Afdeling 2. Verplichtingen van de verhuurder
De verhuurder is verplicht de zaak ter beschikking van de huurder te stellen en te
laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is.
-
2 Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder
toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen
dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden
zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
De uit deze afdeling voortvloeiende rechten van de huurder komen aan deze toe, onverminderd
alle andere rechten en vorderingen.
-
3 Is de verhuurder met het verhelpen in verzuim, dan kan de huurder dit verhelpen zelf
verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder
verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen. Hiervan kan
niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.
-
1 De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek
een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij
van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek
reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop
het gebrek is verholpen.
Onverminderd de gevolgen van niet-nakoming van de verplichting van artikel 206 is de verhuurder tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade verplicht,
indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe
te rekenen, alsmede indien het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig
was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen, of toen aan de huurder
heeft te kennen gegeven dat de zaak het gebrek niet had.
Van de artikelen 206, leden 1 en 2, 207 en 208 kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken voor zover het gaat om gebreken
die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen.
-
1 Indien een gebrek dat de verhuurder ingevolge artikel 206 niet verplicht is te verhelpen, het genot dat de huurder mocht verwachten, geheel
onmogelijk maakt, is zowel de huurder als de verhuurder bevoegd de huur op de voet
van artikel 267 van Boek 6 te ontbinden.
-
1 Wanneer tegen de huurder door een derde een vordering wordt ingesteld tot uitwinning
of tot verlening van een recht waarmee de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking
heeft, ingevolge die overeenkomst niet belast had mogen zijn, is de verhuurder na
kennisgeving daarvan door de huurder gehouden in het geding te komen ten einde de
belangen van de huurder te verdedigen.
-
2 De verhuurder moet aan de huurder alle door deze vordering ontstane kosten vergoeden,
doch, als de kennisgeving niet onverwijld is geschied, alleen de na de kennisgeving
ontstane kosten.
-
3 Wanneer tegen de onderhuurder een vordering betreffende het ondergehuurde wordt ingesteld
door de hoofdverhuurder, zijn de voorgaande leden van overeenkomstige toepassing op
de onderverhuurder. Voor de toepassing van artikel 2.9.5 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering wordt deze vordering gelijkgesteld aan een vordering tot uitwinning.
Afdeling 3. De verplichtingen van de huurder
De huurder is verplicht de tegenprestatie op de overeengekomen wijze en tijdstippen
te voldoen.
De huurder is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als
een goed huurder te gedragen.
De huurder is slechts bevoegd tot het gebruik van de zaak dat is overeengekomen, en,
zo daaromtrent niets is overeengekomen, tot het gebruik waartoe de zaak naar zijn
aard bestemd is.
-
1 De huurder is niet bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk
te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat
om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige
kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd.
-
2 Indien het de huur van woonruimte betreft, verleent de verhuurder binnen acht weken
de toestemming in ieder geval, indien de voorgenomen veranderingen de verhuurbaarheid
van het gehuurde niet schaden, dan wel niet leiden tot een waardedaling van het gehuurde.
-
3 Indien de verhuurder de toestemming niet verleent, kan de huurder vorderen dat de
rechter hem zal machtigen tot het aanbrengen van de veranderingen. Indien de verhuurder
niet tevens de eigenaar, vruchtgebruiker of erfpachter van de zaak is, draagt de verhuurder
ervoor zorg dat ook de eigenaar, vruchtgebruiker of erfpachter tijdig in het geding
wordt geroepen. Indien op de zaak een hypotheek rust, bestaat deze verplichting tevens
ten aanzien van de hypotheekhouder.
-
4 De rechter wijst de vordering in ieder geval toe, indien de verhuurder op grond van
lid 2 toestemming had behoren te geven. In andere gevallen wijst hij de vordering
slechts toe, indien de veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik
van het gehuurde door de huurder of het woongenot verhogen en geen zwaarwichtige bezwaren
aan de zijde van de verhuurder zich tegen het aanbrengen daarvan verzetten.
-
1 De huurder is tot de ontruiming bevoegd door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen
ongedaan te maken, mits daarbij het gehuurde in de toestand wordt gebracht, die bij
het einde van de huur redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke kan
worden geacht.
De huurder is verplicht te zijnen koste de kleine herstellingen te verrichten, tenzij
deze nodig zijn geworden door het tekortschieten van de verhuurder in de nakoming
van zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken.
-
2 Alle schade wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan, behoudens brandschade en, in
geval van huur van een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, schade aan
de buitenzijde van het gehuurde.
De huurder is jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk
voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich
met zijn goedvinden daarop bevinden.
-
1 Indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden
uitgevoerd of de verhuurder krachtens artikel 56 van Boek 5 iets moet toestaan ten behoeve van een naburig erf, moet de huurder daartoe gelegenheid
geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding
van de huurovereenkomst en op schadevergoeding.
-
2 Lid 1 is van overeenkomstige toepassing wanneer de verhuurder met voortzetting van
de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop
die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang
van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders, redelijk
voorstel doet. Een dergelijk voorstel wordt schriftelijk gedaan. Onder renovatie wordt
zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering
of toevoeging verstaan.
-
3 Indien de renovatie tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid
vormen, betreft wordt het in lid 2 bedoelde voorstel vermoed redelijk te zijn, wanneer
70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. De huurder die niet met het voorstel
heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder
aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing
van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel.
-
4 De voorgaande leden doen niet af aan de bevoegdheid van de verhuurder om de huurovereenkomst
op te zeggen op de grond dat hij de zaak dringend nodig heeft voor renovatie, voor
zover zulks kan worden gebracht onder de wettelijke opzeggingsgronden die gelden voor
een gebouwde onroerende zaak als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.
De huurder is bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik
te geven, tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder tegen het in gebruik geven aan
die ander redelijke bezwaren zal hebben.
Indien de huurder gebreken aan de zaak ontdekt of derden hem in zijn genot storen
of enig recht op de zaak beweren, moet hij daarvan onverwijld aan de verhuurder kennis
geven, bij gebreke waarvan hij verplicht is aan de verhuurder de door de nalatigheid
ontstane schade te vergoeden.
De huurder van een onroerende zaak of een gedeelte daarvan is, indien de verhuurder
tot verhuur na afloop van lopende huur of tot verkoop wenst over te gaan, verplicht
te dulden dat aan de zaak de gebruikelijke kennisgevingen van het te huur of te koop
zijn worden aangebracht, en aan belangstellenden gelegenheid te geven tot bezichtiging.
-
2 Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt,
is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens
de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen
en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving
is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde
in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.
Houdt de huurder na het einde van de huur het gehuurde onrechtmatig onder zich, dan
kan de verhuurder over de tijd dat hij het gehuurde mist, een vergoeding vorderen
gelijk aan de huurprijs, onverminderd, indien zijn schade meer dan deze vergoeding
bedraagt, zijn recht op dit meerdere.
Afdeling 4. De overgang van de huur bij overdracht van de verhuurde zaken en het eindigen
van de huur
-
1 Overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft en vestiging of
overdracht van een zelfstandig recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal op de zaak
waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, door de verhuurder doen de rechten en
verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst, die daarna opeisbaar worden,
overgaan op de verkrijger.
In geval van vestiging of overdracht van een beperkt recht op de verhuurde zaak, dat
niet onder artikel 226 lid 1 is begrepen, is de gerechtigde jegens de huurder verplicht zich te onthouden van
een uitoefening van dat recht, die het gebruik door de huurder belemmert.
-
1 Een huur voor bepaalde tijd aangegaan, eindigt, zonder dat daartoe een opzegging vereist
is, wanneer die tijd is verstreken.
-
2 Een huur voor onbepaalde tijd aangegaan of voor onbepaalde tijd verlengd eindigt door
opzegging. Heeft de huur betrekking op een onroerende zaak die noch woonruimte, noch
bedrijfsruimte is, dan dient de opzegging te geschieden tegen een voor huurbetaling
overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand.
-
2 Indien de erfgenamen van de huurder niet bevoegd zijn de zaak aan een ander in gebruik
te geven, kunnen zij, onderscheidenlijk zijn echtgenoot of geregistreerde partner
in het geval zijn nalatenschap overeenkomstig artikel 13 van Boek 4 wordt verdeeld, gedurende zes maanden na het overlijden van hun erflater de overeenkomst
op een termijn van tenminste een maand opzeggen.
-
3 Indien een huurder twee of meer erfgenamen nalaat, is de verhuurder verplicht zijn
medewerking te verlenen aan de toedeling van de rechten en verplichtingen van de overleden
huurder uit de huurovereenkomst door de gezamenlijke erfgenamen aan een of meer van
hen, tenzij de verhuurder tegen een of meer van de aangewezenen redelijke bezwaren
heeft. De eerste zin is niet van toepassing indien de nalatenschap ingevolge artikel 13 van Boek 4 is verdeeld.
Indien na afloop van een huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder
het gebruik van het gehuurde behoudt, wordt daardoor, tenzij van een andere bedoeling
blijkt, de overeenkomst, ongeacht de tijd waarvoor zij was aangegaan, voor onbepaalde
tijd verlengd.
-
1 Heeft de huur betrekking op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan en is
die zaak of dat gedeelte noch woonruimte, noch bedrijfsruimte in de zin van deze titel,
dan kan de huurder na het einde van de huurovereenkomst de rechter verzoeken de termijn
waarbinnen ontruiming moet plaats vinden, te verlengen. Het verzoek moet worden ingediend
binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd.
-
4 Het verzoek wordt slechts toegewezen indien de belangen van de huurder en van de onderhuurder
aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, door de ontruiming ernstiger worden geschaad
dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Het verzoek
wordt niettemin afgewezen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem wegens
onbehoorlijk gebruik van het verhuurde, wegens ernstige overlast, de medegebruikers
dan wel hemzelf aangedaan, of wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat de huurder
langer het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan behoudt.
-
5 De verlenging kan worden uitgesproken voor een termijn van ten hoogste een jaar na
het eindigen van de overeenkomst. Deze termijn kan op verzoek van de huurder nog tweemaal
telkens met ten hoogste een jaar worden verlengd. Het verzoek tot verlenging moet
uiterlijk een maand voor het verstrijken van de termijn worden ingediend. Lid 3, tweede
zin, en lid 4 zijn van toepassing.
-
6 Zo partijen het niet eens zijn over de som die de huurder gedurende de termijn waarmee
de verlenging heeft plaats gevonden, voor het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan
verplicht is te betalen, stelt rechter deze som vast op een, gezien het huurpeil ter
plaatse, redelijk bedrag. Hij kan, zo een der partijen dit verzoekt, te dier zake
een voorlopige voorziening treffen. Voor het overige blijven gedurende deze termijn
de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst tussen partijen van kracht.
-
1 Ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak
alsmede een woonwagen in de zin van artikel 235 en een standplaats in de zin van artikel 236 op de grond dat de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen,
kan slechts geschieden door de rechter, behoudens in het geval van lid 2 en van artikel 210.