Bijlage III. De huurprijsontwikkeling in 2003
[Regeling vervallen per 01-07-2005]
Het huurbeleid per 1 juli 2003 vloeit voort uit afspraken voor de periode 2002 t/m
2004. In deze termijn zijn vijf maatregelen van kracht waarop het jaarlijkse huuronderzoek
zich heeft gericht. In het kort geef ik u enkele bevindingen van het onderzoek naar
de huurprijsontwikkeling in het huurjaar 2003 toegespitst op vijf maatregelen te weten:
-
1. De huurprijsverhoging per 1 juli 2003 (de maximale huurprijsverhoging is gerelateerd
aan de afstand tussen het niveau van de actuele huurprijs en de maximale huurprijsgrens);
-
2. het gemiddelde inflatiepercentage (over 1998 t/m. 2002);
-
3. de maximale huurprijsnorm voor sociale verhuurders;
-
4. het per 1 juli 2003 weer indexeren met het gemiddelde inflatiepercentage van de maximale
huurprijsgrenzen voor onzelfstandige woonruimten;
-
5. de afbouw van de verouderingsaftrek voor zelfstandige woonruimten, woonwagens en standplaatsen
(maximaal 10 respectievelijk 3,3 punten).
Op deze vijf punten ga ik in het kort in.
Ad 1.
De maximale huurverhoging per 1 juli 2003 was afhankelijk van de verhouding tussen
de werkelijk betaalde huurprijs en de maximale huurprijsgrens zoals vastgelegd in
de huurverhogingstabel en bedraagt maximaal 3% tot 5% (staffeling). Uit het onderzoek
is naar voren gekomen dat de verhuurders binnen de gestelde kaders zijn gebleven.
Voorzien was een gemiddelde huurstijging van 3,2% exclusief harmonisatie. Landelijk
gezien is men uitgekomen op 3,1%.
Ad 2.
Er werd bij de maximale huurstijgingspercentages in 2003 uitgegaan van het vijfjaarlijks
gemiddelde inflatiepercentage zodat tussentijdse schokken in het percentage worden
getemperd. Het gemiddelde inflatiepercentage over de periode 1998 t/m 2002 bedroeg
3%.
Ad 3.
Voor de sociale verhuurders was in 2003 vastgelegd dat de gemiddelde huurstijging
voor zelfstandige woonruimten (maximale huurprijsnorm) op instellingsniveau niet meer
mag bedragen dan 3,4%. Uit het onderzoek naar de huurstijging blijkt dat de corporaties
gemiddeld op landelijk niveau niet volledig gebruik hebben gemaakt van de hun toegestane
ruimte: de gemiddelde huurverhoging bij de sociale verhuurders is uitgekomen op 3,2%.
Daarbij moet bedacht worden dat de maximale huurprijsnorm geldt voor iedere corporatie
afzonderlijk. In het huuronderzoek is een inschatting gemaakt van de huurprijsnorm
van de sector als geheel. De exacte cijfers per corporatie zijn pas af te leiden uit
de jaarverslagen 2003.
Ad 4.
Met ingang van 1 juli 2002 zijn de maximale huurprijsgrenzen voor alle woningen, woonwagens
en standplaatsen bevroren. Een effect van de bevriezing van de maximale huurprijsgrenzen
is dat de verhuurders bij nieuwe verhuringen de huurprijzen vaker optrekken tot boven
de liberalisatiegrens, om zodoende geen hinder meer te ondervinden van de beperkingen
aan de huurstijging. Vooral commerciële verhuurders maken van deze mogelijkheid gebruik.
Alleen voor onzelfstandige woonruimten zijn de maximale huurprijsgrenzen per 1 juli
2003 ontdooid. Nagenoeg alle commerciële verhuurders (97%) die deze eenheden verhuren
hebben gebruik gemaakt van de mogelijkheden die de ontdooiing hen biedt. Bij de sociale
verhuurders is dit beduidend lager.
Ad 5.
De afbouw van de verouderingsaftrek gaf de verhuurders ruimte om de huren van kwalitatief
goede oudere woningen meer te differentiëren. Dit uiteraard wel binnen de gestelde
kaders in de huurverhogingstabel. Zo'n 80% van de verhuurders heeft de extra ruimte
die ontstaat vanwege de afbouw benut.
De resultaten van het door Companen uitgevoerde onderzoek heb ik, tezamen met de brief
over het huurbeleid voor de langere en korte termijn, op 29 oktober 2003 (Kamerstukken
II 2003/04, 27 926, nr. 14) naar de Tweede Kamer gezonden.
Op grond van de ontwikkelingen per 1 juli 2003 kan worden geconcludeerd dat de gemiddelde
huurstijging exclusief harmonisatie ineens, conform het streven van de regering, ongeveer
op het gemiddelde inflatieniveau over de afgelopen 5 jaar is uitgekomen (3,1% ==<
3%). Verwacht werd een gemiddelde huurstijging exclusief harmonisatie ineens van 3,2%.
De gemiddelde huurstijging over 2003 inclusief harmonisatie ineens (bij nieuwe verhuringen)
bedroeg 3,3%. Het harmonisatie effect is daarmee uitgekomen op 0,2%. De sociale verhuurders
hebben procentueel gezien de huurprijzen het meest geharmoniseerd, gemiddeld 11,3%
tegen 8,4% bij de commerciële verhuurders. Dit is te verklaren uit het feit dat de
ruimte tot de maximale huurprijsgrens door de commerciële verhuurders in het verleden
reeds meer is gebruikt dan door de sociale verhuurders.
De huurstijging in 2003 is bovengemiddeld geweest in het westen van het land, in de
provincies Noord-Holland (3,6%), Utrecht (3,4%) en Flevoland (3,4%). De laagste gemiddelde
huurstijging heeft zich voorgedaan in de provincies Zeeland (2,9%), Friesland (3,0%)
en Overijssel (3,0%). Deze cijfers zijn inclusief het effect van huurharmonisatie
ineens. Ook in de grote steden is het beeld dat de huurverhoging bovengemiddeld ligt.
Daarbij is een verschil te constateren tussen commerciële en sociale verhuurders.
Bij commerciële verhuurders bedroegen de huurverhogingen (inclusief harmonisatie ineens)
in de grote steden respectievelijk: Amsterdam (2,5%), Den Haag (3,5%), Rotterdam (3,2%),
Utrecht (3,6%). Bij sociale verhuurders lagen deze percentages op: Amsterdam (4,1%),
Den Haag (3,4%), Rotterdam (3,5%), Utrecht (3,4%).
Als wordt gekeken naar de huurstijgingen over de verschillende huurklassen (zie tabel)
blijkt dat de gemiddelde huurstijging voor de laagste huurklasse (tot € 176,43) 2,4%
is geweest, in de hoogste huurklasse (tot € 585,24) bedroeg dit percentage 3,5.
Tabel. Aandeel huurwoningen, de gemiddelde huurstijging naar huurprijsklasse 2003
|
Huurprijsklasse
|
Aandeel
|
Huurstijging inclusief harmonisatie ineens
|
|
in %
|
in €
|
|
Tot € 176,43
|
2%
|
2,4
|
3,11
|
|
€ 176,43 tot € 317,03
|
31%
|
3,3
|
8,25
|
|
€ 317,03 tot € 453,77
|
52%
|
3,3
|
12,00
|
|
€ 453,77 tot € 486,30
|
5%
|
3,2
|
14,32
|
|
€ 486,30 tot € 585,24
|
7%
|
3,4
|
16,47
|
|
Vanaf € 585,24
|
3%
|
3,5
|
22,16
|
|
Totaal
|
100%
|
3,3
|
11,44
|
Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen.
