is

• • Het COROP-gebied plus de vier grote gemeenten voor het weerspiegelen van de disconteringsvoet in 2019

• • Het scenario doorexploiteren of uitponden voor de waardering in twee klassen

• • Het feit of een verhuureenheid gelegen is in een krimp- en/of aardbevingsgebied.

In een vergelijking weergegeven is de disconteringsvoet gelijk aan:

Hierin geldt:

• • dv: is de te bepalen disconteringsvoet

• • dvRef: is de disconteringsvoet van het referentieobject ultimo 2018, exclusief dMarkt

• • dBouwjaar: is de op- of afslag op de disconteringsvoet gerelateerd aan de bouwjaarklasse

• • dType: is de op- of afslag op de disconteringsvoet gerelateerd aan het type verhuureenheid

• • dRegio: is de op- of afslag op de disconteringsvoet gerelateerd aan de ligging van de verhuureenheid

• • dGebied: is de opslag op de disconteringsvoet indien de verhuureenheid in een krimpgebied ligt

• • dScenario: is de op- of afslag op de disconteringsvoet gerelateerd aan het waarderingsscenario

• • dMarkt: is de op- of afslag gerelateerd aan de marktontwikkelingen in 2019 en hun effect op de disconteringsvoet. De op basis van het validatieonderzoek 2018 bepaalde factoren leiden immers tot de disconteringsvoet op 31-12-2018. Om de disconteringsvoet op 31-12-2019 te bepalen moeten de marktontwikkelingen en hun effect meegenomen worden.

In de volgende tabellen worden de parameters gegeven.

Tabel 34: referentieobject disconteringsvoet

Referentieobject disconteringsvoet
Kenmerk	Klasse
Bouwjaarklasse	1975 tot 1990
Type verhuureenheid	MGW
COROP plus G4	’s-Gravenhage
Waarderingsscenario	Doorexploiteren
Disconteringsvoet ultimo 2018	6,18% (dvRef)
Disconteringsvoet ultimo 2019	5,98% (dv)

Tabel 35: opslag disconteringsvoet bouwjaarklasse: dBouwjaar

Bouwjaarklasse	Opslag %-punt	Bouwjaarklasse	Opslag %-punt
< 1920	minus 0,08%	≥ 1975 < 1990	0,00%
≥ 1920 < 1940	0,08%	≥ 1990 < 2005	minus 0,17%
≥ 1940 < 1960	0,14%	≥ 2005	minus 0,32%
≥ 1960 < 1975	0,11%

Tabel 36: opslag disconteringsvoet type: dType

Type verhuureenheid	Opslag %-punt
EGW	minus 0,20%
MGW	0,00%

Tabel 37: opslag disconteringsvoet per gebied COROP-gebied en G4: dRegio

COROP-gebied G4	Opslag %-punt	COROP-gebied G4	Opslag %-punt
Oost-Groningen	2,30%	Agglomeratie Haarlem	0,01%
Delfzijl en omgeving	1,98%	Zaanstreek	0,21%
Overig Groningen	0,89%	Groot-Amsterdam	0,32%
Noord-Friesland	1,28%	Het Gooi en Vechtstreek	0,28%
Zuidwest-Friesland	1,41%	Agglomeratie Leiden en Bollenstreek	0,05%
Zuidoost-Friesland	1,29%	Agglomeratie ’s- Gravenhage	0,42%
Noord-Drenthe	1,30%	Delft en Westland	0,05%
Zuidoost-Drenthe	1,29%	Oost-Zuid-Holland	0,21%
Zuidwest-Drenthe	1,22%	Groot-Rijnmond	0,92%
Noord-Overijssel	1,01%	Zuidoost-Zuid-Holland	0,77%
Zuidwest-Overijssel	0,86%	Zeeuwsch-Vlaanderen	1,05%
Twente	0,78%	Overig Zeeland	1,09%
Veluwe	0,91%	West-Noord-Brabant	1,17%
Achterhoek	1,49%	Midden-Noord-Brabant	1,08%
Arnhem/Nijmegen	0,76%	Noordoost-Noord- Brabant	0,72%
Zuidwest-Gelderland	0,84%	Zuidoost-Noord-Brabant	0,28%
Utrecht	0,10%	Noord-Limburg	1,26%
Kop van Noord-Holland	1,11%	Midden-Limburg	1,29%
Alkmaar en omgeving	0,73%	Zuid-Limburg	1,68%
IJmond	0,17%	Flevoland	0,73%
G4	Opslag %-punt	G4	Opslag %-punt
Amsterdam	– 0,47%	Rotterdam	– 0,09%
’s-Gravenhage	0,00%	Utrecht (gemeente)	– 0,38%

Tabel 38: opslag disconteringsvoet gebied: dGebied

Type gebied	Opslag %-punt
Aardbevings- èn krimpgebied	1,54%
Aardbevingsgebied	1,33%
Krimpgebied	0,22%
Overig gebied	0,00%

Tabel 39: opslag disconteringsvoet waarderingsscenario: dScenario

Waarderingsscenario	Opslag %-punt
Doorexploiteren	0,00%
Uitponden	0,40%

Tabel 40: opslag of afslag disconteringsvoet marktontwikkeling 2019: dMarkt

COROP-gebied G4	Opslag %-punt	COROP-gebied G4	Opslag %-punt
Oost-Groningen	– 0,30%	Agglomeratie Haarlem	– 0,20%
Delfzijl en omgeving	– 0,30%	Zaanstreek	– 0,20%
Overig Groningen	– 0,30%	Groot-Amsterdam	– 0,20%
Noord-Friesland	– 0,30%	Het Gooi en Vechtstreek	– 0,20%
Zuidwest-Friesland	– 0,30%	Agglomeratie Leiden en Bollenstreek	– 0,20%
Zuidoost-Friesland	– 0,30%	Agglomeratie ’s- Gravenhage	– 0,10%
Noord-Drenthe	– 0,30%	Delft en Westland	– 0,10%
Zuidoost-Drenthe	– 0,30%	Oost-Zuid-Holland	– 0,20%
Zuidwest-Drenthe	– 0,30%	Groot-Rijnmond	– 0,30%
Noord-Overijssel	– 0,30%	Zuidoost-Zuid-Holland	– 0,20%
Zuidwest-Overijssel	– 0,20%	Zeeuwsch-Vlaanderen	– 0,20%
Twente	– 0,20%	Overig Zeeland	– 0,20%
Veluwe	– 0,20%	West-Noord-Brabant	– 0,30%
Achterhoek	– 0,30%	Midden-Noord-Brabant	– 0,30%
Arnhem/Nijmegen	– 0,30%	Noordoost-Noord- Brabant	– 0,30%
Zuidwest-Gelderland	– 0,20%	Zuidoost-Noord-Brabant	– 0,20%
Utrecht	– 0,20%	Noord-Limburg	– 0,20%
Kop van Noord-Holland	– 0,30%	Midden-Limburg	– 0,20%
Alkmaar en omgeving	– 0,20%	Zuid-Limburg	– 0,20%
IJmond	– 0,20%	Flevoland	– 0,30%
G4	Opslag %-punt	G4	Opslag %-punt
Amsterdam	– 0,10%	Rotterdam	– 0,20%
’s-Gravenhage	– 0,20%	Utrecht (gemeente)	– 0,10%

5.2.19. Disconteringsvoet woongelegenheden: studenten- en extramurale zorgeenheden

De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Voor studenten- en extramurale zorgeenheden geldt dat alleen wordt gewerkt met een doorexploiteerscenario. De disconteringsvoet wordt opgebouwd uit de volgende drie onderdelen:

• – De risicovrije rentevoet.

• – De vastgoedsector specifieke opslag.

• – De opslag voor het markt- en objectrisico.

De hoogte van de risicovrije rentevoet wordt bepaald aan de hand van het 24-maands historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO area yield curve gebaseerd op triple AAA rated staatsobligaties zoals gepubliceerd door de ECB. Doordat gebruik wordt gemaakt van het 24-maands gemiddelde, worden incidentele pieken van de rente op de peildatum van de waardering voorkomen.

De vastgoed sectorspecifieke opslag is een vastgoedsector gebonden risico-opslag, welke dient ter compensatie voor het extra risico dat wordt gelopen voor het investeren in vastgoed, ten opzichte van de risicovrije rente. Het percentage voor de vastgoedsector specifieke opslag is ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen.

Tabel 41: risicovrije rentevoet en vastgoed opslag

Opbouw disconteringsvoet
Risicovrije rentevoet	0,26%
Vastgoed sectorspecifieke opslag	5,70%

De opslagen voor het markt- en objectrisico zijn gecombineerd. Deze gecombineerde opslag is afhankelijk gesteld van drie kenmerken van de verhuureenheden:

• • Bouwjaar ingedeeld in vijf bouwjaarklassen.

• • Type verhuureenheid ingedeeld in vier typen.

• • Regio ingedeeld in vier regio’s.

Tabel 42: referentieobject studenten- en extramurale zorgeenheden

Kenmerk	Klasse
Bouwjaarklasse	< 1960
Type verhuureenheid	Studenteneenheid
Regio	West
Disconteringsvoet	6,30%
Opslag voor markt- en objectrisico	0,34%

De totale disconteringsvoet voor het referentie-object bedraagt 6,30%. Aangezien de risicovrije rentevoet en de vastgoedsector specifieke opslag samen op 5,80% uitkomen, kan afgeleid worden dat bij het referentieobject de opslag voor het markt- en objectrisico 0,50%-punt bedraagt.

Om tot de disconteringsvoet van de afzonderlijke verhuureenheden te komen, wordt gebruik gemaakt van het referentieobject. De onderstaande tabellen geven de op- en afslagen ten opzichte van het referentieobject weer bij elk van de onderscheiden kenmerken. Door per verhuurbare eenheid de kenmerken te bepalen en vervolgens de relevante op- en afslagen op te tellen bij, respectievelijk af te trekken van de totale disconteringsvoet van het referentieobject, ontstaat de disconteringsvoet van de overige verhuureenheden.

Tabel 43: effect bouwjaarklasse op disconteringsvoet studenten- en extramurale zorgeenheden

Bouwjaarklasse	Opslag in %-punt
< 1960	0,00%
1960 – 1974	0,13%
1975 – 1989	– 0,06%
1990–2004	– 0,25%
≥ 2005	– 0,50%

Tabel 44: effect type verhuureenheid op disconteringsvoet studenten- en extramurale zorgeenheden

Type	Opslag in %-punt
Studenteneenheid	0,00%
Zorgeenheid (extramuraal)	0,60%

Tabel 45: effect regio op disconteringsvoet studenten- en extramurale zorgeenheden

Regio	Opslag in %-punt
Noord	0,75%
Oost	0,45%
Zuid	0,70%
West	0,00%

5.2.20. Eindwaarde

De eindwaarde is de marktwaarde van het waarderingscomplex aan het einde van het 15e jaar. Deze waarde is gelijk aan de contante waarde van de verwachte kasstromen die vanaf het 16e exploitatiejaar worden verwacht. Deze eindwaarde wordt vervolgens contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet naar de waardepeildatum en is zo onderdeel van de marktwaarde.

De berekening van de eindwaarde verschilt in het doorexploiteerscenario ten opzichte van het uitpondscenario.

5.2.20.1. Eindwaarde in het doorexploiteerscenario

Bij de berekening van de eindwaarde in het doorexploiteerscenario wordt vanaf het 16e jaar wederom verondersteld dat sprake is van doorexploiteren met een voortdurende looptijd.

De benadering op basis van voortdurende looptijd is voorgeschreven.

Alle afzonderlijke kasstromen ontwikkelen zich met de eigen groeivoet. Voor de onderhoudskosten bijvoorbeeld is de groeivoet gelijk aan stijging van de bouwkostenindex. Bij huurdersmutatie wordt, waar dat aan de orde is, de huur opgetrokken naar de markthuur of de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel of, bij studenteneenheden, de kwaliteitskortingsgrens. Voor woningen met een huur onder de liberalisatiegrens blijft de verhuurderheffing van toepassing op basis van het vanaf 2019 gehanteerde percentage van de WOZ-waarde, tenzij een VHE is vrijgesteld van verhuurderheffing.

In de voorgaande handboeken werd rekening gehouden met veroudering door de kosten van instandhoudingsonderhoud met 100% te verhogen vanaf het 16^de jaar: de zogenaamde verouderingsopslag.

In het handboek 2019 komt deze opslag te vervallen. Dit omdat vanaf het handboek 2019 specifieke normen voor onderhoud in het doorexploiteerscenario zijn in geïntroduceerd (zie paragraaf 5.2.5).

De eindwaarde aan het eind van het 15e jaar is gelijk aan al deze kasstromen, contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet.

Let op: de op deze manier bepaalde eindwaarde is de bruto eindwaarde. Op deze eindwaarde moeten de overdrachtskosten (zie paragraaf 5.2.21) nog in mindering worden gebracht om zo de netto eindwaarde te bepalen.

De eindwaarde in het doorexploiteerscenario komt nu uitsluitend voort uit het voortzetten van de exploitatie.

De eindwaarde in het uitpondscenario op zijn beurt komt voort uit het voortzetten van uitponden.

5.2.20.2. Eindwaarde in het uitpondscenario

De eindwaarde in het uitpondscenario is gebaseerd op het verder uitponden van de, aan het eind van het 15e jaar, nog niet verkochte woongelegenheden. Hierbij wordt de mutatiekans met 50% gehalveerd ten opzichte van de mutatiekans die wordt gehanteerd in het doorexploiteerscenario. De kasstromen van de dan nog verhuurde woongelegenheden verlopen zoals in het doorexploiteerscenario, inclusief de verhuurderheffing voor zover van toepassing, en de opslag voor veroudering. De eindwaarde op het eind van het 15e jaar is dan weer gelijk aan al deze kasstromen contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet.

N.B.

Bij het bepalen van de eindwaarde in het uitpondscenario wordt wel gerekend met een verouderingsopslag van 100% voor instandhoudingsonderhoud. Dit in tegenstelling tot de eindwaarde in het doorexploiteerscenario zoals beschreven in de voorgaande paragraaf. Dat betekent dat vanaf het 16^e jaar wordt gerekend met een verdubbeling van de kosten van instandhoudingsonderhoud.

5.2.20.3. Toelichting uitwerking eindwaarde op basis voortdurende looptijd

De eindwaarde ultimo jaar 15 kan op twee eindwaardescenario’s worden berekend:

• • een eindwaardescenario op basis van uitponden

• • of een eindwaardescenario op basis van doorexploiteren.

In beide eindwaardescenario’s wordt de eindwaarde in de basisversie berekend op basis van een voortdurende looptijd benadering.

• • Theoretisch geldt dat de contante waarde van een oneindig gelijkblijvend kasstroom CF tegen een discontovoet d gelijk is aan CF/d.

• • Eveneens geldt dat een de contante waarde van een kasstroom CF die jaarlijks met een groeivoet g stijgt gelijk is aan CF/(d – g) (1). Deze principes kunnen gebruikt worden in de eindwaarde berekening.

Kapitalisatiefactoren

De kasstromen in jaar 15 (CF₁₅) vormen de basis voor de eindwaardeberekening. De eindwaarde geldt ultimo jaar 15 en begint dus met de kasstroom in jaar 16. De kasstroom medio jaar 16 moet dus eerst nog gecorrigeerd worden voor de groeifactor g: CF₁₆ = CF₁₅ * (1 + g). Ook moet voor de bepaling van de contante waarde van de eindwaarde EW nog gecorrigeerd worden vanwege het medio jaar disconteren: EW = EW * (1 + d)^0,5.

Het invoeren van deze gegevens in vergelijking (1) uit de voorgaande paragraaf geeft de vergelijking voor de eindwaarde ultimo jaar 15 gegeven een kasstroom CF₁₅ in jaar 15, een discontovoet d en een groeifactor g:

EW = CF₁₅ * (1 + d)^0,5 * (1 + g) / (d – g).

Deze vergelijking kan geschreven worden als EW = CF₁₅ * K, waarbij K een kapitalisatiefactor is gelijk aan (1 + d)^0,5 * (1 + g) / (d – g). (2)

Indien daarnaast sprake is van een mutatiegraad m, dan neemt een kasstroom jaarlijks mogelijk af met (1 – m). Dat betekent dat de groeifactor niet gelijk is aan 1 + g maar aan (1 – m) * (1 + g) en g gelijk aan (1 – m) * (1 + g) – 1. Invoeren in vergelijking (2) geeft:

EW = CF₁₅ * (1 + d)^0,5 * (1 – m) * (1 + g) / (d – ((1 – m) * (1 + g) – 1)).

Wanneer ervan uitgegaan wordt dat in het doorexploiteerscenario het complex aan het einde van de beschouwingsperiode in de verhuur blijft, zal de huurkasstroom vanaf jaar 16 uit drie componenten bestaan:

• 1. Het deel dat begin jaar 16 geharmoniseerd is en al op de maximale huur zit.

• 2. Het deel dat begin jaar 16 nog niet is geharmoniseerd en ieder jaar afneemt, omdat het alsnog wordt geharmoniseerd.

• 3. Het deel dat ná begin jaar 16 alsnog wordt geharmoniseerd. Dit deel wordt ieder jaar groter.

Voor al deze drie kasstromen wordt een aparte kapitalisatiefactor berekend. Hierbij maken we de volgende aannames:

• • De huur wordt jaarlijks opgehoogd met een percentage g (de prijsinflatie).

• • De disconteringsvoet is gelijk aan d.

• • Huurdersmutaties vinden plaats op basis van een mutatiegraad m.

Dan worden de volgende kapitalisatiefactoren berekend voor de huur:

• 1. Het geharmoniseerde deel zit al op de maximale huur. Deze huur stijgt jaarlijks met de groeivoet g en wordt contant gemaakt tegen een disconteringsvoet d. Omdat kasstromen halverwege het jaar vallen en de eindwaarde ultimo jaar, vindt nog een correctie plaats op het contant maken. De kapitalisatiefactor is dan:

  K1 = (1 + d)^0,5 * (1 + g) / (d – g)

• 2. Het niet geharmoniseerde deel van de huur neemt af met mutatiegraad m. Hierbij is de kapitalisatiefactor:

  K2 = (1 + d)^0,5 * ((1 – m) * (1 + g)) / (d – ((1 – m) * (1 + g) – 1))

  Door het wegwerken van haakjes kan deze vergelijking ook geschreven worden als:

  K2 = (1 + d)^0,5 * (1 + g – m – m * g) / (d – (g – m – m * g))

• 3. De kapitalisatiefactor voor de kasstroom voor het deel dat vanaf jaar 16 alsnog harmoniseert is gelijk aan het verschil van de eerste twee kapitalisatiefactoren:

  K3 = K1 – K2

Deze drie kapitalisatiefactoren zijn algemeen toepasbaar, hiermee kunnen dus alle kasstromen in zowel het doorexploiteer- als het uitpondscenario worden gekapitaliseerd.

• • In het doorexploiteerscenario zijn alle drie kapitalisatiefactoren nodig vanwege de huurharmonisatie.

• • Voor de exploitatiekasstromen volstaat in het doorexploiteerscenario de factor K1 omdat deze kasstromen niet afhankelijk zijn van de mutatiegraad. Woningen blijven immers in exploitatie.

• • Alleen voor de verhuurderheffing geldt in het doorexploiteerscenario mogelijk de factor K2 als een woning bij mutatie en huurharmonisatie een huur boven de liberalisatiegrens krijgt. Als de huur na mutatie/huurharmonisatie onder de liberalisatiegrens blijft, dan geldt de factor K1 omdat dit deel immers hetzelfde blijft. Uiteraard betreft het hier de geïndexeerde liberalisatiegrens.

• • In het uitpondscenario is er geen sprake van huurharmonisatie omdat woningen bij mutatie verkocht worden. In het uitpondscenario is daarom uitsluitend de kapitalisatiefactor K2 van toepassing: alle kasstromen nemen af als gevolg van de verkoop van woningen.

Het verschil tussen de twee scenario’s en de te gebruiken kapitalisatiefactor voor huurinkomsten is hieronder schematisch weergegeven.

Schematische weergave eindwaarde doorexploiteren en de betekenis van de kapitalisatiefactoren

Figuur 1: schematische weergave eindwaarde doorexploiteren en toepassing kapitalisatiefactoren.

Schematische weergave eindwaarde uitponden en de betekenis van de kapitalisatiefactor

Figuur 2: schematische weergave eindwaarde uitponden en toepassing kapitalisatiefactor.

Bij het berekenen van de kapitalisatiefactor moet rekening gehouden worden met het feit dat kasstromen een specifieke groeivoet g hebben.

In onderstaande tabel wordt aangegeven welke kapitalisatiefactor per kasstroom wordt gebruikt, uitgesplitst voor de verschillende scenario’s:

Tabel 46: eindwaardescenario

Marktwaardescenario	Groeivoet (g)	Doorexploiteren	Uitponden
Eindwaardescenario		Doorexploiteren	Uitponden
Opbrengsten
Huur	prijsinflatie		K2
Reeds begin jaar 16 geharmoniseerd		K1
Begin jaar 16 nog niet geharmoniseerd		K2
Vanaf jaar 16 alsnog te harmoniseren		K3
Verkoopopbrengsten*	leegwaardestijging/prijsinflatie1	n.v.t.	K2
Uitgaven
Onderhoud	bouwkostenstijging	K1	K2
Beheer	loonstijging	K1	K2
Overig	prijsinflatie	K1	K2
Verhuurderheffing	leegwaardestijging	K1 of K22	K2
Verkoopkosten*	loonkostenstijging	n.v.t.	K2
Verouderingsopslag	bouwkostenstijging	K1	K2
Te hanteren mutatiegraad (als percentage van de mutatiegraad voor het doorexploiteerscenario)		100%	50%

¹ In de basisversie is voor parkeergelegenheden de leegwaardestijging gelijkgesteld aan de prijsinflatie. Voor parkeergelegenheden geldt daarom bij het bepalen van de eindwaardede prijsinflatie als groeivoet. Voor woongelegenheden is de groeivoet de leegwaardestijging.

² De factor K1 toepassen als de huur bij harmonisatie na mutatie onder de liberalisatiegrens blijft. K2 toepassen als de huur na harmonisatie boven de liberalisatiegrens komt.

Voor de berekening van de eindwaarde geldt verder nog het volgende:

• • Bij een negatieve eindwaarde op complexniveau, wordt de eindwaarde op complexniveau afgekapt op € 0,–.

• • In bijlage 8 bij dit handboek zijn twee voorbeelden opgenomen van het toepassen van deze berekening.

5.2.20.4. Correctiefactor verkoopkosten en verkoopopbrengsten eindwaarde uitponden

In de bijlage 17.2 is een voorbeeld opgenomen van de eindwaardeberekening in het uitpondscenario. Daar staat ook een uitgebreide toelichting. Hier wordt één belangrijk aspect van die berekening toegelicht.

De kasstromen verkoopkosten en verkoopopbrengsten in jaar 15 zijn gebaseerd op de mutatiegraad in jaar 15. Omdat het uitgangspunt is dat de mutatiegraad voor de eindwaarde gelijk is aan 50% van de oorspronkelijke mutatiegraad doorexploiteren, geldt vanaf jaar 16 een andere mutatiegraad. Daarom moeten de basiskasstromen voor de eindwaarde gecorrigeerd worden met een factor.

• • Stel de mutatiegraad doorexploiteren is 7,0%

• • In de basisversie wordt in het scenario uitponden de mutatiegraad vanaf jaar 6 gesteld op 70% van de mutatiekans doorexploiteren dus 4,9%

• • Voor de eindwaarde is de mutatiekans gelijk aan 50% van de oorspronkelijke mutatiegraad, dus 3,5%

• • De kasstromen verkoopkosten- en opbrengsten in jaar 15 zijn daarmee gebaseerd op een 4,9% mutatiegraad. Voor de eindwaardeberekening geldt een mutatiegraad van 3,5%. Dat betekent dat de genoemde uitgangskasstromen voor de eindwaarde moeten worden bijgesteld met een factor gelijk aan 3,5% gedeeld door 4,9% is circa 0,71.

In bijlage 17.2 is weergegeven hoe dit uitpakt in een voorbeeldberekening.

5.2.21. Overdrachtskosten

Tot slot zijn de overdrachtskosten van belang. De overdrachtskosten zijn de overdrachtsbelasting en de overige kosten, bestaande uit de notaris- en de registratiekosten bij de verkoop van het waarderingscomplex in verhuurde staat. De overdrachtskosten worden weergegeven als een percentage van de berekende waarde van een verhuureenheid.

Overdrachtskosten zijn ook van toepassing op de eindwaarde.

De volgens de in de vorige paragraaf beschreven methode gevonden eindwaarde is de eindwaarde VON ultimo jaar 15. Voor de DCF is de eindwaarde k.k. van belang. Het gaat immers om een netto kasstroom ultimo jaar 15: een schatting van het bedrag dat een fictieve koper op dat moment bereid is te betalen. Die koper zal daarbij rekenen houden met overdrachtskosten.

De werkelijk kasstroom eind jaar 15 is daarom de eindwaarde k.k. welke gelijk is aan de eindwaarde VON/(1 + %overdrachtskosten). De eindwaarde k.k. is de kasstroom ultimo jaar 15 binnen de DCF berekening. De kasstroom eindwaarde k.k. maakt vervolgens verdisconteerd onderdeel uit van de marktwaarde VON.

Tabel 47: overdrachtskosten marktwaarde en beleidswaarde.

Overdrachtskosten	Marktwaarde	Beleidswaarde
Overdrachtsbelasting	2%	0%
Overige aankoopkosten	1%	0%
Totale overdrachtskosten	3%	0%

5.2.22. Overige punten

• • Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op waardepeildatum 31 december 2019 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, dient hier bij de waardering rekening mee te worden gehouden. Zie voor de beschrijving hiervan ‘Bijlage 1 Definities: onherroepelijke verlichting tot sloop’.

• • Bij studenteneenheden en extramurale zorgeenheden wordt in de basisversie verondersteld dat deze zich in complexen bevinden die niet worden uitgepond. Dit betekent dat voor deze verhuureenheden alleen het doorexploiteerscenario van toepassing is.

• • Bij toepassing van de full versie kan een uitzondering worden gemaakt op het hanteren van zowel een doorexploiteer- als een uitpondscenario, indien op basis van een marktanalyse wordt aangetoond dat één van beide scenario’s niet realistisch is in de markt.

5.2.23. Nadere toetsing

• • De minimale marktwaarde van een complex is € 0,–.

• • De modelmatige bepaalde marktwaarde van een complex ligt ten opzichte van de geïndexeerde WOZ-waarde over het algemeen binnen een bandbreedte van 50% en 125%. Indien dit niet het geval is, is een nadere beoordeling van de gebruikte objectgegevens nodig om te bezien of deze juist zijn. Indien de gebruikte objectgegevens juist blijken te zijn, behoeft de marktwaarde niet te worden aangepast.

6. Bedrijfsmatig, maatschappelijk en zorg onroerend goed

In dit hoofdstuk worden de te hanteren gegevens en de uitgangspunten voor de waardebepaling van bedrijfsmatig (BOG) en maatschappelijk (MOG) en intramuraal zorgvastgoed (ZOG) uiteengezet. Voor de waardebepaling is het belangrijk om onderscheid te maken tussen de objectgegevens en de modelparameters.

De objectgegevens komen uit de basisadministratie van de toegelaten instelling. De objectgegevens zijn specifieke gegevens die voor BOG en MOG op het niveau van het verhuurcontract beschikbaar dienen te zijn.

Voor ZOG moeten de objectgegevens op het niveau van verhuureenheid beschikbaar zijn.

De modelparameters zijn die gegevens die noodzakelijk zijn voor de berekening van de marktwaarde. Over deze waarden geeft dit handboek uitsluitsel.

Voor het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat van BOG/MOG/ZOG, wordt ten opzichte van de waardering van woongelegenheden een aangepast rekenmodel gebruikt. Een belangrijk verschil met het model voor de woongelegenheden is dat voor BOG/MOG/ZOG alleen wordt gewerkt met een doorexploiteerscenario en dat er geen sprake is van een uitpondscenario.

ZOG kent in sommige gevallen specifieke contracten, daar waar ZOG afwijkt van BOG en MOG zijn in de tabellen andere gegevens opgenomen om hiermee om te kunnen gaan. De full variant biedt extra mogelijkheden om met de specifieke contractvormen en afspraken die intramuraal zorgvastgoed kent om te gaan.

Bedrijfsmatig, en maatschappelijk en zorg onroerend goed zijn erg heterogeen. Dit leidt ertoe dat een uniform model veelal niet geschikt is om dit type vastgoed te waarderen. Toegelaten instellingen hebben bij dit type vastgoed de vrijheid om de full versie toe te passen. Indien de huursom van niet-reguliere woningen, bedrijfsmatig, maatschappelijk en intramuraal zorgvastgoed zorgvastgoed tezamen meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB tak afzonderlijk, is toepassing van de full versie met de inschakeling van een externe taxateur verplicht.

6.1. Objectgegevens

De volgende tabel bevat een overzicht van de specifieke objectgegevens voor BOG/MOG/ZOG van de toegelaten instelling. Anders dan bij woongelegenheden worden bij BOG/MOG/ZOG m² BVO en m² VVO als basiseenheden gebruikt. Een ander verschil tussen woongelegenheden en BOG is dat alle genoemde bedragen exclusief BTW zijn, tenzij expliciet anders vermeld. Bij MOG en ZOG zijn de bedragen inclusief BTW, tenzij expliciet anders vermeld.

Tabel 48: objectgegevens BOG, MOG en ZOG

Objectgegevens	Beschrijving	Niveau
Waarderingscomplex
Id waarderingscomplex	Unieke identificatiecode van het waarderingscomplex.	complex
Verhuureenheid
Id verhuurcontract	Unieke identificatiecode van het verhuurcontract die aansluit bij de basisadministratie.	VHE
Postcode	Viercijferige postcode van de verhuureenheid.	VHE
Type verhuureenheid	Type van de verhuureenheid naar BOG, MOG en ZOG.	VHE
Bouwjaar	BOG-MOG: Bouwjaar van de verhuureenheid. ZOG: Bouwjaar van het complex vallend onder het verhuurcontract.	VHE
ZOG – aantal plekken verhuurcontract	Het aantal plekken dat onder één en hetzelfde verhuurcontract valt	VHE
Oppervlakte VVO	Verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) in m2 van de verhuureenheid	VHE
Oppervlakte BVO	Bruto vloeroppervlak (BVO) in m2 van de verhuureenheid.	VHE
Ingangsdatum huurcontract	Datum waarop de contracthuur van kracht wordt, of is geworden.	VHE
Einddatum huurcontract	Datum waarop de contracthuur wordt beëindigd c.q. verlengd.	VHE
Actuele contracthuur	Overeengekomen kale jaarhuur van het verhuurcontract op peildatum 31-12-2019.	VHE
Markthuur	BOG/MOG: Markthuur per jaar per m2 vvo van het verhuurcontract op peildatum. ZOG: markthuur per verhuurcontract op peildatum.	VHE
Indicatie verlenging huurcontract	Is wel of niet sprake van een verwachte verlenging van het verhuurcontract.	VHE
Herzieningshuur	Nieuwe contracthuur als gevolg van contracthernieuwing (aan einde looptijd) voor huidige huurder.	VHE
Contractduur bij verlenging of nieuw contract	De verwachte duur van een verlengd of nieuw contract in jaren. ¹ Indien onbekend, dan wordt standaard uitgegaan van een periode van 5 jaar.	VHE
Aanvangsleegstand	Wel of geen aanvangsleegstand Staat de eenheid leeg op het beschouwingsmoment 31-12-2019	VHE
WOZ-waarde	BOG/MOG: WOZ-waarde van het contract voor belastingjaar 2019, die als waardepeildatum 01-01-2018 kent. ZOG: WOZ-waarde van de verhuureenheid voor belastingjaar 2019, die als waardepeildatum 01-01-2018 kent.	VHE
Achterstallig onderhoud	Wel of geen achterstallig onderhoud nodig om de verhuureenheid op de lange termijn te kunnen blijven exploiteren, ten dele gebaseerd op de meerjaren onderhouds prognose (MJOP).	VHE
Achterstallig onderhoud bedrag	Indien van toepassing, het bedrag waarmee achterstallig onderhoud kan worden verholpen. Dit bedrag kan gebaseerd zijn op de meerjarenprognose.	VHE
Erfpacht	Wel of geen erfpacht bij de verhuureenheid, met de indeling: geen erfpacht, eeuwigdurend afgekocht erfpacht, tijdelijk erfpacht met canon, tijdelijk erfpacht afgekocht.	VHE
Waardecorrectie erfpacht	De contante waarde op peildatum 31-12-2019 van toekomstige erfpachtverplichtingen (zie paragraaf 5.2.17).	VHE

¹ De contractduur hoeft niet persé hele jaren te zijn. Een contractduur van bijvoorbeeld 2,5 jaar is gelijk 30 maanden.

6.2. Modelparameters

Met de modelparameters vindt de modelmatige waardering plaats, uitgaande van de objectgegevens, die in het voorafgaande zijn beschreven. Het betreft hier de modelparameters voor de basisversie. Verderop zullen de afwijkingen worden beschreven die mogelijk zijn op de modelparameters in de full versie.

6.2.1. Markthuren

• • De markthuur is voor BOG-MOG de huurprijs per jaar per vierkante meter VVO die, uitgaande van optimale marketing en verhuur, kan worden gerealiseerd op waardepeildatum. Daarbij geldt dat de markthuur wordt gebruikt voor het bepalen van de nieuwe huur nadat een verhuurcontract is beëindigd. De markthuur wordt door de toegelaten instelling per jaar in m² VVO van het contract als objectgegeven opgegeven gebaseerd op gegevens uit de markt van vergelijkbare objecten.

• • De markthuur is voor ZOG de huurprijs per maand die, uitgaande van optimale marketing en verhuur, kan worden behaald op de waardepeildatum. Daarbij geldt dat de markthuur in het doorexploiteerscenario wordt gebruikt voor het bepalen van de nieuwe huur nadat een verhuureenheid is gemuteerd. De markthuur wordt door de toegelaten instelling per jaar per verhuurcontract als objectgegeven opgegeven.

6.2.2. Huurinkomsten en huurstijging

• • De huurinkomsten voor BOG-MOG worden bepaald op basis van de gegevens van de huidige huurcontracten. De huidige contracthuur wordt tot de einddatum opgenomen en op het moment van de einddatum zijn er twee mogelijkheden:

  • • Het huidige huurcontract wordt verlengd (en/of herzien).

  • • Het huidige huurcontract wordt opgezegd.

• • De huurinkomsten voor ZOG worden bepaald op basis van de gegevens van de huidige huurcontracten. De huidige huurcontracten zijn divers en bestaan veelal uit verschillende componenten, onder andere een lineair afschrijvingscomponent en een annuïtair afschrijvingscomponent. Derhalve zijn de contracthuren voor de looptijd van het verhuurcontract vrij invulbaar. Daarbij geldt dat de contracthuur zodanig moet worden opgegeven voor de looptijd van het verhuurcontract, dat elk jaar een correctie kent voor de prijsinflatie van het voorafgaande jaar. Door het grillige verloop van de contracthuren, bestaat de mogelijkheid om voor de gehele looptijd van het verhuurcontract de kale jaarhuur van het verhuurcontract op te geven. Daarbij geldt dat de kale jaarhuur de huur is inclusief de correctie voor de prijsinflatie van het voorafgaande jaar.

  Op het moment van de einddatum van het verhuurcontract zijn er twee mogelijkheden:

  • – Het huidige huurcontract wordt verlengd.

  • – Het huidige huurcontract wordt opgezegd.

6.2.2.1. Verlenging

Bij verlenging van het huidige contract geldt dat op basis van de afspraken in het contract een nieuwe contracthuur wordt opgenomen. Het kan zijn dat het contract voorziet in het indexeren van de laatste contracthuur, het herzien van de huur, of een markthuur wordt afgesproken.

6.2.2.2. Opzegging

• • Voor BOG-MOG geldt dat indien er aan het einde van het huurcontract wordt verwacht dat opzegging zal plaatsvinden, ervan wordt uitgegaan dat een nieuw marktconform huurcontract kan worden afgesloten. Op dat moment wordt een nieuwe huur opgenomen op basis van de markthuur. Er wordt dan ook rekening gehouden met een periode van leegstand en met mutatiekosten.

  De jaarlijkse stijging van de contracthuur is bij BOG-MOG in de werkelijkheid meer pluriform dan bij woongelegenheden, waar de contracthuur altijd medio jaar wordt aangepast op basis van de prijsinflatie van het voorgaande jaar. Om reden van eenvoud moet bij BOG/MOG echter dezelfde systematiek als bij woongelegenheden aangehouden worden: contracthuren stijging met de prijsinflatie van het voorgaand jaar, markthuren met de prijsinflatie in het huidige jaar.

• • Voor ZOG geldt dat indien er aan het einde van het huurcontract wordt verwacht dat opzegging zal plaatsvinden, ervan wordt uitgegaan dat een nieuw marktconform huurcontract kan worden afgesloten. Indien een nieuw huurcontract wordt afgesloten, geldt dat de nieuwe contracthuur wordt opgenomen. Als het afsluiten van een nieuw huurcontract vereist dat verbouwingsingrepen noodzakelijk zijn, dan geldt dat de kosten die gepaard gaan met deze verbouwingsingrepen als kasstroom worden meegenomen in de DCF- berekening. Deze kosten worden gezien als mutatieonderhoud. De bedragen zijn per m² BVO, inclusief 21% BTW.

• • Eventuele leegstand kan voor een resterende periode worden ingerekend in een kalenderjaar volgend op het contracteinde.

6.2.2.3. Contractduur bij verlenging of nieuw contract

Het objectgegeven contractduur bij verlenging of nieuw contract bepaalt de duur van een nieuw of verlengd contract en daarmee de mutaties die mogelijk gedurende de beschouwingsperiode plaatsvinden. Het is mogelijk dat meerdere mutaties of verlengingen plaatsvinden gedurende de 15-jaars periode, bijvoorbeeld als een contract op 1 januari 2021 expireert en de contractduur gelijk is aan vijf jaar. De contractduur is ook van belang voor het berekenen van de eindwaarde en dan specifiek om vast te stellen hoe lang een contract nog doorloopt na het einde van de beschouwingsperiode.

Toelichting uitwerken huurinkomsten

De huurverhoging bij BOG/MOG/ZOG vindt niet, zoals bij woningen, plaats op 1 juli van een kalenderjaar maar op de eerste dag van het volgende contractjaar. Dat vraagt een andere benadering bij het verdelen van een kalenderjaar in een eerste en tweede helft. Bij woningen bestaan beide helften uit elk zes maanden. Bij BOG/MOG/ZOG hoeft dat niet zo te zijn.

Voorbeeld:

Stel de ingangsdatum van een contract is 10 mei 2017. Het object is 100 m² VVO en de contracthuur op peildatum (31 december 2019) is € 100,– per m² VVO. De totale huur op peildatum is dan € 10.000,–. Het is het meest eenvoudig om voor de uitwerking de ‘bancaire’ benadering te gebruiken. In die benadering telt elke maand 30 dagen en een jaar 360 dagen. Het is ook mogelijk met het exact aantal dagen te rekenen, maar dat is complexer. In dit voorbeeld wordt de bancaire benadering gebruikt. De vraag is wat de totale bruto huurkasstroom in 2020 is. De aanname is dat de prijsinflatie in 2020 2,60% is.

• • Vóór 10 mei is de contracthuur gelijk aan € 10.000. Het aantal dagen dat deze huur geldt is 4 * 30 + 9 = 129 dagen.

• • Vanaf 10 mei is de contracthuur gelijk aan € 10.000 * (1 + 2,60%) = € 10.260. Deze huur geldt voor 231 dagen.

• • De totale contracthuur in 2020 is dan: (129/360) * € 10.000 + (231/360) * € 10.260 is € 10.103,–. Op twee decimalen: € 10.166,83.

• • In de exactere benadering zijn er 129 dagen vóór 10 mei en 236 dagen na die datum op een totaal van 365 dagen in het jaar. Dan is de contracthuur in 2020 gelijk aan (129/365) * € 10.000 + (236/365) * € 10.260 = € 10.168,–. Op twee decimalen: € 10.168,11. Het verschil met de eenvoudige 360 dagen benadering is miniem, te weten € 1,28.

6.2.2.4. Berekening bij geen contract of ontbrekende ingangs- en einddatum

Als voor een contract of verhuureenheid geen contracthuur is opgevoerd en geen datum ingang en datum einde van het contract, dan wordt verondersteld dat dit object op peildatum leegstaat en dat er nog niet bekend is wanneer en tegen welke condities het object verhuurd zal worden. Voor dergelijke contracten en verhuureenheden wordt verondersteld:

• • Voor dit contract of verhuureenheid is er sprake van aanvangsleegstand. Dit moet opgevoerd worden bij de objectgegevens.

• • Vanaf de peildatum geldt een periode van leegstand gelijk aan de in tabel 55 opgenomen mutatieleegstand van 6 maanden.

• • Verondersteld wordt dat het object ná deze periode van 6 maanden verhuurd wordt tegen de markthuur tegen een periode gelijk aan de bij objectgegevens opgevoerde ‘Contractduur bij verlenging of nieuw contract’.

• • Indien geen contractduur is opgevoerd, dan geldt de standaard contractduur van vijf jaren.

6.2.2.5. Berekening bij een contract met een ingangsdatum ná 1 januari 2020

Indien een contract wordt opgevoerd met een ingangsdatum na 1 januari 2020 dan gelden de volgende principes:

• • De periode vanaf 1 januari 2020 tot de ingangsdatum van het contract moet als leegstand worden opgevat.

• • De opgevoerde contracthuur heeft in dat geval als peildatum de ingangsdatum van het contract, tenzij uitdrukkelijk anders is vermeld.

Tabel 49: standaard contractduur bij BOG/MOG/ZOG

Standaard contractduur BOG/MOG/ZOG
Standaard contractduur BOG/MOG/ZOG	vijf kalenderjaren

Indien voor een contract of verhuureenheid een ingangsdatum ná de peildatum is opgevoerd, dan wordt verondersteld dat het contract of de verhuureenheid tot die ingangsdatum leegstaat. Die periode kan langer of korter duren dan de 6 maanden bij geen contract. Er is sprake van aanvangsleegstand.

6.2.2.6. Huur bij verlenging en bij nieuw contract

Als de einddatum van een contract is bereikt, dan is er sprake van mutatie die óf een verlenging van een contract óf een nieuw contract betreft. Bij korte contractduren kunnen dergelijke mutaties meermaals voorkomen gedurende de beschouwingsperiode van 15 jaar.

• • Als bij de objectgegevens verlenging is gekozen, dan wordt verondersteld dat het contract steeds weer opnieuw verlengd wordt. Als daar niet voor is gekozen, dan wordt verondersteld dat contracten steeds weer vernieuwd worden met bijvoorbeeld mutatieleegstand als gevolg.

• • Indien gekozen is voor verlenging én er is een herzieningshuur opgevoerd, dan geldt zowel bij de eerste als bij volgende mutaties deze herzieningshuur uiteraard geïndexeerd naar het moment van verlenging.

• • Indien gekozen is voor verlenging én er is geen herzieningshuur opgevoerd, dan geldt bij de eerste en volgende mutaties de markthuur.

• • Indien is gekozen voor geen verlenging dan geldt bij de eerste en volgende mutaties de markthuur.

De wijze waarop in de basis waardering omgegaan moet worden met al dan niet verlengen is een modelmatige vereenvoudiging. In de praktijk komt het bijvoorbeeld voor dat gerekend wordt met een kans op verlenging. Dergelijke berekeningen zijn complex. In de full waardering is deze benadering wel toegestaan.

6.2.3. Exploitatiekosten

De exploitatiekosten bestaan uit de onderhoudskosten, onderscheiden naar instandhoudings- onderhoud, achterstallig onderhoud en mutatieonderhoud. Verder zijn er kosten voor beheer, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten. Deze kostensoorten worden hierna nader toegelicht.

6.2.3.1. Instandhoudingsonderhoud

Het instandhoudingsonderhoud is het onderhoud dat gedurende de 15-jarige DCF-periode nodig is om te verhuren object in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich op het moment van waarderen bevindt. Het gaat hierbij niet om investeringen die leiden tot een verbetering van de kwaliteit van het te verhuren object. Het instandhoudingsonderhoud leidt ook niet tot een hogere huur.

De bedragen voor het instandhoudingsonderhoud zijn ontleend aan waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. De bedragen zijn per m² BVO exclusief BTW voor BOG en inclusief 21% BTW voor MOG en ZOG.

Tabel 50: instandhoudingsonderhoud BOG, MOG en ZOG

Instandhoudingsonderhoud
Instandhoudingsonderhoud	BOG: € 5,60 per m2 BVO exclusief BTW MOG: € 6,80 per m2 BVO inclusief BTW ZOG: € 9,00 per m2 BVO inclusief BTW

6.2.3.2. Mutatiekosten

Mutatiekosten doen zich voor bij opzegging van de huurovereenkomst. Bij de mutatiekosten wordt onderscheid gemaakt tussen mutatieonderhoud en de kosten voor marketing.

Onder het mutatieonderhoud worden de kosten verstaan die de verhuurder in het kader van de beëindiging van de huurovereenkomst met de zittende huurder moet maken om het verhuurcontract tegen het geldende marktwaardeniveau opnieuw te kunnen afsluiten. Het gaat daarbij om maatregelen in het kader van instandhoudingsonderhoud, die zich voordoen als direct gevolg van de mutatie.

Onder de kosten voor marketing worden de kosten verstaan die de verhuurder in het kader van de marketing moet maken om opnieuw een verhuurcontract af te sluiten. Het gaat daarbij om de kosten die de eigen organisatie van de verhuurder zal moeten maken en daarnaast om de kosten van de makelaar die de verhuurder zal inschakelen.

De technische mutatiekosten en de kosten voor marketing worden alleen in rekening gebracht wanneer er sprake is van opzegging, en niet bij verlenging van de huurovereenkomst.

Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen de subtypen van BOG, MOG en ZOG. De bedragen voor MOG en ZOG zijn inclusief BTW, die voor BOG zijn exclusief BTW.

Tabel 51: mutatieonderhoud BOG, MOG en ZOG

Mutatiekosten	Technisch mutatieonderhoud	Marketing
Kosten	BOG: € 9,40 per m2 BVO exclusief BTW MOG: €11,40 per m2 BVO inclusief BTW ZOG: €11,40 per m2 BVO inclusief BTW	14% van de marktjaarhuur

In veel gevallen is bij vertrek van de huurder volledige renovatie van de binnenkant nodig. In dat geval geldt dat de kosten die gepaard gaan met deze verbouwingsingrepen als achterstallig onderhoud dienen te worden beschouwd.

6.2.3.3. Achterstallig onderhoud

Achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken moeten worden betrokken bij de waardering van het vastgoed. Achterstallig onderhoud zijn kosten die het gevolg zijn van onvoldoende onderhoud of van externe omstandigheden (dalende grondwaterstand, aardbevingen) die een direct gevaar vormen voor de elementaire gebouwprestaties en voor het op lange termijn doorexploiteren van het vastgoed. Dit kan onder meer betrekking hebben op funderingsproblemen en asbest dat moet worden verwijderd. Het gaat hierbij dus niet om instandhoudingsonderhoud, dat bedoeld is om een eenheid in eenzelfde technische en bouwkundige staat te houden.

De correctie bij de waardering is in ieder geval aan de orde als de toegelaten instelling de ingreep om achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken ongedaan te maken, in de meerjarenprognose heeft opgenomen. De contante waarde van de kosten van deze ingreep dienen dan in mindering te worden gebracht op de waarde van het vastgoed. Voor BOG gaat het om de kosten exclusief BTW. Voor MOG en ZOG gaat het om de bedragen inclusief BTW.

6.2.3.4. Beheerkosten

Beheerkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor het beheer van het verhuurde. Het gaat hierbij om de kosten gemaakt voor de verhuur en marketing. De niet-object gebonden kosten, maatschappelijke beheerkosten, taxatiekosten en accountantskosten worden niet gerekend tot de beheerkosten.

De hoogte van de beheerkosten is afhankelijk van het type contract en de daaruit volgende markthuur. De bedragen voor de beheerkosten zijn ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. Voor BOG gaat het om bedragen exclusief BTW. Voor MOG en ZOG gaat het om bedragen inclusief BTW.

Tabel 52: beheerkosten naar type BOG, MOG en ZOG

Type	Beheerkosten naar type
BOG	3% van de markthuur op jaarbasis
MOG	2% van de markthuur op jaarbasis
ZOG	2,5% van de markthuur op jaarbasis

6.2.3.5. Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten

BOG en MOG

Voor BOG-MOG vallen onder belastingen en overige zakelijke lasten de gemeentelijke OZB, de rioolheffing en de verontreinigingsheffing, als ook de waterschapsbelasting. Deze belastingen en heffingen verschillen per gemeente en waterschap. Daarnaast zijn er kosten voor de verzekeringen.

Toegelaten instellingen kunnen voor de gemeentelijke OZB gebruik maken van de gepubliceerde gemeentelijke tarieven 2019. De gemeentelijke OZB wordt in percentages opgegeven. In paragraaf 3.4.2 wordt toegelicht hoe de initiële OZB wordt bepaald en hoe deze vervolgens met de prijsinflatie wordt geïndexeerd.

Voor de rioolheffing, de verontreinigingsheffing, de waterschapsbelasting en verzekeringen, is een gemiddeld percentage per verhuureenheid opgenomen. De percentages, waarop dit gemiddelde is gebaseerd, zijn ontleend aan de waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen en weergegeven in onderstaande tabel. Het percentage heeft initieel betrekking op de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2018. Tijdens de 15-jarige DCF-periode wordt het initieel, op basis van de WOZ-waarde tot stand gekomen bedrag, geïndexeerd met de prijsinflatie.

Tabel 53: belastingen en verzekeringen BOG en MOG

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten – BOG-MOG
Gemeentelijke OZB – BOG-MOG	Gemeentelijke tarieven 2019 (%) zoals gepubliceerd door het COELO ¹
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten BOG-MOG (excl. gemeentelijke OZB)	0,13% van de WOZ-waarde

¹ https://www.coelo.nl/images/Gemeentelijke_belastingen_2019.xlsx

ZOG

Voor ZOG vallen onder belastingen de gemeentelijke belastingen en heffingen, zoals de OZB, de rioolheffing en de verontreinigingsheffing, als ook de waterschapsbelasting. Deze belastingen en heffingen verschillen per gemeente en waterschap. In dit verband is een gemiddeld percentage voor de belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten per verhuurcontract genomen. De bedragen voor belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten zijn ontleend aan gegevens van toegelaten instellingen, en weergegeven in onderstaande tabel. Het percentage heeft initieel betrekking op de WOZ-waarde van de WOZ-beschikking 2019, die als waardepeildatum 1 januari 2018 kent. De bedragen zijn per jaar. Tijdens de DCF-periode wordt dit op basis van de WOZ-waarde tot stand gekomen bedrag geïndexeerd met de prijsinflatie.

Tabel 54: belastingen en verzekeringen ZOG

Belastingen en verzekeringen – ZOG
Belastingen en verzekeringen inclusief OZB	0,36% van de WOZ-waarde

De in deze paragraaf opgenomen kosten vallen niet onder de BTW. Daarom is voor deze posten geen onderscheid tussen inclusief en exclusief BTW.

6.2.4. Erfpacht

Erfpacht beïnvloedt de waarde van het verhuurde. Het effect van de erfpacht op de waarde vloeit voort uit de consequenties die de erfpacht voor de koper heeft. In paragraaf 5.2.17 van dit handboek is beschreven hoe erfpacht kan worden meegenomen in de waardering.

6.2.5. Aanvangsleegstand

De objectparameter wel of geen aanvangsleegstand bepaalt of het object leegstaat vanaf het begin van de beschouwingsperiode, dus vanaf 1 januari 2019. Indien er sprake is van aanvangsleegstand, dan moet in de basisversie gerekend worden met een periode gelijk aan de modelparameter mutatieleegstand (in maanden) en met de huurderving die het resultaat is van deze leegstand.

Voorbeeld:

Stel de aanvangsleegstand is 6 maanden. Dat betekent dat in het eerste kalenderjaar de huurderving als gevolg van leegstand gelijk is aan 6/12 of te wel 50% van de markthuur primo dat jaar. Na de periode wordt de verhuureenheid bij doorexploiteren tegen de markthuur verhuurd.

6.2.6. Mutatieleegstand

Mutatieleegstand is het aantal maanden dat een verhuureenheid bij mutatie leegstaat voor dat deze wederverhuurd wordt. Mutatieleegstand resulteert in huurderving gedurende de periode van leegstand. De huurderving is gebaseerd op de markthuur. Mutatieleegstand treedt alleen op bij mutatie naar een nieuw contract. Bij verlenging is er geen sprake van mutatieleegstand.

Tabel 55: periode mutatieleegstand BOG, MOG en ZOG

Mutatieleegstand	Mutatieleegstand (in maanden)
Aantal maanden leegstand	6 maanden

Voorbeeld:

Stel de mutatieleegstand is 6 maanden. Dat betekent dat bij mutatie gerekend moet worden met 6 maanden huurderving in het kalenderjaar. Deze huurderving is gelijk aan 6/12 of te wel 50% van de markthuur van de verhuureenheid medio dat jaar.

6.2.7. Disconteringsvoet

De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Voor BOG/MOG/ZOG geldt dat alleen wordt gewerkt met een doorexploiteerscenario. De disconteringsvoet wordt opgebouwd uit de volgende drie onderdelen:

• – De risicovrije rentevoet.

• – De vastgoedsector specifieke opslag.

• – De opslag voor het markt- en objectrisico.

De hoogte van de risicovrije rentevoet wordt bepaald aan de hand van het 24-maands historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO area yield curve gebaseerd op triple AAA rated staatsobligaties zoals gepubliceerd door de ECB. Doordat gebruik wordt gemaakt van het 24-maands gemiddelde, worden incidentele pieken van de rente op de peildatum van de waardering voorkomen.

De vastgoed sectorspecifieke opslag is een vastgoedsector gebonden risico-opslag, welke dient ter compensatie voor het extra risico dat wordt gelopen voor het investeren in vastgoed, ten opzichte van de risicovrije rente. Het percentage voor de vastgoedsector specifieke opslag is ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen.

Tabel 56: risicovrije rentevoet en vastgoed opslag

Opbouw disconteringsvoet
Risicovrije rentevoet	0,26%
Vastgoed sectorspecifieke opslag	5,70%

De opslagen voor het markt- en objectrisico zijn gecombineerd. Deze gecombineerde opslag is afhankelijk gesteld van drie kenmerken van de verhuureenheden:

• – Bouwjaar ingedeeld in vijf bouwjaarklassen.

• – Type verhuurhuurcontract ingedeeld in drie typen.

• – Regio ingedeeld in vier regio’s.

Bij de schatting van de hoogte van de opslag voor het markt- en objectrisico is gebruik gemaakt van een referentie-contract. De keuze voor het referentie-contract heeft geen invloed op de hoogte van de disconteringsvoet van de andere verhuurcontracten. De schatting van deze opslag is gebaseerd op waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd.

Tabel 57: referentie-contractvorm BOG, MOG en ZOG

Kenmerk	Klasse
Bouwjaarklasse	< 1960
Type contractvorm	BOG
Regio	West
Disconteringsvoet	8,46%
Opslag markt- en objectrisico BOG, MOG en ZOG	2,50%-punt

De totale disconteringsvoet voor het referentie-object bedraagt 8,46%. Aangezien de risicovrije rentevoet en de vastgoedsector specifieke opslag samen op 5,96% uitkomen, kan afgeleid worden dat bij het referentieobject de opslag voor het markt- en objectrisico 2,50% bedraagt.

Om tot de disconteringsvoet van de afzonderlijke verhuurcontracten te komen, wordt gebruik gemaakt van het referentiecontract. De onderstaande tabellen geven daarbij de afzonderlijke effecten weer van elk van de onderscheiden kenmerken. Door per contract na te gaan wat de effecten zijn voor het markt- en objectrisico en deze op te tellen bij de totale disconteringsvoet van het referentiecontract, ontstaat de disconteringsvoet van de overige verhuurcontracten.

Tabel 58: effect naar bouwjaarklasse disconteringsvoet BOG,MOG en ZOG

Bouwjaarklasse	Opslag in %-punt
< 1960	0,00%
1960 – 1974	– 0,39%
1975 – 1989	0,44%
1990–2004	– 0,24%
≥ 2005	– 0,25%

Tabel 59: effect naar type contractvorm disconteringsvoet BOG, MOG en ZOG

Type contractvorm	Opslag in %-punt
BOG	0,00%
MOG	0,07%
ZOG	0,00%

Tabel 60: effect naar regio disconteringsvoet BOG, MOG en ZOG

Regio	Opslag in %-punt
Noord	BOG-MOG: 0,80% ZOG: 1,00%
Oost	BOG-MOG: 0,50% ZOG: 0,65%
Zuid	BOG-MOG: 0,50% ZOG: 0,65%
West	BOG-MOG: 0,00% ZOG: 0,00%

6.2.8. Eindwaarde

De eindwaarde is de marktwaarde van het waarderingscomplex aan het einde van het 15e jaar. Deze waarde is gelijk aan de contante waarde van de verwachte kasstromen die vanaf het 16e exploitatiejaar worden verwacht. Deze eindwaarde wordt vervolgens contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet naar de waardepeildatum en is zo onderdeel van de marktwaarde.

Bij BOG/MOG/ZOG is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing. Vanaf het 16e jaar wordt verondersteld dat sprake is van doorexploiteren met een voortdurende looptijd.

Om rekenkundige uniformiteit te waarborgen is de voortdurende looptijd benadering voorgeschreven.

Voor BOG/MOG/ZOG geldt dat er geen sprake is van een uitpondscenario. Daarom wordt de eindwaarde alleen bepaald op basis van het doorexploiteerscenario. De berekeningen zijn hetzelfde als voor de woongelegenheden in het doorexploiteerscenario met uitzondering van de huurkasstroom en de kosten die rechtstreeks met de huurmutaties verband houden. Per contract wordt een doorrekening gemaakt, waarbij als volgt met de huurpotentie wordt omgegaan:

• • Er wordt een contante waarde berekend van de kasstromen voor de resterende contractduur voor het contract dat primo jaar 16 actief is. Wanneer de contractduur onbekend is, is de resterende contractduur gelijk aan de standaard contractduur van 5 kalenderjaren.

• • Voor de periode na afloop van dit contract wordt gerekend met een huur die 90% is van het maximum van de geïndexeerde contracthuur in jaar 15 (CH₁₅) en de markthuur (MH₁₅). De afslag van 10% is een ingeschatte afslag voor leegstands- en mutatiekosten, die niet apart contant worden gemaakt. De benadering van de contante waarde van de huurkasstroom vanaf jaar 15 is dan gelijk aan:

  CW₁₅ = (1 + d)^0,5 * {CH₁₅ * (x – xⁿ⁺¹) / (1 – x) + 0,9 * max (CH₁₅; MH₁₅) * xⁿ⁺¹ / (1 – x)}

  Hierbij is n de resterende looptijd van het contract in jaren en x is gelijk aan:

  x = (1 + g) / (1 + d).

• • De verouderingskosten bedragen 100% van de onderhoudskosten in jaar 15.

Hierin staat d voor disconteringsvoet en g voor groeivoet.

De via de voortdurende benadering bepaalde eindwaarde is de eindwaarde VON. Voor de DCF is de eindwaarde k.k. van belang. De eindwaarde k.k. is gelijk aan: eindwaarde VON/(1 + % overdrachtskosten).

6.2.9. Overdrachtskosten

De overdrachtskosten zijn de overdrachtsbelasting en de overige aankoopkosten bestaande uit notaris- en de registratiekosten bij de verkoop van het waarderingscomplex in verhuurde staat. De overdrachtskosten worden weergegeven als een percentage van de berekende marktwaarde van het verhuurcontract.

Overdrachtskosten zijn ook van toepassing op de eindwaarde.

De volgens de in de vorige paragraaf beschreven methode gevonden eindwaarde is de eindwaarde VON ultimo jaar 15. Voor de DCF is de eindwaarde k.k. van belang. Het gaat immers om een netto kasstroom ultimo jaar 15: een schatting van het bedrag dat een fictieve koper op dat moment bereid is te betalen. Die koper zal daarbij rekenen houden met overdrachtskosten

De werkelijk kasstroom eind jaar 15 is daarom de eindwaarde k.k. die gelijk is aan de eindwaarde VON/(1 + %overdrachtskosten). De eindwaarde k.k. maakt daarmee verdisconteerd onderdeel uit van de bruto marktwaarde.

Tabel 61: overdrachtskosten BOG, MOG en ZOG

Overdrachtskosten
Overdrachtsbelasting	6%
Overige aankoopkosten	1%
Totale overdrachtskosten	7%

6.2.10. Overige punten

• • Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de waardepeildatum 31 december 2019 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, dient hier bij de waardering rekening mee te worden gehouden. Zie voor de beschrijving hiervan ‘Bijlage 1 Definities: onherroepelijke verlichting tot sloop’.

• • Bij BOG, MOG en ZOG is alleen sprake van een doorexploiteerscenario.

6.2.11. Nadere toetsing

• • De minimale marktwaarde van een complex is € 0,–.

• • De modelmatige bepaalde marktwaarde van een complex ligt ten opzichte van de geïndexeerde WOZ- waarde over het algemeen binnen een bandbreedte van 50 en 125%. Indien dit niet het geval is, is een nadere beoordeling van de gebruikte objectgegevens nodig om te bezien of deze juist zijn. Indien de gebruikte objectgegevens juist blijken te zijn, behoeft de marktwaarde niet te worden aangepast.

7. Parkeergelegenheden

In dit hoofdstuk worden de te hanteren gegevens en de uitgangspunten voor de waardebepaling van verhuurde parkeerplaatsen en garageboxen uiteengezet. Voor de waardebepaling is het belangrijk om onderscheid te maken tussen de objectgegevens en de modelparameters De objectgegevens zijn specifieke gegevens van de toegelaten instelling die op het niveau van de verhuureenheid beschikbaar dienen te zijn. De modelparameters worden hierna beschreven.

Let op: een parkeergelegenheid kan in principe alleen via het model voor parkeergelegenheden worden gewaardeerd, als geldt dat sprake is van een apart contract voor de parkeervoorziening. Immers als de parkeervoorziening tezamen met een woongelegenheid of BOG / MOG eenheid wordt verhuurd en één en hetzelfde contract kent, dan dient de parkeervoorziening met het model voor woongelegenheden, respectievelijk het model voor BOG / MOG te worden gewaardeerd.

In dit handboek komt het uitpondscenario voor parkeergelegenheden overeen met woongelegenheden binnen de beschouwingsperiode van 15 jaren. Deze benadering geldt met ingang van verslagjaar 2017 als voorschrift. Via de mutatiegraad kan snel uitponden, bijvoorbeeld binnen een periode van drie jaar, gesimuleerd worden.

7.1. Objectgegevens

De volgende tabel bevat een overzicht van de specifieke objectgegevens voor parkeergelegenheden van de toegelaten instelling.

Tabel 62: objectgegevens parkeergelegenheden

<