De Beleidsregel indexatiemethode ter bepaling van executiewaarde onderpand hypotheekportefeuille
luidt als volgt:
4011b2 Kredietrisico, bijlage: Beleidsregel indexatiemethode ter bepaling van executiewaarde
onderpand hypotheekportefeuille
4011b2 - 000 inhoudsopgave
4011b2 - 01 inleiding
In het kader van de weging van het kredietrisico mag bij een bestaande portefeuille
woninghypotheken ter bepaling van de executiewaarde van de woningen in de portefeuille,
in plaats van de onder 4011-02.3.3 genoemde taxatie per object, onder voorwaarden
gebruik worden gemaakt van een indexatiemethode. Ten aanzien van de in deze beleidsregel
gestelde voorwaarden heeft overleg plaatsgevonden met de sector.
Bij de toepassing van een indexatiemethode mag een instelling op basis van het volgen
van een index per deelportefeuille een herwaarderingsfactor berekenen die moet worden
toegepast op alle woningen in die deelportefeuille. De herwaarderingsfactor wordt
bepaald door de waardeverandering van de gekozen index onder toepassing van een 'hair-cut'.
Aangezien bij deze methode de waardeverandering niet is gebaseerd op de waardeverandering
van de eigen portefeuille, dient aan de hand van een periodieke steekproef de betrouwbaarheid
van de geïndexeerde executiewaarden te worden bepaald.
Hieronder volgen de voorwaarden waaronder de indexatiemethode mag worden toegepast.
4011b2 - 02 definities en begrippen
Artikel 1 Definities en begrippen
Voor de toepassing van het bij deze beleidsregel bepaalde wordt verstaan onder:
-
a) Executiewaarde: dit begrip is in deze beleidsregel gebaseerd op dezelfde uitgangspunten
als genoemd in 4011-02.3.3;
-
b) Ondergrens van het 99%-betrouwbaarheidinterval: De ondergrens van het 99%-betrouwbaarheidsinterval
wordt bepaald aan de hand van de formule: de gemiddelde steekproefwaarde minus (2,33
* (1/√n) * de standaarddeviatie van de steekproefwaarden), waarbij n de omvang van
de steekproef is.
4011b2 - 03 voorwaarden voor het toepassen van de indexatiemethode
Artikel 2 Uitgangspunten
-
1 De toepassing van de indexatiemethode moet leiden tot een betrouwbare en prudente
inschatting van de executiewaarden van de woningen in de hypotheekportefeuille en
het daaruit resulterende kredietrisico.
-
2 De indexatiemethode moet op een eenduidige, bestendige en controleerbare wijze worden
toegepast en gevalideerd.
Artikel 3 Toepassing
-
1 De indexatiemethode wordt met een vaste periodiciteit, maar minimaal jaarlijks, toegepast.
-
2 Indien marktontwikkelingen daartoe aanleiding geven, of op verzoek van de Bank, vinden
neerwaartse aanpassingen van de executiewaarde tussentijds plaats.
-
3 Alle woningen in de portefeuille worden betrokken in de aanpassing van de executiewaarde
op basis van de indexatiemethode.
-
4 Uitzonderingen op de in het voorgaande lid genoemde voorwaarde zijn:
-
- woningen waarop hypotheekleningen zijn verstrekt onder overheidsgarantie;
-
- woningen waarvan het totaal aan hypothecaire vorderingen lager is dan of gelijk is
aan 25% van de laatst bekende individuele executiewaarde. Indien ontwikkelingen daartoe
aanleiding geven, kan de Bank verzoeken om actualisering van de 'Loan-to-Value'-ratio
aan de hand van een hertaxatie;
-
- woningen met een zeer hoge waarde.
Bij woningen die zijn uitgezonderd onder de eerste twee gedachtestreepjes heeft de
instelling de keuze om de indexatiemethode toch toe te passen. Als zij dit doet dient
zij wel een bestendige gedragslijn te volgen. Woningen die zijn uitgezonderd onder
het derde gedachtestreepje mogen niet worden meegenomen in een indexatiemethode.
Toelichting:
Bij het aanpassen van de executiewaarde van woningen op basis van indexatie, moet
worden voorkomen dat indexatie alleen plaatsvindt in jaren of bij objecten waarvan
de verwachting bestaat dat de executiewaarde is gestegen. Het toepassen van de indexatiemethode
kan derhalve alleen worden toegestaan als met een vaste periodiciteit (bijvoorbeeld
per kwartaal of halfjaar, maar minimaal jaarlijks) en voor de gehele portefeuille
de indexatiemethode wordt toegepast.
Uitzonderingen op de voorwaarde dat de indexatiemethode wordt toegepast op alle woningen
in de portefeuille zijn:
-
a) woningen waarop hypotheekleningen zijn verstrekt onder overheidsgarantie. Deze mogen
buiten de portefeuillebenadering blijven, daar dergelijke leningen niet onder de wegingsfactor
50% vallen en de executiewaarde van de woningen voor de weging van het kredietrisico
geen rol speelt;
-
b) woningen waarvan het totaal aan hypothecaire vorderingen lager of gelijk is aan 25%
van de laatst bekende individuele executiewaarde. Deze woningen mogen buiten de portefeuillebenadering
blijven omdat het, gezien de hoge overwaarde, waarschijnlijk is dat herwaardering
van deze woningen geen effect zal hebben op de weging van het kredietrisico.
Een instelling heeft de keuze om woningen uit deze categorieën toch mee te nemen in
de indexatiemethode. Als zij dit doet, dient zij hier echter wel een bestendige gedragslijn
te volgen: òf alle woningen in een categorie gaan mee in de indexatie òf alle woningen
in een categorie blijven buiten de indexatie. Deze bestendige gedragslijn is noodzakelijk
om de betrouwbaarheid van de validatie te waarborgen.
Ten aanzien van woningen met een zeer hoge waarde heeft de instelling geen keuzemogelijkheid.
Dergelijke woningen zijn expliciet uitgesloten van de toepassing van de indexatiemethode.
Woningen in het zeer dure marktsegment hebben veelal unieke kenmerken en de prijsontwikkeling
van dergelijke woningen is in hoge mate afhankelijk van die kenmerken. Het unieke
karakter van dergelijke woningen sluit het gebruik van een indexatiemethode uit. Een
indexatiemethode is immers gebaseerd op de prijsontwikkeling van vergelijkbare woningen.
Er wordt geen absolute of relatieve grens gegeven, waarboven het gebruik van de indexatiemethode
niet mogelijk is. Deze grens kan per instelling en regio verschillen en is mede afhankelijk
van de dekking van de beschikbare indices. Instellingen moeten een bewuste afweging
maken ten aanzien van het toepassen van de indexatiemethode op woningen in het zeer
dure segment van de markt, waarbij ook de dekking van de beschikbare indices moet
worden betrokken.
Artikel 4 Segmentatie portefeuille en indexkeuze
-
1 Alle te indexeren woningen worden onderverdeeld in relatief homogene deelportefeuilles,
waarbij ten minste een onderverdeling wordt gemaakt naar regio.
-
2 Als te kiezen indices komen in aanmerking de indices van de Nederlandse Vereniging
van Makelaars en de indices van het Kadaster.
-
3 Indien een instelling gebruik maakt van andere index, moet kunnen worden aangetoond
dat deze alternatieve index op onafhankelijke wijze wordt vastgesteld en een betrouwbare
weergave is van de waardeontwikkeling van woningen in Nederland.
-
4 De segmentatie is niet gebaseerd op de verhouding tussen de lening en de executiewaarde
van de woningen.
-
5 Afgezien van 'natuurlijk verloop' worden er geen woningen in en uit de verschillende
deelportefeuilles geschoven.
-
6 De gebruikte index is onderverdeeld naar regio overeenkomstig de gekozen indeling
van de deelportefeuilles.
Toelichting:
Ontwikkelingen op de woningmarkt kunnen regionaal sterk verschillen. Om op betrouwbare
wijze de executiewaarde van het onderpand aan de hand van een indexatiemethode te
kunnen bepalen, dient met deze regionale verschillen rekening te worden gehouden.
Daartoe dienen alle woningen in de hypotheekportefeuille te worden onderverdeeld in
deelportefeuilles, waarbij ten minste onderscheid moet worden gemaakt naar regio.
De gebruikte index moet overeenkomstig zijn onderverdeeld.
Hierbij wordt opgemerkt dat een verdere segmentering, bijvoorbeeld naar regio én type
woning, in combinatie met goed passende indices, naar verwachting zal resulteren in
een meer betrouwbare indexatiemethode en derhalve, op basis van de in artikel 6 beschreven
validatietest, tot een hogere opwaardering kan leiden.
De segmentatie van de portefeuille mag niet gebaseerd zijn op de verhouding tussen
de lening en de executiewaarde van de woningen. Deze restrictie houdt niet in dat
er geen structurele patronen in 'Loan-to-Value'-ratio's kunnen ontstaan als gevolg
van segmentatie naar regio (en eventueel type woning). Binnen een regio (en eventueel
woningtype) mag niet worden gesegmenteerd naar 'Loan-to-Value'. Daarnaast mogen er
geen woningen in en uit de verschillende deelportefeuilles worden geschoven. Deze
restricties zijn nodig om de betrouwbaarheid van de validatietest en een prudente
toepassing van de indexatiemethode te waarborgen. Grote wijzigingen in de samenstelling
van deelportefeuilles, bijvoorbeeld als gevolg van grote securitisatietransacties,
vlak voor of na een validatiemoment, kunnen voor de Bank aanleiding zijn om de instellingen
te verzoeken om een tussentijdse validatie van de indexatiemethode.
Artikel 5 Berekening van herwaardering
-
1 De executiewaarde van een woning waarvoor in de loop van de beschouwde periode geen
individuele taxatie heeft plaatsgevonden, wordt vermenigvuldigd met de herwaarderingsfactor
voor de deelportefeuille waarin de woning is ingedeeld. Dit levert de geïndexeerde
executiewaarde op.
-
2 De herwaarderingsfactor is
-
- in geval van een stijging van de index voor de deelportefeuille, 75% van de stijging;
-
- in geval van een daling van de index voor de deelportefeuille, 100% van de daling.
-
3 Voor woningen waarvoor in de loop van de beschouwde periode wel een individuele taxatie
heeft plaatsgevonden, wordt de herwaarderingsfactor gecorrigeerd voor het feit dat
de waardeverandering van de herwaarderingsfactor betrekking heeft op een langere periode.
Daarbij wordt verondersteld dat de waardeverandering zich gelijkmatig over de beschouwde
periode heeft voorgedaan, tenzij marktontwikkelingen aanleiding geven om op meer prudente
wijze de herwaarderingsfactor te corrigeren.
Toelichting:
Indexcijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) en van het Kadaster
zijn gebaseerd op verkoopgegevens. Aan het gebruik van deze verkoopindices kleven
statistisch gezien bezwaren (beperkte dekking van de NVM-index, wisselende samenstelling
en overschatting als gevolg van kwaliteitsbias en adverse selection). Om te komen
tot betrouwbare en prudente inschattingen van de executiewaarde, zal in geval van
een stijging van de index over het beschouwde jaar een 'hair-cut' van 25% moeten worden
toegepast. Derhalve mag slechts 75% van een stijging als herwaarderingsfactor in aanmerking
worden genomen. Een daling van de index dient volledig te worden doorberekend.
Hieronder zijn drie voorbeelden opgenomen ten aanzien van de berekening van de herwaardering:
Artikel 6 Validatie door middel van steekproef
-
1 De opwaardering op basis van de indexatiemethode wordt voorafgaande aan de eerste
toepassing en vervolgens minstens elke 3 jaar gevalideerd. Indien specifieke omstandigheden
daartoe aanleiding geven, kan de Bank een instelling verzoeken een tussentijdse validatie
uit te voeren.
-
2 De validatie vindt plaats aan de hand van een a-selecte steekproef uit de gehele geïndexeerde
portefeuille. De instelling moet kunnen aantonen dat de steekproef a-select is getrokken.
-
3 Instellingen mogen de omvang van de steekproef zelf bepalen. De steekproef bevat minimaal
100 woningen uit de geïndexeerde portefeuille. De omvang van de validerende steekproef
wordt vastgesteld vóórdat de gegevens worden verzameld en bewerkt.
-
4 De steekproef wordt op één moment getrokken en ook op de geïndexeerde portefeuille
van dat moment toegepast. De woningen in de steekproef worden in een relatief korte
periode getaxeerd.
-
5 Indien voor de steekproef woningen zijn geselecteerd waarvoor een recente executiewaarde
bekend is, mag de reeds bekende executiewaarde als steekproefwaarneming worden gebruikt,
mits deze executiewaarde niet ouder is dan zes maanden en onder het voorbehoud dat
er geen majeure veranderingen in de markt hebben plaatsgevonden.
-
6 Van de steekproefwaarnemingen wordt het quotiënt Q = Wi/Wt berekend. Hierbij is Wi
de executiewaarde van de woning op basis van de indexatie en Wt de executiewaarde
van de woning op basis van de taxatie in de steekproef.
-
7 Op basis van de steekproefwaarnemingen worden de gemiddelde Q (Qg), de standaarddeviatie
van Q (SQg) en de teststatistic
Z= (Qg-1)/(SQg/√n) bepaald.
De null-hypothese is H0: Q<1 en het vereiste betrouwbaarheidsniveau is 99%.
-
8 Op basis van de berekende teststatistic wordt de null-hypothese getest. Alleen als
H0 kan worden verworpen (in casu, als de teststatistic onder de ondergrens van het
betrouwbaarheidsinterval ligt), is de indexatiemethode met ten minste 99% betrouwbaarheid
prudent te noemen.
-
9 Een instelling test of de verdeling van de quotiënten uit de steekproef voldoet aan
de aanname van normaliteit. Indien de verdeling van de quotiënten in de steekproef
een betrouwbare validatie en de prudente toepassing van de indexatiemethode verhindert,
normaliseert de instelling de steekproefuitkomsten en voert de instelling op basis
van genormaliseerde waarden de validatietest uit.
Toelichting:
Aangezien de verandering van de index niet is gebaseerd op de waardeverandering van
de eigen portefeuille, dient aan de hand van een periodieke steekproef de betrouwbaarheid
van de geïndexeerde executiewaarden te worden bepaald. Dit dient voorafgaande aan
de eerste toepassing van de indexatiemethode en vervolgens ten minste elke drie jaar
te gebeuren. Indien specifieke omstandigheden daartoe aanleiding geven, kan de Bank
een instelling verzoeken een tussentijdse validatie uit te voeren. Voorbeelden van
dergelijke omstandigheden zijn bijvoorbeeld een drastische daling in de markt of een
grote mutatie in de portefeuille.
De validerende steekproef moet a-select worden getrokken uit de te herwaarderen deelportefeuille.
Het feit dat een woning in het lopende jaar reeds is getaxeerd of verkocht mag dus
geen rol spelen bij de trekking van de steekproef. Dit is belangrijk voor de betrouwbaarheid
van de resultaten. Een instelling moet kunnen aantonen dat de steekproef inderdaad
a-select wordt getrokken.
Voor de omvang van de validerende steekproef geldt een minimum van 100 woningen. Met
inachtneming van het vereiste minimum mag een instelling de omvang van de steekproef
zelf bepalen. Hierbij wordt opgemerkt dat een grotere steekproef een smaller betrouwbaarheidsinterval
heeft en derhalve leidt tot een herwaarderingsfactor die dichterbij de gemiddelde
stijging ligt. Het kan derhalve voordelig zijn om een grotere steekproef te nemen
dan minimaal is vereist. Instellingen moeten de omvang van de steekproef vooraf vaststellen.
Dit is vereist, omdat er anders geen sprake is van een a-selecte steekproef.
De null-hypothese is zo geformuleerd dat de indexatie als niet prudent wordt bestempeld,
tenzij door de indexerende instelling met ten minste 99% betrouwbaarheid het tegendeel
wordt bewezen. Met deze null-hypothese ligt de 'bewijslast' bij de indexerende instelling.
Zij moet met ten minste 99% betrouwbaarheid aantonen dat de gekozen indexatiemethode
niet heeft geleid tot een overschatting van de gemiddelde waarde van het onderpand.
In de praktijk betekent dit dat de ondergrens van het 99%-betrouwbaarheidsinterval
de kritische grens is, waaronder de teststatistic moet liggen om de methode als prudent
te kunnen beschouwen.
Het op basis van de validatietest niet kunnen verwerpen van H0 betekent overigens
niet dat de instelling in het geheel geen indexatiemethode meer mag toepassen. De
instelling moet in dat geval voor alle woningen in de portefeuille de executiewaarde
verlagen op basis van de in artikel 7 beschreven factor, welke gebaseerd is op de
verhouding tussen het steekproefgemiddelde en de ondergrens van het 99%-betrouwbaarheidinterval.
De hierboven beschreven validatiemethode en de in artikel 7 beschreven methode om
de executiewaarden aan te passen op basis van de steekproefuitkomsten zijn gebaseerd
op de aanname dat de quotiënten normaal verdeeld zijn. Instellingen dienen deze aanname
te testen, bijvoorbeeld aan de hand van een histogram en een Jarque-Bera-test. Indien
de verdeling van de quotiënten in de steekproef een betrouwbare validatie en de prudente
toepassing van de indexatiemethode verhindert, bijvoorbeeld omdat er relatief veel
meer overwaarderingen voorkomen dan onderwaarderingen, moet de instelling de steekproefuitkomsten
normaliseren en op basis van genormaliseerde waarden de validatietest uitvoeren. Een
voorbeeld van normalisatie is de lognormale transformatie. Bij een lognormale transformatie
wordt uit de steekproefwaarnemingen het gemiddelde bepaald van de natuurlijke logaritmen
van de quotiënten (lnQg) en de standaarddeviatie van de natuurlijke logaritmen van
de quotiënten (SlnQ). De teststatistic Z wordt dan
LnQg/(SlnQ/√n) en de null-hypothese is H0: lnQ<0.
Artikel 7 Aanpassen executiewaarden op basis van validatiesteekproef
-
1 Aan de hand van de resultaten van de validerende steekproef mogen alle woningen in
de geïndexeerde portefeuille worden opgewaardeerd, danwel moeten alle woningen in
de geïn-dexeerde portefeuille worden afgewaardeerd naar de ondergrens van het 99%-betrouwbaarheidsinterval
zoals dat is berekend op basis van de steekproefuitkomsten.
-
2 In geval de quotiënten normaal zijn verdeeld, wordt de correctiefactor die op alle
woningen in de geïndexeerde portefeuille moet worden toegepast bepaald door Qo99%/Qg,
waarbij Qo99% de waarde is van Q welke hoort bij de ondergrens van het 99%-betrouwbaarheidsinterval.
Toelichting:
Afhankelijk van de verhouding tussen Qo99% en Qg zal deze aanpassing een opwaardering
danwel afwaardering zijn. Opwaarderingen naar de ondergrens van het 99%-betrouwbaarheidsinterval
mogen worden toegepast, afwaarderingen moeten worden toegepast. Hieronder volgt een
aantal voorbeelden ter toelichting op de bepaling van de correctiefactor. Tevens wordt
uit de voorbeelden duidelijk wat het effect is van een groter dan minimale steekproef
en een kleine standaarddeviatie van de quotiënten als gevolg van goede segmentering
en de keuze van goede passende indices.
Artikel 8 Administratieve organisatie
-
1 In het kader van de administratieve organisatie geldt dat, onverlet de eisen welke
uit hoofde van de Regeling organisatie en beheersing aan het beheer van kredieten
en zekerheden worden gesteld, het door de instelling gebruikte systeem zodanig gedetailleerd
zal moeten zijn dat per object een juiste herwaardering van de executiewaarde op basis
van portefeuillebenadering mogelijk is.
-
2 De laatst bekende individueel vastgestelde executiewaarde wordt niet overschreven
door de op basis van de indexmethode geschatte executiewaarde.
-
3 Verschillen tussen de geschatte executiewaarde op basis van de indexatiemethode en
de executiewaarde op basis van een individuele hertaxatie als gevolg van bijvoorbeeld
verkoop of verhoging van de hypotheek worden vastgelegd.
Toelichting:
Conform artikel 9 moet het mogelijk zijn om terug te keren naar individueel vastgestelde
executiewaarden. Hiertoe moeten deze waarden immer beschikbaar zijn en kunnen derhalve
niet worden overschreven door de geschatte waarde, gebaseerd op de indexatiemethode.
Verschillen tussen de geschatte waarde op basis van de indexatiemethode en de waarde
op basis van een individuele hertaxatie uit het natuurlijk verloop zijn, naast de
in artikel 6 vereiste validatietest, indicatoren voor de betrouwbaarheid van de uitkomsten
van de gebruikte portefeuillebenadering, derhalve moeten deze verschillen worden vastgelegd.
Artikel 9 Terugkeer naar individuele taxaties
Indien de Bank van mening is dat de toepassing van de indexatiemethode bij een instelling
niet voldoet aan de in artikel 2 genoemde uitgangspunten, kan zij eisen dat de instelling
voor de weging van het kredietrisico van haar hypotheekportefeuille weer terugvalt
op de onder 4011-02.3.3 beschreven methode van individuele taxaties.
Toelichting:
Het op basis van de indexatiemethode aanpassen van de executiewaarde van woningen
in de hypotheekportefeuille dient te leiden tot betrouwbare en prudente inschatting
van de executiewaarde van de woningen in de hypotheekportefeuille en het daaruit resulterende
kredietrisico. Daarnaast dient de indexatiemethode op een eenduidige, bestendige en
controleerbare wijze worden toegepast en gevalideerd.
Als de Bank, bijvoorbeeld op basis van de in artikel 6 beschreven validatie, de in
artikel 8 bedoelde verschillen of de algehele toepassing van de indexatiemethode door
een instelling van mening is dat niet aan de in artikel 2 genoemde uitgangspunten
wordt voldaan, kan de Bank vereisen dat de instelling voor de weging van het kredietrisico
van de hypotheekleningen alleen gebruik maakt van individuele taxaties en niet van
de indexatiemethode.
4011b2 - 04 slotbepalingen
Artikel 10 Inwerkingtreding, overgangstermijn en citeertitel
-
1 Deze beleidsregel treedt in werking op 1 januari 2004.
-
2 Voor indexatiemethoden die, op basis van bilaterale toestemming, reeds in gebruik
zijn op deze datum geldt een overgangstermijn van 1 jaar.
-
3 Deze beleidsregel kan worden aangehaald als: 'Beleidsregel indexatiemethode onderpand.'
