Eigenwoningregeling, renteaftrek, woonvereniging

[Regeling vervallen per 11-06-2010.]
Geraadpleegd op 19-05-2024. Gebruikte datum 'geldig op' 01-11-2007 en zichtdatum 06-05-2024.
Geldend van 01-01-2001 t/m 11-09-2008

Origineel opschrift en aanhef

Eigenwoningregeling, renteaftrek, woonvereniging

De Directeur-Generaal Belastingdienst heeft namens de Staatssecretaris van Financiën het volgende besloten.

1. Beoordeling van de statuten

[Regeling vervallen per 11-06-2010]

Bij de beoordeling van de statuten wordt uitgegaan van de feitelijke situatie. De verenigingsakte is daarvoor het startpunt. Voor de uiteindelijke beoordeling is uiteraard van belang of er in de praktijk, bijvoorbeeld in het huishoudelijke reglement, door nadere bepalingen wordt afgeweken van de akte. Alle nadere bepalingen moeten in de beoordeling worden betrokken.

2. Toepassing van de eigenwoningregeling

[Regeling vervallen per 11-06-2010]

Voor de toepassing van de eigenwoningregeling moet het woongedeelte het lid van de woonvereniging als hoofdverblijf ter beschikking staan. Ook is vereist dat de waardeverandering van zijn woongedeelte hem grotendeels aangaat en de kosten en lasten van zijn woongedeelte op hem drukken. Voor het belang bij de waardeverandering is het volgende van belang. De eigenwoningregeling kan alleen gelden als het lid (ten minste de helft van) de feitelijke waardeverandering van zijn woongedeelte in zijn bezitsperiode aangaat. De eigenwoningregeling geldt niet bij een tijdsevenredige verdeling van de waardeverandering over de periode waarover de vereniging de woning bezit of van het vermogen bij liquidatie van de vereniging. Het lid geeft het deel van het eigenwoningforfait van de woning aan dat overeenkomt met zijn woongedeelte.

De problematiek spitst zich toe op de verdeling van kosten en de waardestijging. Zoals gezegd, is het essentieel dat aan het lid van een woonvereniging de daadwerkelijke waarde-ontwikkeling van zijn woongedeelte tijdens de bewoningsperiode wordt toegerekend. Ook moeten de lasten op hem drukken die betrekking hebben op het door hem bewoonde gedeelte.

De vraag of de eigenwoningregeling van toepassing is, wordt beoordeeld vanuit de positie van het lid van de woonvereniging. De positie van de woonvereniging is daaraan ondergeschikt.

3. Het belang bij de waarde-ontwikkeling

[Regeling vervallen per 11-06-2010]

Het belang bij de waarde-ontwikkeling is een belangrijk onderdeel van de eigenwoningdefinitie (artikel 3.111, Wet IB 2001). Deze definitie geldt onverkort voor het lid van de woonvereniging. Het belang bij de waarde-ontwikkeling bij de woonverengingen is vaak geregeld in vier deelaspecten:

• 1. bij toetreding wordt een inleggeld betaald (de aankoopsom van het woongedeelte);

• 2. bij vertrek vindt een eindafrekening plaats;

• 3. afrekening bij verkoop van het pand;

• 4. afrekening bij ontbinding van de vereniging.

De combinatie van deze aspecten is relevant voor de vraag of er voldoende belang is bij de waarde-ontwikkeling. Bij een positief antwoord op die vraag, geldt de eigenwoningregeling indien is voldaan aan de overige uitgangspunten van de eigenwoningregeling. Uiteraard kan de eigenwoningregeling slechts gelden voor zover het woongedeelte van het lid hem anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staat.

3.1. De betaling bij toetreding van het lid

[Regeling vervallen per 11-06-2010]

In de statuten wordt meestal iets geregeld onder de noemer inleggeld. Hiermee wordt dan bedoeld de bijdrage in een gezamenlijke aanschaf van consumptiegoederen, zoals de inhoud van de koelkast of de gezamenlijke voorraad drank. Ook kan het een bijdrage zijn voor duurzame consumptiegoederen die gezamenlijk worden gebruikt zoals een wasmachine. De betaling van dit inleggeld is geen betaling ter verwerving van de eigen woning.

Voor de eigenwoningregeling is van belang dat er een aankoopsom wordt betaald die betrekking heeft op het woongedeelte dat door het lid zal worden bewoond. Dit is ook van belang voor de eventuele renteaftrek; aftrekbaar is uiteraard alleen de rente van de schuld die is aangegaan ter verwerving van de eigen woning.

Geconstateerd is dat er in bepaalde gevallen geen aankoopsom is verschuldigd. In de statuten is slechts bepaald dat het toegetreden lid bij vertrek wordt afgerekend over de waarde-ontwikkeling van zijn woongedeelte tijdens zijn lidmaatschap. Dit zal er toe leiden dat de eigenwoningregeling niet geldt. Kernpunt is dat het lid een belang van tenminste 50% moet hebben bij de waardeontwikkeling van zijn woongedeelte. Het moet daarbij gaan om een belang dat voortvloeit uit het feitelijke (economische) eigendomsrecht op het woongedeelte en niet op een belang dat voortvloeit uit bijvoorbeeld contractuele afspraken of opties met betrekking tot een deel van de woning dat niet feitelijk in (economische) eigendom is. Zie ook 3.2.

Voor de toepassing van de eigenwoningregeling zal het lid bij toetreding een aankoopsom moeten betalen/schuldig blijven die de waarde van zijn woongedeelte op het toetredingsmoment vertegenwoordigt.

3.1.1. Ballotage/kennismakingsperiode

[Regeling vervallen per 11-06-2010]

Een ballotage of kennismakingsperiode vormt geen beletsel voor de toepassing van de eigenwoningregeling. Voor een kennismakingsperiode zijn er twee varianten gesignaleerd.

• 1. Het aspirant-lid verwerft pas na een geslaagde proefperiode het lidmaatschapsrecht. Tijdens deze proefperiode geldt de eigenwoningregeling niet. De eigenwoningregeling geldt vanaf het moment waarop het lidmaatschapsrecht is verworven, zonder terugwerkende kracht.

• 2. Een lid heeft pas recht op zijn aandeel in de waarde-ontwikkeling als hij tenminste twee jaar lid is geweest. Gedurende die twee jaar gaan de waardeveranderingen het lid niet aan. In die twee jaar is de eigenwoningregeling daarom niet van toepassing. Pas na twee jaar kan de eigenwoningregeling gelden, zonder terugwerkende kracht.

3.2. Afrekening bij vertrek

[Regeling vervallen per 11-06-2010]

Voor de toepassing van de eigenwoningregeling moet het lid tenminste 50% van de daadwerkelijke waarde-ontwikkeling van zijn woongedeelte tijdens bewoningsperiode worden toegerekend.

3.2.1. De waardevaststelling

[Regeling vervallen per 11-06-2010]

Soms wordt gewerkt met een taxatie die een bepaalde periode geldig blijft, al dan niet gecorrigeerd met indexcijfers. Ook komt het voor dat de waarde per verenigingsbalansdatum aan het begin of het einde van het jaar wordt gehanteerd. Zulke bepalingen zijn slechts acceptabel als daaraan is gekoppeld dat de vereniging of een uittredend lid altijd kan laten hertaxeren. Niet acceptabel is een taxatie die gedurende een bepaalde periode geldt waaraan de vereniging of een uittredend lid altijd is gebonden. Hiermee is onvoldoende gewaarborgd dat de feitelijke waardeverandering van een woongedeelte het lid in zijn de bezitsperiode aangaat. Die spanning is er ten aanzien van een toetredende lid niet. Voor de toetreder is altijd sprake van marktwerking. Hij heeft de vrije keuze om wel of niet tegen de gevraagde prijs lid van de woonvereniging te worden.

3.2.2. Overdracht aan de vereniging of het nieuw toetredende lid

[Regeling vervallen per 11-06-2010]

Meestal worden bij vertrek de rechten uit het lidmaatschap overgedragen aan de vereniging. Het woongedeelte is dan overgegaan naar de vereniging zodat de eigenwoningregeling niet meer geldt. De verhuisregeling is niet van toepassing (artikel 3.111, tweede lid, Wet IB 2001). Renteaftrek is vanaf dat moment ook niet meer mogelijk, ongeacht of het vertrekkende lid zijn aankoopsom of andere bedragen geheel of gedeeltelijk van de vereniging heeft ontvangen. Zolang het aan de woonverenging overgedragen gedeelte niet aan een nieuw lid is overgedragen, is er geen renteaftrek mogelijk. Ook de zittende leden hebben geen recht op renteaftrek over dat gedeelte. Hierop bestaat één uitzondering, namelijk als een of meer van de zittende leden het woongedeelte in gebruik heeft of hebben genomen. Renteaftrek is dan mogelijk mits het betreffende lid zelf daarvoor een lening heeft afgesloten.

Statutair is soms bepaald dat het vertrekkende lid een opzegtermijn heeft van zes maanden. De vereniging neemt de rechten uit het lidmaatschap dan pas over na die zesmaandsperiode. Indien het lid al is verhuisd voor het verstrijken van de zesmaandsperiode, kan de verhuisregeling in die periode gelden. Renteaftrek is dan mogelijk voor het vertrekkende lid indien het woongedeelte leeg staat. Uiteraard moet ook zijn voldaan aan overige voorwaarden van de verhuisregeling.

De andere mogelijkheid is dat het vertrekkende lid zijn rechten uit het lidmaatschap aan een toetredend lid overdraagt/moet overdragen.

Tot zijn feitelijk vertrek geldt de eigenwoningregeling. Na het vertrek kan de verhuisregeling gelden mits zijn woongedeelte leegstaat.

Ik merk op dat er geen sprake is van leegstand als een aspirant-lid het woongedeelte gebruikt tijdens zijn proefperiode.

3.2.3. Uitbetaling aan het vertrekkende lid

[Regeling vervallen per 11-06-2010]

Bij overdracht aan de vereniging wordt het vertrekkende lid niet altijd direct bij uittreden betaald, maar bijvoorbeeld na 6 maanden. Over de uitbetaling merk ik het volgende op. Een rentevergoeding ligt voor de hand, maar is niet noodzakelijk. De renteloosheid heeft geen gevolgen voor de toepassing van de eigenwoningregeling.

Een rentevergoeding is voor de zittende leden geen eigenwoningrente. Die rente heeft immers geen betrekking op ‘hun eigen woning’. Voor degene die in de plaats komt van het uitgetreden lid is die rente in beginsel ook geen eigenwoningrente. De plaatsvervanger kan alleen rente aftrekken over de periode nadat hij is toegetreden. Zijn ‘eigenwoningschuld’ kan immers alleen maar betrekking hebben op de financiering van zijn koopsom.

Als de vordering voor een langere periode blijft openstaan, kan dit een probleem geven. Bijvoorbeeld als de schuld wordt afgelost bij ontbinding van de vereniging of verkoop van het pand. De aflossing van de schuld kan dan afhankelijk worden van de waarde-ontwikkeling van het pand. Bij een waardedaling van de onroerende zaak kan de vereniging wellicht zijn schuld niet voldoen. Dit raakt direct het belang bij de waarde-ontwikkeling dat het uitgetreden lid ook feitelijk dient te hebben. Om hieraan voldoende realiteitsgehalte te geven, moet de uitbetaling worden zekergesteld. Een zekere termijn om de zaken te regelen vormt geen probleem. Een termijn van 1 jaar is acceptabel. Bij een langere termijn zal er voldoende zekerheid moeten worden gesteld op daadwerkelijke betaling van verkoopprijs.

3.2.4. Afkoopwaarde polissen

[Regeling vervallen per 11-06-2010]

Bij de uitkering aan het vertrekkende lid wordt soms rekening gehouden met de afkoopwaarde van verzekeringspolissen (ongeacht of deze tot het vermogen van de vereniging behoren). Deze bepaling beïnvloedt het belang bij de waardeverandering van de woning. De mogelijkheid bestaat dat een lid de waardeontwikkeling niet grotendeels aangaat. Daarom is deze bepaling in strijd met de uitgangspunten voor de eigenwoningregeling.

3.2.5. Overlijdensclausule

[Regeling vervallen per 11-06-2010]

In sommige statuten is nog opgenomen dat bij overlijden van het lid de rechten uit zijn lidmaatschap verblijven aan de vereniging. De waardeontwikkeling van het woongedeelte komt daardoor bij overlijden niet toe aan het lid c.q. zijn erfgenamen. Civielrechtelijk is het discutabel of een dergelijke bepaling wel mogelijk is. Het is de vraag of de bepaling niet eenzijdig kan worden herroepen. Daarom plegen de bepalingen thans bij een statutenherziening uiteindelijk uit de statuten te worden geschrapt.

De vraag is of de overlijdensclausule op zich een gebrek is voor de toepassing van de eigenwoningregeling. Mede gelet op de civielrechtelijke onduidelijkheid over de duiding van de bepaling acht ik de overlijdensclausule als zodanig geen beletsel voor de toepassing van de eigenwoningregeling.

3.3. Afrekening bij verkoop van het pand

[Regeling vervallen per 11-06-2010]

Bij verkoop van het pand eindigt de eigenwoningregeling voor de zittende leden. In de statuten moet geregeld zijn dat de zittende leden de waarde van hun woongedeelte vergoed krijgen. Uiteraard dienen de bepalingen er toe te leiden dat het lid altijd tenminste 50% van de daadwerkelijke waarde-ontwikkeling van zijn woongedeelte tijdens zijn bewoningsperiode wordt toegerekend.

3.4. Afrekening bij ontbinding van de vereniging

[Regeling vervallen per 11-06-2010]

Bij ontbinding van de vereniging zal meestal de woning al zijn verkocht waardoor de eigenwoningregeling al eerder zal zijn beëindigd. Als bij ontbinding het pand nog niet verkocht is, zal in de statuten moeten zijn geregeld dat de zittende leden de waarde van hun woongedeelte vergoed krijgen. In de praktijk komt bij vereffening het batig saldo ten goede aan leden en gewezen leden met wie nog geen afrekening heeft plaatsgevonden. Uiteraard dienen de bepalingen er toe te leiden dat de betreffende (oud-)leden lid altijd tenminste 50% van de daadwerkelijke waarde-ontwikkeling van hun woongedeelte tijdens hun bewoningsperiode worden toegerekend.

4. De betaling van de kosten en lasten

[Regeling vervallen per 11-06-2010]

Het lid moet de kosten en lasten betalen die betrekking hebben op zijn woongedeelte. Elke andere verdeling is in strijd met de uitgangspunten van de eigenwoningregeling. De bepaling dat de bijdragen bijvoorbeeld (mede) worden vastgesteld op de financiële draagkracht van de leden is dus in dit kader niet aanvaardbaar.

5. Aftrek financieringsrente eigen woning

[Regeling vervallen per 11-06-2010]

De financieringsrente inzake de verwerving van het lidmaatschapsrecht is aftrekbare eigenwoningrente van een eigenwoningschuld als het lid van de woonvereniging voor die schuld de hoofdschuldenaar is. Het ontmoet geen bezwaar als de vereniging jegens de schuldeiser van het lid een derdenhypotheek heeft gevestigd. De door het lid betaalde rente moet op hem drukken. Renteaftrek is bijvoorbeeld niet mogelijk indien de vereniging de hoofdschuldenaar is, en de vereniging de rentebetaling voldoet uit de contributiebetaling van de leden.

5.1. De uitgangspunten voor de renteaftrek

[Regeling vervallen per 11-06-2010]

Essentieel is dat alleen de lening die het lid is aangegaan ter verwerving van zijn lidmaatschap als eigenwoninglening kan worden aangemerkt. Het uitgangspunt is dus dat het de bedoeling van elke mededebiteur (lid van de woonvereniging) is dat hij de lening is aangegaan ter verwerving van zijn lidmaatschap van de woonvereniging. Hiervoor is vereist dat de lening voor zover die betrekking heeft op zijn lidmaatschap op zijn naam wordt gesteld.

Het ontmoet geen bezwaar dat de woonvereniging medeschuldenaar is, op wie de bank verhaal kan halen bij niet-betalen van het lid. Dit is het geval als de woonvereniging borg staat voor de betaling van het lid. Als er geen sprake is van borgstelling, kan toch sprake zijn van een eigenwoninglening. Daarbij gelden de volgende uitgangspunten. De woonvereniging en het lid zijn beiden hoofdelijk medeschuldenaar voor (het deel van) de schuld dat betrekking heeft op het lid van de woonvereniging. Dit voldoet, mits tot uitdrukking wordt gebracht dat het lid uiteindelijk ook in zijn interne verhouding ten opzichte van de woonvereniging aansprakelijk is voor de rentebetaling. Hieraan wordt voldaan als wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

• – Het lid heeft geen regresrecht jegens de woonvereniging voor betalingen die betrekking hebben op het gedeelte van de gehele schuld uit hoofde van de geldlening waarvoor het lid kan worden aangesproken door de bank.

• – De woonvereniging heeft wel een regresrecht jegens het lid voor betalingen op het gedeelte van de gehele schuld uit hoofde van de geldlening waarvoor het lid kan worden aangesproken door de bank.

Als aan deze uitgangspunten wordt voldaan, is renteaftrek mogelijk.

Wellicht ten overvloede merk ik over het moment van renteaftrek nog het volgende op. De rente is aftrekbaar op het moment dat het lid van de woonvereniging zijn deel in de (totaal) te betalen rente heeft betaald. Als de woonvereniging voor het lid de rente ‘voorschiet’ bestaat er nog geen recht op renteaftrek. Het lid van de woonvereniging heeft op dat moment nog niet betaald. Hij heeft dan in zijn algemeenheid pas betaald als de vereniging op basis van zijn regresrecht de rentebetaling heeft verhaald op het lid. Met ‘betalen’ wordt uiteraard het fiscale begrip bedoeld. Rentekosten komen voor aftrek in aanmerking op het tijdstip waarop zij zijn: betaald, verrekend; ter beschikking zijn gesteld of rentedragend zijn geworden (artikel 3.147 Wet IB 2001).

Aftrekbaar is uiteraard alleen de rente van de schuld die is aangegaan ter verwerving van de eigen woning. Voor zover de schuld betrekking heeft op het aandeel in een eventueel beheersfonds, behoort deze tot de rendementsgrondslag van box 3 (zie punt 6.1).

6. Centrale afhandeling door de woonvereniging

[Regeling vervallen per 11-06-2010]

De individuele leden van de woonvereniging laten dikwijls hun privé-aangelegenheden inzake hun huisvesting centraal afhandelen door de vereniging. Dit centraal afhandelen van deze privé-aangelegenheden van leden van de woonvereniging door de woonvereniging heeft als zodanig geen gevolgen voor de inkomstenbelasting.

Renteaftrek is mogelijk als het lid de door hem verschuldigde rente niet rechtstreeks aan de financiële instelling maar met tussenkomst van de woonvereniging betaalt. Het bepalende criterium voor aftrek is dat deze financieringsrente zonder tussenkomst van de woonvereniging voor hen als aftrekbare kosten zou zijn aan te merken. Voor de beoordeling of de kosten en lasten van zijn woongedeelte op het lid drukken, geldt uiteraard hetzelfde uitgangspunt.

6.1. Beheersfonds

[Regeling vervallen per 11-06-2010]

Kosten en lasten in verband met de onroerende zaak plegen te worden betaald uit een exploitatie- of beheersfonds dat wordt gevoed door contributie van de leden. Het lid betaalt bij toetreding zijn relatieve aandeel in het beheersfonds. Bij vertrek krijgt hij zijn aandeel vergoed. De vergoeding kan apart in rekening worden gebracht dan wel zijn begrepen in de aan- of verkoopsom van zijn woongedeelte. Deze gang van zaken is geen beletsel voor de toepassing van de eigenwoningregeling.

Het beheerfonds kan alleen zijn bedoeld voor de betaling van kosten en lasten. De rente en aflossing van de eigenwoninglening van het lid zijn geen kosten en lasten en kunnen niet (als contributie) worden gestort in het beheerfonds.

7. Goedkeuring. Termijnverlenging

[Regeling vervallen per 11-06-2010]

Gebleken is dat de statuten van een aantal woonverenigingen niet voldoen aan de uitgangspunten van de eigenwoningregeling en/of dat de leningovereenkomsten tot gevolg hebben dat geen recht bestaat op renteaftrek. Ik vind dergelijke gevolgen in bepaalde gevallen ongewenst en heb daarom het volgende besloten.

Door het karakter van de woonverenigingen is het aannemelijk dat het de bedoeling van partijen is geweest een zodanige juridische structuur te bewerkstelligen dat voor de leden van de woonvereniging de eigenwoningregeling geldt en dat financieringsrente aftrekbaar is als eigenwoningrente. Als op grond van feiten en omstandigheden aannemelijk is dat de statuten en/of leningovereenkomsten niet stroken met de bedoeling van partijen dan is alsnog aanpassing mogelijk. De statuten en/of leningovereenkomsten worden dan geacht met inachtneming van die correctie te zijn opgemaakt vanaf het tijdstip van sluiten van de overeenkomst. In het besluit van 8 maart 2002, nr. CPP 2002/415M is de uiterste datum opgenomen van 1 juli 2002 waarop de statuten of leningsovereenkomsten moeten zijn aangepast om terugwerkende kracht te krijgen. Die datum is niet haalbaar gebleken.

De afwikkeling geeft voornamelijk problemen bij de verenigingen waarbij de waardeverandering tijdsevenredig wordt verdeeld over de (oud-)leden. Voor de toepassing van de eigenwoningregeling moet het lid tenminste de helft van de feitelijke waardeverandering van zijn woongedeelte in zijn bezitsperiode aangaan.

De benodigde statutenwijziging brengt feitelijk met zich mee dat een nieuwe start wordt gemaakt en dat nu moet worden afgerekend met de oud-leden. Door de afstemming met alle betrokkenen kost het nogal wat tijd en moeite om de vereiste statutenwijziging tot stand te brengen.

Ik heb begrip voor deze praktische problemen en verleng daarom de termijn van 1 juli 2002 tot 31 december 2003.

Hierbij gelden de volgende voorwaarden. De aanpassingen dienen te zijn aangebracht uiterlijk op 31 december 2003. Ook dient de betrokken woonvereniging zich te registreren bij:

Drs. C.J.J.M. Kock

Belastingdienst/Amsterdam

Postbus 58944

1040 EE Amsterdam

De heer Kock coördineert namens de Belastingdienst de toepassing van de eigenwoningregeling bij leden van woonverenigingen.

8. Fiscale gevolgen als de statuten niet of pas ná 31 december 2003 worden aangepast

[Regeling vervallen per 11-06-2010]

Hierna behandel ik de gevolgen voor de gevallen waarin de statuten niet of pas ná 31 december 2003 worden aangepast.

8.1. De statuten worden niet aangepast

[Regeling vervallen per 11-06-2010]

Als de statuten niet worden aangepast is er geen sprake van een eigen woning in fiscale zin. Aftrek van eigenwoningrente is dan niet mogelijk. Op dit moment zijn er enkele woonverenigingen die aangeven de statuten niet aan te passen.

8.2. De statuten worden pas ná 31 december 2003 aangepast

[Regeling vervallen per 11-06-2010]

Er is dan sprake van een eigen woning in fiscale zin met ingang van de datum waarop de statuten voldoen aan de uitgangspunten van de eigenwoningregeling.

De terugwerkende kracht uit het besluit van 8 maart 2002 wordt niet toegepast. Voor het verleden is dan dus geen sprake van een eigen woning in fiscale zin. Aftrek van eigenwoningrente over het verleden is niet mogelijk.

9. Vervallen besluit

[Regeling vervallen per 11-06-2010]

Het besluit van 8 maart 2002, nr. CPP 2002/415M is hiermee vervallen.