Inkomstenbelasting, eigenwoningregeling, bijleenregeling

[Regeling vervallen per 02-03-2007 met terugwerkende kracht tot en met 01-01-2004.]
Geraadpleegd op 24-04-2024.
Geldend van 01-01-2004 t/m 01-03-2007

Origineel opschrift en aanhef

Inkomstenbelasting, eigenwoningregeling, bijleenregeling

De Directeur-Generaal Belastingdienst heeft namens de Staatssecretaris van Financiën het volgende besloten.

Aan mij zijn vragen voorgelegd over de overgangsregeling van de bijleenregeling. Hieronder geef ik aan in welke gevallen de overgangsregeling van toepassing kan zijn.

1. De bijleenregeling

[Regeling vervallen per 02-03-2007 met terugwerkende kracht tot en met 01-01-2004]

De bijleenregeling gaat in op 1 januari 2004. In artikel XXVI, onderdeel B, (overgangsrecht ter zake van vorming eigenwoningreserve) van het Belastingplan 2004 is voorzien in overgangsrecht. Het overgangsrecht geldt voor huiseigenaren die vóór 1 januari 2004 een onherroepelijke verplichting tot verkoop van de eigen woning of tot aankoop van een nieuwe woning zijn aangegaan. In die gevallen is de bijleenregeling nog niet van toepassing omdat bij die verkoop of aankoop nog geen rekening kon worden gehouden met de gewijzigde wetgeving.

Voor het overgangsrecht kan een aantal situaties worden onderscheiden. Het gaat om belastingplichtigen die vóór 1 januari 2004 een nieuwe eigen woning obligatoir hebben gekocht of civielrechtelijk reeds geleverd hebben gekregen, maar hun oude eigen woning nog niet hebben verkocht of wel hebben verkocht doch nog niet civielrechtelijk hebben geleverd. Ook valt onder het overgangsrecht de belastingplichtige die vóór 1 januari 2004 zijn woning obligatoir heeft verkocht, doch nog niet geleverd en nog geen andere woning heeft gekocht.

Over het overgangsrecht zijn vragen gesteld. De gestelde vragen betreffen in het bijzonder de situatie het tweede en het derde lid van het overgangsrecht. Een aantal vragen is tijdens de parlementaire behandeling al aan de orde geweest. Die vragen behandel ik hierna met de andere praktijkvragen die inmiddels ook zijn gesteld. In onderdeel 5 behandel ik een vraag over de aflossing van een lening in verband met de gerealiseerde eigenwoningreserve. Voordat ik de vragen behandel, vermeld ik de wettekst van het overgangsrecht.

2. Tekst van het overgangsrecht

[Regeling vervallen per 02-03-2007 met terugwerkende kracht tot en met 01-01-2004]

• 1. Voor de toepassing van artikel 3.119a van de Wet inkomstenbelasting 2001 wordt, indien ten aanzien van de belastingplichtige op 31 december 2003 twee woningen als eigen woning werden aangemerkt, ter zake van de eerste vervreemding geen eigenwoningreserve gevormd.

• 2. Indien de verwerving door de belastingplichtige van een eigen woning het gevolg is van een op 31 december 2003 reeds bestaande schriftelijke koopovereenkomst, wordt ter zake van de vervreemding van een woning die op 31 december 2003 ten aanzien van hem als een eigen woning werd aangemerkt geen eigenwoningreserve gevormd.

• 3. Indien de vervreemding door de belastingplichtige van een eigen woning het gevolg is van een op 31 december 2003 reeds bestaande schriftelijke verkoopovereenkomst, wordt ter zake van die vervreemding geen eigenwoningreserve gevormd.

3. Reële, schriftelijke overeenkomsten

[Regeling vervallen per 02-03-2007 met terugwerkende kracht tot en met 01-01-2004]

Zoals vermeld in de Memorie van Toelichting moet sprake zijn van een reële overeenkomst waardoor betrokken partijen onherroepelijk gebonden zijn. De schriftelijke overeenkomst moet uiterlijk op 31 december 2003 tot stand zijn gekomen. De overeenkomst moet erop zijn gericht om een woning binnen afzienbare tijd over te dragen.

Het overgangsrecht is bedoeld voor de situatie waarin onomkeerbare financiële of leveringsverplichtingen zijn aangegaan. Het gaat om gevallen waarin verkoop of aankoop nog vóór 1 januari 2004 liggen. De overeenkomst is in dit kader niet reëel als de prijs waartegen de woning wordt overgedragen nog niet is vastgesteld.

Het ontmoet echter geen bezwaar als de overeenkomsten een gebruikelijke ontbindingsclausule bevatten. Zowel voor de koper als de verkoper kan dan het overgangsrecht gelden. Dergelijke clausules worden hierna behandeld.

3.1. Bedenktijd

[Regeling vervallen per 02-03-2007 met terugwerkende kracht tot en met 01-01-2004]

De schriftelijke koopovereenkomst respectievelijk de schriftelijke verkoopovereenkomst moet bestaan op 31 december 2003. Op grond van de Wet koop onroerende zaken heeft de koper na de ondertekening drie dagen bedenktijd. In de praktijk wordt de bedenktijd ook wel bepaald op één kalenderweek. Deze periode acht ik tevens acceptabel voor het overgangsrecht. Voor de toepassing van het overgangsrecht mag er dus een bedenktijd zijn van één week, die na 31 december 2003 mag verstrijken.

3.2. Financieringsvoorbehoud

[Regeling vervallen per 02-03-2007 met terugwerkende kracht tot en met 01-01-2004]

Een (ver)koopovereenkomst bevat meestal de ontbindingsclausule dat de koper (binnen een periode van twee maanden) voor de financiering van de woning een bepaalde hypotheeklening verkrijgt. Aan die clausule is soms tevens de voorwaarde verbonden dat de koper Nationale Hypotheekgarantie krijgt voor die hypotheeklening.

3.3. Woonvergunningvoorbehoud

[Regeling vervallen per 02-03-2007 met terugwerkende kracht tot en met 01-01-2004]

Een (ver)koopovereenkomst bevat soms de ontbindingsclausule dat de koper een woonvergunning moet krijgen om de woning (bij nieuwbouw: na gereedkoming) zelf te bewonen.

3.4. Leveringsverplichting

[Regeling vervallen per 02-03-2007 met terugwerkende kracht tot en met 01-01-2004]

Als een van de partijen in gebreke blijft mee te werken aan het verlijden van de koopakte, kan de andere partij het recht hebben de ontbinding van de overeenkomst te vorderen.

4. Nieuwbouwwoningen

[Regeling vervallen per 02-03-2007 met terugwerkende kracht tot en met 01-01-2004]

Bij de totstandkoming van nieuwbouwprojecten is het gebruikelijk dat gegadigden op enig moment bij de initiatiefnemer hun belangstelling kenbaar maken voor één van de woningen in het project. Deze registratie kent in de praktijk verschillende vormen. Gemeenschappelijk daarbij is dat nog geen sprake is van een definitieve overeenkomst. De overeenkomst waarbij over en weer verplichtingen worden aangegaan, is de koop-aannemingsovereenkomst. De datum van het afsluiten van laatstbedoelde overeenkomst is bepalend voor de toepassing van het overgangsrecht. Die overeenkomst leidt immers voor de koper pas tot onomkeerbare financiële verplichtingen.

De overgangsregeling is dus niet van toepassing als de belastingplichtige die in 2003 zijn belangstelling kenbaar heeft gemaakt, maar pas in 2004 de koop/aannemingsovereenkomst tekent.

Bij nieuwbouwwoningen komt het voor dat de grond wel is gekocht, maar dat nog geen aannemingsovereenkomst is getekend. In dat geval geldt het overgangsrecht niet omdat nog geen verplichtingen zijn aangegaan ten aanzien van een woning.

4.1. Ontbindingsclausules en opschortende voorwaarden bij nieuwbouw

[Regeling vervallen per 02-03-2007 met terugwerkende kracht tot en met 01-01-2004]

Bij nieuwbouw zijn er diverse ontbindingsclausules en opschortende voorwaarden mogelijk. In de praktijk is het bijvoorbeeld gebruikelijk om een overeenkomst aan te gaan onder de opschortende voorwaarde dat de ondernemer op een bepaald tijdstip ten minste een bepaald percentage van de woningen van het project heeft verkocht. Ook kan als voorwaarde gelden dat een bouwvergunning wordt afgegeven of dat de grond door de ondernemer in eigendom wordt verworven. Dergelijke voorwaarden hoeven in beginsel geen belemmering te zijn voor toepassing van het overgangsrecht, mits het gebruikelijke voorwaarden zijn waarvan de vervulling van de voorwaarden zich onttrekt aan de invloedssfeer van de koper. De standaard-ontbindingsclausules die momenteel zijn opgenomen in de koop/aannemingsovereenkomst voor woningen met toepassing van de garantie- en waarborgregeling van de Stichting Garantie-instituut Woningbouw (GIW) zijn daarbij naar mijn oordeel gebruikelijk.

Deze opschortende voorwaarden vormen geen beletsel voor de toepassing van het overgangsrecht als de voorwaarde binnen een periode van zes maanden na de ondertekening van de overeenkomst wordt vervuld.

Het overgangsrecht geldt niet als partijen (na verloop van die periode) overeenkomen de periode te verlengen. Er ontstaat dan een nieuwe overeenkomst waarop het overgangsrecht niet van toepassing is. Dit geldt voor zowel ontbindende als opschortende voorwaarden.

In alle gevallen geldt het overgangsrecht alleen als de woning daadwerkelijk wordt gekocht en aansluitend aan de levering als eigen woning gaat dienen. Als de overeenkomst wordt ontbonden geldt het overgangsrecht uiteraard niet. Het overgangsrecht geldt alleen maar voor zover de nieuwe woning is gekocht of de oude woning is verkocht volgens de op 31 december 2003 bestaande overeenkomst.

5. Toepassing bijleenregeling. Aflossing lening

[Regeling vervallen per 02-03-2007 met terugwerkende kracht tot en met 01-01-2004]

In veel gevallen wordt eerst een nieuwe woning gekocht en betrokken, waarna de oude woning wordt verkocht. In verband met de bijleenregeling zal in het kader van de financiering van de nieuwe woning de verkoopprijs van de oude woning moeten worden geschat. Zolang de oude woning nog niet is verkocht zal er worden gefinancierd met een overbruggingskrediet dat wordt afgelost met de opbrengst van de oude woning. Na verkoop van de oude woning is de eigenwoningschuld maximaal gelijk aan de verwervingskosten van de nieuwe woning minus de eigenwoningreserve. Die eigenwoningreserve is niet bij voorbaat in te schatten. Hierdoor kan de lening voor de nieuwe woning een ‘gemengde’ lening worden, bijvoorbeeld als de verkoopopbrengst van de nieuwe woning hoger is dan geschat.

Voorbeeld 1 De verkoopprijs van de oude woning is hoger dan geschat

Geschatte verkoopwaarde oude woning € 200.000, eigenwoningschuld € 100.000.

Verwervingskosten nieuwe woning € 300.000. Lening in verband met de nieuwe woning € 200.000. Overbruggingskrediet € 100.000. De oude woning wordt verkocht voor € 220.000. De eigenwoningreserve is € 120.000. De eigenwoningschuld nieuwe woning is daardoor maximaal € 180.000. Het overbruggingskrediet wordt afgelost. De lening van € 200.000 krijgt een gemengd karakter omdat € 20.000 verhuist naar box 3. De belastingplichtige wil de extra verkoopopbrengst van zijn oude woning aanwenden voor aflossing van zijn box-3-lening. Dezelfde positie ontstaat als er geen aparte overbruggingslening wordt gesloten. Bijvoorbeeld als voor de nieuwe woning in één hypothecaire lening € 300.000 wordt geleend, waarvan na verkoop van de woning € 120.000 wordt afgelost.

Voorbeeld 2 De verkoopprijs van de oude woning is lager dan geschat

De oude woning in voorbeeld wordt verkocht voor € 190.000. De eigenwoningreserve is dan € 90.000. Het overbruggingskrediet wordt gedeeltelijk afgelost. De belastingplichtige heeft immers achteraf € 10.000 extra nodig voor de lening van zijn huis.

Goedkeuring

De (overbruggings)lening wordt na verkoop een gemengde lening. Fiscaaltheoretisch moet de aflossing daarvan pro rata worden toegerekend aan de eigenwoningschuld en de box-3-lening. Tijdens de behandeling van de bijleenregeling in de Eerste Kamer heb ik aangegeven hier soepel mee om te gaan. Ik keur daarom, mede gelet op het besluit van 4 juli 2003, nr. CPP2003/1255, goed dat aflossingen op een dergelijke gemengde lening desgewenst zoveel mogelijk worden toegerekend aan het leningdeel dat betrekking heeft op het box-3 gedeelte.