3.4.1. Nieuwbouwdepot waaruit aankoopsom en aftrekbare bouwrente wordt betaald
[Regeling vervallen per 04-11-2009]
Een nieuwbouwdepot kan onder voorwaarden in box 1 in aanmerking worden genomen voor
het deel dat uiteindelijk kan worden aangemerkt als een eigenwoningschuld. Als het
depot deels in box 3 moet worden behandeld, moet een administratieve splitsing worden
gemaakt. Daarbij moet van dag tot dag worden bijgehouden welke bedragen worden opgenomen
uit het depot. Aan de hand daarvan moet worden bepaald welk deel van de ontvangen
depotrente betrekking heeft op de eigenwoningschuld. Ook wordt op die manier bepaald
welk bedrag van het depot en de schuld in box 3 in aanmerking wordt genomen. Voor
de praktijk zal het handig zijn om in dat soort gevallen te werken met twee afzonderlijke
depots.
Als er echter maar één depot is, dan is in de praktijk niet altijd eenvoudig te herleiden
welke bedragen in box 1 dan wel in box 3 in aanmerking moeten worden genomen. Uit
praktische overwegingen is het geen bezwaar als in dat geval de bedragen pro rata
worden toegedeeld.
In de praktijk weet de belastingplichtige niet vooraf welk bedrag hij zal moeten betalen
aan rente tijdens de bouw. Dit hoeft echter niet te leiden tot een toerekeningsprobleem.
Het deel van de geldlening en het bouwdepot dat betrekking heeft op de koopsom van
de woning vallen in box 1. Het restant van de geldlening en het bouwdepot vallen in
box 3. Aan het eind van ieder jaar is bekend welk bedrag aan bouwtermijnen is betaald.
Aan het eind van het jaar is dus bekend welk bedrag van de geldlening is aangewend
voor de woning en welk deel van het bouwdepot en de geldlening nog resteert voor de
koopsom van de woning. Deze bedragen vallen in box 1, de resterende bedragen vallen
in box 3. Er is dus geen toerekeningsprobleem.
Voorbeeld
Op 2 januari 2006 wordt een nieuwbouwwoning aangekocht. De woning en de rente tijdens
de bouw worden geheel gefinancierd. Het gaat om de volgende bedragen en uitgangspunten:
-
– De koopaanneemsom is € 300.000.
-
– Op het moment van ondertekening van de koop/aannemingsovereenkomst was geen rente
tijdens de bouw verschuldigd of gerijpt.
-
– De rente tijdens de bouw zal € 30.000 bedragen. In totaal wordt er dus € 330.000 geleend
en in een bouwdepot gestort.
-
– De bijleenregeling is in dit voorbeeld niet van toepassing.
-
– Aan het einde van het jaar 2006 bedraagt het saldo van het depot € 200.000.
-
– In 2006 is de betaalde rente over de gehele schuld € 22.000.
-
– De kosten van de geldlening (afsluitprovisie, notariskosten in verband met de hypotheeklening)
bedragen € 3.630.
-
– In 2006 is € 15.000 depotrente ontvangen.
Hierna is aangegeven welke bedragen hiervan in box 1 en box 3 moeten worden aangeven.
De lening is € 330.000. Daarvan is € 300.000 aangegaan ter verwerving van de eigen
woning. De resterende € 30.000 is niet aangegaan ter verwerving, onderhoud of verbetering
van woning. Dit bedrag is dus een box 3-schuld. Voor het depot dat betrekking heeft
op de schuld die is aangegaan ter verwerving van de eigen woning geldt, evenals voor
de kosten van de geldlening, dezelfde toerekening.
Van zowel de lening, de betaalde rente op de lening, het depot als de over het depot
ontvangen rente wordt dan in de verhouding 300.000/330.000 (10/11e) in aanmerking genomen in box 1. Het restant wordt in de verhouding 30.000/330.000
(1/11e) in aanmerking genomen in box 3.
In cijfers:
Box 1
-
– De betaalde rente over 2006 is per saldo € 22.000 – € 15.000 = € 7.000. Hiervan is
10/11e deel aftrekbare eigenwoningrente. Dit is 10/11e van € 7.000 = € 6364.
-
– De kosten van geldlening zijn € 3.630. Hiervan heeft 10/11e betrekking op de eigenwoningschuld. Dit is 10/11e van € 3.630 = € 3.300.
-
– De aftrekbare eigenwoningrente bedraagt in totaal € 6.364 + € 3.300 = € 9.664.
Box 3
Tot de rendementsgrondslag op 31 december 2006 behoort:
-
– Bezitting: 1/11e van het bouwdepot, groot € 200.000 = € 18.181.
-
– Schuld: 1/11e van de schuld, groot € 330.000 = € 30.000.