Overheid.nl| Zoekpagina

De wegwijzer naar informatie en diensten van alle overheden

Naar zoeken

Heffing van omzetbelasting ten aanzien van de verhuur van vakantiewoningen en dergelijke onroerende goederen[Regeling vervallen per 25-07-2009.]

Geldend van 18-07-1983 t/m 24-07-2009

Heffing van omzetbelasting ten aanzien van de verhuur van vakantiewoningen en dergelijke onroerende goederen

De Directeur-Generaal Belastingdienst heeft namens de Staatssecretaris van Financiën het volgende besloten.

Met betrekking tot de toepassing van de wettelijke bepalingen inzake omzetbelasting ten aanzien van de verhuur van vakantiewoningen en dergelijke onroerende goederen werden aanwijzingen gegeven bij de aanschrijving van 25 juli 1979, nr. 279-4419 (BTW-12), herdrukt d.d. 15 april 1981, nr. 281-5373. Inzake bedoelde verhuur zijn naar aanleiding van enkele rechterlijke uitspraken vragen gerezen.

In verband daarmede wordt genoemde aanschrijving ingetrokken en vervangen door het navolgende.

  • 1. De verhuur van vakantiewoningen is voor de omzetbelasting slechts belastbaar indien de verhuurder ter zake handelt als ondernemer in de zin van artikel 7 van de Wet op de omzetbelasting 1968.

    Ik merk hierbij op, dat van exploitatie van een lichamelijke zaak om er duurzaam opbrengst uit te verkrijgen in de zin van het tweede lid, letter b, van genoemd artikel naar mijn oordeel geen sprake is indien een vakantiewoning is aangeschaft met het oogmerk die woning in de eerste plaats zelf te gebruiken, terwijl in de periode dat de woning niet voor eigen doeleinden wordt gebruikt deze eventueel aan derden wordt verhuurd.

    De vraag of een vakantiewoning is aangeschaft met het oogmerk die woning in de eerste plaats zelf te gebruiken, zal niet in alle gevallen eenvoudig te beantwoorden zijn.

    In verband hiermede ontmoet het bij mij geen bezwaar, dat voornoemde bepaling in elk geval van toepassing wordt geacht in gevallen waarin een vakantiewoning tenminste 140 dagen per jaar wordt verhuurd.

    Wellicht ten overvloede merk ik op, dat bij verhuur van vakantiewoningen door iemand die, afgezien van die verhuur, een hotel-, pension-, kamp- of vakantiebestedingsbedrijf exploiteert, de verhuur van dergelijke woningen plaats kan vinden in het kader van bedoeld bedrijf, zodat men reeds uit dien hoofde ter zake van bedoelde verhuur als ondernemer optreedt.

  • 2. De verhuur van woningen – waaronder vakantiewoningen zijn te begrijpen – is ingevolge artikel 11, lid 1, letter b, van de wet in beginsel van heffing van omzetbelasting vrijgesteld, tenzij deze verhuur plaats vindt binnen het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen die daar slechts voor een korte periode verblijf houden. In dit verband wordt opgemerkt, dat de zesde richtlijn van de EG inzake omzetbelasting in artikel 13, B, letter b, punt 1, spreekt van het verstrekken van accommodatie, als omschreven in de wetgeving der Lid-Staten, in het hotelbedrijf of in sectoren met een soortgelijke functie, met inbegrip van de verhuuraccommodatie in vakantiekampen of op kampeerterreinen.

  • 3. Bij verhuur van vakantiewoningen door iemand die, afgezien van die verhuur, een hotel-, pension-, kamp- of vakantiebestedingsbedrijf exploiteert, kan gesproken worden van verhuur van die woningen binnen het kader van bedoeld bedrijf indien de verhuur van de vakantiewoningen in samenhang met de uitoefening van dat bedrijf plaatsvindt. Dit is bijvoorbeeld het geval als een exploitant van een hotel in de nabijheid van dat hotel ook enige woningen verhuurt of als een exploitant van een kampeerterrein op dat terrein gelegen woningen verhuurt.

  • 4. In gevallen waarin vakantiewoningen worden verhuurd door een ondernemer die verder geen hotel-, pension-, kamp- of vakantiebestedingsbedrijf exploiteert of waarin de verhuur van die woningen niet samenhangt met de uitoefening van een dergelijk bedrijf, rijst de vraag of de verhuur van die woningen op zich is aan te merken als de uitoefening van een hotel-, pension-, kamp- of vakantiebestedingsbedrijf.

    Voor wat betreft de verhuur van gemeubileerde appartementen in het kader van de exploitatie van een appartementengebouw zij opgemerkt dat deze verhuur in gevallen waarin deze plaatsvindt aan personen die de appartementen slechts voor een korte periode verblijf houden, geschiedt in een sector met een aan het hotelbedrijf soortgelijke functie, zodat deze verhuur – mede gelet op de meergenoemde bepalingen van de zesde richtlijn – niet is vrijgesteld. Verwezen zij naar de uitspraak van het Gerechtshof te ’s-Gravenhage van 26 april 1982, nr. 1857/81 (BTW/R-287).

    Met betrekking tot de verhuur van vrijstaande vakantiewoningen kan worden gesproken van de exploitatie van een kamp- of vakantiebestedingsbedrijf in gevallen waarin op een afgescheiden terrein woningen zijn gelegen die gezien hun bouw, inrichting, ligging en eventuele bijkomende voorzieningen duidelijk kenbaar zijn als bestemd voor gebruik door personen die aldaar hun vakantie doorbrengen, terwijl die woningen daartoe ook in feite uitsluitend of nagenoeg uitsluitend worden gebruikt. Laatstbedoelde omstandigheid kan ook blijken uit een eventuele gemeentelijke verordening die permanente bewoning van de desbetreffende woningen verbiedt.

    Het komt voor dat woningen op terreinen als hiervoor bedoeld door verschillende personen worden verhuurd. De vraag rijst dan of deze personen allen een kamp- of vakantiebestedingsbedrijf uitoefenen. Mede gelet op de bepalingen van artikel 13 van de zesde richtlijn, waarin slechts gesproken wordt van het verstrekken van verhuuraccommodatie in vakantiekampen of op kampeerterreinen, kan die vraag bevestigend worden beantwoord.

  • 5. Verhuur van vakantiewoningen binnen het kader van het kamp- en vakantiebestedingsbedrijf kan zich op verschillende wijze voordoen. De verhuur kan geschieden door de eigenaar rechtstreeks aan de gebruiker of door tussenkomst van een derde, zoals bijvoorbeeld een vereniging van eigenaren of een reisbureau. Indien de tussenpersoon niet op eigen naam optreedt, is sprake van verhuur door de eigenaar aan de gebruiker. In het geval waarin wel op eigen naam wordt opgetreden vindt ingevolge artikel 4, lid 3, van de wet verhuur plaats aan en vervolgens door de tussenpersoon.

    Ook komt het voor, dat een complex van vakantiewoningen wordt geëxploiteerd door een afzonderlijk lichaam, waarin de eigenaars van de desbetreffende woningen (mede) participeren. In dergelijke gevallen pleegt de verhuur van de woningen aan de gebruikers door bedoeld lichaam plaats te vinden, waartoe de eigenaren hun woningen gedurende het gehele jaar of een gedeelte daarvan aan dat lichaam verhuren.

    Gelet op het bepaalde in artikel 13, B, letter b, punt 1, van de zesde richtlijn staat de omstandigheid dat de verhuur niet rechtstreeks geschiedt aan de personen die in de vakantiewoning – voor een korte periode – verblijf houden, niet aan de toepassing van de uitzondering op de vrijstelling in de weg. Dit houdt mede in dat ook bij verhuur van vakantiewoningen aan anderen, zoals reisbureaus en werkgevers, de uitzondering op de vrijstelling van toepassing kan zijn.

  • 6. Indien de verhuur van vakantiewoningen overeenkomstig het vorenstaande aan belastingheffing is onderworpen, zal terzake in een aantal gevallen het verlaagde tarief van post b-11 van de bij de wet behorende tabel I toepassing kunnen vinden.

    Het ontmoet bij mij overigens geen bezwaar dat bedoeld tarief toepassing vindt in alle gevallen waarin overeenkomstig het vorenstaande de verhuur op de voet van artikel 11, lid 1, letter b, 2(, van de wet aan belastingheffing is onderworpen.

  • 7. Met betrekking tot de verhuur van vakantiewoningen in andere dan de hiervoor bedoelde gevallen, met name in het geval waarin de woningen niet op een afgescheiden terrein doch afzonderlijk zijn gelegen, zal eveneens dienen te worden beoordeeld of er sprake is van verhuur als bedoeld in artikel 11, lid 1, letter b, 2°, van de wet.

    Voor wat de hier bedoelde gevallen betreft zal – nu de bepalingen van de zesde richtlijn hier niet tot een uitzondering op de vrijstelling nopen – zulks neerkomen op beantwoording van de vraag of er sprake is van verhuur binnen het kader van een vakantiebestedingsbedrijf aan personen, die in de woningen slechts voor een korte periode verblijf houden.

    In gevallen waarin een ondernemer beschikt over een aantal afzonderlijk gelegen vakantiewoningen die hij, ten verhuur aanbiedt aan personen die daar kennelijk hun vakantie willen doorbrengen – hetgeen kan blijken uit de aard van de aangeboden arrangementen en de wijze waarop deze worden aangeboden – kan worden gesproken van de uitoefening van een vakantiebestedingsbedrijf. Daarbij doet niet ter zake of de desbetreffende ondernemer de woningen in eigendom heeft dan wel heeft gehuurd van de eigenaars of van andere rechthebbenden.

    In de hier bedoelde gevallen is de verhuur van de vrijstelling voor de verhuur van onroerende goederen uitgezonderd, terwijl daarop eveneens het verlaagde tarief van post b-11 van tabel I toepassing kan vinden.

    Met betrekking tot de verhuur van woningen en andere verblijfsaccommodatie aan de hiervoor bedoelde ondernemers door de eigenaars of andere rechthebbenden kan naar gemeend wordt niet van de uitoefening van een vakantiebestedingsbedrijf worden gesproken.

    Ten aanzien van de hier bedoelde verhuur is – zo al sprake is van ondernemerschap van de verhuurder – de vrijstelling voor de verhuur van onroerende goederen van artikel 11, lid 1, letter b, van de wet van toepassing.

  • 8. Indien de verhuur van een vakantiewoning niet plaatsvindt in het kader van het hotel-, pension-, kamp- of vakantiebestedingsbedrijf, rijst de vraag of de verhuurder/ondernemer kan opteren voor belaste verhuur op de voet van artikel 11, lid 1, letter b, 5°, van de wet.

    Uit de geschiedenis van de totstandkoming van genoemde bepaling (met name zitting 1967/1968, nr 9321 en nr. 9410, MvA blz. 54, rechterkolom), alsmede uit de jurisprudentie inzake het voor de toepassing van investeringsaftrek in de inkomstenbelasting van belang zijnde begrip ‘woonhuizen’, blijkt dat ‘vakantiewoningen’ woningen zijn, waarvoor de mogelijkheid van belaste verhuur is uitgesloten, zodat evenbedoelde vraag ontkennend dient te worden beantwoord.

  • 9. Indien een ondernemer binnen het kader van een hotel-, pension-, kamp- of vakantiebestedingsbedrijf een vakantiewoning verhuurt, komt de op die woning betrekking hebbende voorbelasting in beginsel voor aftrek in aanmerking.

    In gevallen waarin de ondernemer een dergelijke woning ook voor privé-doeleinden bezigt, is vorenbedoelde belasting uiteraard niet volledig aftrekbaar. In dit verband dient het standpunt te worden ingenomen, dat de woning gedurende de periode dat de woning niet aan derden wordt verhuurd niet wordt gebezigd in het kader van de onderneming als is bedoeld in artikel 15, lid 1, laatste zinsnede, van de wet, aangezien de woning in die periode beschikbaar is voor gebruik ten behoeven van privé-doeleinden van de verhuurder.

  • 10. Met het vorenstaande kan van heden af rekening worden gehouden, zulks mede ten aanzien van gevallen waarin de heffing van belasting nog niet onherroepelijk vaststaat.