§ 3. Aanvullende huurovereenkomsten
[Regeling vervallen per 25-07-2009]
In de praktijk is gebleken dat met name Duitse beleggers dergelijke huurgaranties
de vorm willen geven van huurovereenkomsten. Voor de op het moment van de levering
van de onroerende zaak niet verhuurde ruimten treedt alsdan een aanvullende huurovereenkomst
in werking waarbij de projectontwikkelaar als huurder optreedt, zonder dat de projectontwikkelaar
de desbetreffende ruimten daadwerkelijk in gebruik neemt. Uit de praktijk blijkt dat
een dergelijke aanvullende huurovereenkomst een looptijd van verschillende jaren kan
hebben.
Gelet op artikel 11, lid 1, onderdeel b, ten 5°, van de Wet, geldt als voorwaarde
om te kiezen voor de uitzondering op de vrijstelling voor de verhuur van onroerende
zaken dat de afnemer de onroerende zaak gebruikt voor doeleinden waarvoor een volledig
of nagenoeg volledig recht (ten minste 90%) op aftrek van belasting bestaat. Ingeval
de onroerende zaak niet in gebruik is genomen vóór het einde van het boekjaar waarin
de huurder onroerende zaak met toepassing van de optieregeling is gaan huren, is,
gelet op artikel 6a, lid 6, van de Uitvoeringsbeschikking omzetbelasting 1968, niet
voldaan aan de voorwaarde dat de afnemer de onroerende zaak gebruikt voor doeleinden
waarvoor ten minste 90% recht op aftrek bestaat. Ingeval de onroerende zaak in het
daarop volgende boekjaar evenmin in gebruik wordt genomen, biedt de goedkeuring getroffen
in het Besluit van 11 februari 1999, nr. VB 98/339, Mededeling 58, evenmin een oplossing
en kunnen partijen voor dergelijke aanvullende huurovereenkomsten dus niet kiezen
voor de uitzondering op de vrijstelling voor de verhuur van onroerende zaken.
In aanmerking nemend dat de aanvullende huurovereenkomst deel uitmaakt van de overeenkomst
met betrekking tot de levering van de onroerende zaak en zijn grondslag vindt, gelijk
hiervoor is opgemerkt met betrekking tot huurgaranties, in de verplichting de onroerende
zaak in verhuurde staat op te leveren, ontmoet het bij mij geen bezwaar dat de bedragen
die de projectontwikkelaar betaalt uit hoofde van een dergelijke huurovereenkomst
eveneens worden aangemerkt als een vermindering van de vergoeding in de zin van artikel
29, lid 1, aanhef en onderdeel b, van de Wet. Gelijk hiervoor onder 2. is opgemerkt,
geldt als voorwaarde voor deze goedkeuring dat ter zake van de verminderingen credit-nota’s
worden uitgereikt en dat de afnemer de reeds in aftrek gebrachte belasting op de voet
van artikel 14 van de Wet afdraagt. Ook hier verwijs ik voor wat betreft de wijze
waarop een eventuele teruggaaf kan worden gerealiseerd naar het Besluit van 9 mei
1980, nr. 580-6983, boekwerk Omzetbelasting 1968 Besluiten, onderdeel 2.00.48.
In geval van deze goedkeuring gebruik wordt gemaakt, geldt dat het verhuren als hiervoor
omschreven, in het kader van een huurgarantie, van (een gedeelte van) de onroerende
zaak niet meebrengt dat (een gedeelte van) de onroerende zaak is gebezigd in de zin
van artikel 15, lid 4, van de Wet; evenmin heeft het verhuren op grond van dergelijke
overeenkomsten gevolgen voor het tijdstip van eerste ingebruikneming in de zin van
artikel 11, lid 1, onderdeel a, ten 1°, van de Wet.
